駅前は、地価が高く実際に多くの人が集まる立地であることから、「土地活用を行う上でも儲かるのでは」というイメージがある方も多いのではないでしょうか。
また、実際に「駅前で土地活用を行う場合は本当に儲かるといえるのか」について気になっている方も多くいらっしゃると思います。
本記事では、駅前で土地活用を行うのは儲かるのかといったところから、駅前での最適な土地活用について詳しく紹介します。
＼最適な土地活用プランって？／
- 駅前でおすすめの土地活用方法
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| マンション経営 | アパート経営よりも高収益を狙える | アパート経営より初期費用と維持管理費が高い |
| テナントビル経営 | アパートやマンションよりも家賃を高めに設定しやすい | 事業用定期借地の場合は最低でも10年以上の契約期間が定められている |
| ホテル経営 | 利用者が多ければかなりの収益が期待できる | 時期によっては集客が難しい |
| 定期借地権 | 借り入れが不要、管理の手間が少ない | 契約期間中は土地を自由に活用できない |
| 土地信託 | リスクを軽減しつつ、土地を信頼できるプロに依頼できる | リスク軽減の分リターンも少なくなる |
| アパート経営 | 固定資産税や相続税の節税になる | 初期費用が高い、空室のリスクがある |
| トランクルーム経営 | 低コストで開始できる | 費用をかけすぎると投資回収が難しい |
| コインロッカーの設置 | 初期費用や維持管理費を抑えられる | 他の土地活用と比べて収益性が低い |
| 資材置き場 | 特別な整地が必要なく、特別な機会も必要ない | 資材置き場を探している会社を見つけるが困難な場合がある |
| 売却 | すぐにまとまった現金を用意できる | 一度土地を売却すると取り戻すことが難しい |
| 店舗経営 | 集客力が高ければ賃料を高く設定することが可能 | 店舗の経営状態次第で賃料収入が不安定になる |
| コインランドリー経営 | 安定した収益を望める | 転用や移転が難しい、他社との競争が激化する恐れがある |
| 看板・自動販売機の設置 | 小さな土地でも設置が可能 | 収益をあげることが困難 |
土地活用を駅前で行うのは儲かる？
生活する上で利便性が高く人気な立地である駅前は、土地活用を行う際にも適した土地なのでしょうか。本章では、土地活用を駅前で行うと儲かるのかについて詳しく解説します。
土地活用は駅前で行うと儲かる！
結論、土地活用は駅前で行うと儲かります。
駅前は、公共交通機関や商業施設などが集まっているため人の動きも他の立地に比べ激しく、様々な活用によって高収益を得やすいです。
また、交通の要である駅前の場合は、人が多く集まることから集客がしやすいため他の立地に比べ失敗しづらいという特徴があります。
集客がしやすいということは安定的に多くの需要が見込めるため、多少リスクは高いが高収益が狙える土地活用を検討しやすい点も魅力的です。
例えば、駅前で行う人気の土地活用の一つに賃貸住宅経営があります。特に、アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンとして駅前の土地活用として検討する方が多くいます。
駅前でもエリアや活用方法次第では儲からない可能性も
一般的に駅前は、その他の土地に比べ儲かる確率が高いです。
しかし、実際に儲かるかどうかはその駅前にどんな特徴があるかによって決まります。
例えば駅前でも、公共交通機関があまり発展していなかったり、周囲に商業施設などがなく人通りが少ない場合は収益性に期待しづらいです。
一口に駅前といっても、その状況は様々です。そのため、駅前にある土地の活用を検討する際にはまずその土地が持つ特徴を周辺環境も含めて確認しておくことをおすすめします。
次章から、以下のように駅前の土地について4種類に分け、それぞれに最適な土地活用をご紹介しています。
- 2章 : 都心部の駅前にある土地におすすめの土地活用
- 3章 : 郊外の駅前にある土地におすすめの土地活用
- 4章 : 田舎の駅前にある土地におすすめの土地活用
- 5章 : 駅前にある狭小地や変形地におすすめの土地活用
状況にあった立地や土地の状況から、土地活用方法を決めるようにしましょう。
都心部の駅前にある土地におすすめの土地活用
本章では、都心部の駅前にある土地におすすめの土地活用についてご紹介します。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
マンション経営
マンション経営は、土地活用の中でも収益性が高く特に人気な土地活用です。
賃貸住宅経営の一つであることから生活の利便性が高いエリアと相性が良く、都心部の駅前での土地活用に最適です。
駅前には安定した賃貸需要があるため、マンション経営の大きなリスクである空室リスクを回避しやすいこともメリットです。
マンション経営と似た土地活用にアパート経営がありますが、高収益を狙う場合はマンション経営をおすすめします。
ただし、周囲にライバルとなるマンションが多くあるときは、賃料が抑えられるアパートへの需要が強いケースがあります。
アパート経営は、建築費や維持管理費をマンション経営よりも抑えることができるため、結果としてアパート経営の方が利回りが高い可能性がある点に注意が必要です。
テナントビル経営
テナントビル経営は、オフィスビルや商業施設を建設し、そのテナントからの賃料で収益を上げる土地活用です。
駅の近くは人通りが多く、人が集まりやすいエリアです。そのため、駅近くで事業をしたいと考える人は多く、テナント経営をすると空室になりにくいため、安定して収益が得やすいです。
テナントはアパートやマンションよりも家賃を高めに設定しやすいため、満室になれば毎月多額の収入が得られることも魅力です。
テナント経営ではテナントを募集する建物を建てる方法と、土地活用を事業者に貸す方法の2つがあり、建物を建てる方法には建物の貸し出す際に期間を定める定期借家、もしくは無期限の普通貸家があります。
事業者に貸す方法とは、事業用定期借地です。
事業用定期借地は、土地さえ持っていれば初期費用や維持管理がかからない点が魅力的です。
ただし、事業用定期借地の場合は最低でも10年以上の契約期間が定められており、原則として途中解約はできないため注意が必要です。
ホテル経営
駅前に広い土地を持っているなら、ホテル経営をすることも選択肢の1つです。
ホテル経営は、利用者が多ければかなりの収益が期待できるため、特に都心部の駅前や観光地付近の駅前にある土地と相性が良いといえます。
また、地方でのホテル経営では、その地域の活性化につながる場合もあり、地域貢献という点でも魅力的な土地活用です。
ホテル経営のデメリットとしては、駅前での土地活用方法のなかでトップクラスに初期費用が高い土地活用の1つという点です。経営方法にもよりますが、ホテルを建てるとなると数億円以上かかります。
また、社会情勢から大きな影響を受けるため、時期によっては集客が難しいなどのリスクがあることは理解しておきましょう。特に、昨今の新型コロナウイルスによる影響は見逃せません。
定期借地権
定期借地権は、ある一定期間に土地を事業者に貸す権利のことです。
土地を貸す方式には、定期借地権の他にも土地信託があり、土地オーナーはそれぞれ土地の賃料、配当金という形で利益を得ます。
これら2つの活用方法は、事業会社から「この土地を運用して収益を上げらえる見込みがある」を判断される必要があります。そのため、都心部の駅前であるという立地が有利になり契約を締結させやすいです。
定期借地権は、自ら行う土地活用と比べ初期費用が非常に少ない点がメリットです。基本的には土地を貸すだけで、事業会社が建物を建て運用するため始めるためのコストはゼロにすることも可能です。
ただし、借地権契約は一般的に10年以上での契約であることに加え、その土地の利用は完全に借主にゆだねられる点には注意が必要です。
定期借地権には、以下のような3つの種類があります。
- 一般的借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権
- 一時使用目的
このうち、事業用定期借地権は土地の利用目的が原則住宅を除く事業用途のみと決まっています。
他にも、一般定期借地権は50年以上の契約となる、建物譲渡特約付借地権は土地の返却時に建っていた建物を貸主に売却するというルールがある借地権となります。
土地信託
土地信託は、信託会社に土地を貸し運用を任せる方法です。収益は、信託会社からの配当金という形で受け取ります
定期借地権と同じく、「収益を見込めるだろう」と判断されやすい都心部の駅前立地が有利です。
土地信託は、土地活用のプロが運用するため、始めて土地活用を行う方でも安心して始められるといったメリットがあります。
また、土地信託も定期借地権と同じく信託会社が土地活用に必要な資金を出すため、初期費用がかからないことが圧倒的です。
ただし、土地活用によって収益が出ない場合は配当金を受け取れません。そのため、信託会社を選ぶ際はしっかりと検討する必要があります。
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、お持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
＼最適な土地活用プランって？／
活用事例:当初より敷地を広げ 事業用途も変えることで、 高収益な活用を実現。
| エリア | 埼玉県 |
| 土地面積(㎡) | 1111 |
| 延べ床面積(㎡) | 273 |
| 工法 | 木造軸組 |
そこでミサワホームは事業用途に合わせた土地の規模拡大を提案。計画敷地を、隣の自宅、隣の会社所有の駐車場を合わせた、3つの土地を同時活用とすることで、競合他社よりも利回りのよい飲食店を誘致することができました。
コストや収益性などにもご満足いただき、住居系から事業系への転換を果たすことで、立地を活かした、高収益な活用を実現しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
郊外の駅前にある土地におすすめの土地活用
本章では、郊外の駅前にある土地におすすめの土地活用についてご紹介します。
アパート経営
アパート経営は、ベッドタウンとなっていることも多い郊外の駅前立地での土地活用として最適です。
駅前であれば賃貸需要も強く、かつアパートであれば戸数を多く確保できるため収益性にも期待できます。
駅前の賃貸需要の変化は、他の立地ほど激しくないことから空室による収益低下のリスクを避けやすいといえます。
また、賃貸住宅経営の一つであるアパートは土地が貸家建付地となり評価額が下がるため、固定資産税や相続税の節税をすることが可能です。
ただし、競合となる物件が多数ある場合は差別化が必要となります。入居者の取り合いによって空室が目立ち、収益性が思わしくない状況が発生する可能性があるため、前もって周囲にどんな物件があるのか、またその空室率はどのくらいかについて調査しておくことをおすすめします。
駐車場経営
郊外にある駅前の土地では、駅や駅周辺施設の利用者がターゲットとなる駐車場経営もおすすめです。好立地にある駐車場は需要がかれることが考えにくく、挑戦しやすい土地活用の一つといえます。
駐車場経営は、契約者のみ利用できる月極と時間貸しのコインパーキングの2つがあります。
郊外では、駅と住宅が離れている方も多いため長期契約となる月極駐車場と相性が良いです。また、更地でも経営できるため、状況によっては初期費用ゼロで始めることも可能です。
郊外の駅前では、駅への移動手段として車を使う方も多いため、収益が安定しやすくリスクを抑えた経営をすることができます。
一方のコインパーキング経営は、料金体系を自由に変更することができるため、郊外でも特に商業施設や観光地が近くにあるなどで車通りが多いエリアに最適です。
また、コインパーキングも設備の導入と簡単な土地の整備だけで行えるため、短時間で経営を始めることができますが、更地でも経営可能な月極駐車場に比べると初期費用や維持管理費はかかる点に注意が必要です。
月極駐車場とコインパーキングでは特徴が全く異なるため、駅周辺の施設や車通りなどを参考にどちらが適しているかを検討することをおすすめします。
トランクルーム経営
駅前にすでにマンションやアパートなど、競合物件が多数ある場合は、そこに住んでいる住民向けにトランクルーム経営をすることもおすすめです。
郊外の場合でも、駅前のアパートやマンションは狭いことも多く、収納スペースが限られていることも少なくありません。そのため、収納スペースに困っている人の需要を獲得しやすく、トランクルームの経営での収益化がしやすいといえます。
トランクルーム経営では、土地にコンテナを設置する屋外タイプと建物内にブースを設ける屋内タイプの2つの経営方法があります。
屋外タイプであれば、1コンテナ当たりの設置費用は100万円ほどとなりますので、高利回りを期待することもできます。
一方の屋内タイプは、トランクルーム全体をみても競合が少なく、セキュリティや環境の良さから賃料を相場よりも高く設定しやすい点がメリットです。
ただし、賃料はひと月あたり数千円から高くとも1万円前後が相場となるため、収益性の点ではアパート経営や駐車場経営と比べ低いです。
また、競合が多い地域では、賃貸経営は倍率が高くなり収益化が難しくなることも多いため、別の需要を獲得できる土地活用に目を向けることも大切です。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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田舎の駅前にある土地におすすめの土地活用
本章では、田舎の駅前にある土地におすすめの土地活用についてご紹介します。
コインロッカーの設置
駅に近いだけではなく、観光地でもある場合は、旅行者向けにコインロッカー経営をすることもおすすめです。
コインロッカー経営は、狭い土地でも簡単に始めることができ、他の土地活用と比べても初期費用や維持管理費はかなり抑えることかできます。
特に、観光地に近い駅前であれば、コインロッカー需要が強いため、高回転率で収益化に期待ができます。駅の近くや構内にロッカーがない場合は、需要を総取りできるでしょう。
ただし、コインロッカー経営の収益性は他のと土地活用と比べ低い部類となります。そのため、コインロッカーで収益化を期待するのであれば、大きさや形、支払方法などいくつかの工夫をして利用者の利便性を高める設備を導入することがコツとなります。
資材置き場
資材置き場は、工事現場等で使われる建設資材の保管場所を貸し出す土地活用です。収益は、土地の賃料として借主から支払われるものです。
人通りの少ない駅前の土地であれば、付近で伐採された木材や加工された資材の置き場として貸し出すことも可能です。
特別な設備も必要ないことから、初期費用をかけることなく始めることができます。
また、資材置き場としての活用をやめる際には、設備の撤去などに時間がかからないことから土地の転用性に優れており、「とりあえず活用して少しでも収益を得たい」という方におすすめです。
ただし、収益性が他の土地活用に比べ低い点がデメリットとなります。ローリスクローリターンの土地活用である点には注意が必要です。
売却
駅前であっても土地活用が難しい場合は、土地を売却することも視野に入れることをおすすめします。
土地の売却は、すぐにまとまった現金を用意できるという点や、固定資産税や都市計画税などを支払う必要がなくなる点がメリットです。
状況によっては、土地活用を行うことによって負債を抱えるリスクがあるため、土地を売却する方が収益になる可能性があります。
ただし、一度土地を売却すると取り戻すことは難しいです。そのため、土地の売却については納得のいくまで検討をすることをおすすめします。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、チャットの質問に答えるだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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駅前にある狭小地や変形地におすすめの土地活用
本章では、駅前にある狭小地や変形地におすすめの土地活用についてご紹介します。
店舗経営
駅前にある土地が狭小地や変形地の場合、店舗経営もおすすめです。
例えば10坪以下の土地であっても、数席のカウンターやテイクアウト専門店として誘致したり、自ら開業することも可能です。
狭小地や変形地というだけで他店との差別化となり、話題となれば高収益を狙えます。
近年では、このような店の狭さや形のユニークさで注目されるお店も増えているため、駅前の狭小地や変形地の活用方法としては相性が良いといえるでしょう。
コインランドリー経営
コインランドリー経営は、洗濯乾燥機を設置できるだけのスペースがあれば経営できるため、狭小地や変形地でもスペースを十分に活用させることができます。
共働き世帯や、近くで店舗経営をしている方がターゲットとなるため、利用者がいなくなり収益を上げられないといったことが起こりにくいです。
ただし、コインランドリー経営は単価を自由に設定できない点や、設備の維持管理をこまめに行う必要があるといった点がデメリットになります。
コインランドリー経営では、フランチャイズ方式の経営が一般的ですので、コインランドリーを行っている事業会社に相談することをおすすめします。
看板・自動販売機の設置
駅前で通行人の多いエリアなら、看板や自販機を設置することでも収益化を目指せます。人通りが多いなら広告も目につきやすいため、看板を設置することで高い宣伝効果に期待することができます。
ただし、看板や自動販売機での収入は1年あたり数万円ほどと少なく、収益をあげることも困難である点がデメリットです。そのため、いかに多くの人の目に触れる場所に設置できるかが収益化のために非常に大切です。
看板と自販機はそれぞれ小さな土地でも設置が可能であるため、アパート経営など他の土地活用と合わせて検討するのもおすすめです。
土地活用を駅前の土地で検討する際のポイント
接道状況によっては建物を建てられない
接道とは、建築基準法第43条で規定されている、建物を建てる際の条件です。
建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に最低でも2m以上接している必要があります。この接道条件を満たしていないとアパートなどの建築物を建てることができないため注意が必要です。
幅員4未満の道路である場合、土地の幅が4m以上になるよう自分の土地を後退させるセットバックによって接道条件を満たすことができます。ただし、セットバック部分は公共地扱いとなります。
土地活用に失敗しないためには、事前の情報収集が欠かせません、。失敗例も知っておくこで、後悔する可能性を減らすことができるでしょう。
建ぺい率と容積率を確認する
建ぺい率と容積率は、その土地に建てられる建物の規模を決めるものです。
簡単に言えば、建ぺい率と容積率によって建てられる床面積や階数が決まりますが、これによって戸数にも影響し結果的として建ぺい率と容積率によって収益性が左右されることになります。
建ぺい率と容積率は土地ごとに値が異なるため、前もって自分の土地はどのくらいなのかを確認しておくことをおすすめします。
また、土地についてはこのような法規制がいくつかあるため、事前に確認しておくようにしましょう。
土地活用の種類によっては簡単に転用できない
一部の土地活用では、別の方法に変えたい場合に、スムーズに転用できないことがあります。
例えば賃貸経営なら、入居者がいると簡単にやめることはできません。賃貸経営から他の土地活用を行う場合は解体が必要となり、時間やお金がかかってしまいます。
駐車場経営やトランクルーム、コインロッカー経営であれば、別の方法への転用がスムーズです。
土地活用は長期的な視野で考える必要があります。将来的に転用が必要かなども考慮した上で、土地活用の方法を選びましょう。
土地活用について不安なことがある方は、土地活用のプロに相談してみることもおすすめです。
土地活用を駅前の土地で検討する際は周辺の調査が大事
駅前の土地は、その利便性ゆえに人が多く集まることから土地活用において他の立地に比べ儲かりやすいといえます。
しかし、今回ご紹介した通り、駅前ごとに特徴が違うため一概に駅前であれば儲かると断言することはできません。
駅前にある特徴や土地の性質、広さなどによって、どの活用方法が適しているかは異なります。そのため、駅前で土地活用を検討する際は、自分の土地がどのような駅前立地であるのかについてしっかりと調べておきましょう。
