埼玉県川口市は大きな都市で人口も多いことから、様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では川口市で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。川口市における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
土地活用の基礎について知りたい人はこちらの記事をご覧ください。川口市ってどんな場所？
川口市は埼玉県の南東部に位置し、荒川を挟んで東京都と隣接した街です。川口市で有名なことと言えばやはり、2020年・2021年と連続で「本当に住みやすい街大賞」で1位にランクインしたことでしょう。
川口市は荒川を挟んで反対側が東京都であることから都内へのアクセスが良く、かつ埼玉県内の主要駅である浦和駅や大宮駅に乗り換えなしで行ける交通の便に優れた場所です。川口駅前は再開発に伴い多くのビルや商業施設が並び、一方で荒川の河川敷にはゴルフ場や運動公園などもあり、都会と自然のバランスが良いところも特徴です。
そんな川口市に土地を所有している人は、川口市が土地活用に適している場所なのかといった疑問を思い浮かべると思います。そのため本章では、川口市の人口や生活環境、家賃相場について紹介していきます。
川口市の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 58.9 | 60.7 | 60.5 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表を見ると、全国の人口が減少していることと、川口市の人口は2015年~2020年にかけては増加しているものの2020年~2023年にかけては減少していることがわかります。
ただし、2024年の人口は60.6万人と2023年と比べて増えているため、今後も増加していくことが期待できます。人口が増えればそれだけ土地活用の需要が大きくなるため、川口市は土地活用に向いていると考えられます。
また、令和6年1月1日時点における、川口市内のエリアごとの人口と世帯数、そして年齢別人口を紹介します。
| エリア | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 全域 | 60.6 | 30.2 |
| 中央地区 | 4.4 | 2.3 |
| 横曽根地区 | 7.3 | 4.1 |
| 青木地区 | 7.8 | 3.9 |
| 南平地区 | 6.5 | 3.2 |
| 新郷地区 | 3.9 | 1.8 |
| 神根地区 | 5.2 | 2.4 |
| 芝地区 | 8.1 | 4.4 |
| 安行地区 | 3.8 | 1.7 |
| 戸塚地区 | 7.1 | 3.2 |
| 鳩ヶ谷地区 | 6.5 | 3.2 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 7 | 11.6 |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 39.7 | 65.5 |
| 老年人口(65歳以上) | 13.9 | 22.9 |
土地活用方法を考えるときは、その地域にどれくらいの人がいるのか、どんな人に需要があるのか、ということも考慮して検討することをおすすめします。
川口市の生活環境
川口駅はJR京浜東北線が通っており、上野・秋葉原といった都心へ30分以内で乗り換えなしで行くことができます。また、川口駅の一つとなりの駅である赤羽駅で埼京線に乗り換えることで、池袋・新宿方面にも30分程度で行くことができます。
駅周辺には多くの商業施設やショッピングモール、スーパーがあり、飲食店も数多くあるため、買い物や外食には困ることはありません。駅から少し歩くと商店街もあり、レトロな雰囲気を味わうこともできます。
また、子育てのしやすさでも高く評価されていて、街中の協賛店で優待制度が受けられる「パパ・ママ応援ショップ」制度や医療費の一部を支給する「子ども医療費支給制度」などと、その他多数の手厚い支援制度があるため、ファミリー世帯からも人気が高い街となっています。
川口市の家賃相場
イエウール独自の調査によると、川口市（駅徒歩10分圏内）の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：7.3万円
- 1K：7.5万円
- 1LDK：10.8万円
- 2LDK：13.9万円
- 3LDK：20.6万円
川口市は埼玉県の中では家賃相場が高い方ですが、都内へのアクセスのしやすさや生活の利便性を考慮すると高すぎるということはありません。
川口市のおすすめ土地活用5選
2024年に人口が再び増加し、再開発も進んでいる川口市では土地活用の需要は高いでしょう。川口市でおすすめの土地活用は以下の5つです。
- アパート・マンション経営
- 高齢者向け施設経営
- 店舗経営
- 戸建賃貸経営
- 駐車場経営
事例を交えつつ、それぞれ詳しく解説します。
アパート・マンション経営
アパート経営やマンション経営は人気の土地活用あり、、アパートやマンションを建築して、その一室を貸し出すことで家賃収入を得ることができます。
固定資産税や相続税の節税に繋がり、経営が軌道に乗れば安定した収入が続くという点がメリットです。一方で、空室や老朽化、災害などのリスクもあるため、それを回避するために賃貸需要の高いエリアを見極める必要があります。
川口市は東京都や県内の主要駅にアクセスしやすく、駅周辺に日常生活に必要なものが揃っていて都内ほど家賃が高くないため、賃貸需要はとても高いと言えます。
高齢者向け施設経営
高齢者向け施設経営には三つの方法があり、一つ目は土地所有者が運営に携わる方法、二つ目は建物を建築してそれを介護事業者に貸す方法、そしては三つ目が社会福祉法人などに土地を貸して賃料を得る方法です。二つ目と三つ目であれば専門的な知識がなくとも始めることができますが、一つ目の方法は初心者には難しい方法です。
メリットは長期的に安定した収入が期待できることや、賃貸住宅には需要のない土地でも需要がある点で、デメリットは事業者を探すのに苦労することや転用が難しいことです。
日本は高齢化社会であり、高齢者の一人暮らしや高齢夫婦の世帯の割合は増加傾向にあります。そのため、高齢者向け施設の需要は今後も増えていくことが予想されます。
土地活用事例①川口市：高齢者向け施設経営
| エリア | 埼玉県 |
| 土地面積(㎡) | 770.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 1214.83 |
| 工法 | 鉄骨造 |
| 建築費用(円) | 2億 |
介護や支援を必要としながら生活されている方が、宿泊しリハビリ、機能訓練、レクリエーションなどをするための「ショートステイ」を目的とした施設です。
利用者が宿泊される個室空間とは別に「リハビリ室」や「機能訓練室」としてご利用いただくための大きな空間を確保。
1階部分には調剤薬局やクリニックが入居されるためのエリアを作り、周辺住民の方にとって介護や医療の拠点として利用いただくことも想定した施設づくりとなっています。
宿泊定員が33名の施設ということで、各個室の空間は限られてくるものの、窓を大きく設けたことによってショートステイされる方がより明るい空間で、自宅で過ごすかのように快適に宿泊いただけるよう工夫させていただきました。
店舗経営
店舗経営には2種類あり、一つは自分で建物を建てて賃貸として貸し出す方法で、もう一つは土地を貸し出して建物は事業者が建設するという方法です。
募集するテナントとしては飲食店、コンビニ、美容院、介護施設、保育園、オフィスなど様々な種類がありますが、立地に合ったテナントを誘致することが大切です。
埼玉県内でも人口が多く再開発の進む川口市では、飲食店やコンビニ、美容院や商業施設など、需要のあるテナントが多くあるため、所有する土地の特性を考慮して決めると良いでしょう。
土地活用事例②埼玉県：店舗経営
| エリア | 埼玉県 |
| 土地面積(㎡) | 1111.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 273.0 |
| 工法 | 木造軸組 |
東日本大震災の影響で、マンションが傾いて経営が難しくなったRCマンションを解体し、コインパーキングとしていたオーナー様。土地の再活用を検討していましたが、90坪という敷地に合わせた活用方法が見つからず苦労されていました。
そこでミサワホームは事業用途に合わせた土地の規模拡大を提案。計画敷地を、隣の自宅、隣の会社所有の駐車場を合わせた、3つの土地を同時活用とすることで、競合他社よりも利回りのよい飲食店を誘致することができました。
コストや収益性などにもご満足いただき、住居系から事業系への転換を果たすことで、立地を活かした、高収益な活用を実現しました。
戸建賃貸経営
一戸建ての住宅を賃貸物件として貸し出して家賃収入を得るという土地活用を戸建賃貸経営と言います。子育て支援が充実していて買い物の利便性が高い川口市でおすすめの土地活用方法です。
メリットはアパート経営やマンション経営と比べて初期費用が安く済むことや、一度入居したら長期で住んでもらえる可能性が高いため安定収入を得られることです。
また、管理の手間が少ないことや立地条件がアパートやマンションほど厳しくないことも強みです。一方で空室リスクはアパート・マンション経営よりも高く、建物の修繕やリフォームの回数が多くなってしまうこともデメリットです。
土地活用事例③神奈川県：ガレージハウス経営
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 500.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 320.0 |
| 工法 | 木造軸組工法 |
| 建築費用(円) | 5,000万 |
良質な空間の創造を目指し、生まれたガレージハウスEspace」・・・ガレージ併用の住居とは、車だけに限らず、バイク、自転車はもちろん、カヤックや趣味の道具を保管したりメンテナンスができるスペースをもつコンセプト型の住居です。また趣味のスペースにするなど、活用の幅は多岐に渡ります。毎日の暮らしをもっと豊かに、もっと夢のあるものに演出してくれる「コンセプト型 賃貸住宅」が今を生きる入居者を強烈に惹き付けます。
写真提供：東京ガレージ https://tokyo-garage.jp/
駐車場経営
駐車場経営は賃貸経営などと比べると初期費用を抑えて始めることができる土地活用で、狭小地や変形地でも始められたり、他の土地活用への転用性が高かったりもします。川口市は駅前以外は車があったほうが生活しやすく、首都高速や外環道などへのアクセスもあるため駐車場は需要があるでしょう。
ただし、賃貸経営とは異なり節税効果がないことや収益性があまり高くないことは注意点です。また、駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、主に月極駐車場の場合は住宅地に、コインパーキングの場合は観光地などに需要があります。そのため、所有する土地にあった方を選ぶ必要があります。駐車場経営は競合が多い土地活用なので、市場調査も怠らないことも大切です。
管理方法は2種類あり、自分で管理するか業者に委託して固定賃料を取得するかです。業者に委託する場合は複数の業者を比較し、契約をしっかり確認するようにしましょう。
川口市のおすすめ土地活用パートナー
川口市で土地活用をする際におすすめのパートナー企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社はアパート・マンションを始めとした様々な土地活用方法に対応しています。例えば、賃貸併用住宅、店舗・商業施設、医療・介護施設などの土地活用も手掛けています。
土地活用の方法には大きく分けて「建てる」「貸す」「売る」の3つの選択肢がありますが、ミサワホームでは独自の「10の資産活用」メニューに基づき、土地の価値を最大限活かすためのベストなプランニングを行なっています。
ZEH-M対応賃貸や子育て支援賃貸住宅、在宅勤務と共働きに適したニューノーマルライフ賃貸住宅など、豊富な賃貸住宅を手掛けている点も強みです。
大東建託株式会社
大東建託株式会社はアパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建賃貸などの賃貸経営や、商業施設や大規模施設・高齢者向け施設など幅広い土地活用を手掛けています。
木造ツーバイフォー工法や鉄骨造、鉄筋コンクリート造や最新の構造技術CLT工法まで用いています。立地や地盤、建物規模、収益性、事業目的などオーナーの数だけある様々な条件や要望に対して最適な事業を提案しています。
税務・資金・建物計画などの専門知識を持つスタッフが一人一人に合わせたプランを提案するなど、サポート面も充実しています。
埼和興産株式会社
埼和興産株式会社の建築事業では、賃貸マンションや工場・倉庫、福祉施設や商業施設などの建設を手掛けています。
創業49年という歴史を持つため様々な事業領域での建設実績があり、多数在籍する経験豊富なスタッフによりニーズに応じた最適なプランが提案されます。殆どのプロジェクトが自社設計によるものなので、要望に柔軟に対応することが可能で、オーダーメイドのような建築物が実現できます。
品質にもこだわっていて、品質管理部が厳密なチェックを行なっています。建設工事は面談に始まり、プラン作成から竣工後のアフターサービス、そして引き渡し後のサポートまで充実しています。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。土地オーナーの生の声を聞き、ぜひ土地活用の参考にしてください。
50代男性による埼玉県さいたま市でのアパート経営
「駅から少し遠い空き地を、ロードサイドのアパート経営に」
| 収益 | 30万円～40万円／月 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円未満 |
| 利回り | 8% |
| オーナーの年齢 | 50代歳 |
| 土地所在地 | 埼玉県さいたま市 |
| 敷地面積 | ～160㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 4戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 180% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
ロードサイドのアパート経営なので、駐車場は広くとって出し入れもしやすくしています。管理も、管理会社がしてくれるため楽だと思いました。
企業を選んだ決め手
綺麗なところにしか入居者さんも集まらないので、アフターケアとして外観維持なども行ってくれる丁寧な管理会社に恵まれて良かったと思っています。
土地活用のポイントや注意点
私の場合は ロードサイドにアパートを構えていますので駐車場を広く取っていますし、例えば生活が不規則な人たちも昔に比べたら多いので、しっかりと防音設備を採用した方が今後のトラブル防止にもなると思います。ライフスタイルも変わってきているので防音に関してはお金をかけるべきだと思います。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
小さい部屋であればもちろん管理もしやすく、少人数でアパート経営ができると思いました。あと、今では昔に比べゲリラ豪雨なども多いので、【かさ上した一階フロア】というのは大切になってくると思います。
50代男性による埼玉県戸田市でのアパート経営
「不要な土地をアパート経営で活用！」
| 収益 | 年間720万円～840万円（月間60万円～70万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円未満 |
| 利回り | 8% |
| オーナーの年齢 | 50代歳 |
| 土地所在地 | 埼玉県戸田市 |
| 敷地面積 | ～160㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 10戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 180% |
| 建ぺい率 | 40% |
| 構造 | RC造 |
きっかけや目的
最初の課題は設計についてでした。積水ハウスの建築家と一緒にデザインと建設計画を作成しました。戸田市の土地の形状や地形に合わせ、最適な配置を考えることが必要でした。
また、荒川に近い戸田市の水害情報や規制に適合するよう、厳密な審査を受ける必要がありました。基本的には任せていたので スムーズに建ててもらいました。
企業を選んだ決め手
工場生産による部品製造や建物の組み立て技術を持っており、施工期間を短縮できることが特徴でした。アパート建設の期間が短く済んだため、早期に入居者を迎えることができました。
シャーメゾンブランドは建築に関する多くの実績を持っており、設計や施工におけるトラブルが少ないことが利点です。アパート建設においてもトラブルが少なく、スムーズに進行することができました。
土地活用のポイントや注意点
そのため、今回建築したアパートは、1階フロアを少し階段で嵩上げした構造にしています。3段ぐらいの階段がありますが、それがしっかりとした水害対策だとメリットに思ってもらえているようで受けがいいです。近年はゲリラ豪雨なども増えていますので、このような水害対策も行うべきだと思いました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
以前のような大きい家に住めば美徳であるという考え方は変わりつつあり、狭い家でも十分に入居者さんは集まるということでした。大切にすべきはハザードマップなどの安全面などです。
また、あえて小さい 部屋にすることでエアコンなども効きやすくなりますし、近年の電気代高騰に伴う電気代の節約志向から、冷暖房の効きやすい小さい部屋に住みたいと思っている人は多いと思います。アパート経営をするのであれば小さい部屋をたくさん作ることをおすすめしています。
30代女性による埼玉県蕨市でのアパート経営
「親から引き継いだ土地活用」
| 収益 | 50万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億5,000万円 |
| 利回り | 8％ |
| オーナーの年齢 | 30代歳 |
| 土地所在地 | 埼玉県蕨市 |
| 敷地面積 | 120㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 8戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 大東建託株式会社 |
| 容積率 | 180% |
| 建ぺい率 | 82% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
最初は計画の段階で、土地や地域の需要を考慮しながらアパートのデザインを練りました。父は建設段階で、建築家や請負業者との交渉においても導いてくれました。将来的に私に土地を残すことで自分の生きていた意味を残したかったらしく、ハウスメーカーの人と色々と共有しながら土地活用を有効的な行えています。
企業を選んだ決め手
単なる運営以上に信頼を築くものとなり、アパート経営が順調に進む礎となりました。大東建託に感謝していますし、安定的な運営と継続的な成功を実現できていることに満足を感じています。
土地活用のポイントや注意点
女性の安全と満足度を重視することで、アパート経営が安定し、住人全体の生活品質向上できたことを嬉しく思っています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
植木などを植えている場合には自分たちで管理をするのは大変なので、外観維持のためにも運営会社のサポートというのは大切だと思います。今の時代はプロパンガスを採用しているアパートには入居をしてくれないので、しっかり都市ガスを整備しておく必要があると思います。
川口市で土地活用するなら
川口市で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
