東京都足立区は都心へのアクセスが良く住みやすい街であることから、様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では足立区で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。足立区における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
足立区ってどんな場所？
足立区は都心へのアクセスに優れていて、JR常磐線、京成本線、日暮・舎人ライナー、つくばエクスプレス、東京メトロ日比谷線・千代田線、東武伊勢崎線・大師線の8つの路線が通っています。ターミナル駅である北千住駅には、これらのうち5つの路線が通っています。
また、足立区では2015年に「待機児ゼロ対策担当課」新設され、認可保育所を含めた多様な保育ニーズに応えうる施設整備を進める取り組みが始まりました。「2020年4月待機児童ゼロ」を目指した結果、2020年4月1日時点での保育所などにおける待機児童の数は3人となりました。
上記のことに加えて、区内にはたくさん公園があったり公立小中学校の学校選択制が採用されていたり、足立区はファミリー世帯でも住みやすい街となっています。
足立区の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 67.4 | 69.1 | 69 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
参考：足立区ホームページ「足立区の町丁別の世帯と人口平成27年1月1日現在」
足立区ホームページ「足立区の町丁別の世帯と人口（令和2年）」
足立区ホームページ「足立区の町丁別の世帯と人口 令和5年1月1日現在」
上記の表は全国の人口と足立区の人口の推移を表したもので、全国の人口は減少傾向にあります。足立区の人口に関しても2015年~2020年にかけては増加したものの、2023年には減少してしまっていることがわかります。
ただし、足立区の2024年3月1日時点での人口は約69.3万人で2023年よりも増えているため、今後も増加することが見込めます。人口の増加に期待できる足立区は土地活用に向いているでしょう。
下記は2024年に実施された人口推計による足立区の地域ごとの人口と、2024年統計の年齢別人口です。
| エリア | 人口（万） |
|---|---|
| 全域 | 69.1 |
| 千住 | 7.7 |
| 梅田・江北・新田 | 15.1 |
| 足立・綾瀬・中川 | 14 |
| 六町・花畑・大谷田 | 13.5 |
| 西新井・竹の塚・舎人 | 18.8 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 7 | 10.10% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 45.1 | 65.08% |
| 老年人口(65歳以上) | 16.9 | 24.39% |
参考：足立区ホームページ「人口推計（足立区）の実施結果（令和6年実施）」
足立区ホームページ「足立区の年齢別人口(令和6年）」
該当する地域にどれくらいの人がいるのか、どんな人に需要があるのか、ということを考慮しつつ土地活用の方法を決めていくことをおすすめします。
足立区の家賃相場
イエウール独自の調査によると、足立区の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：6万円
- 1K：6.4万円
- 1LDK：10.5万円
- 2LDK：14万円
- 3LDK：15.1万円
足立区は東京23区の中でも家賃相場が安い方であるため、一人暮らしの人やファミリー世帯など様々な人が住みやすい街となっています。
足立区のおすすめ土地活用5選
人口増加の兆しがあり、都心へのアクセスにも優れている足立区では土地活用の需要は高いでしょう。足立区でおすすめの土地活用は以下の5つです。
- アパート・マンション経営
- 賃貸併用住宅経営
- 高齢者向け施設経営
- 定期借地
- 戸建賃貸経営
事例を交えつつ、それぞれ詳しく解説します。
アパート・マンション経営
アパート経営やマンション経営は土地活用として人気で、建築したアパートやマンションの一室を貸し出して家賃収入を得るものです。
相続税や固定資産税の節税効果があったり、軌道に乗れば安定した収入が得られたりというメリットがあります。一方で、空室のリスクや老朽化のリスク、災害のリスクなどもあり、リスクを回避するためには賃貸需要のない場所では始めないこと、事前調査をしっかりと行なうことが大切です。
足立区のように都心にアクセスしやすく、ベッドタウンとしても機能している街は入居希望者にとって需要があるでしょう。
土地活用事例①東京都：マンション
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 147.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 819.0 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート |
永年この土地で、オーナーの奥様はピアノ教室、ご主人様は学習塾を経営されてきましたが、残念なことにピアノ教室を閉鎖せざるを得なくなりこの資産活用事業に取組むこととされました。
二世帯で、８階・９階にお住まいになり、他を賃貸マンションとして計画を行いました。 主な仕様は機能性、デザイン性を考慮して作成した「標準仕様書」を基本とし、「ミサワのデザイン」レベルを確保しています。全体的なデザインは入居者対象者が比較的若い世代のため、シンプルな「透明感と清潔感」をイメージしています。バルコニーに乳白ガラスを採用し柔らかな表現を創ると共にバルコニー先端までを覆うことでシンプル性を強調し、エントランスホールもホワイト系の割肌ボーダータイルで、モダンではあるが落ち着いた雰囲気を作っています。
賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅とは賃貸と自宅の両方を併せ持つ建物を建てて、賃貸部分を人に貸して収入を得る土地活用です。土地の半分以上を自宅が占めていれば住宅ローンを利用することができます。住宅ローンはアパートローンよりも金利が低いことが特徴です。
賃貸併用住宅経営にはアパート経営やマンション経営と同様に節税効果があり、安定的で長期的に収入を得ることができます。ただし、売却や引っ越し、プライバシーを確保することが困難になったり、賃貸管理に手間がかかったり、空室のリスクが大きかったりというデメリットがあります。
また、賃貸住宅と一緒に自分の店を構えるか、賃貸の一角を事業者に貸し出すと店舗併用賃貸住宅という方法もあります。人口が多く店舗の需要が高い足立区ではおすすめの土地活用です。
土地活用事例②東京都：賃貸併用マンション
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 490.8 |
| 延べ床面積(㎡) | 2273.82 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
お父様が所有されていたマンションを引き継がれ、ご自身で管理されていたオーナー様。建物の築年数の経過とともに修繕費もかさみ、賃貸管理や入居者様からの苦情対応など建物の管理にもお困りでした。オーナー様はご自身の相続も考えるようになったタイミングで、ご家族のために安心して賃貸経営を引き継げるようにとマンションの建て替えを検討されました。 完成したマンションは、バルコニー側のランダムに配置した縦のラインが印象的なデザインです。また、外構の植栽や共用部の仕様など細部までこだわり高級感のあるマンションとなりました。さらに煩雑な賃貸管理・運営業務を代わりに行うことで、オーナー様の管理業務の軽減を実現しました。
土地活用事例③神奈川県：自宅併用マンション
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 824.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 1744.36 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
ダイナミックなフォルムが目を引く５階建の自宅併用マンション。重厚なキラテックタイルの外観と洗練された外構計画がマッチして、分譲高級マンショングレードの上質感を演出しています。予約制で自由に使える共用のルーフバルコニーは、毎週末予約で埋まるほど入居者に大人気です。
高齢者向け施設経営
高齢者向け施設経営には、オーナーが自ら運営を行なう、建物を建てて介護事業者に貸す、社会福祉法人などに土地を貸すという3つの方法があります。後者の二つであればリスクを負わずに始めることができます。
賃貸住宅には需要のない土地でも始められる点や、長期的に安定収入を期待できることがメリットです。デメリットは、事業者を探すのに苦労したり転用が難しかったり、契約次第では一度貸したら自分のタイミングで返してもらえなかったりすることです。
日本は高齢化社会が進んでいるため、高齢世帯の割合は年々増えています。足立区に関しても例外ではないため、老人ホームやデイサービスなどの高齢者向け施設は需要が高いでしょう。
定期借地
土地は所有しているだけでもお金がかかるため何かしらの方法で活用をしたいとは考えても、多額のローンを借りてまで始めたいとは思わない人も多いでしょう。その場合、定期借地で土地を貸し出すことをおすすめします。
所有する土地を法人や事業者、個人に貸し出すことを借地と言います。そして借地の中でも、一定の期間を設けて土地を貸し出すことを定期借地と言います。定期借地であれば更地の状態で土地が返ってくるというメリットがあります。
定期借地による土地活用はリスクが低い分、賃貸経営などに比べて収益が少なくなります。ただし、赤字になることがなく、幅広い借り手がいるため賃貸経営に向かないような土地でも一定の需要があります。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建住宅を貸し出て家賃収入を得るという土地活用で、アパート・マンション経営と比べて初期費用が少なく、一度入居したら長期的に住んでもらえるので安定して家賃収入を得られることがメリットです。
また、立地条件があまり厳しくない点や管理の手間が少ないことも魅力です。一方で、空室のリスクは他の賃貸経営よりも高い上、建物の修繕やリフォームの回数が増えて修繕費が高くなる点はデメリットです。
メリットとデメリットの両方がありますが、子育て支援が充実していてファミリー世帯が住みやすい足立区には、戸建賃貸経営はもってこいの土地活用方法です。
足立区のおすすめ土地活用パートナー
足立区で土地活用をする際のパートナーとして、おすすめの企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
朝日建設株式会社
東京・神奈川を対応エリアとして、高性能・省エネの賃貸マンションをはじめとして多様な建物の設計、施工をしている建設会社です。
賃貸マンション専用のショールームや工事途中を見られる「構造見学会」、引渡し直前の「完成見学会」などで高性能・省エネの建物を実感することができます。引き渡し後には1年目・2年目・10年目の建物の定期点検を無料で実施していて、24時間体制で安心のサポートも行っています。
朝日建設は独自の内断熱工法の断熱型枠材を使用することで、断熱性の高い部屋を作り出しました。鉄筋コンクリート造と合わせることで、「高性能・省エネ・高い入居率」を誇る建物を建設します。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーションは、賃貸アパート・マンションなどの土地活用の先駆者で、長年の経験で培った適切な事業審査を行なっています。
賃貸経営は家賃の入出金や退去修繕、クレーム対応など多くの手間がかかりますが、それに対して東建は経験とノウハウを活かして賃貸管理の業務を一括して引き受けます。独自の入居仲介システムとして、全国に店舗を構える賃貸物件サイトや仲介専門店、CMによるPRなどで満室経営をバックアップします。
また、オーナーの安定経営や入居者の安全のために住設機器や建築部材を自社で生産しており、遮音性・耐震性に優れた建物を建築することができます。
大東建託株式会社
大東建託はアパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸などの賃貸経営や、商業施設や大規模施設・高齢者向け施設など幅広い土地活用に対応しています。
税理士・ファイナンシャルプランナーなどの専門家によるサポートも行なっていて、専門知識を持つスタッフがオーナー一人一人に合わせた適切な事業プランを提案します。
木造ツーバイフォー工法や鉄骨造、鉄筋コンクリート造や最新の構造技術CLT工法まで手掛けていて、立地や地盤、建物規模、収益性、事業目的など様々な条件や要望に対して最適な事業提案をしています。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。
土地オーナーの生の声を聞き、ぜひ土地活用の参考にしてください。
30代男性による足立区でのアパート経営
「アパート経営初心者から上級者になれました」
| 収益 | 年間600万円～720万円（月間50万円～60万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 501～750万円 |
| 利回り | 3.90％ |
| オーナーの年齢 | 30歳 |
| 土地所在地 | 東京都足立区 |
| 敷地面積 | ～80㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 15戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 朝日建設株式会社 |
| 容積率 | 40% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
私は投資や経営に強い興味を持っており、いずれ独立してやっていきたいという将来的なビジョンがあったため、その前段階の経験として「引き継ぎたい」と名乗りを上げました。全くの初心者ということもあり不安は大きかったものの、勉強もできるということで活用していこうとなりました。
企業を選んだ決め手
わからないところもわかるまで言い方を変えたりして話してくれたので心配がなくなっていき、「任せられる」と思うことができたので、契約を決めました。
土地活用のポイントや注意点
また、入り口部分に花を植えたりして「華やかさ」を出せるよう工夫もしています。管理会社に任せっぱなしではなく、頻繁に自分で足を運んで状況確認をするように心がけています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
そして実際に活用した後は入居者の立場に立ち、「どんな場所に住みたいか」ということにこだわりを持つことです。友人や家族が「急に見に行く」と言っても躊躇なくすぐに見せられる状態を保てるよう意識しておくといいと思います。
30代女性による埼玉県さいたま市でのアパート経営
「今後に期待できる、再開発が進む地域でアパート経営」
| 収益 | 年間60万円～84万円（月間5万円～7万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 8,001万～9,000万円 |
| 利回り | 5.60% |
| オーナーの年齢 | 30代歳 |
| 土地所在地 | 埼玉県さいたま市 |
| 敷地面積 | ～120㎡ |
| 用途地域 | 非公開 |
| 戸数 | 6戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
しかし、思っていた以上に土地の価格が上がっていたため、数社に相談してみたところ、代替地は元の家より狭くはなるものの、再開発後は駅のロータリーのすぐ近くになるため、今後まだ土地の価格が上がる可能性があると言われ、アパート経営を始めることにしました。
企業を選んだ決め手
数社に相談しましたが、他の会社さんは建てる前の諸々にはノータッチでした。担当さんと相性が良かったのもあると思いますが、素人の私の小さな疑問にも親切丁寧に答えてくださり、とても安心できました。また、もし空室が出ても家賃保証があったり、なによりネームバリューがあるので、そこも安心できるポイントでした。
土地活用のポイントや注意点
しかし、積水ハウスさんがしっかりと管理してくれているので、今までトラブルに遭ったことはありません。 また、女性の一人暮らしの方が多いので、内装には気を使いました！壁紙を一部アクセントクロスにして、オシャレな感じになっています！
これから土地活用を始める方へのアドバイス
また、居室内の使い勝手や共用部の清潔さ、防犯面での安心感など、自分が住むことを想像して作ることも大事だと思います。あとは担当者さんとの相性。長いお付き合いになっていくと思うので、少しでも不信感や不安があるようなら、遠慮せずに担当替えをお願いすることをおすすめします！
足立区で土地活用するなら
足立区で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
