アパート経営は4戸で始めるとよい？建築費の基本から徹底解説
埼玉県所沢市（郊外）在住・50代男性
「親から相続した土地があるのですが、アパート経営は未経験です。いきなり大きな建物は不安なので、まずは小規模から始められないかと考えています。何戸くらいなら失敗しにくいのでしょうか。」
アパート経営というと、10戸以上のまとまった規模を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。実は戸数を4戸に絞ることで、初期費用を抑えながらローンの審査にも通りやすくなるため、土地活用が初めての方にとって現実的な選択肢になります。
この記事では、アパート経営にかかるお金の基本から、4戸で始める具体的なメリット、実際の進め方、そして失敗しないためのコツまでを順番に解説します。読み終える頃には、自分の土地で4戸のアパート経営が現実的かどうかを判断できる状態になっているはずです。
【シミュレーター設置】私の土地の建築費は？
アパート経営にかかるお金の基本
4戸のメリットを理解する前に、アパート経営にどれくらいのお金がかかるのかを押さえておきましょう。やりたい経営とやれる経営が一致するとは限りません。まずは建築費・初期費用・維持費・利回りという4つの数字を把握することが判断の土台になります。
アパートの構造別の建築費と法定耐用年数
アパートの構造は主に木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート（RC）造の4種類で、坪単価はおおむねこの順に高くなります。
▼構造別の坪単価・法定耐用年数の目安
| 構造 | 坪単価の目安 | 法定耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造 | 77万〜97万円 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 84万〜104万円 | 27年 |
| 重量鉄骨造 | 90万〜110万円前後 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 92万〜120万円 | 47年 |
※国土交通省「建築着工統計調査」および国税庁の耐用年数表をもとにイエウール編集部が作成。坪単価は立地・仕様・施工会社によって変動するため、目安としてご参照ください。
法定耐用年数は金融機関がローンの返済期間を決める際の基準になります。耐用年数が長い構造ほど返済期間を長く設定しやすく、月々の返済額を抑えられる可能性がある点が実益につながります。
法定耐用年数とは、税務上、建物の価値がゼロになるまでの年数のことです。
この年数を超えるとローンの新規融資自体が難しくなる金融機関もあるため、構造選びは返済計画に直結します。
「坪単価が高い構造は修繕費も高い」と思われがちですが、実態はやや異なります。木造とRC造では、築30年までの修繕費総額に大きな差が出ないケースも珍しくありません。ただし構造ごとに修繕が必要になりやすい箇所は異なるため、一概にどちらが得とは言い切れません。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「構造は“今の建築費の安さ”だけで決めないでください。
耐用年数が短い構造は返済期間も短くなりやすく、月々の返済額が家賃収入を圧迫するケースがあります。返済比率が家賃収入の50%を超える設計は要注意です。
初期費用を抑えたいのか、長期の安定運用を重視するのか、優先順位を先に整理してから構造を選びましょう。」
- 初期費用を最優先したい方
木造が候補になります。坪単価を抑えられる分、自己資金が少なくても始めやすいのが特徴です。 - 長期の安定運用を重視したい方
重量鉄骨造・RC造が候補になります。耐用年数が長く、融資期間を延ばしやすいメリットがあります。
アパートの初期費用の内訳（4戸の場合の目安）
アパート経営には、建築費とは別に全体費用の5%程度が初期費用として必要です。ローンを組む場合はさらに頭金として借入額の10%前後、事務手数料が5万〜10万円ほどかかります。
▼アパート経営の主な初期費用の内訳
| 費用項目 | 相場の目安 |
|---|---|
| アパートローン事務手数料 | 5万〜10万円（保証料は借入額の1〜3%） |
| 火災保険料 | 30万円〜 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×3% |
| 登記費用 | 30万〜50万円程度 |
| 仲介手数料（土地・中古取得時） | 物件価格×3%＋6万円＋消費税 |
※各金融機関・保険会社の公表条件をもとにイエウール編集部が集計。保証料の要否・料率は金融機関により異なるため、契約前に必ず確認してください。
4戸なら建築費だけで2,000万〜4,000万円程度に収まることも多く、10戸以上の規模に比べて初期費用の絶対額も抑えられます。ただし、初期費用を切り詰めすぎると、入居者募集にかけられる予算が不足するという見落としがちな落とし穴があります。
初期費用を建築本体だけに絞って計算すると、入居者募集費用（家賃の1〜3か月分）や現況測量費が予算に入らず、着工後に自己資金が足りなくなるケースがあります。見積もりの段階で、募集費用や測量費まで含めた総額で確認することが重要です。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「初期費用の見積もりは、建築費・諸費用・入居者募集費用の3点をセットで確認することが欠かせません。
建築費だけを比較して安い会社を選んでも、諸費用や募集費用が高ければ総額は変わらないことがあります。
複数社から「総額」の見積もりを取り寄せ、内訳まで比較することをおすすめします。」
アパート経営の維持費（毎月・毎年・随時）
アパート経営は建てて終わりではなく、維持管理に継続的な費用がかかる点を押さえておく必要があります。支払うタイミング別に整理すると、資金繰りの計画が立てやすくなります。
▼支払うタイミング別・アパート経営の維持費
| タイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 光熱費（共用部） | 5,000円〜1万円 |
| 損害保険料 | 1万〜10万円 | |
| 管理費 | 家賃の5% | |
| 毎年 | 固定資産税 | 評価額×1.4% |
| 所得税・住民税 | 収入による | |
| 随時 | 修繕費 | 数万〜100万円 |
| 入退去時の仲介手数料 | 家賃の半月分程度 |
そうとは言い切れません。修繕費のような「随時」の出費は、発生タイミングが読みにくく、まとまった金額になりやすいのが特徴です。毎月の収支だけを見て黒字と判断すると、数年後の大規模修繕で資金が足りなくなるおそれがあります。
- 毎月の収支だけで判断しない
修繕費・リフォーム費用を積立として毎月の予算に組み込んでおくことが安全です。 - 敷金・礼金の有無を確認する
近年は取らないケースも増えており、入退去コストの想定に影響します。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「維持費で見落とされやすいのが修繕費の積立不足です。
4戸規模でも、外壁や屋根の修繕は数十万円単位になることがあり、突発的な出費として資金繰りを圧迫します。家賃収入の5%程度を修繕積立として別口座に確保しておくと安心です。」
アパート経営の利回りの考え方
アパート経営の収益性は表面利回りと実質利回りで判断します。
表面利回りは経費を引く前の、年間家賃収入÷建築費で出した収益の割合です。実質利回りは管理費・税金・空室分などの経費を引いた後の、実際の手取り収益率を指します。
物件の絞り込みには表面利回り、実際の収益性の見極めには実質利回りを使い分けることが判断の精度を左右します。
アパート経営の利回りの相場は5%程度、最低ラインの目安は3%とされています。表面利回りが5%を下回る物件・プランは、実質利回りではさらに下がる可能性が高い点に注意が必要です。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「利回りは満室想定ではなく、空室率を織り込んだ実質利回りで判断してください。
4戸規模は1室の空室が収益に与える影響が相対的に大きく、1室空くだけで想定利回りを1〜2ポイント押し下げることもあります。
提案を受ける際は、必ず空室率を織り込んだシミュレーションを依頼しましょう。」
ここまでの数字はあくまで一般的な目安です。実際にいくらかかるかは土地の形状やエリアによって変わるため、複数社にプランを依頼して比較することが欠かせません。
アパート経営を4戸で始める5つのメリット
お金の基本を押さえたところで、なぜ4戸という規模がすすめられるのか、具体的なメリットを見ていきましょう。建築コストが抑えられるだけでなく、構造や間取りの面でも理にかなった規模です。
建築コストを抑えられる
アパートの建築費は戸数が増えるほど上がりますが、4戸なら通常のアパートを建てるには狭い土地でも建築が可能で、費用を抑えやすくなります。
水回り（バス・トイレ・キッチン）を建物の中心にまとめて配置できるため、配管の整備コストや必要な設備の数そのものが少なく済むのも理由の一つです。相続した土地が戸建て用の狭さでも、4戸の単身向けアパートなら選択肢に入ることがあります。
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「建築コストを抑えたいなら、水回りの集約設計が可能な間取りかどうかを建築会社に確認してください。
同じ4戸でも配置次第で配管の複雑さが変わり、費用差が出ます。」
アパートローンの審査に通りやすい
木造アパートの坪単価は50万〜100万円程度、4戸なら土地費用を除いて2,000万〜4,000万円程度で建築できるケースが多いため、給与所得だけでもローンを組みやすい水準に収まります。
金融機関は月6万円以上の黒字が出る事業かどうかを融資判断の基準にすることが一般的です。投資額が小さい4戸規模は、この基準をクリアしやすく、資産家でなくても融資対象になりやすいという実益があります。
投資額が小さいからといってフルローンで組むと、返済期間中の総利息負担は決して小さくありません。自己資金を一定割合入れることで、月々の返済額と総利息の両方を抑えられます。事前に自己資金比率別のシミュレーションを取り寄せて比較しましょう。
自力でも管理がしやすい
10戸を超える規模になると入居者対応や家賃回収の管理負担も大きくなりますが、2戸や4戸なら入居者からの問い合わせにも自力で対応できる範囲です。共有スペースも広くないため、清掃の手間も抑えられます。
顔の見える関係であれば、トラブルが起きた際も話し合いから早期に解決できることがあります。管理費を削減できる分、ランニングコストを抑えられる点も見逃せません。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「自主管理は費用を抑えられる一方、入居者対応にかけられる時間がどれだけあるかが向き不向きを分けます。
本業が忙しい方は、初期費用だけでなく管理委託費も含めた収支で判断することをおすすめします。」
耐震性の高い構造にできる
近年、災害への備えは入居者募集の重要な判断材料になっています。4戸だと左右対称な構造にしやすく、建物の中心に水回りと重心を集約できるため、安定した構造になりやすいという理由があります。
ハザードマップで災害リスクを確認したうえで、耐震性の高い丈夫なアパートを希望する入居者は多く、長期間の使用にも耐える安全性は入居者募集の面でも有利に働きます。
必ずしもそうではありません。戸数が増えるほど間取りが複雑になり、重心や配管の集約が難しくなるため、構造の単純さという点では4戸に分があります。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「耐震性は構造計算書の内容まで確認することが重要です。
見た目の頑丈さだけでなく、地盤調査の結果と構造計算が一致しているかを施工会社に必ず確認してください。」
入居者ニーズの高い間取りを実現しやすい
全4戸のアパートは1階に2部屋・2階に2部屋という構造が一般的で、全室が角部屋になるのが特徴です。角部屋は正面・側面・裏面の3方向から採光でき、両隣に部屋がないため遮音性も高められます。
角部屋のニーズは高く、入居者募集の面でも有利です。広めに部屋を作れば2人暮らし向けとしても訴求でき、投資回収後に売却する際にも高く売りやすいというメリットにつながります。
- 狭小地・戸建て用地しか持っていない方
10戸規模では建てられない土地でも、4戸なら建築できる可能性があります。 - 自主管理で手間を抑えたい方
管理会社への委託費を抑え、ランニングコストを軽くできます。 - 将来的に売却も視野に入れている方
角部屋中心の間取りは、投資回収後の売却でも需要が見込めます。
2階建てにするか、間取りをどう分けるかは土地の条件によって変わります。イエウール土地活用なら、複数の大手ハウスメーカーからアパート経営プランの提案を受けられます。
アパート経営を4戸で始める手順
4戸のメリットが把握できたら、次は実際の進め方です。土地をすでに持っているか、これから探すか、中古アパートを購入するかで手順が変わるため、自分の状況に合ったパターンを確認しましょう。
自分の土地でアパート経営を始める場合
すでに所有している土地に建てる場合、土地代がかからない分、利回りやローン返済の負担が軽くなるのが特徴です。おおむね以下の流れで進みます。
- 施工業者に問い合わせる
住宅メーカーや工務店に相談し、複数社から話を聞きます。 - 経営プランを比較・検討する
建築費・間取り・収支シミュレーションを比較します。 - 資金計画を策定する
自己資金とローンの配分を、返済比率を踏まえて決めます。 - 請負工事契約を結び着工する
- 管理方式を選び入居者を募集する
- 竣工後にローン契約を完了し支払う
- 入居者を迎え経営を開始する
ローンの実行は竣工・引き渡し日に行われるのが一般的です。それまでの間、建築費を複数回に分けて支払う必要があるため、着工前に自己資金の準備状況を確認しておくことが欠かせません。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「土地代がかからない分、浮いた予算を安易に建物のグレードアップに回さないことをおすすめします。
その分を自己資金として厚く入れておくほうが、長期的な返済の安定につながります。」
土地探しから始める場合
土地から購入する場合は、自己所有地のケースより手順が増えます。土地の売買契約はローン実行より先に必要になるため、つなぎ資金の準備がポイントです。
- 自己資金から総予算を決める
土地代と建築費、両方をまかなえる予算感を先に固めます。 - 条件に合う土地を探す
第一種低層住居専用地域や駅徒歩10分圏内は、単身需要が見込みやすい傾向があります。 - 土地の調査・売買契約を行う
敷地調査・地質調査に問題がなければ契約に進みます。 - 建築プランの検討〜経営開始へ進む
以降は自己所有地のケースと同じ流れになります。
土地とアパートのローンを同時に組めない金融機関が多く、土地代金は基本的にローン実行より先に自己資金で用意する必要があります。自己資金が足りない場合はつなぎ融資の利用も検討できますが、審査が下りにくい点は事前に相談先へ確認しておきましょう。
中古アパートを購入して始める場合
土地・建物をまとめて購入する場合、一般の住宅購入とほぼ同じ流れになります。物件の内覧・現地調査は特に慎重に行うことがポイントです。
- 希望条件を整理し情報収集する
不動産会社に問い合わせ、資料請求と物件評価を依頼します。 - 現地調査・内覧を行う
築年数だけでなく、設備の劣化状況を必ず自分の目で確認します。 - ローン審査〜引き渡しへ進む
決済・登記・管理会社への委託を経て経営を開始します。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「中古物件は価格の安さより、今後の修繕費の見込みを優先して判断してください。
設備が古い物件は取得後すぐにリフォーム費用がかさむことがあり、購入価格と修繕費を合わせた総額で比較することが欠かせません。」
4戸のアパート経営で失敗しないための4つのコツ
アパート経営で最も避けたいのは空室です。ここでは、4戸という小規模だからこそ意識しておきたい失敗しないためのコツを紹介します。
中長期でニーズがあるアパートにする
アパート経営は解体するまで数十年続くのが前提です。流行の設備よりも、その土地に合った基本ニーズを押さえることが満室経営の土台になります。
高速インターネット・宅配ボックス・防犯設備（オートロック・防犯カメラ）・追い炊き機能などは、すでに標準的な設備として認識されつつあります。単身者・ファミリー・学生など、どの層をターゲットにするかで求められる設備も家賃設定も変わってきます。
学生街のワンルームに高機能な設備をそろえて家賃を高く設定しても、ターゲット層の予算感と合わず入居者が集まりにくいことがあります。エリアの主な入居者層と、その層が支払える家賃水準を先に確認してから設備投資の優先順位を決めましょう。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「設備投資は周辺物件の設備水準と家賃相場を確認してから決めるのが基本です。
周辺相場より明らかに高い設備投資は、回収に時間がかかりやすい傾向があります。」
建築は複数社で見積もりを取る
ある程度の土地の広さがあればプレハブ工法に強い大手住宅メーカーが有利ですが、狭い土地での小規模経営では既製品プランが合わず、地場の工務店のほうが割安になるケースもあります。
必ずしもそうとは限りません。相場はあくまで相場で、実際の見積もりは業者によって異なります。どのようなアパートを建てたいかによって得意分野が変わるため、複数社に一括で見積もりを依頼し、内訳まで比較することが重要です。
空室対策をして満室経営を目指す
空室は家賃収入で成り立つアパート経営に直結する問題です。1室、2室と空室が増えるとローンの返済に影響が出始めます。以下のような対策から、費用をかけずに始められるものもあります。
- 設備のリフォーム
プロパンや3点ユニットバスは不人気なため、時代に合わせた設備への更新は費用対効果が出やすい対策です。 - 共有部分の改善
防犯カメラや24時間ごみ出し対応など、費用がかかるため抜本的な改善が必要な場合に検討します。 - 一時金の減額・免除
敷金・礼金の免除はすぐに着手しやすい対策です。家賃の値下げより取り組みやすい傾向があります。 - 入居条件の緩和・特化型募集
保証人不要・ペット可・女性限定などは、設備投資なしでも新たな需要を見込める対策です。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「家賃の値下げは一度下げると値上げがしにくいため、最後の手段にしてください。
敷金・礼金の免除や募集条件の緩和など、家賃を維持したままできる対策から順番に試すことをおすすめします。」
家賃の下落を想定して収支計画を立てる
アパート経営は長期計画が前提です。建物自体の価値は時間とともに下がるため、新築時の家賃設定がそのまま続くことはほとんどありません。
10年程度ならまだしも、20年・30年と経過すると、よほど利便性の高い立地でない限り経年劣化により家賃は下がる傾向にあります。見込まれる家賃減少や空室率を盛り込んだシミュレーションで、返済が可能かどうかを検討しましょう。
新築時の家賃で30年分のローン返済をシミュレーションすると、実際の収支より楽観的な数字になりがちです。10年ごとに家賃が5%前後下落する前提で再計算し、それでも返済が続けられる設計かどうかを事前に確認しておくことが対策になります。
※本シミュレーションの下落率は公的な統計ではなく、監修者（石川龍明｜業界経験20年以上・コンサル実績440件以上）の実務経験をもとに整理した目安です。実際の下落幅は立地・築年数・競合状況により異なります。
アパート経営を検討し始めたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。建築費の見積もりや賃料設定によって、将来の利回りも変わってきます。
アパート経営初心者なら4戸から挑戦してみよう
4戸のアパート経営は、初期投資を抑えながら回収も早く進められる、初心者向けの現実的な選択肢です。入居者に満足してもらいながら投資を回収できれば、資産価値の高い段階での売却も選択肢に入ります。
ここまでの内容を踏まえ、まずは以下の3つから着手することをおすすめします。
今日からできる3つの確認アクション
- 手元の土地の坪数・建ぺい率・容積率を確認する
4戸プランが物理的に収まるかどうかを判断する第一歩です。 - 複数社に4戸プランの建築費見積もりを依頼する
坪単価・諸費用・入居者募集費用まで含めた総額で比較しましょう。 - 家賃下落・空室率を織り込んだ収支シミュレーションを依頼する
新築時の家賃だけで判断せず、30年スパンの返済計画を確認します。
4戸でコツをつかんだら、売却したお金を元手にさらに規模の大きなアパートやマンション経営に進むことも可能です。経営に向いていないと感じた場合は、更地にして売却する選択肢も残されています。
どんなアパート経営をしたいかをよく練ったうえで、住宅メーカーなどに相談しながら一歩ずつ進めていきましょう。
よくある質問
Q1. アパート経営はなぜ4戸で始めたほうがいいと言われるの？
建築コストを抑えやすく、アパートローンの審査にも通りやすいためです。加えて左右対称の構造にしやすく耐震性を確保しやすい点、全室が角部屋になり入居者ニーズを満たしやすい点も理由に挙げられます。詳しくはアパート経営を4戸で始める5つのメリットをご覧ください。
Q2. 4戸のアパート経営で失敗しないためにはどうすればいい？
中長期でニーズのある間取り・設備にすること、建築を複数社で見積もり比較すること、空室対策に早めに取り組むこと、そして家賃の下落を織り込んだ収支計画を立てることが重要です。詳しくは4戸のアパート経営で失敗しないための4つのコツをご覧ください。
＼ この記事の編集者 ／
イエウール土地活用編集部
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