マイホームの新築をお考えの方にとって、ローンの返済をゼロにできる賃貸併用住宅はかなり魅力的に見えます。
しかし、「賃貸併用住宅の新築価格はいくらになるの？」、「賃貸併用住宅を建てて本当にうまくいくか不安…」という疑問や不安を感じる方も多くいらっしゃるかと思います。
そこで本記事では、以下のような項目について詳しく解説しています
- 貸併用住宅の新築価格
- 賃貸併用住宅のランニングコスト
- 賃貸併用住宅のメリット・デメリット
- 賃貸併用住宅を新築した人の実例 etc…
賃貸併用住宅の新築価格
賃貸併用住宅を新築で建てるとなると、どのくらいの費用がかかってくるのでしょうか。また、賃貸併用住宅では維持していくランニングコストもかかります。
本章では、賃貸併用住宅を新築するなら気になる新築価格とランニングコストについて詳しくご紹介します。
賃貸併用住宅の新築価格と相場
賃貸併用住宅の建築費は、建物の構造によって異なります。賃貸併用住宅に用いられる構造には、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3つあり。それぞれの坪単価は以下の通りです。
| 構造 | 建築費用(坪単価) |
|---|---|
| 木造 | 57万円~60万円 |
| 鉄骨造 | 85万円~100万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 86万円~107万円 |
例えば、60坪の土地に木造の賃貸併用住宅を建てたときの建築費用はおよそ3420万円~3600万円になります。
ただし、賃貸併用住宅の建築費についてはハウスメーカーなどによって差があるため、ここでご紹介する建築費は目安としてご覧ください。
【坪数・構造別】建築費用一覧
賃貸併用住宅の建築費を、坪数・構造別にご紹介します。30坪~100坪の土地の建築費は以下の通りです。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 30坪 | 1710万円~1800万円 | 2500万円~3000万円 | 2580万円~3200万円 |
| 40坪 | 2280万円~2400万円 | 3400万円~4000万円 | 3440万円~4280万円 |
| 50坪 | 2850万円~3000万円 | 4200万円~5000万円 | 4300万円~5350万円 |
| 60坪 | 3420万円~3600万円 | 5100万円~6000万円 | 5160万円~6420万円 |
| 70坪 | 3990万円~4200万円 | 5950万円~7000万円 | 6020万円~7490万円 |
| 80坪 | 4560万円~4800万円 | 6800万円~8000万円 | 6880万円~8560万円 |
| 90坪 | 5130万円~5400万円 | 7650万円~9000万円 | 7740万円~9630万円 |
| 100坪 | 5700万円~6000万円 | 8500万円~1億円 | 8600万円~1億700万円 |
賃貸併用住宅の建築費は、このように構造の他にも坪数によって大きく変わります。また、今回ご紹介する費用の他にも設備費用などが追加でかかりますので注意してください。
また、今回ご紹介する建築費の一覧についてはあくまでも目安としてご覧ください。
より詳しい建築費については、ハウスメーカーに相談し作成されたプランを確認するようにしましょう。
賃貸併用住宅のランニングコスト
賃貸併用住宅は、ローンの返済など経営をしていくにあたり様々なランニングコストがかかります。
主に以下のような費用です。
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅ローン
- 修繕費
- 管理費
- 保険料
各費用について詳しく解説します。
固定資産税・都市計画税
賃貸併用住宅を建てると、土地に加えて建物についても固定資産税と都市計画税が毎年かかってきます。都市計画税とは、都市計画区域内の土地と建物に課税される税金です。例えば、東京23区内や大阪市内であればほぼ全域が都市計画区域となります。
固定資産税の計算方法は、土地・建物の評価額×1.4%で、都市計画税の計算方法は、土地・建物の評価額×0.3%です。それぞれの評価額の調べ方ですが、土地の評価額は毎年4月~6月に郵送される納税通知書で確認することができ、建物の評価額は工事金額の50%が目安となります。
例えば、土地の評価額が3,600万円の場合の固定資産税は50万4,000円で、都市計画税は10万8,000円となります。また、建物の評価額が3000万円の場合の固定資産税は42万円で、都市計画税は9万円となります。
ただし、固定資産税と都市計画税では住宅を建てることによる優遇措置があります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
住宅ローン
賃貸併用住宅を建てる際には、住宅ローンを組むことを考えている方も多いでしょう。
住宅ローンの金利は金融機関によって異なりますが、1%前後の金利であることが一般的なようです。返済期間については、最大35年まで設定することができます。
また、金利分に加えて手数料や保証料が別でかかることもありますので注意してください。
賃貸併用住宅では数千万円もの借り入れを行うため、金利は0.1%変わるだけでもかなりの差が生まれます。ネット銀行などで1%以下住宅ローンもありますので、検討してみると良いでしょう。
修繕費
賃貸併用住宅では、建物の外壁や屋根などの修理はもちろんですが、賃貸部分の退去の際にも修繕費用などがかかります。
賃貸部分の退去後は、新しく賃貸募集をかけるために部屋を綺麗にする現状回復をする必要があります。部屋の使用状況によっては、まとまった費用がかかる場合もあるでしょう。
また、10年に1度といったような大規模修繕の場合、1回で100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
管理費
賃貸併用住宅の入居者募集などを管理会社に任せることができます。
管理委託の場合、管理費は1部屋あたり家賃の5%が相場です。例えば、7万円の部屋を2戸賃貸している場合、管理費は7,000円が相場です。
また、サブリース契約の場合は、家賃の10%～20%程度となっています。
このように、賃貸併用住宅の管理費は管理契約によっても大きく異なるので、自分にあった管理方法を選ぶようにしましょう。
保険料
賃貸併用住宅では、マイホームと同じく火災保険などに加入する方も多いでしょう。
1年間の火災保険料の相場は、一般的に工事金額の0.05%が相場と言われています。例えば、工事金額が6,000万円であった場合は3万円が1つの目安となるでしょう。
住宅における保険料は、初年度に10年間分をまとめて支払う方が安くなります。そのため、賃貸併用住宅を新築した年の保険料で数十万円かかることを覚えておく必要があります。
修繕費
賃貸併用住宅では、建物の外壁や屋根などの修理はもちろんですが、賃貸部分の退去の際にも修繕費用などがかかります。
賃貸部分の退去後は、新しく賃貸募集をかけるために部屋を綺麗にする現状回復をする必要があります。部屋の使用状況によっては、まとまった費用がかかる場合もあるでしょう。
また、10年に1度といったような大規模修繕の場合、100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
賃貸併用住宅を経営していくとなると、このように様々な費用がかかります。
特に、賃貸併用住宅の新築価格は土地の広さや希望する設計などによって大きく変わります。相談する建築会社によっても新築価格が数十万円～100万円以上変わることも珍しくありません。
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賃貸併用住宅を新築したときの収支例
実際に賃貸併用住宅を新築した場合、収支例はどのような感じになるのでしょうか。
本章では、異なる2つの条件設定をもとに、それぞれの収支例をご紹介します。
5000万円で新築したときの収支例①
これまで賃貸併用住宅の新築費用やランニングコストについて解説してきました。それでは、実際に賃貸併用住宅を建てるとどういった収支となるのでしょうか。賃貸併用住宅では、家賃収入を税金やローン返済などに充てることができますので、通常のマイホームよりも収支は大きく異なります。
ここでは、自宅1戸、賃貸が2戸(家賃7万円/戸)ある賃貸併用住宅を5,000万円で建てると仮定して予想される収支例をご紹介します。建物の条件は以下の通りです。
| 項目 | 建物情報 |
|---|---|
| 建築費 | 5,000万円 |
| 満室時の年収 | 168万円 |
| 諸経費率(家賃収入に対する税金や維持管理費などの割合) | 15% |
頭金やローンについては以下の条件とします。
| 項目 | 資金 |
|---|---|
| 自己資金 | 500万円 |
| 借入金額 | 4,500万円 |
| 借入期間 | 35年 |
| 借入金利(年利) | 0.5% |
以上の条件のもとにした収支例は、以下のようになります。
| シミュレーション結果 | |
|---|---|
| 返済額(ひと月あたり) | 116,814円 |
| 返済額(年あたり) | 1,401,768円 |
| 返済総額 | 49,061,382円 |
| 年間支出 | 1,653,768円 |
| 年間手取り | 26,233円 |
今回設定した条件では、年間の手取りは約26,000円となることが分かりました。
この収支例には、住宅ローンの返済も含まれています。つまり、毎月ローンを返済しても年間の収支はプラスになるということです。
安定した経営を続けていけば、返済期間終了後は年間の手取りがさらに増えることに期待できます。
ただし、賃貸部分が空室となっている期間が長いと賃貸併用住宅のメリットを活かせなくなりますので注意してください。
8000万円で新築したときの収支例②
続いて、自宅1戸、賃貸が3戸(家賃8万円/戸)ある賃貸併用住宅を8,000万円で建てると仮定して予想される収支例をご紹介します。建物の条件は以下の通りです。
| 項目 | 建物情報 |
|---|---|
| 建築費 | 8,000万円 |
| 満室時の年収 | 288万円 |
| 諸経費率(家賃収入に対する税金や維持管理費などの割合) | 15% |
ランニングコストについては諸経費率としてまとめています。
また、頭金やローンについては以下の条件とします。
| 項目 | 資金 |
|---|---|
| 自己資金 | 800万円 |
| 借入金額 | 7,200万円 |
| 借入期間 | 35年 |
| 借入金利(年利) | 0.5% |
以上の条件のもとにした収支例は、以下のようになります。
| シミュレーション結果 | |
|---|---|
| 返済額(ひと月あたり) | 186,902円 |
| 返済額(年あたり) | 2,242,824円 |
| 返済総額 | 78,498,362円 |
| 年間支出 | 2,674,824円 |
| 年間手取り | 205,177円 |
今回設定した条件では、年間の手取りは約210,000円となることが分かりました。
住宅ローンの返済も含んでも、ひと月あたり約2,000円のプラスになります。
土地や建物規模が大きくなるほど新築価格は高くなりますが、その分家賃収入にできるでしょう。
ただし、安定した経営を続ていくためには満室経営を維持してくことが何よりも大切です。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅を新築するメリットは、以下の3つです。
- 家賃収入でローンを返せる
- 住宅ローンを使える
- 相続税の節税になる
新築ならではのメリットを知り、どのような魅力があるのかを把握しておきましょう。
家賃収入でローンを返せる
賃貸併用住宅最大の魅力は、家賃収入でローンを返せる点でしょう。
借入額や家賃収入にもよりますが、毎月の返済額をゼロにすることもできます。
「マイホームが欲しいけど、お金が心配」と悩んでいる方であれば賃貸併用住宅の新築を検討する価値は大いにあるでしょう。
後述するように、本来は投資物件である賃貸併用住宅でも自宅部分を50%以上にすると住宅ローンを借りることができることもメリットです。
住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅には、自宅部分の床面積が、全体の50%以上にすれば住宅ローンを利用できます。
通常の賃貸物件では、住宅ローンよりも金利の高いアパートローンを利用することになります。
住宅ローンを利用できるなら低金利で融資を受けられるため、返済の負担を減らせることは大きなメリットです。
相続税の節税になる
賃貸併用住宅を新築することで、相続の節税になります。
現金を不動産に変えると相続税対策になるのは、同じ価値の現金と不動産であれば不動産の方が相続税評価額が低いからです。
建物の相続税評価額は建築費の50%～60%となっています。
例えば、5000万円の建築費を払って賃貸併用住宅を建てたときの相続税評価額は2500万円～3000万円になるということです。現金のまま相続すると5000万円が相続税評価額となります。
つまり不動産で相続を行うことで相続税を最大半額にまで抑えることができるということです。
賃貸併用住宅のデメリット
賃貸併用住宅の新築には、以下のようなデメリットもあります。
- 他の入居者との距離が近い
- 入居者が決まりにくい
- 売却しにくい
メリットだけではなくデメリットも把握して、賃貸併用住宅を建てるかどうか慎重に判断することが大切です。
他の入居者との距離が近い
賃貸併用住宅は、「思ったよりも入居者との距離が近かった」ということが後悔例として目立ちます。
例えば、隣の部屋からの物音や振動、コミュニケーションの発生などです。
実際に、賃貸併用住宅に住んでみた方のなかには。「自分が出した物音が入居者に迷惑となっていないか気が気でない」という声もありました。
自宅と賃貸部屋が同じ建物にあることから、音や顔を合わせる機会を完全になくすことはできません。
プライベート空間を完全に保ちたいとお考えの方は、自宅は別で建てるもしくは賃貸併用住宅の新築自体を再考することも選択肢の一つです。
入居者が決まりにくい
賃貸併用住宅は、大家の自宅が近くにあるということから入居に慎重になる方も多いです。
賃貸する部屋が1部屋しかない場合は空室リスクが高く、入居者がいなければ家賃収入を得ることができなくなります。
賃貸併用住宅は通常のアパートなどに比べ入居者が決まりにくい傾向にあるので、アピールポイントなどをつくるといった工夫が必要になります。
売却しにくい
賃貸併用住宅は、売却しにくいこともデメリットとなります。
自宅と収益物件という両方の生活を持つ賃貸併用住宅は、中途半端であると考えられてしまうことが多いです。
将来的に売りたくても売れないという事態になる可能性もあるので注意しましょう。
アパートを建ててその1室を自宅とするような賃貸併用住宅は、アパートとして売却できるため買い手もつきやすいです。自宅の広さや間取りにこだわりがなければ、アパート型の賃貸併用住宅を検討するのもおすすめになります。
賃貸併用住宅には、このように様々なメリットやデメリットがあります。
マイホームが収益を生み出すという魅力的な面がある一方で、入居者トラブルなどで建てたことを後悔しているのも事実です。
決して安い買い物ではありませんので、新築するかどうかを慎重に判断する必要があるでしょう。そこで、賃貸併用住宅の建築や管理に実績のあるプロに相談してみるのも一つの手です。
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賃貸併用住宅を新築した人の実例
賃貸併用住宅を建てた人の成功例
賃貸併用住宅を建てて、大幅なプラスとなり賃貸物件を複数所有するまでになったAさんの事例をご紹介します。
間取りは1階が自宅、2回に1Kが3部屋ありますが、ありがたことに満室経営を維持できています。今は築年数が古くなっているので6万円程で貸していますが、新築当初は7万円でした。
現在はローンの返済も終わり、毎月大幅なプラスです。私はサラリーマンとしての収入もありましたので、生活費などは全てそこから出すようにしていました。賃貸併用住宅による家賃収入は、他の収益物件への投資に向け、今では7棟のアパートを所有できるまでになっています。
賃貸併用住宅は、住宅ローンを返済を実質ゼロにできます。状況によっては、プラスにすることもできるでしょう。
返済後は家賃収入がそのまま収益となりますので、Aさんのように他の収益物件を買ってさらに収入を得ていくということもできるのです。
賃貸併用住宅を建てた人の後悔例
続いて、賃貸併用住宅を新築したものの後悔をしている方の事例をご紹介します。
例えば、新築前は入居者側から物音が気にならないか心配していました。ところが、住んでみると逆にこちら側が出す物音が迷惑になっていないか心配です。
また、部屋は別といってもマイホームの一部であることに変わりはありません。貸している部屋を汚されるとショックですし、修繕費も余計にかかってしまいます。
建てなければよかったとは思いませんが、こういったことは建てる前に知っておきたかったです。
賃貸併用住宅を新築するにあたり、入居者とトラブルにならないかは多くの方が心配されることの一つではないでしょうか
しかし、実際に住んでみると自分が入居者の迷惑になっていないか気を遣うことになるといった後悔例もあります。
また、部屋を汚されれば1回あたりの修繕費も決して安い金額ではありません。部屋を汚されればそれだけ収支も圧迫されてしまいます。
賃貸併用住宅は、あくまでも収益物件の一つであることを忘れずにいることが大切です。
【チェックシート】賃貸併用住宅を新築するか迷ったら
ここまで賃貸併用住宅を新築価格やメリット、デメリットなどを詳しく解説してきました。
しかし、人生の大きな買い物でもあるマイホームを建てるかどうかは、そう簡単に決断できるものではありません。
そこで本章では、賃貸併用住宅を新築するか判断する際の参考となるチェックシートをご紹介しますので、参考にしてみてください。
賃貸併用住宅に向いている人にある10の特徴
賃貸併用住宅に向いている人には、以下のような10の特徴があります。
- 不動産投資やその他の投資経験がある
- 金融・不動産業界に勤めている・勤めていた
- 駅から徒歩10分圏内の土地を持っている
- 自己資金を建築費の3割以上負担できる
- 引越しや売却をする予定はない
- 実家を有効活用させたいと考えている
- 人と話すことが好き
- 自宅を二世帯住宅にすることも考えている
- 自宅の設計にこだわりはない
- 事務作業は苦ではない
賃貸併用住宅は、収益物件であることからある程度の投資・金融知識や経験があると経営を安定させやすくなります。
また、他の入居者との距離が近いため、ご近所づきあいなどを楽しく感じる方であればストレスなく暮らしていくことができるでしょう。
広い実家を有効活用させたいという方も、増改築によって建物をそのまま賃貸併用住宅できる可能性もあります。
賃貸併用住宅に向いていない人にある10の特徴
賃貸併用住宅に向いていない人には、以下のような10の特徴があります。
- これまで投資経験がない
- 資産形成として不動産投資を考えている
- 理想のライフスタイルがある
- 家の間取りは自分で決めたい
- プライベート空間は完全に保ちたい
- 音が気になって眠れなくなることがよくある
- ペットを飼っている・飼うつもりである
- ある程度広いスペースを必要とする趣味がある
- 車やバイクのためのガレージがほしいと考えている
- 子供をのびのびと遊ばせてあげたいと考えている
投資知識や経験が全くない方や、理想のライフスタイルがある方は賃貸併用住宅に向いていない傾向が強いです。
賃貸併用住宅が収益物件の性格をもつ以上、入居者を第一に考えて建物を設計し経営していく必要があります。
賃貸部屋を設ければ、自宅の面積もそれだけ狭まってしまいます。庭やがレージなど自宅にある程度の広さを確保したいという方は、通常の一戸建てを選択した方が良いかもしれません。
賃貸併用住宅を新築するかどうかは慎重に判断しよう
マイホームを建てたいという方にとって、賃貸併用住宅はローンの返済をゼロにすることもできるという魅力的な選択肢です。
しかし、賃貸併用住宅はあくまでも収益物件となります。そのため、人気が出る部屋にするためにはどうすれば良いかという視点を第一に考えることが大切です。
新築価格やメリット、デメリットなどから、賃貸併用住宅を新築して本当に後悔しないかを考えましょう。
記事のおさらい
賃貸併用住宅の新築を考えているけど、費用はいくらかかる？
賃貸併用住宅を新築した人の実例にはどんなものがある？
店舗を併設して賃貸併用住宅について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
