アパート経営を始めたいけれど、どの会社に依頼をすればいいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。アパート建築を請け負っている会社は工務店やハウスメーカー、建築会社など数多く存在します。しかし、会社選びを間違えてしまうと、あるいは相性の良くない会社を選ぶとアパート建築はもちろん、その後のアパート経営や管理にまで悪影響を及ぼす可能性があります。
この記事では、アパート建築をする上で施工会社の選び方、施工会社ごとのポイント、アパート建築費用を解説しています。アパート建築の企業をしっかり見極めて、自身にあった施工会社を選びましょう。
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アパート建築の依頼先と選び方
アパート建築を依頼することができる会社はアパート専業メーカー、ハウスメーカー、建設会社、工務店があります。この章ではそれぞれの特徴と選び方を解説します。
工務店
工務店とは地域に密着した小さな建築会社のことです。工務店は小さな規模の組織であるので緻密なコミュニケーションをとることができます。そして、工務店は地域に密着していることが多いので何かあったときに迅速な対応が可能です。
また、工務店に依頼すると、施主と一緒にアパートの間取りや外観のデザインなどのプランを検討していきます。そのため、施主がほしいと考えるオリジナルな間取りやデザインを相談することができ、柔軟な対応をしてもらえます。工務店では、広告宣伝費に多くの経費をかけないため相対的に少ない費用でアパートを建てることができます。地域に根差したデザインや間取りにこだわりたい方であれば工務店がおすすめだといえるでしょう。
しかし、工務店は小規模な組織であることが多いので営業や施工エリアが限定的になってしまうことや施工期間が長くなってしまうことがあります。材質にこだわりすぎてしまうと建築費用が多くかかってしまいます。また、施工の精度やアフターメンテナンスは会社によって違うので注意が必要です。
ハウスメーカー
ハウスメーカーとは自社で建物の生産設備を持ち、住宅の建築を全国規模で展開している会社のことです。工務店に比べて、有名な大手企業が多く、安心して建築を依頼することができます。
ハウスメーカーでは物件ごとの設計や施工方法をあらかじめある程度まで統一し、一定割合を工場などで生産することでアパート建築を簡略化しています。
建築のプロセスを簡略化していることから工期が短く、アパート自体の間取りやデザインの自由度が比較的低いのが特徴です。あらかじめ部材を大量に仕入れたり、加工を事前にしておくことで建物自体の原価を抑えながら一定の品質を保つことが可能になっています。
また、アフターサービスも充実しています。ハウスメーカーは工期の短さや品質の安定性にこだわりたい人におすすめといえるでしょう。
建築会社
建築会社はゼネコンとも呼ばれ、マンションや商業ビルなど大規模開発を中心に行っている会社のことです。あまり小ぶりな住宅建築を取り扱っていることはないのですが、建築を依頼するとハウスメーカーと同水準のサービスを受けることができます。
設計会社
設計会社は工務店やハウスメーカーと異なり、設計部分のみを取り扱う会社のことです。実際の建築や竣工後の管理は違う会社が請け負うため、別途建設会社を探す必要があります。設計会社は設計部分のみを取り扱っているため建物のオリジナリティは高く、施主の希望が多く反映されます。
建設業者の特徴まとめ
この章で紹介した各建設業者の特徴をまとめた表が以下となります。
| 工務店 | ハウスメーカー | 建築会社 | 設計会社 | |
|---|---|---|---|---|
| コスト | 安め～高い | 高め | 高め | 平均～高め |
| 工期 | 長い | 短い | 短い | ‐ |
| 対応エリア | 限定的 | 全国的 | 全国的 | ‐ |
| 品質 | 工務店ごとに違う | 高い | 高い | ‐ |
| 間取りなどの自由度 | 高い | 普通～低い | 普通～低い | 高い |
| アフターサービス | 工務店ごとに違う | 厚い | 厚い | ‐ |
工務店やハウスメーカー、建設会社、設計会社等どこに依頼するかでコストや工期だけでなく対応エリアや品質が変わることがわかります。複数の施工会社から建築費の見積もりと建築プランを請求して比較しましょう。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート建築において工務店ごとに異なるポイント
アパート建築をどの施工会社に依頼するかによって工法や構造、管理体制などが変わってきます。
ではみていきましょう。
アパートの工法
アパート建築において工法とは建物建築の方法のことを指します。アパート建築の工法は大きく分けて在来工法、プレハブ工法、また軽量鉄骨造や重量鉄骨造での工法に分類することができます。メーカー独自の工法は会社によってさまざまなので興味を持ったメーカーを調べてみることをおすすめします。では建物の主要な工法を紹介していきます。
在来工法
在来工法とは木材を主に使った木造アパートで最も普及している木造軸組工法のことです。この在来工法では、基礎を作り、その上に柱を立てて、軸を作ります。柱に梁を組み合わせ、そこからさらに壁や床、屋根などを取りつけることが在来工法の特徴です。
在来工法では基礎部分から建築を始めるため、間取りや建築プランの自由度が高く、施工会社や職人と相談しながらこだわって建築を進めることができます。基本的に大きく高い建築には向いていないため、また建築基準法の関係でも4階以上の建物になってしまうのであれば別の工法を選んだ方がよいといえます。
プレハブ工法
プレハブ工法とは建築に使用する建材を工場で生産・加工し、現場で組み立てる工法のことです。
プレハブ工法のうち、ここではツーバイフォー（2×4）、パネル工法、壁式PC（プレキャスト）の3種類について解説します。
・ツーバイフォー（2×4）
ツーバイフォーとは2×4サイズの木材で枠組みを作り、そこに構造用の合板を釘打ちして、面で建物を支える工法のことです。従来工法より外圧を分際しやすい構造になっているため、地震の影響を受けづらく、家具の倒壊や仕上げ材の被害も少なく抑えることができます。しかし、構造の関係上、間取り決めやリフォームの際、制約が出ることがあるので注意が必要です。
・パネル工法
パネル工法とは床、壁、屋根などの部品を工場で生産・加工し現場で組み立てる工法のことです。木造系、鉄骨系、コンクリート系などさまざまな種類があります。パネル工法では基礎部分以外、工場で生産しているため品質が安定し、工期も短くなります。そして、耐震性や耐風性にも優れていることも特徴です。
・壁式PC（プレキャスト）
壁式PCとはコンクリートで規格化された床や壁を事前に工場で生産・加工し現地で組み立てる工法のことです。パネル工法同様、基礎部分以外を工場で生産しているため工期が短く、コンクリートの部材によってより建物の安定性が得られます。また、壁式PCは環境に配慮した工法であり、断熱性や遮音性が高いことが特徴に挙げられます。
アパートの構造
アパートにおいて構造とは建物を支える方法のことを指します。アパートの構造には軸組構造・ラーメン構造、壁構造の3つが代表的な構造です。
また、アパート建築に使う材料は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があり、各材料によって耐用年数が変わってきますので注意が必要です。
軸組構造・ラーメン構造
軸組構造とラーメン構造は建物を主に柱と梁で支える構造のことを指します。木造は軸組構造、鉄骨造や鉄筋コンクリート造はラーメン構造と呼び分けられています。
壁構造
壁構造は壁や床など平面(板)をパーツとして組み合わせていく構造です。壁構造はプレハブ構造で用いられるため、建築コストが抑えられ、建物の安定性が保たれます。
しかし、平面の組み合わせで建物が建っているためリフォームの際、部屋を後から設計することは難しくなることに注意が必要です。
材料ごとの耐用年数
税務上、基本的には10万円以上、使用可能期間が1年以上の資産においてその費用をその年度ですべてを計上することができません（税制度は変更される可能性があります。最新の情報を確認してください）。その為、資産は法的に決められた年数で分割して計上することになります。耐用年数とは減価償却年数の元になる回数（年数）を決めたものです。法定耐用年数はその建物が大型修繕などを行わずにどれだけ使えることができるかということを基準に定められています。
国税庁によって定められた建物の法定耐用年数は以下のようになります。
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下 | 19年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下 | 27年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
アパートの場合、建物とその建物の付随設備が減価償却の対象です。これらは分けて法定耐用年数が定められています。アパートの経営を始めるときにしっかり法定耐用年数までの資金計画を立てておく必要があるでしょう。
管理体制
アパート経営は建築したら終わりというわけではなく、むしろその後の経営の方が大切です。竣工後、いかに入居者を増やし、アパートを管理・維持していくためのサポートがどのようなものなのかをしっかり把握しましょう。竣工後のサポートという面では独自のサービスを持っていることがあるため一般的な工務店よりハウスメーカーの方が優れていることが多いようです。
しかし、工務店に依頼してアパートを建築したとしても管理会社や仲介会社に集客や管理業務を依頼することができるのでそこまで心配する必要はないでしょう。
アパート建築費用の相場
アパート建築には本体工事費用、付帯工事費、諸経費の3つがかかります。
本体工事費には建築資材や壁、外壁、屋根といった資材はもちろん、建築会社の人件費や工事費もここに含まれます。この本体工事費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。この坪単価は建てるアパートの構造によって異なるので注意が必要です。
また、付帯工事費には地盤改良工事、外溝工事、造成費用、電気・ガス・水道の整備費用、仮設工事、解体費用が含まれます。付帯工事費は全体の建築費の10％～20％を見ておきましょう。
これらを踏まえて50坪でアパート建築をするときのアパート建築費をシミュレーションしてみましょう。
50坪でのアパート建築費
※ここでは、建ぺい率を60%としてアパートの建築費用を坪数ごとに計算します。
（以下の金額はあくまで目安です。施工会社により大きくことなりますので、あくまでも参考に留めてください。）
| 構造 | 建築費用 |
|---|---|
| 木造 | 5,360～7,100万円 |
| 鉄骨造 | 7,140～8,900万円 |
| RC造 | 9,700～13,000万円 |
| SRC造 | 12,100～15,300万円 |
アパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。
予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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工務店選びは長期的な視点で
アパート建築をする上で施工会社の選び方、施工会社ごとにポイント、建築費用を解説してきました。
アパートを建築する工程も大切ですが、その後の経営をいかに成功させるかが重要です。アパート経営は長期的な投資になるので竣工後のアフターサービスまで検討して施工会社を選ぶ必要があります。長期的な視点を持ってアパート建築を行いましょう。
不動産エコノミスト。社団法人住宅・不動産総合研究所理事長宅地建物取引主任士資格保有不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
