アパートローンのシミュレーション｜月返済額を今すぐ計算＋「借りられるか」の判断基準まで解説
アパートローンのシミュレーションを試したものの、「出てきた数字が自分にとって現実的かどうか」がわからない。それがいちばん多い悩みです。
原因は明確です。「返済額を計算すること」と「その返済額で経営が成り立つか判断すること」は、まったく別のスキルです。シミュレーターは前者しかやってくれません。後者を自分でできるようにするのが、この記事の役割です。
2024年3月に日銀がマイナス金利を解除し、同年7月に政策金利が0.25%へ、2025年1月にさらに0.5%へと段階的に引き上げられました。アパートローンの変動金利はすでに0.3〜0.8%程度上昇した金融機関も出ています。「今の低金利のうちに借りよう」という判断が正しいかを含め、この記事ではシミュレーションの数字をどう読むか、金利と期間の選び方、そして「返済できるか」の最終判断まで一気通貫で解説します。
不動産エコノミストとして市場予測・データ分析・企業コンサルを手がける第一人者。テレビ東京「WBS」やラジオNIKKEI出演、著書10冊以上、年間30回以上の講演実績を持つ。不動産市場を数字と理論で読み解き、実践的な視点で解説します。
アパートローンのシミュレーションを今すぐ試す
まず、下のシミュレーターで月返済額を出してください。
シミュレーションで出た「月返済額」を正しく読む方法
月返済額が出たら、次の計算を必ずしてください。シミュレーターが出す数字は「月に何円返すか」であり、「その返済で経営が成り立つか」ではないからです。
最初に確認するのは「返済比率」です。返済比率とは、毎月の家賃収入（満室時）に対する月返済額の割合です。
返済比率の計算式
計算例①：月家賃収入30万円・月返済額12万円 → 返済比率 40%
計算例②：月家賃収入30万円・月返済額16万円 → 返済比率 53%（危険水域）
| 返済比率 | 金融機関の目線 | 実態での判断 |
|---|---|---|
| 40%以内 | ◎ 審査に通りやすい | ◎ 空室・修繕費・管理費を引いてもプラスになりやすい。理想水準 |
| 40〜50% | ○ 審査は通るケースが多い | △ 空室が出ると赤字になる可能性がある。修繕費の積立ができないリスク |
| 50%超 | ✕ 多くの銀行で審査通らない | ✕ 満室でも赤字になるケースがある。経営として成立しない水準 |
「返済比率50%以内」という数字は金融機関の審査基準として広く使われていますが、これをクリアしていれば安全、ではありません。なぜかを説明します。
- 空室率の現実：2023年住宅・土地統計調査（総務省）によると、全国の賃貸住宅の空室率は18.8%。新築でも入居までに2〜4ヶ月かかるケースがあります。返済比率50%で計算していると、空室1戸が出た瞬間に手元キャッシュが底をつきます。
- 修繕費の積立不足：アパートは築10〜15年で外壁・屋根・給湯器などの大規模修繕が必要になります。費用の目安は年間家賃収入の10〜15%。返済比率が50%近いと、この積立に回す余裕がありません。
- 変動金利の上昇リスク：金利が1%上昇すると、3,000万円・30年借入の場合、月返済額は約1.7万円増加します。返済比率が50%ギリギリの計画は、金利上昇1本で一気に経営危機になります。
実手取りキャッシュフロー（毎月）
月家賃収入（満室）× 入居率（85%目安）＝ 実収入
実収入 − 月返済額 − 管理委託費（家賃の5〜8%）− 修繕積立（月2〜5万円）= 実手取りキャッシュフロー
計算例（月家賃30万円・月返済12万円・管理費1.8万円・修繕積立3万円）
30万円 × 85% ＝ 25.5万円 − 12万円 − 1.8万円 − 3万円 ＝ 8.7万円／月
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
シミュレーションを行う際は、まず家賃収入を80〜85%で計算し直してください。そこで返済比率が50%を超えるようであれば、借入額か返済期間の見直しが必要です。これをやらずに契約してしまったオーナーが、築5〜7年で経営に詰まるパターンを私は何十件も見てきました。
アパートローンのシミュレーションで「どの金利を入力するか」で結果が数百万円変わる
金融機関の種別と金利の現実（2025年時点）
アパートローンの金利は「同じ銀行でも人によって違う」のが実態です。以下の相場は「属性が普通の個人オーナーが受けられる標準的な金利帯」として参照してください。
| 金融機関の種別 | 変動金利（目安） | 固定金利（目安） | 特徴と注意点 |
|---|---|---|---|
| メガバンク （三菱UFJ・三井住友・みずほ） |
1.7〜2.5%程度 | 3.0〜3.8%程度 | 審査が最も厳格。年収700万円以上・土地評価額が高い・建物は大手ハウスメーカー施工が条件になりやすい |
| 地方銀行・信用金庫 | 2.2〜3.5%程度 | 3.5〜4.5%程度 | 地元の土地・物件に詳しく、メガバンクで通らないケースでも対応可。ただし金利はやや高め |
| 信託銀行 | 2.0〜3.5%程度 | 3.2〜4.5%程度 | 富裕層向け。資産管理・相続との連携を重視。大口借入（1億円超）に強い |
| ネット系銀行 （オリックス銀行・SBJ銀行等） |
2.9〜4.0%程度 | 3.5〜4.5%程度 | 属性がやや弱い・自営業でも審査が通りやすい反面、金利は高め |
| ノンバンク・信販系 | 3.5〜5.0%程度 | 4.0〜5.5%程度 | 最後の選択肢。審査は通りやすいが金利が高く、総返済額が大きく膨らむ |
出典：各金融機関の公開情報・イエウール土地活用の2024〜2025年成約事例をもとにイエウール編集部が作成。実際の適用金利はオーナーの属性・物件評価・借入金額により異なります。
大手ハウスメーカーは複数行と提携しており、一般より優遇金利が出ることがあります。施主として個人で交渉するより金利が低い場合が多いです。
本審査の前に担当者レベルで相談すると「うちでは難しいかも」「これくらいの条件なら通りやすい」という感触を教えてもらえます。この段階では信用照会が入らないため、複数行に同時相談しても問題ありません。
本審査の申込みは信用情報に記録され、短期間に多数申し込むと審査に不利になることがあります。事前相談で感触を絞ってから1〜2行に絞って申し込むのが基本戦略です。
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
また、自己資金（頭金）を物件価格の20〜30%以上入れることができると、金利交渉の余地が広がります。借入額が減るだけでなく、金融機関から見た担保評価が改善するためです。
2024〜2025年の金利上昇が、シミュレーションに与える具体的な影響
2024年3月、日本銀行は17年ぶりにマイナス金利政策を解除しました。その後、同年7月に政策金利を0.25%に引き上げ、2025年1月にさらに0.5%へと段階的に上げています。
| 借入条件 | 金利2.0%の場合 | 金利2.5%の場合 | 金利3.0%の場合 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円・30年 | 月約11.1万円 総額約3,985万円 |
月約11.8万円 総額約4,258万円 |
月約12.6万円 総額約4,547万円 |
| 5,000万円・30年 | 月約18.5万円 総額約6,641万円 |
月約19.6万円 総額約7,063万円 |
月約21.0万円 総額約7,578万円 |
| 8,000万円・35年 | 月約26.5万円 総額約1.11億円 |
月約28.3万円 総額約1.19億円 |
月約30.3万円 総額約1.27億円 |
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
今から借りるなら、必ず金利＋1.0〜1.5%のシナリオを計算してから判断してください。
固定金利と変動金利、アパートローンはどちらを選ぶべきか
| 比較項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 金利水準（2025年目安） | 1.7〜3.5%程度 | 3.0〜4.5%程度 |
| 月返済額の変動 | 金利上昇で増加するリスクあり | 完済まで変わらない（安定性◎） |
| 向いている借入期間 | 20年以内・繰り上げ返済前提 | 25〜35年の長期借入 |
| 金利上昇時のリスク | 返済額が増加し返済比率が悪化 | 影響なし |
| 金利が下がった場合 | 返済額が下がり有利 | 恩恵を受けられない |
現在2.0%の変動金利を想定しているなら、3.0%でシミュレーションし直してください。その返済比率が50%以内なら変動でも許容範囲です。
変動金利を選ぶなら、家賃収入のうち月3〜5万円を繰り上げ返済用に積み立てておくと、金利上昇リスクへのバッファーになります。
アパートローンでは住宅ローンの保護ルールが適用されないケースがほとんどです。金利が上がれば翌月から返済額が変わります。必ず契約前に確認してください。
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
返済期間は「物件の構造」で上限が決まる｜シミュレーションで期間を間違えると計画自体が崩れる
金融機関がローン期間をどう決めるか（法定耐用年数の仕組み）
| 構造 | 法定耐用年数 | 新築でのローン上限（目安） | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 木造（W造） | 22年 | 20〜25年 | 低コスト・建てやすい。ローン期間が短く月返済額が高くなりがち |
| 軽量鉄骨造（骨格材3mm以下） | 19年 | 15〜20年 | 法定耐用年数が最も短い。月返済額が最も高くなる構造 |
| 軽量鉄骨造（骨格材3〜4mm） | 27年 | 25〜30年 | 積水ハウスのシャーメゾン等。30年ローンが組めると月返済を抑えやすい |
| 重量鉄骨造（S造・骨格材4mm超） | 34年 | 30〜35年 | ダイワハウス等の主力構造。コストと耐久性のバランスが良い |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 47年 | 35〜40年 | 最も耐久性が高く、長期ローンが組みやすい。月返済を最も抑えられる構造 |
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
中古アパートは「残存耐用年数」が壁になる
残存耐用年数の計算式
例①：築15年の木造アパート → 22年 − 15年 ＝ 残存7年
例②：築20年のRC造マンション → 47年 − 20年 ＝ 残存27年
例③：築25年の木造（耐用年数超過）→ 残存0年（融資困難）
| 物件 | 残存耐用年数 | 借りられる期間の目安 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 築5年の木造 | 17年 | 15〜20年 | 月返済が高くなる。利回りが高い物件でないと採算が合いにくい |
| 築15年の木造 | 7年 | 7〜15年（銀行次第） | 審査が厳しく、月返済が非常に高くなる。自己資金が多い場合のみ検討価値あり |
| 築25年の木造（超過） | 0年 | 融資自体が難しい | 多くの金融機関で融資不可。現金購入かノンバンクのみ |
| 築20年のRC造 | 27年 | 25〜35年 | まだ長期ローンが組みやすい |
| 築30年のRC造 | 17年 | 15〜25年（銀行次第） | 大規模修繕が近いケースが多い。修繕積立の確認が必須 |
不動産登記の建物謄本で「種類・構造・床面積・建築年月日」が確認できます。購入前に必ず取得し、残存耐用年数を自分で計算しておきましょう。
同じ築年数・構造でも、金融機関によってローン期間の上限が5〜10年異なるケースがあります。物件を決める前に複数行に「融資可能期間の目安」を確認してください。
購入後すぐに大規模修繕が必要になるケースがあります。屋根・外壁・給排水管・エレベーター等の費用は1棟あたり500〜2,000万円規模になることも。過去の修繕履歴と次回修繕の見積もりを必ず確認してください。
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
中古物件は「表面利回り」ではなく、修繕費・ローン期間制約・空室率を全て織り込んだ実質的なキャッシュフローで評価してください。表面利回り10%でも実質利回りが3〜4%台になる物件は山ほどあります。
返済期間の違いで月返済額・総コスト・キャッシュフローはどう変わるか
借入3,000万円・金利2.5%（元利均等返済）での比較です。「月返済を下げたい（期間を伸ばす）」か「総コストを下げたい（期間を縮める）」かは、毎月のキャッシュフローとのトレードオフです。
| 返済期間 | 月返済額（目安） | 総返済額（目安） | 利息総額（目安） | 適した構造 |
|---|---|---|---|---|
| 15年 | 約20.0万円 | 約3,598万円 | 約598万円 | 軽量鉄骨（19年） |
| 20年 | 約15.9万円 | 約3,818万円 | 約818万円 | 木造（22年） |
| 25年 | 約13.4万円 | 約4,028万円 | 約1,028万円 | 軽量鉄骨（27年） |
| 30年 | 約11.8万円 | 約4,258万円 | 約1,258万円 | 重量鉄骨（34年） |
| 35年 | 約10.7万円 | 約4,492万円 | 約1,492万円 | RC造（47年） |
吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
シミュレーション結果の「最終判定」はキャッシュフロー計算で行う
全コストを引いた「実手取りキャッシュフロー」が毎月プラスかどうかが唯一の判断基準
返済比率が40%以内でも、「実際に毎月手元に残るお金がプラスかどうか」を確認するまで、そのシミュレーションは未完成です。
| コストの種類 | 目安 | 見落としやすいポイント |
|---|---|---|
| 月返済額 | シミュレーターの数字そのまま | 変動金利は上昇する可能性あり |
| 管理委託費 | 家賃収入の5〜8% （月家賃30万円なら1.5〜2.4万円） | 自主管理で省けるが、入居者対応・集金・修繕手配を全て自分でやる必要がある |
| 修繕積立金 | 月2〜5万円（棟単位） または建物価格の1%/年 | 積み立てなければ大規模修繕時に一括での持ち出しが必要。築10〜15年で外壁・屋根の改修費が500〜1,500万円になることも |
| 固定資産税・都市計画税 | 年間家賃収入の3〜5% （月換算で1〜2万円） | 月次計算に月割りで組み込んでおかないと、支払い月に手元が突然厳しくなる |
| 火災保険料 | 年間10〜25万円 （月換算で約1〜2万円） | 築年数・構造・延床面積で大きく変わる |
| 空室損失 | 満室家賃の15〜20% （月家賃30万円なら4.5〜6万円） | 「今は満室だから」は計算に入れない理由にならない |
| 入退去時費用 | 1室あたり10〜30万円 （月割りで1〜3万円） | 原状回復費・クリーニング費・鍵交換費など。退去後に必ず発生 |
実手取りキャッシュフローの計算式（フル版）
月家賃収入（満室）× 入居率（85%）= 実収入
実収入 − 月返済額 − 管理委託費 − 修繕積立 − 固定資産税（月割）− 火災保険（月割）− 入退去費（月割）
＝ 実手取りキャッシュフロー
計算例（月家賃30万円・月返済12万円）
25.5万円 − 12万円 − 1.8万円 − 3万円 − 1.5万円 − 1.5万円 − 1万円 ＝ 4.7万円／月
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吉崎 誠二
不動産エコノミスト住宅・不動産総合研究所 理事長
※宅地建物取引士・早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了・年間30回以上の講演実績
それと、修繕積立は後回しにされがちですが、これをしていないと築10年の大規模修繕時に800〜1,500万円の持ち出しが一度に来ます。そのとき追加でローンを組もうとしても、既存の残債がある状態では審査が厳しくなる。最初から積み立てておくのが唯一の正解です。
アパートローンのシミュレーションでよくある質問
シミュレーターは「入力した金利・期間・借入額」で機械的に計算するだけです。銀行の実際の審査では、以下の要素が追加で考慮されるため、提示される条件がシミュレーターの前提と異なります。
- 適用金利の違い：シミュレーターに入力した金利と、銀行が実際に提示する金利（属性・担保評価次第）が違う。変動2.0%で試算したのに審査結果は2.8%だったというケースはよくあります。
- 保証料・事務手数料の未計上：保証料（借入額の1〜2%が一般的）や融資手数料（3〜5万円程度）はシミュレーターに含まれません。総支払額はシミュレーターより数十〜数百万円多くなります。
- 他の借入との合算：住宅ローン・カーローン等が残っている場合、合算した返済比率で審査されます。アパートローン単体しか計算しないシミュレーターとは結果が変わります。
吉崎 誠二
不動産エコノミスト
アパートローンを含む投資用不動産ローンでは、元利均等返済を選ぶ方が圧倒的に多いです。理由はキャッシュフローの安定性にあります。
| 比較項目 | 元利均等返済 | 元金均等返済 |
|---|---|---|
| 返済額の変化 | 完済まで一定（計画しやすい） | 当初が最も高く、徐々に減少 |
| 初期の月返済額 | 低め | 高め（元利より高い） |
| 総返済額 | 多い（利息が多くかかる） | 少ない（元本が早く減る） |
| 向いているケース | キャッシュフロー重視 | 総コスト重視・当初から返済余力がある |
3,000万円・2.5%・30年の場合、元金均等の初月返済は約16.0万円（元利均等の11.8万円より4.2万円高い）。この差額が毎月のキャッシュフローを圧迫するため、収益物件では元利均等を選ぶのが現実的です。
採算が合わない原因は必ず以下のどれかに当てはまります。原因を特定してから対策をとることが大切です。
- 借入額が多すぎる：自己資金を増やして借入額を減らす。建物のグレードを下げる。建物規模を縮小する。
- 返済期間が短い（構造起因）：建物の構造を変更する。たとえば木造からRC造に変えることで、ローン期間を延ばして月返済を下げられる場合があります。建築費は上がりますが、月返済額が下がりキャッシュフローが改善するケースがあります。
- 想定家賃収入が高すぎる：ハウスメーカーの提示する想定家賃が楽観的すぎるケースがあります。実際の周辺相場と比較し、85〜90%程度でシミュレーションし直してください。
- 物件・立地が収益に合っていない：「この土地でアパートを建てても採算が合わない」という場合もあります。駐車場経営・土地売却・他の土地活用との比較が必要です。
吉崎 誠二
不動産エコノミスト
まとめ｜シミュレーションを「判断」に変える3ステップ
アパートローンのシミュレーションを「数字を出して終わり」にしないために、この記事でお伝えした内容を3ステップで整理します。
月返済額 ÷ 月家賃収入（満室）× 100 が40%以内かを確認。金利は「現在の相場金利＋1.0%」の両方で試算し、上昇シナリオでも40%以内に収まることを確認してください。
月3万円以上のプラスが安全ラインの目安。ここがマイナスになる計画は、満室でも経営が成り立たないことを意味します。
建築費・提携金利・提案プランは会社によって大きく異なります。最低3社から見積もりと金融機関の提案を受けて比較することで、同じ条件でも月2〜5万円のキャッシュフロー改善につながるケースが多いです。
シミュレーションはゴールではなく、「この計画で進んでいいか」を確認するための道具です。返済比率・実手取りキャッシュフロー・建物構造によるローン期間制約の3つを理解したうえで専門家に相談することで、数字の根拠を持った交渉ができます。
「自分の場合、いくら借りられるか」「この返済計画で本当に採算が合うか」は、複数社のプランを比較することでしか見えてきません。まずシミュレーターで概算を出し、この記事の判断基準と照らし合わせてから、次のステップに進んでください。
私の場合、アパートローンはいくら借りれる？
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＼ この記事の編集者 ／
イエウール土地活用編集部
月間３.３万人以上が利.用する国内最大級の不動産情報サイト「イエウール」が運営する、土地活用専用サイトです。ユーザーの声を参考に、土地活用をお考えの方の悩みや知りたいに答える情報を、初心者にも分かりやすくお届けします。
