千葉県市川市は東京都に近く人口も多いことから様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では市川市で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。市川市における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
市川市ってどんな場所？
市川市は千葉県の西部に位置する街で、江戸川を挟んで反対側は東京都です。都心から20㎞圏内と近いことからベッドタウンとして人気があり、東京駅や秋葉原駅などの都心に20分前後で行けるアクセスの良さが魅力の一つです。
東京都心部や県内各地を結ぶ広域交通網が集中する場所でもあり、市内には東西にJR総武線本線・京葉線、京成本線などの鉄道や、京葉道路、東関東自動車道、国道14号などの道路があります。市川駅周辺は高層マンション群が並び、人口の増加に伴って大型の商業施設も多く建設されています。
そんな市川市に土地を持っている人のために本章では、市川市が土地活用に適している場所なのかという観点から、市川市の人口や家賃相場について紹介していきます。
市川市の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 47.3 | 49 | 49.1 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表を見てわかるように全国の人口は減少傾向にありますが、市川市の人口は上昇傾向にあります。2024年の2月末時点でも市川市の人口は約49.3万人であることから、今後も増えていくことが予想されます。
人口が増えればそれだけ土地活用の需要が大きくなるため、市川市は土地活用に向いていると考えられます。
また、2024年2月29日時点における、市川市内のエリアごとの人口と世帯数、そして年齢別人口を紹介します。
| エリア | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 全域 | 49.3 | 25.6 |
| 本庁管内 | 28.7 | 14.6 |
| 行徳管内 | 16.7 | 9.2 |
| 大柏管内 | 3.9 | 1.8 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 5.6 | 11.30% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 33.1 | 67.10% |
| 老年人口(65歳以上) | 10.6 | 21.60% |
土地活用方法を考えるときは、該当する地域にどれくらいの人がいるのか、どんな人に需要があるのか、ということを考慮して検討することをおすすめします。
市川市の家賃相場
イエウール独自の調査によると、市川市（駅徒歩10分圏内）の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：7.4万円
- 1K：7.5万円
- 1LDK：11.2万円
- 2LDK：14.6万円
- 3LDK：19.5万円
市川市は千葉県の中では家賃相場が高いほうですが、都内へのアクセスのしやすさや生活の利便性を考慮すると高すぎるということはありません。
市川市のおすすめ土地活用5選
人口が増加傾向にあり、ベッドタウンとして人気の市川市では土地活用の需要は高いでしょう。市川市でおすすめの土地活用は以下の5つです。
- アパート・マンション経営
- 賃貸併用住宅経営
- 高齢者向け施設経営
- 商業施設経営
- トランクルーム経営
事例を交えつつ、それぞれ詳しく解説します。
アパート・マンション経営
アパート経営やマンション経営は人気の土地活用の一つで、建築したアパートやマンションの一室を貸し出して家賃収入を得るものです。
節税効果が高い・軌道に乗りさえすれば安定した収入が継続的に得られる、というメリットがありますが、空室や・老朽化・災害などのリスクもあり、そのリスクを回避するためには賃貸需要の高いエリアで始めたり、事前調査をしっかりと行なったりする必要があります。
市川市のように東京都心にアクセスしやすくベッドタウンとして人気があったり、商業施設などが充実していて人口も増加傾向にあったりするような場所は、賃貸経営の需要を大いに期待できます。
土地活用事例①千葉県：アパート
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 2569.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 2292.0 |
| 工法 | 重量鉄骨造 |
以前の相続で苦労されたことがあったオーナー様。相続対策として、色々な業者から提案があったものの、どのように敷地を活用すれば良いか不明瞭なままでした。
そこで、ミサワホームでは「10の資産活用」をご説明し、土地の色分けからスタート。さらにミサワホームグループの介護実績を評価いただき、地域貢献できるサービス付き高齢者向け住宅を建築することに決定しました。
オーナー様のご希望で、落ち着いた雰囲気にこだわり、残した園芸用地は入居者の借景になるように配慮。敷地内にはポケットパークや、バーベキューテラスを設けるなど、入居者が楽しく過ごせる住宅が完成しました。
土地活用事例②神奈川県：アパート
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 983.1 |
| 延べ床面積(㎡) | 613.01 |
| 工法 | 木造 |
神奈川県横浜市。最寄り駅から徒歩14分とやや距離があるものの、賃貸ニーズの高いエリアです。以前は3階建ての賃貸住宅が建っていたのですが、築30年を超えていました。建替えに至った経緯をオーナーさまは次のように話してくれました。
「父の代から横浜周辺で賃貸住宅、戸建、駐車場など、土地の活用を行っておりました。今回は、修繕しようと思っていたのですが、修繕費が高額であったこと、また娘夫婦への相続も見据え、相続対策を兼ねて建替えることにしました」。
オーナーさまが所有する物件管理を担当する管理会社から、ミサワホームを紹介されました。どんな賃貸を建てるかは、この土地を今後、相続する娘さまご夫婦に任せることに。
そこで娘さまご夫婦にもお話を伺いました。
「賃貸住宅を建てるのは、母も私たち夫婦も初めての経験でした。祖父が残してくれた土地や建物を私の代でもしっかり継承していきたいと思いました。そのためには安定経営が重要であり、入居者に長く住んでいただけるようなものを建てなくてはいけないと思いました」。
そんな娘さまご夫婦の心を掴んだのが、大収納空間「蔵」と6タイプの間取りを備えたプランでした。
賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅とは自宅部分と賃貸部分の両方を併せ持つ建物を建築し、賃貸部分を貸し出して収入を得る土地活用です。自宅部分が土地の半分以上を占める場合、アパートローンもよりも金利の低い住宅ローンを組むことができます。
アパート経営やマンション経営のように節税効果も狙うことができ、経営が軌道に乗れば収入も安定します。ただし売却や引っ越しがしづらくなったり、プライバシーの確保などが困難になったりします。また、アパート経営などと比べて利回りも小さくなるのにも注意が必要です。
店舗併用賃貸住宅という方法もあり、賃貸住宅と一緒に自分の店を構えるか、賃貸の一角を事業者に貸し出すという方法です。人口が増え続けていて商業の発展する市川市におすすめできる土地活用です。
土地活用事例③千葉県：店舗併用マンション
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
1階にクリニックや薬局を併設した「エムノーブル」。1～2階に店舗を併設した「エムグランツ」。いずれも白とブラウンのキラテックタイルを張り分けた外観で、景観の統一感を実現。併設されたクリニックや店舗は地域の方々の暮らしにも貢献しています。
高齢者向け施設経営
高齢者施設経営はオーナーが自ら運営を行なう、建築した建物を介護事業者に貸す、社会福祉法人などに土地を貸すという3つのやり方があります。介護事業者に建物を貸したり社会福祉法人に土地を貸したりという方法であれば、オーナーのリスクも低く、専門的な知識も必要なく始められます。
長期的に安定収入を期待できることや、賃貸経営の需要のない土地でも始められる点がメリットです。デメリットは事業者を探すことに苦労したり、一度始めると他の土地活用方法に転用することがむずかしかったりすることです。
日本は高齢化社会であり、高齢者の一人暮らしや高齢夫婦世帯の割合は増加傾向にあります。そのため、老人ホームやデイサービスなどの高齢者施設は需要が高いでしょう。
トランクルーム経営
トランクルーム経営はコンテナを貸し出して賃料を得る土地活用で、仕事用の備品や家に収まらない荷物などを保管したい人に対して需要があります。
トランクルーム事業者に土地を貸して地代を得る、コンテナハウスを建ててそれを企業に貸す、経営の主体はオーナーでコンテナの所有者もオーナーだが管理業務は企業に任せる、という3つの方法があります。
賃貸経営などと比べて初期費用や手間がかからないというメリットがありますが、節税効果や高収益に期待できないというデメリットもあります。マンションやオフィスビルが近くにある土地で向いているため、市川市内でも需要のある場所があるでしょう。
商業施設経営
土地活用して商業施設経営を始める場合、ショッピングセンターやレストランなど、土地の広さや地域の需要に適した活用方法を選びます。経営方式は前述したトランクルーム経営と同じで、簡単に言うと土地を貸す・建物を貸す・管理を企業に任せるの3つです。
商業施設経営は他の土地活用よりも大きな利益を期待できて、アパート経営やマンション経営と比べても1.5倍~2倍の賃料を設定できます。ただし、建物を建てて貸す場合は初期費用が高額になること、テナントの業績次第では撤退の可能性があること、節税効果が期待できないことなどはデメリットです。
商業施設経営を検討する場合、土地の広さは120坪以上は欲しいところです。また、人が多く集まる繁華街やオフィス街、駅前や住宅街、幹線道路沿いなど、立地の条件も満たす必要があります。
市川市のおすすめ土地活用パートナー
市川市で土地活用をする際のパートナーとして、おすすめの企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、アパートやマンションを筆頭に様々な土地活用を手掛けています。例えば、賃貸併用住宅、店舗・商業施設、医療・介護施設などが挙げられます。
土地活用の方法は大きく「建てる」「貸す」「売る」の3つに分けることができますが、ミサワホームでは独自の「10の資産活用」に基づいた、土地の価値を最大限活かすプランニングを行なっています。
共働きと在宅勤務に適したニューノーマルライフ賃貸住宅、子育て支援賃貸住宅やZEH-M対応賃貸など、豊富な賃貸住宅を実現可能な点も強みです。
パナソニック株式会社
パナソニックホームズ株式会社は、賃貸住宅全般や商業施設、大規模施設、高齢者施設や駐車場経営といった数多くの土地活用を手掛けています。
また、実験や検証を重ねて災害にも揺らがない頑強な構造体を追求しています。精度のばらつきが少ない独自のボルト構法、先進技術により9階建てまで対応するNS構法（重量鉄骨ラーメン構造）、高層ビル建築にも使用される制震技術を住宅に応用した大地震にも強さを発揮するHS構法（制震鉄骨軸組構造）を開発しました。
事業計画から設計・施工、建築後の管理や運営、そして次世代への資産継承といったことまで、経験豊富な専門スタッフがサポートをします
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーションは、賃貸アパート・マンションなど地活用の先駆者であり、長年の経験やノウハウによって培った適切な事業審査を行なっています。
賃貸経営では家賃の入出金や退去修繕、クレーム対応など多くの手間がかかります。東建では全国各地で豊富な物件を管理し、経験とノウハウを活かして賃貸管理の業務を一括して引き受けます。入居者の安全とオーナーの安定経営のために住設機器や建築部材を自社で生産しており、遮音性・耐震性に優れた建物を建築することができます。
また、全国に店舗を構える賃貸物件サイトや仲介専門店、CMによるPRなどの独自の入居仲介システムにより満室経営をバックアップします。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。
土地オーナーの生の声を聞き、ぜひ土地活用の参考にしてください。
50代男性による市川市でのアパート経営
「小さい土地でもアパート経営が普通にできました」
| 収益 | 40万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 2,000万円 |
| 利回り | 7.33％ |
| オーナーの年齢 | 50代 |
| 土地所在地 | 千葉県市川市 |
| 敷地面積 | 80㎡ |
| 用途地域 | 準住居地域 |
| 戸数 | 部屋数４戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 90% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
ただ、その前に知り合いのライフプランナーに相談したところポイントを押さえればアパート経営で成功できることを教えてもらいアパート経営を始めようと思いました。
企業を選んだ決め手
困ったことを電話で聞いたら、すぐに詳しく説明してくれたこともあり対応も良かったので、お願いしてアパート経営をスタートすることに決めました。 その後は解体後にターゲットに合わせた設備を整えたり部屋数なども決めてアパートも無事に完成です。
土地活用のポイントや注意点
階段や廊下など共用部分の清掃もできるだけこまめにして、礼金不要で駐車場がない分家賃も相場より安くしてペット飼育の場合でも敷金積み増しは少なくしています。 部屋は狭い(1LDK)ですが独立型のキッチンにシャワー付洗面台、TVインターホンなどの設備もできるだけ整えて一人暮らしの方には特に快適に住める環境にしました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
私の場合は一人暮らしでペットを飼いたい人向けのアパートにしましたが、うまくターゲットに合わせた環境や設備を整えたので入居者もすぐに見つかりました。
50代男性による千葉県でのマンション経営
「マンション経営をするようになって有効な土地活用ができました！」
| 収益 | 100万円～150万円／月 |
|---|---|
| 建築費用 | 8,001万～9,000万円 |
| 利回り | 8.25% |
| オーナーの年齢 | 50代 |
| 土地所在地 | 千葉県 |
| 敷地面積 | ～120㎡ |
| 戸数 | 24戸 |
| 土地活用方法 | マンション経営 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 400% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | RC造 |
きっかけや目的
幸い今のところは周辺環境が劇的に変わったりするような心配も無く、適正家賃を調べることによって空室改善もできています。今ではマンション経営をして良かったと思っています。
企業を選んだ決め手
しかし、2回目の相談をした担当の方が、不安だった費用や利回りの事を詳しく説明してくれました。さらに空室リスクを分散できる方法や管理の手間を減らすことができる方法(家賃の数％の手数料で管理会社に業務を委託できる)も教えていただきました。不安な事をほとんど解消してくれたので、賃貸マンション経営をスタートすることができたと思います。
土地活用のポイントや注意点
駐車場、エレベーター内、マンションの入り口などが汚れていないか自分でも時々チェックするようにしています。 このように、入居者が住んでいる部屋以外の場所が汚れていないかチェックすることが大切だと思います。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
ただし、不動産投資の経験がない人が誰のアドバイスも受けないでいきなりやるのは危険なので、やる前には一度ハウスメーカーや不動産投資専門業者などに相談した方がいいと思います。その中でも、まとめて相談できる総合ハウスメーカーが一番いいかもしれません。
マンション経営には色々なメリットもありますが、空室や家賃滞納や家賃下落などのリスクがあることも覚えておいた方がいいと思います。
市川市で土地活用するなら
市川市で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
