土地にアパートを建てるには、住宅の建築同様、敷地と前面道路との接道状況が建築基準法の定める「接道義務」を満たしている必要があります。
この記事では、アパートを建てる際に考慮すべき接道条件や、接道条件を満たしているかどうかの確認方法、また、接道義務以外のアパート建築に関係する規制について詳しく解説しています。
アパート建築を検討されている方のご参考となれば幸いです。
アパート建築は「接道義務」を満たす必要がある
賃貸アパートを含む建物の建築には、防災や安全性の確保、環境の保全の観点から、建築基準法によって様々な規制が設けられています。
ここでは土地の「接道」に関する規制について詳しく解説します。
「接道義務」とは
建築基準法の第43条では、「都市計画区域内の建築物の敷地は『建築基準法上の道路』に2ｍ以上接しなければならない」と義務づけています。
この土地の接道に関する規定のことを「接道義務」、接道義務を満たす条件を「接道条件」といいます。
接道条件を確認するポイントについて簡単にまとめると、以下の通りになります。
- 敷地（土地）の間口は2ｍ以上の長さがあるか
- 敷地（土地）の前面道路は「建築基準法上の道路」であるか
なお、自治体によって接する間口の規定が異なる場合がありますので、詳しくは自治体HPや窓口にてご確認ください。
「建築基準法上の道路」とは
「建築基準法上の道路」とは、原則的に幅員4ｍ以上（特定行政庁の指定区域内では6ｍ以上）の道路を指します。
詳細な条件は、建築基準法上42条1項に規定されています。
- 道路法による道路（国道・県道・市道・区道など）
- 都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法等で開発された道路
- 建築基準法施行以前から既存の道路
- 2年以内に事業が予定されている都市計画道路
- 特定行政庁から位置の指定を受けた「位置指定道路」（私道）
- 「2項道路」に指定された道路（公道または私道）
ただし、敷地の前面道路が「2項道路」の場合は、そのままの状態ではアパートを建築できません。
「2項道路」とは、建築基準法施行以前に既に建築物が立ち並んでいた幅員1.8ｍ以上4m未満の道路のうち、特定行政庁から「道路」として指定を受けたものです。「みなし道路」ともいいます。
接している敷地で建物を再建築する場合には、「セットバック」を行う必要があります。詳しくは、対処法の章にて解説します。
アパートの規模によって接道条件が変わる
アパートなどの共同住宅は「特殊建築物」に該当するため、都道府県ごとに条例で前面道路に接道する間口の長さについて別途規定が設けられていることがあります。
たとえば、東京都では以下のような規定が設けられています。
| 共同住宅の延べ床面積 | 接道する間口の長さ |
|---|---|
| 500㎡以下 | 4ｍ以上 |
| 500㎡を超えて1,000㎡以下 | 6ｍ以上 |
| 1,000㎡を超えて2,000㎡以下 | 8ｍ以上 |
| 2,000㎡を超える | 10ｍ以上 |
建築予定地の自治体の条例による規定を、事前に確認しておきましょう。
気になるアパートの建築費用について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
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アパート建築の接道条件を満たしているかの確認方法
アパートの建築予定地が接道条件を満たしているかどうかは、以下の方法で確認できます。
- 道路図面を確認する
- 実地で間口を計測する
1つずつ、詳しく見ていきましょう。
指定道路図を確認する
敷地が接道している道路が「建築基準法上の道路」であるかどうかは、自治体のHPや役場の建築指導課の窓口にて「指定道路図」を閲覧することで確認できます。
また、公図や建築計画概要書といった資料でも確認が可能です。
公図は法務局または「登記情報提供サービス」などで、建築計画概要書は各自治体の建築指導課にて取得できます。
実地で間口を計測する
敷地の間口の長さについては、建築予定地にて直接計測して調べましょう。
実際にアパートの建築を計画していく上では、建築会社がきちんと調査を行ってくれるため、個人で行う計測は簡易的なもので構いません。
メジャーや物差しを用いて、道路に接している部分が2ｍ以上あるか計ります。計測の際には、通行する車や人に注意しましょう。
建築会社にアパートの建築プランを見積もってもらうと、建築予定地の調査も行ってもらえます。
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| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 163.88 |
| 延べ床面積(㎡) | 66.24 |
アパート建築の接道条件を満たしていない時の対処法
アパートの建築予定地が接道条件を満たしていない場合でも、以下の方法によってアパートの建築ができるようになる可能性があります。
- セットバックする
- 建築審査会の許可を受ける
- 隣地を購入する
セットバックする
土地の前面道路が幅員1.8ｍ～4ｍ未満の「2項道路」の場合は、「セットバック」をすることでアパートを建てられるようになります。
セットバックとは、道路と土地の境界線から土地を後退させることで、前面道路の幅員を確保することです。
セットバックによって道路の中心から2m（※）離れた位置まで土地を後退させることで、アパートが建築できるようになります。
※特定行政庁によって前面道路の幅員が6mに指定されている区域内の場合は、3ｍの後退が必要。
なお、セットバックには補助金を受けられる可能性があります。自治体に補助制度がないか確認してみましょう。
また、セットバックした部分は、固定資産税の課税対象ではなくなります。
セットバックの注意点
セットバックを行う際には、2つの注意点に気をつけましょう。
まず、土地に建てられるアパートの最大規模は、セットバック後の敷地面積を元に決められるということです。
アパートを設計するための建ぺい率や容積率の計算は、セットバック後の敷地面積を基準に行います。
セットバックを行った結果、当初の想定していた間取りが入らなくなってしまうケースもあるため、注意が必要です。
2つ目の注意点は、セットバックした部分は私的利用できないことです。セットバック部分は公共道路扱いとなるため、塀を建てたり、花壇や駐車スペースとして活用することはできません。
建築審査会の許可を受ける
前面道路が「建築基準法上の道路」ではない場合など、建築基準法上の規制を満たしていない場合、建築審査会に申請して許可を受けることで例外的に建築が可能となることがあります。
許可を受けられるかどうかは申請してみなければわかりませんが、基本的には建物の建築が許可されない土地であるため、再建築ができなかったり、融資の審査が下りない可能性があることには留意が必要です。
隣地を購入する
敷地が道路に接する間口の長さが足りない場合などは、隣地を購入してアパートを建てるという手段もあります。
隣地を購入することで、より大きなアパートを建てて部屋数を増やすこともできるメリットがある一方で、取得に費用がかかるため、ご自身の賃貸経営の目的や予算を考慮しながら検討してみてください。
接道条件以外のアパートの建築規制
アパートを建築に関する法規制は、接道義務だけではありません。
この章では、接道義務以外にアパートを建築する上で確認しておきたい法規制を4つご紹介します。
用途地域
アパート建築予定地が都市計画区域にある場合、用途地域の制限についても確認する必要があります。
都市計画区域は市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3つに分かれています。市街化区域に関してはさらに13のエリアに分けられます。
このうち市街化調整区域と市街化区域内の一つである工場専用地域ではアパートを建築することはできません。
また、13に分けられたエリアそれぞれに建てられることのできる建物に規制があります。そのため、自分の土地がどの地域に割り当てられているのかを確認する必要があります。
用途地域は、各自治体のホームページにて確認することができます。電話での確認も行えますが、信頼性に乏しい場合がありますので不安な方は役所窓口での確認をおすすめします。
建物の高さ制限
用途地域や道路斜線制限などよって建物の高さ制限があります。
用途地域の一つである第一種、第二種低層住居専用地域では、建物の高さが最大でも10mもしくは12mである必要があります。
10m、12mのどちらになるかは各地域の都市計画に基づいて決められています。
また、道路斜線制限では、建物と接している道路の反対側の土地との境界線から一定の角度の斜線の内側に建物が入らなければなりません。
角度は、用地域によって決定され、第一種低層住居専用地域などの住居系地域であれば1.25倍×水平距離、商業地域などその他の地域は1.5倍×水平距離となります。
高さ制限は、通風や採光など周辺環境を保つために設けられています。
建ぺい率・容積率
建ぺい率と容積率は、その土地にどのくらいの規模で建物を建てることができるのかを表すものです。
建ぺい率と容積率の概要と計算方法については以下の通りです。
| 概要 | 計算方法 | |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 土地の広さに対してどのくらいの割合で建物を建てることができるのかという比率。 例えば、建ぺい率が60%と定められた70㎡の土地には最大で42㎡の建築面積をもつ建物を建築可能です。 | 建ぺい率=建築面積÷土地面積×100 |
| 容積率 | 土地の広さに対してどのくらいの割合で床面積を確保することができるのかという比率。 例えば、容積率が150%と定められた100㎡の土地には最大で250㎡の総床面積をもつ建物を建築可能です。 | 容積率=床面積の総和÷土地面積×100 |
なお、建ぺい率と容積率に関しては、用途地域ごとに指定があるため注意が必要です。
特殊建築物における耐火性能
建築基準法第2条2項は、アパート、学校や病院、旅館などいくつかの建物を特殊建築物と定め、これらの建築物にはその使用用途から耐火建築(同法第27条)や避難・消火設備について技術的な基準(同法第35条)を設けています。
耐火建築に関しては、建物規模によって耐火建築もしくは準耐火建築物に分かれます。アパートでは、3階以上の階については耐火建築物として扱われるため以下の基準を満たす必要があります。
- 建物の主要構造部が耐火構造であり、予測される火災が終了するまでに耐えられる建物性能に関して政令が定める技術的基準を満たすもの
- 外壁の開口部で延焼の可能性のある部分に、防火戸やその他政令が定める防火設備に関して政令が定める技術的基準を満たすもの
建物の安全性に関しては、入居希望者への訴求にも繋がりますので、アパートの建築プラン確認の際には耐火性能はどのようになっているのかもあわせてチェックしておきましょう。
以下の記事もご参考になります。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート建築を検討するならまず接道を確認しよう
建物の建築は、建築基準法による規制を受けます。
アパートが建築できるか確めるには、まずは土地が接道条件を満たしているかどうかを確認しましょう。
接道義務を満たしていないためにアパートの建築ができない土地は、他の土地活用方法を検討してみましょう。
所有地の土地活用を考え始めたら、まずは建築会社に相談してみるのがおすすめです。建築会社に相談すると、建築規制を確認した上で、あなたの土地に合ったアパートの建築プランを提案してもらえます。
万が一、アパートの建築ができない土地であっても、その他の土地活用方法の提案をしてもらえます。
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