アパート経営をしている人の中には「今年も所得税が高いなぁ。なんとかならないかな。」と思っている人もいるのではないでしょうか。
実際、アパート経営では、多くの家賃収入を得られる反面、しっかり税金対策を行っていないと、所得税の負担が大きくなってしまいます。
また、サラリーマンの方などで、不動産所得の他に給与所得などがある場合は、それらを合算し課税標準額が決まってしまうため、さらに多くの所得税を負担しなければなりません。
そのため、アパート経営などで家賃収入を得ている方は、どうにかして課税所得になる不動産所得を減らすことが大切になってきます。
そこでこの記事では、家賃収入の税金対策について解説していきます。今からでも取り組める方法もあると思いますので、是非参考にしてみてください。
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アパート経営でいくら収入を得られるか知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
家賃収入の税金対策方法9選
本章では、家賃収入の税金対策をする方法を9つ解説します。
青色申告を行う
アパート経営では、年に一度、所得税の確定申告を行いますが、そのときに通常の確定申告（白色申告）を行うのではなく、青色申告をすることで不動産所得を大幅に減らすことができます。
青色申告とは、1年間に生じた所得金額を一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算などについて有利な取扱いが受けられる制度のことです。多少、複雑な記帳をしなければなりませんが、青色申告をすることで、以下のような特典を得ることができます。
- 青色申告特別控除
- 青離村国専従者給与
- 貸倒引当金
- 純損失の繰越しと繰戻し
それでは、それぞれの特典ついてひとつずつ見ていきましょう。
青色申告特別控除
アパート経営では、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が発生します。
そこで青色申告を行うと、この不動産所得から最大で65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
青色申告特別控除の控除額は、青色申告を行う条件によって、控除額が65万円・55万円・10万円と異なります。
そのため、確定申告を行うときは、しっかりと条件を満たして65万円の控除を受けられるように青色申告を行う必要があります。
また、青色申告特別控除で65万円の控除を受ける詳細な方法については、以下の記事をご覧ください。
青色申告専従者給与
アパート経営で青色申告を行うと、青色申告専従者給与の特典を受けることができます。
青色申告専従者給与とは、青色申告者と同一生計であり、かつ業務に専従している15歳以上の家族に支払った給与は、一定の条件の範囲内であれば、必要経費に算入することができる制度のことです。
ここでの一定の範囲内とは、事前に提出された届出書に記載された金額の範囲内であり、専従者の業務に対価として適した金額であることです。
青色申告専従者給与については、以下の記事をご覧ください。
貸倒引当金
アパート経営で青色申告を行うと、貸倒引当金という特典を受けることができます。
アパート経営における貸倒引当金とは、借主が夜逃げや自己破産で回収不能となった場合、回収不能になった年の分の損失を経費として計上することが可能になります。
純損失の繰越しと繰戻し
アパート経営で青色申告を行うと、赤字を出した年の赤字額を翌年から最大で3年間、繰越したり、繰戻したりすることができます。
例えば、令和2年度の所得が300万円の赤字を出し、令和3年度の所得が500万円の黒字だった場合、令和3年度の所得が200万円になります。
- 令和3年度分500万円（黒字）－令和2年度分300万円（赤字）＝令和3年度分200万円（黒字）
アパート経営では、特に初年度や大規模修繕を行った年は、会計上赤字になることが多く、その赤字を黒字の大きい年にぶつけることで、不動産所得を減らすことができます。
必要経費を計上する
アパート経営で不動産所得を減らすときに1番大切なことが、必要経費を適切に計上することです。
通信費や旅費交通費、新聞図書費、消耗品代などのプライベートの消費と混ざりやすい費用ですが、アパート経営に必要なものであれば、必要経費として計上することができます。たとえば、情報収集のための新聞代やアパート経営で使うためのボールペン代なども経費として計上することが可能です。
しかし、これらの費用は、プライベートの消費と混同されやすいため、しっかりと領収書などの証拠を残しておく必要があります。
不動産所得を減らすためには、少しでも多くの経費を計上していくことが大切になってきます。そのため、アパート経営で発生した費用の領収書は必ず取っておくことをおすすめします。
経費なるかわからなければ家事按分
アパート経営とプライベートの両方で利用しているものを経費として計上するために、家事按分という仕組みがあります。
この家事按分という仕組みを使うことで、アパート経営で利用した分だけ経費として計上することができます。
ここでは、光熱費とインターネット代を例に挙げて家事按分の方法を解説します。
1日6時間、インターネットを使い、アパート経営の業務をしていた場合、6÷24×100＝25％が家事按分になります。この例では、家事按分の割合である25％を電気代やインターネット代にかけた分の費用だけ経費として計上することができます。
小規模企業共済に加入する
小規模企業共済は、従業員数が20名以下または5名以下の会社などの経営者・役員や個人事業主が加入できる共済制度です。
この小規模企業共済は、積立制度となっており、掛け金をすべて経費として計上することができます。
また、掛金は5,000円から7万円まで、500円単位で選ぶことができるため、税金対策として自由な掛金設定が可能です。積み立てた共済金は、アパート経営の廃業もしくは退職時に受け取ることができます。
管理会社を設立する
アパート経営における税金対策として有名な方法のひとつとして、自分で管理会社を設立する方法があります。
複数のアパートを所有している場合、その物件を管理するための管理会社を設立し、その管理会社に委託することが可能です。
また、私設の管理会社に管理を委託することで、管理諸費を経費として計上することができるうえ、その管理会社に実質的に貯金をすることもできます。
しかし、税務署から管理会社に管理実態の調査が行われることがあるため、管理をしているという記録を残しておくことが大切になります。
加えて、経費を増やすために、異常な金額の管理費を管理会社に支払ってしまっては法律に触れてしまう可能性もあるため、管理費の相場である家賃の5％を目安にしましょう。
修繕費を適切に計上する
アパート経営では、5～10年の間に修繕が発生し、その修繕にかかった費用も経費として計上することができます。
ここで注意しておきたいことが、修繕にかかった費用でも、1年で計上する費用と減価償却を行い、分割して計上する費用に分けられることです。
アパート経営では、1年で計上する費用を「修繕費」、減価償却して分割で計上する費用を「資本的支出」といいます。
この修繕に関する費用の基本的な見分け方として、支出額が20万円未満であり、その支出の周期が3年以内であれば「修繕費」、それ以外の支出を「資本的支出」と覚えておきましょう。それでは「修繕費」と「資本的支出」は具体的にどんな費用なのか確認していきましょう。
修繕費
修繕費は、アパートを通常の状態に維持・管理するため、あるいは破損した部分を原状回復をするために使った費用を指します。こういった費用は、その年の必要経費として一括計上することができます。
下記のような費用は、基本「修繕費」として認められます。
- 退去による壁紙の張替え
- 壊れたキッチンの修理
- 割れたガラスの張替え
- 定期的な外壁の塗装
資本的支出
アパートの修理や改良のうち、アパートの価値が増加したり、耐久性が増加したりする場合、資本的支出に該当します。
資本的支出は、その金額すべてをその年に必要経費として計上することはできず、減価償却を行い、減価償却費として翌年以降にも分配しなければなりません。
また、下記のような支出は、「資本的支出」に該当します。
- 今より上質な材料を用いた外壁塗装
- ブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替える
中古アパートを購入する
不動産所得を減らす方法として、新たに中古アパートを購入して減価償却費を増やすという方法もあります。
アパート経営では、新築時の建築費やアパートの購入費を償却率（1÷耐用年数）でかけた数値を減価償却費として経費計上します。
新築時では、木造だと22年、骨格材の厚みが3mm以下の軽量鉄骨だと19年、骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下の軽量鉄骨だと27年が耐用年数になります。
しかし、中古のアパートだと、すでに耐用年数が切れていたり、もうすぐ耐用年数が切れるような物件も多いです。そのため、中古のアパートでは、新築のアパートよりも短く、大きい金額を減価償却費として計上することができます。
もちろん経費として計上できる費用が増えれば、不動産所得も減らすことができるため、所得税の節税になります。
税金対策でアパートを買うなら中古の木造アパート！
税金対策として中古のアパートを購入するなら、木造アパートをおすすめします。
中古の木造アパートでは、耐用年数も短く、減価償却費も多くなるため、節税効果が大きくなります。
それでは、中古の木造アパートを購入すると、具体的にどれくらい恩恵を受けられるのか、シミュレーションしていきましょう。まず、中古のアパートの耐用年数は以下のように求めます。
- 耐用年数切れの物件：法定耐用年数（木造は22年）×20％（端数切捨て）
- 耐用年数の一部が経過した物件：（法定耐用年数（22年）－経過年数）＋経過年数×20％
たとえば、法定耐用年数を経過した木造アパートでは、耐用年数が4年となり、購入費が5,000万円の場合、5,000万円×（1÷4）＝1,250万円となり、4年間で1,250万円ずつ減価償却費として計上します。
また、同じ5,000万円で新築の木造アパートを建てた場合、5,000万円×（1÷22）＝230万円となり、22年間で230万円ずつ減価償却費として計上します。
上記のように、新築と中古のアパートでは、減価償却費に大きな差があり、節税効果も一目瞭然だということがわかります。そのため、税金対策で中古アパートを購入する場合、木造アパートがおすすめです。
法人化する
不動産所得とその他の所得を合わせて、1,000万円以上ある方は、アパート経営を法人化したほうが所得税の負担を減らすことができます。
アパート経営の法人化とは、新しく設立した法人にアパートを所有させ、アパート経営をするということです。法人化を行うと、もともと所有していたアパートは会社の所有物になり、オーナーは出資者という立ち位置になります。
また、法人であることにもメリットがあるため、1年間の所得が1,000万円を超えている方は、法人化をおすすめします。
税率が下がる
アパート経営を法人化すると、個人でアパート経営をするより法人の方が所得にかかる税率が低くなり、税金の負担額を抑えることができます。
わが国では、累進課税制度を採用しているため、所得が多くなればなるほど所得税率が上がっていきます。
| 課税される所得金額 | 所得税率（個人） | 住民税率（個人） |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 10% |
| 195万円超330万円以下 | 10％ | 10% |
| 330万円超695万円以下 | 20％ | 10% |
| 695万円超900万円以下 | 23％ | 10% |
| 900万円超1800万円以下 | 33％ | 10% |
| 1800万円超4000万円以下 | 40％ | 10% |
| 4000万円超 | 45％ | 10% |
個人では、所得に対して課税される住民税も発生します。住民税は、所得応じて税率が変わることはなく、所得に対して一律10％の課税が行われます。
そのため、個人の総所得が「695万円超900万円以下」の場合、所得税と住民税を合わせて33％となります。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 法人税（年800万円相当額以下） | 15% |
| 法人税（年800万円相当額超） | 23.3% |
| 地方法人税 | 4.4％ |
| 住民税（東京都内23区に事業所がある場合） | 16.3％ |
| 事業税 | 3.78％ |
しかし、法人では税率が一定のラインで区切られているため、ある程度の所得から法人税率の方が所得税率が低くなります。
上の表の法人税の実質的な所得負担率を求める式に当てはめると、資本金1億円超えの法人の場合、大体31％くらいの法人税率になります。
上記の個人の所得が「695万円超900万円以下」の場合、法人化しても個人と法人で税率の差はほぼありません。
しかし、個人の所得が「900万円超1800万円以下」になる場合、所得税と住民税の税率が43％になるため、個人の方が法人より10％ほど高くなってしまいます。
そのため、個人の総所得が1,000万円以上であれば、アパート経営を法人化することで、税金対策になります。
経費を増やせる
法人化することで、経費として計上する費用の領収書管理などの手間は増えてしまいますが、経費にできる費用の自由度が高まります。例えば、移動用に使用している車や生命保険も経費に組み込むことができます。
もちろん、プライベートで使っているものや私的な食事の代金を経費として計上できないことは個人と同じです。
また、法人には個人と違って、税務調査が行われる可能性が高くなるため、経費計上できるかどうかは事前に調べたり、税理士に相談することが重要です。
赤字の繰り越し期間が長い
個人の場合赤字は3年繰り越すことができますが、法人の場合、最大で10年間もその赤字を繰り越すことができます。
利益が多く出た年度に赤字をぶつけて相殺することで、納税額を減らすこともできるため、法人のほうが柔軟な会計戦略を描くことが可能になります。
赤字が出たときは損益通算を行う
個人が所得の確定申告をする場合、アパート経営で得られる不動産所得や会社からの給与所得など計10種類の所得を合算して1年間の総所得を申告します。
そこで、これまで紹介してきた税金対策の方法を利用することで、経費を大量に計上し、不動産所得だけを赤字にすることが可能になります。
この不動産所得の赤字を給与所得などの黒字にぶつけて相殺することを損益通算といいます。
たとえば、不動産所得が500万円の赤字で会社から900万円の給与所得を得ている場合、その人の所得は、900万円－500万円＝400万円となります。
このように、経費を大量に計上することで、1年間の総所得（課税所得）を減らし、所得税を節税することができます。
専門家に相談する
アパート経営での税金対策としては、税理士などの専門家に相談するのも有効です。
経費となるものや計上の際の注意点、税金対策を行う上で有効な方法などを教えてもらうことができます。
また、アパート経営をするなら必要になる確定申告についても委託することができますので、始めてアパート経営を行う方や経理で不安な方は専門家への相談を検討してみるとよいでしょう。
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活用事例:地元のニーズに応えて 新たな価値を生み出す土地活用
| エリア | 東京都 |
| 延べ床面積(㎡) | 298.11 |
東京都・城南エリア。品川駅や羽田空港などへのアクセスに便利で、近年開発が進む地域に3階建ての賃貸住宅と3世帯が入るご自宅が完成しました。
オーナーさまご家族は、高齢のお母さまに代わり、賃貸住宅経営を行っています。
「元々この敷地には賃貸住宅と2軒の戸建が建っていたのですが、共に築40年以上経っており、耐震面も不安だったので建て替えを検討していました。以前の賃貸住宅には3戸すべて入居しており、単身者向けのニーズがありました」。
そこで単身者向けの賃貸住宅と自宅を一度に建て替えする計画がスタートしました。
「以前、自宅のリフォームを担当してくれた業者さんからミサワホームの評判を聞いており、相談に伺いました」。
広い敷地を活用して1棟の大きな賃貸併用住宅を建てる案もありましたが、ミサワホームが提案したのは、賃貸住宅と自宅を分けて建てるプランでした。ミサワホーム株式会社の土地活用事例
税金対策になる経費とは
| 分類 | 勘定科目 | 具体例 |
|---|---|---|
| 不動産所得の勘定科目 | 公租公課 | 固定資産税・都市計画税 |
| 減価償却費 | 建物や設備投資費用 | |
| 修繕費 | 共用部の修繕や排水管の工事などの費用 | |
| 借入金利子 | アパートローンを返済する分のうち、利息分のかかる費用 | |
| 損害保険料 | 火災保険や地震保険にかかる費用 | |
| 専従者給与 | 青色申告従事者への給料 | |
| 一般用の勘定科目 | 広告宣伝費 | 入居者を募集するためにかかった広告費用 |
| 通信費 | アパート経営に関して利用した電話やインターネットにかかる費用 | |
| 雑損失 | 立ち退きの際に発生した費用 | |
| 接待交際費 | 関係者と行った食事代や贈答品代 | |
| 消耗品代 | カメラやパソコンなどアパート経営に必要な機材費用・ボールペンやハサミなどの事務用品費 | |
| 旅費交通費 | アパート経営関連の電車賃やガソリン代など | |
| 新聞図書費 | アパート経営関連の情報収集に使った書籍や新聞代 | |
| 増設した勘定科目 | 管理諸費 | （委託する場合）管理委託費用 |
| 支払手数料 | 物件を購入した際に不動産仲介会社に払う仲介手数料 | |
| 支払報酬 | アパート経営に関して、弁護士や税理士に依頼する際にかかった費用 |
アパート経営で経費にできる費用は以上のようになります。ここでは、公租公課・減価償却費・管理諸費・接待交際費に注目して、アパート経営で経費にできる費用を解説します。
公租公課
公租公課とは、国や地方公共団体に納める負担の総称のことです。つまり、アパート経営で発生する税金のことを指しています。
アパート経営で発生する税金のうち、公租公課として経費計上できる税金が固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税となっています。
特に、固定資産税や都市計画税は毎年かかるものなので、しっかり経費計上していくことが大切です。
減価償却費
上記でも解説したように、新築で建てたアパートの建築費や中古アパートの購入費は、決まった計算式に基づき、減価償却費として毎年計上します。
実際、アパート経営の経費の中で、この減価償却費のウェイトがかなり大きいため、しっかりと計上することが大切になります。
損害手数料
火災保険料や地震保険料などの保険料も、必要経費として計上することができます。
保険料は一括で支払うことが多いですが、経費として計上するときは、支払った保険料を契約年数で割った分を毎年計上します。これを期間按分といい、確定申告のときに注意いなければならないポイントです。
例えば、10年分で25万円の火災保険に加入した場合、25万円÷10年＝2万5,000円を毎年、損害保険料として経費計上します。保険料は保険に加入したときに支払っていますが、契約満了の翌年まで経費として計上することを忘れないようにしましょう。
管理諸費
アパートを自主管理したときに発生した費用や管理会社に依頼したときの管理手数料は管理諸費として経費に計上することができます。
自主管理では、日々の清掃や設備点検、入退去の際にかかった費用から、業務に関係する交通費や接待費なども経費にできます。そのため、領収書などは忘れずに受け取り、不足なく帳簿に反映させるようにしましょう。
接待交際費
アパート経営に関係した食事や娯楽などの費用は、経費として計上することが可能です。
しかし、この金額が大きくなりすぎると、税務署から疑われてしまったり、経費として認められないこともあります。そのため、仮に疑われたとしても、事実を証明できる領収書などの証拠は必ず残しておきましょう。
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アパート経営でできる所得税以外の税金対策
これまでは、所得税を中心に税金対策の方法を紹介してきましたが、ここでは、所得税以外の税金を節税する方法を解説します。
住民税
住民税は、所得税と同様に1年間の課税所得に対して税率がかかった金額が納税額となります。そのため、所得税の税金対策を行うことで、住民税も税金対策になります。
- 住民税＝課税所得×10％＋均等割
また、住民税の税率は、課税対象になる所得に対して全国一律で、市町村で6％、都道府県で4％の合計10％が課税されます。
固定資産税
固定資産税は、アパート経営を行い、入居者がいることで税金対策になります。
アパートが建っている土地は、住宅用地の特例という制度が適用され、標準評価額が1/6倍まで軽減されます。
そのため、アパート経営をしているときに発生する固定資産税は、以下のように求めることができます。
- 固定資産税＝（標準評価額×1/6）×税率1.4％
都市計画税
都市計画税も固定資産税と同様に、入居者がいることが税金対策になります。
都市計画税でも、住宅用地の特例が適用され、標準評価額が1/3倍まで軽減されます。
そのため、アパート経営をしているときに発生する都市計画税は、以下のように求めることができます。
- 都市計画税＝（標準評価額×1/3）×税率0.3％
まとめ
アパート経営で発生する不動産所得は、他の給与所得などと同様に総合課税方式の対象です。そのため、いかにして不動産所得を減らすのかが所得税を圧縮させるカギとなります。
今回ご紹介した税金対策を参考に、アパート経営における不動産所得を上手に圧縮させましょう。
