アパートの価格はどれくらい？最低価格や事例を紹介します

土地活用や不動産投資として、アパート経営を考えている方の中には、アパート本体の価格がいくらになるのかを、まず知りたい方が多いのではないでしょうか。

「坪単価は分かっても、結局いくら用意すればいいのか分からない」という状態のまま施工会社に相談すると、想定外の費用に驚いてしまうことがあります。この記事では、アパートの最低価格・価格相場・見積もりの計算方法・利回りとの関係までを、新築と中古に分けて解説していきます。読み終える頃には、ご自身の土地でどの程度の資金が必要になるか、大まかな見当がつく状態を目指します。

【シミュレーター設置】私の土地だと、アパートはいくらで建てられる？

アパートの最低価格はいくら？

「最低いくらあればアパートを持てるのか」を先に把握しておくと、資金計画のスタートラインが見えてきます。中古・新築それぞれの最低価格を確認していきましょう。

中古アパートの最低価格

不動産投資サイト『LIFULL HOME’S』に掲載されている収益物件を見ると、全国の一棟売りアパートで最も価格が低いのは、山形県にある築51年木造アパートの100万円です。東京都内に絞ると、23区外は築53年木造アパートの1,390万円、23区内は築57年木造アパートの1,280万円が最低価格帯となっています。

これらはあくまで物件本体のみの価格です。購入時には仲介手数料や登記費用などの付帯費用が別途かかる点に注意してください。

価格の安さだけで飛びつくのは危険です。築50年超の物件は、入居者を確保するためのリフォーム・修繕費が本体価格を上回るケースも珍しくありません。安さの裏にある「なぜ安いのか」という理由を確認することが先決です。中古アパートの価格については3章で詳しく解説します。

新築アパートの最低価格

新築アパートの最低価格は、木造で740万円、軽量鉄骨造で800万円、重量鉄骨造で900万円、鉄筋コンクリート造で950万円が目安です。これは、アパートを建築できる最低坪数を10坪と仮定し、坪単価を乗じて算出した金額です。

この規模の狭小地にアパートを建てる場合、基礎工事や設備配置の制約から、想定外の費用が上乗せされる可能性があります。

上記の金額は建築費のみであり、中古アパートと同様に付帯工事費・諸費用が別途発生します。新築アパートの価格相場は次の章で詳しく解説します。

新築アパートの価格相場

アパート建築費の平均は約8,400万円

実際にアパートを建築した経験のある方を対象にした独自アンケートでは、「建築費はいくらかかったか」という質問に対し、7,501万円〜1億円と回答した人が32.9％で最も多く、次いで5,001万円〜7,500万円が25.3％という結果になりました。

▼新築アパートの建築費に関する回答分布

回答額	回答割合
7,501万円〜1億円	32.9%
5,001万円〜7,500万円	25.3%
建築費全体の平均	約8,400万円（坪単価換算：約24万円）

※直近のイエウール土地活用における建築実例アンケート（実際にアパートを建築した方が対象）をもとに集計した自社データです。土地条件・構造・階数により実額は変動します。

この平均額は、あくまでアンケート回答者全体の土地面積・戸数を平均した金額であり、そのまま自分の土地に当てはめられる数字ではありません。実際の価格は「坪単価×延床面積」で決まるため、土地面積が小さければ数千万円規模で収まるケースも多くあります。

この平均額を、自分の土地でどう使えばいい？

この8,400万円という数字は、「自分の土地の建築費が高いか安いか」を判断する基準には使えません。土地面積も戸数もばらばらの回答を平均した数字だからです。

構造別に見る新築アパートの価格帯

構造・土地面積・戸数によって、新築アパートの価格帯はどのように変わるのでしょうか。ここでは構造別の価格例を紹介します。

▼木造アパートを新築した場合の価格例

土地面積	階数・総戸数	価格
35坪/115㎡	3階建て・12戸	4,100万円
60坪/198㎡	3階建て・12戸	4,000万円
80坪/264㎡	2階建て・8戸	4,800万円
100坪/330㎡	2階建て・8戸	5,000万円
120坪/411㎡	2階建て・8戸	12,000万円

▼鉄骨造アパートを新築した場合の価格例

土地面積	階数・総戸数	価格
50坪/165㎡	3階建て・9戸	7,900万円
90坪/300㎡	4階建て・11戸	6,400万円
120坪/396㎡	2階建て・12戸	12,000万円
200坪/660㎡	3階建て・12戸	15,000万円

▼鉄筋コンクリート造アパートを新築した場合の価格例

土地面積	階数・総戸数	価格
80坪/265㎡	2階建て・6戸	7,000万円
80坪/260㎡	4階建て・8戸	9,000万円
120坪/396㎡	5階建て・10戸	7,000万円
270坪/900㎡	5階建て・10戸	10,000万円

※イエウール土地活用の建築実例をもとに作成。土地の形状・前面道路の幅員・地域の建築規制等により金額は変動します。

同じ木造でも、戸数や土地面積といったアパートの規模によって価格は大きく変動します。1社だけの見積もりで判断せず、事前に複数社のプランを比較することが大切です。

複数の施工会社から建築プランを取得すると、見積もり金額だけでなく設計図面や収支計画も比較できるため、客観的に利回りを算出でき、自分の土地でどんなアパートが建てられるかのイメージも湧きやすくなります。イエウール土地活用なら、一度の情報入力で複数の大手ハウスメーカーからプランの提案を受けられます。

「結局、自分の土地だといくらになるのか分からない」という段階で足を止めてしまう方は少なくありません。土地の条件を入力するだけで、複数社から建築プランと見積もりを取り寄せられるサービスを使えば、相場の中での自分の立ち位置が具体的に見えてきます。

中古アパートの価格

エリア別に見る中古アパートの価格

新築アパートは坪単価を基準に価格が決まりますが、中古アパートには決まった単価がなく、売主の事情によって価格にばらつきがあります。そのため、中古アパートを選ぶときは価格そのものより、価格と利回りのバランスに注目することが大切です。

▼東京都・神奈川県の中古アパート価格例（築13〜18年・木造）

エリア	築年数	総戸数	価格	利回り
新宿区	12年	10戸	1億2,570万円	6.30%
渋谷区	18年	5戸	1億4,580万円	5.23%
厚木市	13年	4戸	4,200万円	6.87%
秦野市	14年	8戸	5,800万円	7.88%

※不動産投資サイト『LIFULL HOME’S』掲載の収益物件情報をもとにイエウール編集部が作成。掲載時点の価格・利回りであり、常時変動します。

価格の安さだけで判断すると見誤ります。東京都心は賃貸需要が高く価格も利回りも下がる一方、神奈川県西部のように都心から離れたエリアでも高い利回りの物件は存在します。重要なのは価格そのものではなく、価格と利回りを合わせて確認することです。

物件価格以外にかかる費用

中古アパートを購入する場合、物件価格に加えて複数の費用を用意する必要があります。新築の場合にも共通して発生する費用があるため、事前に確認しておきましょう。

▼中古アパート購入時にかかる主な費用

費用	内容
不動産取得税	不動産を購入すると必ず必要になる税金
不動産仲介手数料	不動産会社を通じて売買を行った際にかかる費用（個人間取引では発生しない）
ローン手数料	ローンを借りる際に発生する事務手数料・保証料
清算金	固定資産税・都市計画税を売主に日割りで支払う費用
司法書士報酬	移転登記・抵当権設定登記を依頼する費用
登録免許税	不動産の所有権移転時に発生する税金

これらの費用は合計で物件価格の10％程度が目安です。加えて、中古アパートではリフォーム・修繕費用が発生することもあるため、購入前に修繕の必要性を確認しておきましょう。

新築アパート価格の見積り方

坪単価から価格を求める計算式

アパートの価格は、次の式で求めることができます。

坪単価とは、アパートの延床面積1坪あたりの建築価格のことです。たとえば70坪の土地に4,900万円のアパートを建てた場合、4,900万円÷70坪＝70万円/坪となります。

▼構造別の建築費坪単価相場

構造	坪単価の目安
木造	74万円〜105万円
軽量鉄骨造	80万円〜105万円
重量鉄骨造	90万円〜120万円
鉄筋コンクリート造	95万円〜125万円

※イエウール土地活用の建築実例データをもとに集計した坪単価の目安です。建材グレード・地域・施工会社により変動するため、必ず個別に見積もりを取得してください。

坪単価が相場からズレる要因

坪単価は建物が頑丈になるほど高くなる傾向があります。木造は耐久性がRC造より低い分、坪単価は安く抑えられます。ただし、同じ構造でも次の要因で坪単価が相場から外れることがあります。

この坪単価表を、どう使えばいい？

坪単価表は「複数社の見積もりが相場から極端に外れていないか」を確認する出発点として使うものです。この表だけで正確な総額を確定させることはできません。実際の建築費は前面道路の幅員・地盤の状態・建材グレードなどで大きく変動するためです。

アパート価格の内訳

アパートの建築価格は、施工会社や建材によって変動しますが、大きく次の3つに分類できます。

▼アパート価格の内訳比率

項目	比率の目安	内容
本体工事費	約80%	基礎・躯体・壁・屋根・キッチン・浴室など建物本体の工事費
付帯工事費	約20%（本体工事費比）	地盤改良・外構・屋外の給排水/電気/ガス工事など
諸費用	約10%（本体工事費比）	ローン手数料・火災保険料・登記費用・不動産取得税など

※イエウール土地活用の建築実例データをもとにした一般的な比率の目安です。土地の状態や施工会社によって比率は変動します。

本体工事費に電気工事・給排水工事・空調工事が含まれていないケースも多く、その場合は別途費用が発生します。見積もりを受け取ったら「本体工事費にどこまで含まれているか」を必ず確認しましょう。

たとえば、本体価格が6,000万円のアパートを建築する場合、付帯工事費が約1,200万円、諸費用が約600万円かかり、総額でおおよそ7,800万円の費用が必要になると考えられます。

アパートの価格は利回りを左右する

アパートの価格は、経営の収益性を示す利回りにも影響します。建築費用に対してどの程度のリターンが見込めるかを、投資前に把握しておくことが大切です。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。

たとえば、7,000万円かけてアパートを建築し、年間の総収入が600万円、経費が100万円だったとします。この場合、表面利回りは600万円÷7,000万円×100＝9.0％、実質利回りは（600万円－100万円）÷7,000万円×100＝8.0％となります。

表面利回りは経費を差し引く前の数字のため、実態より良く見えやすいという特徴があります。経営の判断には、経費を反映した実質利回りを参考にすることがおすすめです。手元に残るお金がどの程度になるかを、実質利回りで把握しておきましょう。

実質利回りを正確に把握するには、建築費だけでなく管理費・空室率まで含めた収支計画が欠かせません。複数社に収支シミュレーションを依頼し、数字を比較することが失敗を避ける近道です。

まとめ｜アパート価格は複数社比較で確認する

アパート経営を成功させるためには、建築費用を含めた資金計画を最初の段階でしっかり立てることが欠かせません。理想のアパート像があっても、資金が足りなければ実現できないためです。

建築費用と一言でいっても、本体工事費・付帯工事費・諸費用とさまざまな内訳が含まれます。まずは複数の施工会社にプランと見積もりを依頼し、内容を比較したうえで、自分に合ったプランを選ぶことがアパート経営を成功に近づける近道です。

「どこに相談すればいいのか分からない」という場合は、イエウール土地活用のような土地活用比較サイトの活用がおすすめです。一度の情報入力で、複数社に経営プランを請求できます。優良企業とのみ契約しているため、悪徳業者からの連絡を心配する必要もありません。

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