第一種中高層住居専用地域は、同じ住居系用途地域の中でも戸建て中心の低層住宅専用地域と違い、マンションなどの建設の許可される用途地域（都市計画法により区分される地域のこと）のひとつです。
本記事では、用途地域についての説明の後、第一種中高層住居専用地域について、第二種中高層住居専用地域との違い、またメリットとデメリットを示したうえで、おすすめできる土地活用方法について紹介します。
第一種中高層住居専用地域とは？
第一種中高層住居専用地域とは用途地域のひとつです。第一種住居地域の性質を理解するためにも、以下からはこの用途地域について解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた地域の分類のことです。
その土地において建てられる建物に制限を設けることで、市民に住みよい環境を整えられることを主たる目的としたのが、都市計画法の制定の経緯になります。
例えば、自分が住んでいる住宅の隣に、深夜でも稼働する工場ができた場合、騒音や臭いといったストレスが生じ、トラブルに発展することも懸念されます。このような事態を避けるためにも、用途地域が定められているのです。
なお、用途地域は以下の13種類です。また住居や工業、商業など、それぞれの地域に応じて、建設できる建物の種類も変わります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域 第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 住居系 | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
第一種中高層住居専用地域とは？
第一種中高層住居専用地域は、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」として定義されています。
「中高層住居専用」とはありますが、中高層住居だけでなく低層住宅も含めて建設可能で、飲食店など比較的小規模から中規模の店舗や、大学や病院なども建設可能です。
一方で、3階以上の店舗や、風俗施設、ホテルなどは建てられません。
また倉庫も建てられないので、貸倉庫業の経営を考えている方は第一種中高層住居専用地域は選択肢として外す必要性があります。
第一種中高層住居専用地域における建ぺい率と容積率
第一種中高層住居専用地域では高さ制限がないものの、建ぺい率と容積率は以下の通り定められています。
これらを超えるマンションなどの建物は建設が不可となるため、予め確認しておきましょう。
| 建ぺい率の限度 | 30％〜60％ |
| 容積率の限度 | 100％〜500％ |
| 道路斜線制限 | 20~35ｍ |
| 絶対高さ制限 | 無し |
| 外壁後退 | 無し |
| 敷地面積の最低限度 | 200㎡以下 |
第一種中高層住居専用地と第二種中高層住居専用地域との違いは？
上述した通り、中高層住居専用地は第一種中高層住居専用地と第二種中高層住居専用地域の2種類があります。
これら2つの違いとして挙げられるのは、建造物に対する制限です。例えば第二種中高層住居専用地域においては
- 1,500㎡以内の店舗
- 1,500㎡以内の事務所
の建造物建設が可能です。
一方、第一種中高層住居専用地域には、こういった建物を建てることができません。
また、第二種中高層住居専用地域は、ショッピングモールだけでなくガソリンスタンドも建設できるため、第一種中高層住居専用地域に比べると、やや騒音や人通りも多くなる傾向にあります。
このように、土地には様々な法規制があるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
第一種中高層住居専用地域の利用価値は？メリット・デメリット
ここまで用途地域の説明から、第一種中高層住居専用地域の概要について解説しました。
以下からは第一種中高層住居専用地域の特徴について、メリットとデメリットの観点から解説します。
メリット
第一種中高層住居専用地域は、絶対高さ制限は設けられておらず、定められている建ぺい率や容積率の中であれば、一定の高さのある住宅やマンションを建てることができます。
また前述した通り、ゲームセンターやカラオケなどの遊戯施設の建設ができないため、静かな住宅環境が整いやすいこともメリットでしょう。
病院なども建設できるため、日常生活を送る上、利便性のよい施設が多い傾向にあり、ファミリー層にもおすすめの地域となっています。
デメリット
第一種中高層住居専用地域には高さ制限が設けられていないため、日照環境が保証されにくいというデメリットがあります。
日影規制があるとはいえ、隣にマンションなど、日光を遮るような建築物が近くに建設された場合、日当たりが悪くなる可能性もあります。
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
また、第一種中高層住居専用地域で土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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第一種中高層住居専用地域で建設可・不可な具体的な施設や建物
次に、第一種中高層住居専用地域に具体的に建てられる・建てられない建造物について.
より具体的に把握しましょう。
第一種中高層住居専用地域で建設可能な建物
第一種中高層住居専用地域に建てられる土地は、主に以下の建物です。
- 住宅や共同住宅、寄宿舎や下宿
- 図書館
- 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専修学校
- 病院・公衆浴場・老人ホーム
- コンビニなど日用品販売店舗・喫茶店・理髪店・物品販売店舗・飲食店・銀行など
- 2階以下かつ作業場の面積が50㎡以下の工場(パン工場など)
他の用途地域に比べても、建物の高さに対する制限が緩いため、比較的多くの種類の建物の建設が許されているといえるでしょう。
第一種中高層住居専用地域で建設が不可な建物
一方で、第一種中高層住居専用地域に建てられない土地は主に以下のようなものがあげられます。
- 日用品販売店舗・喫茶店・理髪店・物品販売店舗・飲食店・銀行以外の店舗
- 2階以下かつ作業場の面積が50㎡以下の工場でない工場
- ホテルや旅館
- 事務所
- 住環境を損なうゲームセンターなど遊戯施設・風俗施設
- 自動車教習所
- 倉庫業の倉庫
- なお、第一種中高層住居専用地域においては危険物を取り扱う施設などは建設できません。また事務所は、いわゆるオフィスビルといったものも含まれます。
第一種中高層住居専用地域の土地活用方法
第一種中高層住居専用地域では制限がありますが、様々な活用方法があります。ここからは第一種中高層住居専用地域での、おすすめの土地活用の方法をご紹介します。
賃貸住宅（アパートやマンション）経営での活用
第一種中高層住居専用地域の活用方法としておすすめなのがアパートやマンション、戸建てなどの賃貸経営です。安定的に、多く収入を確保することが可能となります。
第一種中高層住居専用地域では、容積率や建蔽率などは関係するものの、絶対高さ制限が設けられていないため、その特徴を活かして、マンション経営がおすすめです。
アパートや戸建とは違い、部屋数が多いため、その分収益も大きくなります。なお、第一種中高層住居専用地域は閑静な住宅街になる傾向があり、ファミリー層や単身者層など、多くの方が住んでいる地域です。
そのため、第一種中高層住居専用地域において賃貸経営を行う際は、そのエリア毎の特徴に併せたマンションやアパートを建設しましょう。
駐車場経営での土地活用
第一種中高層住居専用地域では駐車場経営もおすすめです。賃貸経営と比べて、収益性は少ないものの、投資額が少ないことから、難易度が低く、そして一定の需要と安定した収入が見込めます。また第一種中高層住居専用地域では、高さ制限が無いことを利用し、低層住居専用地域とは違い、2階までの機械式駐車場も建設可能です。
家族層に代表される、セカンドカーなどを持つ世帯の需要をしっかり把握できれば、場所によっては高い収益率を見込めるでしょう。
駐車場経営について、詳しくは以下のカテゴリーからご覧ください。
土地貸しでの土地活用
第一種中高層住居専用地域では住宅などが集まるため、新築を予定しているファミリー層も一定数います。
そこで土地を貸し出して、借地代を得る方法もおすすめの土地活用です。マンション経営や駐車場経営とは違い、借地として貸し出す場合、初期費用はほとんどかからず、管理などの手間もかかりません。
ただし貸すこと自体はスムーズに進みますが、借地として土地を貸している期間は自由に土地の活用が行えなくなります。土地主側による、急な契約変更等も基本的には認められておらず、途中で住宅や別荘などを建てたいと考えても、その期間中、建設は不可能になります。
そのため、今後の将来プランなども踏まえた上で活用を検討しましょう。
また、借地としての土地活用には太陽光発電などもあります。
活用方法に迷ったら土地信託を選択するのも手
また既に土地を所有していて、どの活用が適切かわからない方は土地信託もおすすめです。
土地信託は、信託会社などと信託契約を結び、土地を提供して代わりに運用を行ってもらう方法です。
初期費用などは信託会社名義で調達が行われ、信託会社が所有者の土地の運用によって得られた利益から出る配当金が収益になります。
なお、土地信託は業者選びなどが重要になってきます。そこで以下の記事などを参考に検討しておくのがおすすめです。
所有する土地が第一種中高層住居専用地域でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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大手10社の収益プランを比較する第一種中高層住居専用地域はマンションも建てられる土地活用しやすい地域
第一種中高層住居専用地域は用途地域の1つであり、マンションなどの中高層の建物からコンビニなど、小規模な店舗を建てられる地域です。
また土地活用においては比較的安定した収益が見込める、アパートやマンション、駐車場、土地貸しなどの活用方法がおすすめです。
ただし、土地活用をする際は、用途地域によるものだけでなく、立地条件などによる細かい需要の見極めなど、専門知識や経験も必要となってきます。
そのような時におすすめなのが「イエウール土地活用」です。イエウール土地活用では、あなたの土地に合った、適切な土地活用の方法やプラン、そして見積もりなどを提案することができます。
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