アパート経営の事業計画書、書き方ひとつで融資額が変わる理由

「同じ土地、同じ年収なのに、なぜ隣の人は希望額まで借りられて、自分は減額されたのだろう」。アパート経営を始めようとして事業計画書の作成に取りかかったものの、何をどう書けば審査担当者に納得してもらえるのか分からず、手が止まっている方へ向けた記事です。

実は、事業計画書は「何を書いたか」だけでなく「どう書いたか」で、金融機関からの評価が大きく変わります。同じ物件・同じ年収の相談者でも、事業計画書の作り方ひとつで融資可能額に差が出るケースは珍しくありません。この記事は、複数のハウスメーカー・建築会社の事業計画書を横断的に見てきたイエウール土地活用の立場から、事業計画書に何を記載すべきかという基本に加えて、審査担当者が実際にどこを見ているか、そして自分の場合の収支がどの程度になりそうかまでを、具体的な数字とともに解説します。読み終える頃には、自分の事業計画書のどこを見直せばよいかが判断できる状態になっているはずです。

私の場合、アパート経営の月の収益はいくら？

アパート経営の事業計画書、なぜ提出が必要なのか

事業計画書とは何を示す書類か

アパートローンの審査では、申込者個人の属性（年収・勤続年数・資産状況）に加えて、事業計画書に記載された収支計画の実現性が重視されます。イエウール土地活用に寄せられる相談の中でも、事業計画書の作成段階でつまずく方は少なくありません。理由は主に2つあります。1つは記載すべき項目が多岐にわたること、もう1つは「どの程度具体的に書けば審査担当者を納得させられるか」の基準が分かりにくいことです。

なぜアパートローンの審査で提出を求められるのか

金融機関がアパートローンの審査で事業計画書を求める理由は、融資額が高額かつ返済期間が長期にわたるためです。数千万円規模の借入を20〜35年かけて返済する計画に対して、金融機関は「本当にその収支計画どおりに返済が続けられるか」を事前に確認する必要があります。個人の属性審査だけでは、その物件固有の収益性までは判断できません。

イエウール土地活用の相談窓口でも、複数の金融機関に相談された方から経過をお伺いする中で、事業計画書の内容次第で提示される融資条件が変わったという声をよく耳にします。属性が同程度でも、計画書の実行性・具体性によって金融機関側の評価が分かれるということです。実際に、直近2年間の相談記録を見ると、複数の金融機関に事業計画書を提出した相談者のうち、提示された融資可能額に差が出たと申告した方は約6割にのぼります。1つの金融機関の回答だけで判断せず、複数のハウスメーカー・建築会社の事業計画書を比較しながら申し込むことが、結果的に有利な条件を引き出すことにつながっています。

アパート経営の事業計画書、審査担当者が見ているポイント

事業計画書に記載項目をすべて埋めても、審査に通るとは限りません。審査担当者は、書かれている内容そのものよりも「この計画は本当に実行できるか」という視点でチェックしています。ここでは、審査担当者が実際にどこを見て否決・減額の判断をしているかを、具体的な観点ごとに解説します。

実行性のある計画になっているか

「実行性」とは、記載された収支計画が絵に描いた餅ではなく、実際の市場条件に照らして達成可能かどうかを指します。例えば、周辺の家賃相場が月8万円のエリアで月10万円の家賃収入を前提にした計画書は、根拠が示されない限り実行性が低いと判断されます。同様に、入居率を常に100%で試算している計画書も、審査担当者からは楽観的すぎると見られやすくなります。

審査担当者は、家賃設定・入居率・修繕費の見積もりなどが、その物件が立地するエリアの実態と乖離していないかを確認します。乖離が大きいほど「この申込者は市場を調査せずに数字を作った」という印象を与え、評価が下がります。

記載内容に「ぼかし」がないか

「賃貸需要が見込めるため安定した収益が期待できます」といった抽象的な表現だけで説明を済ませている事業計画書は、審査担当者から見ると「具体的な根拠を示せていない」という評価になります。どのようなデータ・調査に基づいてその判断をしたのかが書かれていない計画書は、記載項目が揃っていても評価が伸びません。

特にリスク要素（空室リスク・金利上昇リスク・修繕費の変動など）について触れずに、良い面だけを強調した計画書は、審査担当者に「リスクを理解していないのではないか」という懸念を持たれやすい点に注意が必要です。

収支の根拠が数字で示されているか

審査担当者が最も重視するのは、収支計画の数字ひとつひとつに根拠があるかどうかです。家賃であれば周辺相場の調査資料、建築費であれば施工会社の見積書、金利であれば実際に提示された条件など、数字の出所が明確であるほど計画書の信頼性は高まります。

実際に、この3点セットを整えたことで融資条件が改善した相談者もいます。埼玉県さいたま市在住の40代男性は、当初「周辺相場で月9万円」とだけ記載していた家賃欄を、類似物件4件の賃貸情報を根拠として添える形に修正しました。

※本事例は、イエウール土地活用の相談窓口にご相談いただいた方から、後日ヒアリングした内容をもとに再構成した想定事例です。金融機関への相談・交渉はご本人が独自に行われたものであり、個人が特定できないよう一部内容を加工しています。融資条件は金融機関・個別の審査状況により異なります。

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審査に通らなかった場合、事業計画書のどこを見直すべきか

一度審査に通らなかった場合も、事業計画書自体を白紙に戻す必要はありません。イエウール土地活用の相談窓口では、否決・減額を経験した相談者の再申込みを継続してヒアリングしていますが、見直しの効果が出やすいのは「数値の正確性」「事業内容の伝わりやすさ」「競合物件の調査量」の3点に絞って手を入れたケースです。逆に、記載項目を増やしてページ数だけを厚くした計画書は、再審査でも評価が変わりにくい傾向にあります。

実際に、この「理由と修正箇所を1対1で対応させる」考え方で再申込みに成功した相談者もいます。

この事例から読み取れるのは、否決理由が分かっている場合、関係のない項目まで手を広げる必要はないという点です。原因になった箇所だけを的確に直すほうが、審査担当者にとっても「何が変わったのか」が伝わりやすくなります。

※本事例は、イエウール土地活用の相談窓口にご相談いただいた方から、後日ヒアリングした内容をもとに再構成した想定事例です。金融機関への申込み・交渉はご本人が独自に行われたものであり、個人が特定できないよう一部内容を加工しています。融資条件は金融機関・個別の審査状況により異なります。

アパート経営の事業計画書、作り方の3つの選択肢

公的機関のテンプレートを活用する

日本政策金融公庫などが公開している事業計画書のテンプレートを使う方法です。記載すべき項目があらかじめ整理されているため、必要事項の抜け漏れを防ぎやすいというメリットがあります。初めて事業計画書を作成する方は、まずこのテンプレートで全体像を把握してから、自分の物件情報を当てはめていくとスムーズです。

具体的には、テンプレートの収支欄に金額だけを書いて終わらせず、以下のように「金額＋根拠の出所」をセットで追記します。

▼収支欄への追記例

3点セット	テンプレートの収支欄への追記例
家賃根拠	「月額家賃8.8万円（根拠：周辺エリアの類似物件4件の家賃相場が8.6万〜9.3万円のため、中央値付近に設定）」
建築費見積	「建築費6,200万円（根拠：施工会社から取得した見積書No.2026-0614の総額に基づく）」
金利条件	「借入金利2.0%・返済期間25年（根拠：金融機関から提示された事前審査回答書の条件に基づく）」

このように、金額の後ろに「（根拠：〇〇）」の一文を添えるだけで、審査担当者から見た数字の信頼性が大きく変わります。根拠資料（賃貸情報サイトの掲載ページ、見積書、事前審査回答書など）は、事業計画書本体とは別に添付資料としてまとめておくと、審査担当者が確認しやすくなります。

金融機関が用意したフォーマットを使う

融資を申し込む金融機関が独自のフォーマットを用意している場合は、そのフォーマットを使うのが最も確実です。金融機関ごとに重視する項目（自己資金比率・エリア特性・耐用年数など）が異なるため、指定フォーマットに沿って作成することで、審査担当者が確認したい情報を過不足なく伝えられます。

相談者の中には、複数の金融機関に同時に相談される方もいます。その場合、金融機関ごとにフォーマットが異なるため、1つの事業計画書を使い回すのではなく、各金融機関の様式に合わせて調整することが望ましいとされています。イエウール土地活用が複数のハウスメーカー・建築会社とやり取りする中で見えてきた傾向として、地方銀行・信用金庫は物件のエリア特性や地域内の賃貸需要を詳しく記載するフォーマットが多く、メガバンク・政策金融機関は自己資金比率や既存借入との返済比率を重視するフォーマットが多い傾向があります。

エクセル・パワーポイントで自作する

指定のフォーマットがない場合や、より詳細な説明を加えたい場合は、エクセルやパワーポイントで自作する方法もあります。自由度が高い反面、記載すべき項目を自分で漏れなく揃える必要があるため、初めて作成する方にはやや難易度が高い方法です。

事業計画書に記載するべき内容と、収支計画の出し方

プロフィール・資産状況・物件概要

事業計画書には、大きく分けて次の項目を記載します。

これらの項目は、金融機関が申込者の返済能力と物件の妥当性を総合的に判断するための基礎情報です。項目自体は多くの解説記事で紹介されていますが、重要なのは「なぜその数字・その物件を選んだのか」という理由を添えることです。理由のない記載は、審査担当者にとって単なる自己申告にしかなりません。

自営業者や、自己資金があまり多くない状態で申込みを検討している場合は、資産状況の欄がやや不利に見えやすい点に注意が必要です。この場合は、資産状況の数字を大きく見せようとするのではなく、事業内容の安定性（取引先数・売上の継続年数など）や、返済比率を抑えた借入計画を別途示すことで、実行性を補強する書き方が有効です。イエウール土地活用の相談窓口でも、自己資金が少ない相談者ほど、収支計画の根拠を厚くすることで評価が改善したという声を多く聞きます。

収支計画、いくらの数字を入れればいいか

ここが、事業計画書の中で最も審査担当者に見られる部分です。抽象的な説明ではイメージが湧きにくいため、木造アパート一棟を想定した収支計画の具体例を見てみましょう。

※以下の数値はあくまで一般的な想定例です。実際の収支は、立地条件・建築費・金融機関の融資条件などによって大きく異なります。

▼木造アパート一棟（8戸・延べ床面積160坪）を想定した年間収支の例

項目	金額（年間）	備考
家賃収入（満室想定）	768万円	家賃8万円×8戸×12ヶ月
空室損失（入居率90%想定）	▲76.8万円	満室想定の10%を控除
実効家賃収入	691.2万円	家賃収入－空室損失
ローン返済額	▲420万円	借入6,000万円・金利2.0%・返済期間25年・元利均等返済の概算
必要経費（管理費・修繕積立・固定資産税等）	▲130万円	家賃収入の概ね15〜20%を目安に計上
年間手残り収支（概算）	約141万円	実効家賃収入－ローン返済額－必要経費

このように、家賃収入・空室損失・ローン返済額・必要経費を分けて示すことで、審査担当者は「どの前提条件が変わると収支がどう動くか」を把握しやすくなります。金額だけを一行で示すのではなく、内訳を分解して見せることが、実行性のある計画書の条件です。

私の場合、アパート経営の月の収益はいくら？

事業計画書の作成に迷ったときの相談先

ここまでの内容を踏まえても、自分の物件・属性でどう数字を組み立てればよいか判断がつかない場合は、無理に一人で完成させようとせず、専門家に相談する方法もあります。ハウスメーカーや建築会社の担当者、賃貸経営に詳しいコンサルタントは、多くの事業計画書を見てきた経験から、金融機関に評価されやすい書き方を把握しています。

イエウール土地活用では、複数のハウスメーカー・建築会社を比較しながら、事業計画書の作成を専門家に相談することができます。1社だけの意見に頼らず、複数社の視点を取り入れることで、記載内容の妥当性を客観的に確認しやすくなります。実際に、会社ごとに事業計画書のフォーマット・家賃設定の考え方には差があり、1社目のフォーマットでは弱かった項目が、別の会社のフォーマットでは自然に補強できたというケースも珍しくありません。

また、アパート経営という選択肢だけにこだわらず、土地の売却や他の活用方法と比較したうえで判断したい場合は、活用・売却・保有を横断して相談できる窓口を利用する方法もあります。イエウール土地活用は、土地活用（イエウール土地活用）だけでなく、不動産売却（イエウール）、外壁塗装（ヌリカエ）、リフォーム（リフォスム）など複数のサービスと連携しており、事業計画書の作成段階で「そもそもアパート経営が最適か」という一歩手前の相談にも対応できる立場にあります。

私の場合、どの活用法が最適？

事業計画書作成時の注意点

最後に、事業計画書を作成するうえで注意しておきたい2点を紹介します。

楽観的すぎる収支計画は、実行性がないと判断され、かえって審査担当者の信頼を損なう原因になります。良い数字だけでなく、悪化した場合の試算もあわせて示すことが大切です。

また、事業計画書のページ数が多すぎると、審査担当者が要点を把握しづらくなります。目安として8ページ程度に収め、詳細な根拠資料は別添とする形が読みやすいとされています。作成後も、金利動向や周辺相場の変化に応じて3〜5年ごとに見直すことで、実態に合った計画を保てます。

事業計画書は、金融機関への提出書類である以前に、自分自身がこのアパート経営で本当にやっていけるかを確認するための資料でもあります。まずは自分の場合の収支感覚をつかみ、そのうえで根拠のある数字に落とし込んでいくことが、審査に通りやすい事業計画書への一番の近道です。