3階建てアパートの建築費用の相場は?費用の抑え方と建築会社の選び方も紹介!
埼玉県所沢市(郊外)在住の50代・男性
相続した土地に3階建てのアパートを建てようか迷っています。2階建てより費用が高くなるとは聞きましたが、実際にいくら上乗せになるのか、坪単価の相場すらよくわかっていません
「3階建てにしても、床が1層増える分だけ費用が上がるだけだろう」と思われがちですが、実態は異なります。3階建てアパートは建築基準法上の区分自体が2階建てと変わるため、坪単価の上がり方も費用の内訳の中身も変わってきます。
この記事では、3階建てアパートの坪単価・総額の相場、2階建てとの違い、自分の土地で本当に建てられるか、費用の内訳、追加でかかる費用、実際の建築例を順に解説します。読み終える頃には、ご自身の土地でどのくらいの費用感になるか、判断できる状態になっているはずです。
3階建てアパートの建築費はいくら?坪単価と総額の相場
建築費は坪単価×延べ床面積で計算できる
3階建てアパートの建築費は、木造では56万円〜73万円、鉄骨造では83万円〜108万円が1坪あたりの相場です。まずは構造別の坪単価を確認しましょう。
▼構造別の坪単価相場(3階建てアパート)
| 構造 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 木造 | 56万円〜73万円 |
| 鉄骨造 | 83万円〜108万円 |
| 鉄筋コンクリート造(RC造) | 83万円〜108万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | 96万円〜125万円 |
※本表は公的な統計データではなく、3階建てアパートの坪単価傾向を、アドバイザー(イエウール土地活用の窓口で年間5000人を超える相談実績あり)の実務経験をもとに整理したものです。実際の坪単価はエリア・仕様・地盤条件により異なります。
坪単価だけを見ると木造が最安ですが、坪単価は建物本体工事費のみを示した数値です。100坪の土地に3階建てアパートを建てる場合、木造では1億80万円〜1億3,140万円、鉄骨造では1億4,940万円〜1億9,440万円が総額の目安になります(建ぺい率60%で試算)。
▼階数別の建築費総額比較(100坪・建ぺい率60%の場合)
| 構造 | 2階建て | 3階建て |
|---|---|---|
| 木造 | 6,720万円〜8,760万円 | 1億80万円〜1億3,140万円 |
| 鉄骨造 | 9,960万円〜1億2,960万円 | 1億4,940万円〜1億9,440万円 |
| RC造 | 9,960万円〜1億2,960万円 | 1億4,940万円〜1億9,440万円 |
| SRC造 | 1億1,520万円〜1億5,000万円 | 1億7,280万円〜2億2,500万円 |
※坪単価×延べ床面積による単純計算での試算です。構造間の坪単価差はそのまま反映していますが、実際の総額は地盤条件・仕様グレードにより変動します。いずれの構造でも、2階建てから3階建てにすると総額は約1.3倍(3割以上)に増える傾向があります。
坪単価は、建物が頑丈になるほど、また都心部に近いほど高くなる傾向があります。詳しい相場の考え方や、他の坪数・金額帯で検討したい方は以下の記事もあわせてご覧ください。


坪単価×延べ床面積で概算する方法
アパート建築費は、坪単価×延べ床面積で概算できます。仮に10坪の部屋が9部屋ある木造3階建てのアパートを建てる場合、(10坪×9部屋)×56万円〜73万円/坪=5,040万円〜6,570万円となります。ご自身の土地の坪数に近い金額帯を確認したい場合は、以下の記事もあわせてご覧ください。




坪単価だけで建築会社を比較すると、実際の請求額とのズレに驚くことがあります。坪単価で計算できるのは本体工事費のみで、このあと解説する付帯工事費・諸費用が別途、総額の2〜3割ほど上乗せされます。見積もりを受け取る際は、坪単価表示の金額が本体工事費なのか総額なのかを先に確認しておきましょう。
- 見積もりの適正チェックに使う
提示された坪単価が構造別の相場から大きくかけ離れていないかを確認する - 総建築費の概算に使う
「坪単価×延べ床面積」で本体工事費の目安を計算できる - 総額での比較とセットにする
本体工事費が安くても、付帯工事費・諸費用が高ければ総額は変わらない


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「坪単価の安さだけで構造を決めるのは避けてください。
坪単価は本体工事費のみの数値であり、地盤条件や仕様グレードによって付帯工事費・諸費用の割合が変わるため、同じ坪単価でも総額に差が出ます。
必ず「総額でいくらか」を複数社に提示させたうえで比較してください。」
3階建てが2階建てと大きく異なる2つの特徴
3階建てアパートの建築費が2階建てより高くなる背景には、法律上の要件の違いがあります。押さえておくべき2つのポイントを確認しましょう。
3階建てアパートは耐火建築物にしなければならない
3階建てアパートは建築基準法により、耐火建築物にしなければなりません。耐火建築物とは、主要部分に耐火性能のある材質が使われた建物のことです。
耐火建築物とは、火災発生時に主要部分が入居者の避難まで燃え落ちることなく性能を維持できる建物のことです。この耐火性能は2階建てアパートには求められません。
耐火建築物には、主要な柱や梁に鉄骨・鉄筋コンクリートなどの耐火材料を使い、外壁や軒裏にも一定の耐火性能を持たせる必要があります。この仕様上の要求水準の高さが、3階建ての坪単価が2階建てより高くなる主な要因です。なお、耐火建築物の条件は満たさないものの、それに準じた性能を持つ建物は「準耐火建築物」と呼ばれます。
「予算内に収まっているから大丈夫」と安心していると、後から耐火性能を満たすための仕様変更で数百万円単位の追加費用が発生することがあります。プラン提示の初期段階で、耐火建築物としての要件を満たした金額かどうかを建築会社に確認しておきましょう。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「耐火建築物の要件は、プランの初期段階で織り込まれているかどうかで総額が大きく変わります。
後工程で仕様変更が発生すると、追加コストだけでなく着工時期の遅れにもつながります。
見積もり提示の時点で「耐火建築物の基準を満たした金額か」を必ず確認してください。」
3階建てアパート建築費が高くなる理由、木三共を知らずに進めると起こること
木造で3階建てのアパートを建築する場合は、設計基準をよく確認しましょう。木造3階建て共同住宅は「木三共」と呼ばれる特殊な建築物で、4つの基準を満たして準耐火建築物として認められる必要があります。この基準を知らずに建築会社選びを進めると、設計段階で基準を満たせず、仕様変更や追加費用が発生することがあります。
木三共として認められるためには、主に以下のような要件を満たす必要があります。
- 延焼のおそれのある部分の防火措置
隣地境界線・道路中心線からの距離に応じて、外壁・軒裏に一定の防火性能を持たせる必要がある - 主要構造部の準耐火構造化
柱・梁・床・階段などの主要構造部を、一定時間の火災に耐えられる仕様にする必要がある - 避難経路の確保
火災時に入居者が安全に避難できるよう、廊下・階段の幅や配置に基準がある - 内装制限
火災の拡大を防ぐため、居室・廊下等の内装(壁・天井)の仕上げ材に制限がある
以前はかなり厳しい基準として認識されていましたが、2019年の法改正により木造3階建てアパートを建築できる可能性は広がりました。木三共の基準さえクリアできれば、木造でも耐火建築物並みの安全性を確保しながら坪単価を抑えられます。
ただし、木三共の基準は延焼防止性能や避難経路の確保など専門的な項目が多く、すべての建築会社が対応できるわけではありません。木造3階建てを検討する場合は、木三共の設計実績がある建築会社かどうかを事前に確認することが重要です。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「木造で坪単価を抑えたい場合、木三共の設計実績がある会社を選べるかどうかが成否を分けます。
実績が乏しい会社に依頼すると、設計段階で基準を満たせず仕様変更や追加費用が発生しやすくなります。
相談時に「木三共の設計・施工実績が何件あるか」を必ず質問してください。」
「実績が乏しい会社ほど注意が必要」と聞いても、実際にどれくらいの人が影響を受けているのか気になる方も多いはずです。木三共は対応できる建築会社が限られる特殊な建築物であるため、外部の調査結果もあわせて確認してみましょう。
木造3階建てアパート検討者が、契約後に木三共の仕様変更説明を受けた割合
※対象:木造3階建てアパートの建築を検討したことがある土地所有者100人(インターネットアンケート、実施時期:2026年8月)。木造3階建て特有の検討経験者は該当者が少なく、自社相談記録のみでは十分なサンプル数を確保できないため、外部調査会社を通じて調査を実施。内訳は「特に説明はなかった」43%、「契約後に仕様変更・追加費用の説明を受けた」41%、「覚えていない・わからない」16%(合計100%)。
【調査結果】木造3階建てアパートを検討した方の4割が、契約後に「聞いていなかった」仕様変更を経験
外部の調査会社を通じて、木造3階建てアパートの建築を検討したことがある土地所有者100人にインターネットアンケートを実施したところ、建築会社との契約後に木三共の基準を満たすための仕様変更や追加費用の説明を受けたと回答した人は41%にのぼりました。
※対象:木造3階建てアパートの建築を検討したことがある土地所有者100人(インターネットアンケート、実施時期:2026年8月)。木造3階建て特有の検討経験者は該当者が少なく、自社相談記録のみでは十分なサンプル数を確保できないため、外部調査会社を通じて調査を実施。回答の内訳は、「契約後に仕様変更・追加費用の説明を受けた」41%、「特に説明はなかった」43%、「覚えていない・わからない」16%(合計100%)。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「私が相談を受ける中で感じるのは、木三共は『準耐火建築物として認められるための構造計算』を伴う特殊な建築物だという点が、意外と知られていないということです。
木造2階建てまでしか実績がない会社は、延焼防止や避難経路の基準を満たす設計に慣れておらず、契約後の実施設計の段階になって初めて『この仕様では基準を満たせない』と気づくことがあります。契約前の段階では見積もりの数字しか見えないので、この差に気づきにくいのです。」


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「私が相談を受ける際は、木三共を検討している方には必ず『この構造・延べ床面積での木三共の設計実績が何件あるか、直近の物件名まで教えてもらえますか』と、建築会社に具体的に聞くようお伝えしています。
件数だけでなく直近の物件名まで聞くのがポイントです。実績があいまいな会社は、ここで返答に詰まることが多いからです。あわせて、見積もり時点で『木三共の基準を満たした仕様である』という一文を書面に残してもらうよう伝えています。この一文があるかないかで、契約後の『言った言わない』のトラブルを防げるかが大きく変わります。」
木三共についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。


3階建てアパート建築費、この土地条件でも建てられる?
木三共のような法規制だけでなく、土地そのものの条件によっても、3階建てが実現しやすいかどうかは変わります。ここでは、3階建てアパートの検討にあたって確認しておきたい土地条件を解説します。
▼3階建てアパートの検討で確認したい土地条件
| 確認項目 | 3階建てが検討しやすい目安 |
|---|---|
| 容積率 | 150%以上(延べ床面積を確保しやすい) |
| 接道状況 | 前面道路の幅員が十分にあり、重機の進入がしやすい |
| エリアの賃貸需要 | 単身者・学生など、戸数を増やしやすいターゲット層の需要がある |
| 地盤条件 | 周辺で液状化・軟弱地盤の履歴が少ない(後述の地盤調査で個別確認が必要) |
※本表は公的な統計データではなく、3階建てアパートの検討基準の目安を、アドバイザー(イエウール土地活用の窓口で年間5000人を超える相談実績あり)の実務経験をもとに整理したものです。実際の可否は自治体の条例・個別の土地条件により異なるため、最終判断は建築会社への確認が必要です。
この4つを机上で確認するだけでなく、実際に土地条件が建物の仕様にどう影響するかは、他のオーナー様の事例からも見えてきます。
この事例で確認してほしいのは、土地の立地条件(水害リスクなど)によって、建物の仕様そのものを見直す判断が実際に行われている、という点です。
埼玉県の戸田市で経営をしていますが、すぐ近くに荒川がありハザードマップも展開されている地域のため、1階に住む入居者さんも不安に思われる可能性が高いと感じました。そのため、今回建築したアパートは、1階フロアを少し階段で嵩上げした構造にしています。
この方の体験談を読む →※イエウール土地活用のオーナー事例データより。掲載している費用・利回り等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づき、個人が特定できないよう加工しています。
この事例から読み取れるのは、容積率や接道状況だけでなく、水害リスクなど個別の土地条件によって建物の仕様(1階の嵩上げなど)を見直す必要が出てくるということです。3階建てのように建物の重量・規模が大きくなるほど、こうした土地条件の影響は無視できません。表の4項目はあくまで一般的な目安であり、最終的には個別の土地条件を踏まえたプラン確認が欠かせません。
ご自身の土地が3階建てに向いているかどうか、坪単価・木三共・土地条件を踏まえたうえで、複数社に土地条件を伝えて建築プランを比較してみましょう。
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アパート建てるといくら?
3階建てアパートの建築費用内訳(本体・付帯・諸費用)
アパートの建築費は、本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つに分けられます。全体の構成比を見てから、それぞれの中身を確認していきましょう。
【図解】建築費総額に占める内訳の割合
※本図は公的な統計データではなく、アドバイザー(イエウール土地活用の窓口で年間5000人を超える相談実績あり)の実務経験をもとに整理した目安の比率です。
本体工事費
本体工事費とは、アパートそのものを建築するときにかかる費用のことで、建築費総額のうち約80%を占めます。一般的に「建築費」として表示されている金額も、多くの場合この本体工事費を指しています。
本体工事費には、基礎工事や仮設工事といった躯体工事費、内外装や塗装・建具工事などの仕上げ工事費、電気・給排水設備などの設備工事費が含まれます。実際のアパート建築費は、このあと紹介する付帯工事費・諸費用が加わるため、本体工事費の金額よりも必ず多くなる点に注意してください。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「見積書の『建築費』という表記が、本体工事費だけを指しているケースは少なくありません。
付帯工事費・諸費用が別枠になっていることに気づかず契約すると、想定より2〜3割高い総額になって驚くことがあります。
見積書の表紙だけでなく、内訳明細まで必ず確認してください。」
付帯工事費
付帯工事費とは、本体工事費とは別に必要になる工事費用のことで、建築費総額のうち約10〜20%が目安です。
付帯工事費には、水道・ガス・電気といったインフラ整備の工事費や、冷暖房・塀・門扉・カーポートなどを設置するための工事が含まれます。3階建ての場合はエレベーター設置を検討するケースもあり、その分だけ付帯工事費の割合が高くなりやすい点も押さえておきましょう。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「付帯工事費は敷地の形状や周辺インフラの整備状況によって変動幅が大きい項目です。
特に前面道路が狭い土地や、上下水道の引き込みが必要な土地では、付帯工事費が目安の20%を超えることもあります。
見積もり時に「この土地特有で追加になる付帯工事はあるか」を必ず質問してください。」
諸費用
アパート建築には本体工事費・付帯工事費のほかに、税金や保険料などの諸費用が発生し、建築費総額の約10%が目安とされています。
アパート建築をすると、不動産取得税・印紙税・登録免許税といった税金がかかります。また、アパートローンの手数料や解体費、設計料なども諸費用に含まれます。それぞれの費用が目安を超えている場合、建築プラン自体が割高になっている可能性があるため、届いたプランの内訳までしっかり確認しましょう。
- 本体工事費
総額の目安は約80%。「建築費」の表示がこの金額だけを指していないか確認する - 付帯工事費
総額の目安は約10〜20%。土地の条件によって割合が上下しやすい - 諸費用
総額の目安は約10%。税金・ローン手数料・設計料などが含まれる
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アパート建てるといくら?
3階建てアパート特有の追加費用(地盤調査・杭工事)
3階建てアパートでは、建物の重量が増えることにともない、地盤の状態によって追加の費用が発生することがあります。最初からプランに含まれていることもあるため、内訳をしっかり確認しておきましょう。
ボーリング調査費
3階建てになると建物の重量が増えるため、地盤の弱い土地では地盤の強さをはかる調査や地盤改良工事が必要になります。もっとも一般的な調査がボーリング調査です。
ボーリング調査とは、地中の性質や杭工事に必要な杭の長さを決めるために行う調査のことです。測定箇所数や地層によって費用に差が出ますが、1ポイントあたり15万円〜25万円程度が相場です。この調査結果次第で、次に解説する杭工事の要否や費用が決まります。
なお、ボーリング調査はかなり大掛かりな調査のため、狭い土地では実施できないケースがあります。その場合は簡易的な地盤調査で代替されることもあるため、事前に建築会社へ確認しておくと安心です。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「地盤調査の結果は契約後に判明することも多く、そこから追加費用が発生するケースが後を絶ちません。
周辺で液状化・軟弱地盤の履歴がないかを事前に自治体のハザードマップで確認しておくと、大まかな傾向がつかめます。
契約前に「地盤調査の結果次第で費用が変わる可能性」を建築会社と共有しておいてください。」
杭工事
ボーリング調査を実施し、地盤の改良が必要と判断された場合は杭工事が必要になります。杭工事とは、地盤の弱い土地が建物の荷重に耐えられるように杭を打ち込む基礎工事のことです。
杭工事の費用は、アパート建築費総額の約10%が相場で、工期は1週間〜10日ほどが目安です。ボーリング調査で決定した長さの杭を、事前に地盤へ打ち込みます。
杭工事が必要と分かってから慌てて予算を組み直すと、資金計画そのものが崩れてしまいます。杭工事の費用(総額の約10%)を最初から予備費として見込んでおくことで、想定外の予算超過を避けられます。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「杭工事の要否は土地ごとに大きく異なるため、隣地の事例をそのまま当てはめて判断するのは危険です。
同じ町内でも地層が数メートル単位で変わることがあり、隣の土地で杭工事が不要でも自分の土地で必要になるケースがあります。
必ず自分の土地でボーリング調査を実施したうえで予算を確定させてください。」
ここまでで、坪単価・実現可能性・内訳・追加費用まで確認できました。次は、実際にどのような形で建築費が反映されているのか、事例で見てみましょう。
アパート建築費 事例診断
建てたいアパート、いくらで建つ?
この外観、イメージに近い?
あなたのイメージを分析しています…
診断結果
あなたが想像しているのは、こんなアパート
建築費・会社名の詳細を確認するには、お客様情報の入力が必要です
最後に2つだけ教えてください
知りたかった情報(建築費のイメージ)は見つかりましたか?
具体的に何が知りたかったですか?(いくつでも選べます)
提示した3件の実例は参考になりましたか?
どんな事例だと参考になりそうですか?(いくつでも選べます)
ご回答ありがとうございました!
同じ構造・戸数でも、エリアや会社で建築費はこんなに違います
戸数や構造が同じでも、エリアの相場や依頼する建築会社によって建築費は大きく変わります。
「自分の土地のエリア」で建てたらいくらになるかは、実際に会社を比較してはじめて分かります。
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3階建てアパートの建築例
ここまで解説してきた坪単価・内訳・追加費用が、実際にどのような形で建築費に反映されているのか、3つの事例で確認していきましょう。
例1.相続した狭小地に建てた木造3階建てアパート
- 性別・年齢:男性・50代
- 坪数・建築費:35坪・4,100万円
- 構造・部屋数:木造・12戸
- 目的:相続した狭小地での老後の資産形成
- こだわりのポイント:学生が多い地域のため、ファミリー層より学生・単身者をターゲットに設計
狭い土地を有効に活用するため、部屋の広さより戸数を重視し、若者受けする設計にしています。部屋数を増やして収益を上げつつ、ターゲットを絞った設計にすることで、入居者も見込みやすくなる好例です。
例2.遊休地を活用した鉄骨造3階建てアパート
- 性別・年齢:女性・40代
- 坪数・建築費:50坪・7,900万円
- 構造・部屋数:鉄骨造・9戸
- 目的:使っていない土地の活用
- こだわりのポイント:共用部分を最小限にして部屋数を確保し、採光と通風の良さを重視
共用部分を最小限にすることで部屋数を多く確保し、収入を上げる工夫をしています。採光・通風の良さにもこだわり、入居者の住みやすさを意識した設計になっている点も特徴です。
例3.兼業大家として建てた軽量鉄骨造3階建てアパート
- 性別・年齢:男性・30代(会社員との兼業大家)
- 坪数・建築費:90坪・6,200万円
- 構造・部屋数:軽量鉄骨造・11戸
- 目的:使っていない土地の活用
- こだわりのポイント:ペット可・浴室乾燥機など満室狙いの設備を充実。台風対策で全室シャッター設置
ペット可・浴室乾燥機・遮音性の高い壁床・全室シャッターなど、入居者のさまざまなニーズに対応し、満室を狙った設計にしています。90坪という土地の広さを活かし、複数の施策を組み合わせてニーズを満たしている事例です。


アドバイス
アドバイザー(年間5000人を越える土地活用の相談実績あり)
「3つの事例に共通するのは、建築費の高さを『部屋数・設備・ターゲット設定』でどう回収するかを先に設計している点です。
3階建ては初期費用がかさむ分、収益設計を後回しにすると回収期間が長引きます。
坪単価・内訳を確認したら、次は同じ土地条件でのターゲット層と稼働率の想定まで、建築会社と一緒に詰めてください。」
建築事例から、自分の土地に近い規模を調べる






3階建てアパートは収益性重視なら検討価値あり【まとめ】
3階建てアパートは、耐火建築物としての要件や地盤改良工事があるため、建築費が高額になり、建築期間も長くなりやすいという側面があります。しかし、これらを差し引いても、床面積を確保しやすく収益性が高い点から、検討する価値のある選択肢です。木造でも木三共の基準を満たせば3階建てが可能なため、高利回りのアパート経営を実現できる可能性もあります。
- 坪単価と耐火建築物・木三共の要件を確認する提示された坪単価が本体工事費のみか、耐火建築物・木三共の基準を満たした金額かを確認しましょう。
- 自分の土地の条件(容積率・接道・エリア需要)を確認する法規制だけでなく、土地条件によっても建物の仕様が変わる可能性があります。
- 本体・付帯・諸費用を含めた総額で見積もりを取り寄せる複数社から総額ベースの見積もりを比較し、内訳の妥当性を確認しましょう。
- 地盤調査(ボーリング調査)の要否を早めに確認する杭工事が必要になった場合の予備費(総額の約10%目安)も含めて資金計画を立てましょう。
収益性の高い3階建てアパートを建てるためには、良い建築パートナーを見つけることが欠かせません。ぜひイエウール土地活用を利用して、あなたの土地で最も収益性の高くなる建築プランを見つけましょう。
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アパート建てるといくら?
よくある質問
Q1. 3階建てアパートの坪単価はどれくらい?
木造では56万円〜73万円、鉄骨造では83万円〜108万円が1坪あたりの相場です。100坪の土地に建てる場合、木造で1億80万円〜1億3,140万円、鉄骨造で1億4,940万円〜1億9,440万円が総額の目安になります(建ぺい率60%で試算)。
Q2. 3階建てが2階建てと異なる点は?
主に2点あります。
- 耐火建築物にしなければならない:2階建てには求められない耐火性能が必須になる
- 木造は木三共の設計基準を確認する:木造3階建て共同住宅特有の4つの基準を満たす必要がある
Q3. 自分の土地が3階建てに向いているかはどう判断する?
容積率(150%以上が目安)、接道状況(前面道路の幅員)、エリアの賃貸需要、地盤条件の4点を確認しましょう。ただし最終的な可否は自治体の条例や個別の土地条件によって変わるため、建築会社への確認が必要です。
Q4. 地盤調査や杭工事は必ず必要?
すべての土地で必要になるわけではありません。地盤が弱いと判断された場合にボーリング調査(1ポイント15万円〜25万円程度)を行い、その結果次第で杭工事(総額の約10%が目安)が必要になります。狭い土地ではボーリング調査自体が実施できないこともあるため、建築会社に事前確認しておくと安心です。




