アパート建築費6000万は、選ぶ会社と間取り次第で戸数が最大4倍以上変わる

アパート建築費6000万円という予算を前に、こうした不安を持っている方は少なくありません。この記事では、6000万円で建てられる規模・内訳・自己資金の目安をまず確認したうえで、「その6000万円という金額が、会社や構造の選び方次第でどれくらい変わるのか」という、多くの記事が答えていない部分まで踏み込んで解説します。読み終える頃には、自分の6000万円という予算が妥当なのかどうか、次に何を確認すればよいのかが具体的にわかっている状態を目指します。

アパート建築費6000万で建つ規模、内訳を見誤ると自己資金が変わる

構造別に見る、6000万円で建てられる規模の目安

アパート建築費は「坪単価×延床面積」で大きく決まります。構造によって坪単価の水準が異なるため、同じ6000万円という総額でも、選ぶ構造によって延床面積・戸数の目安は変わってきます。

構造	坪単価の目安	6000万円での延床面積目安	戸数目安（ワンルーム換算）
木造	70万〜100万円/坪	約60〜85坪	約8〜11戸
軽量鉄骨造	80万〜108万円/坪	約55〜75坪	約7〜9戸
重量鉄骨造	90万〜140万円/坪	約43〜66坪	約5〜7戸
RC造	90万〜140万円/坪	約43〜66坪	約5〜7戸

※坪単価は複数の建築会社・比較サイトが公表している相場情報をもとにした目安です。実際の建築費は、前面道路の幅員、地盤改良工事の有無、建材・設備のグレードによって大きく変動します。

表からもわかるとおり、木造は坪単価が抑えられる分、6000万円でより広い延床面積・多い戸数を確保しやすい構造です。一方でRC造・重量鉄骨造は坪単価が高いため、同じ6000万円でも延床面積は木造の6〜7割程度にとどまります。ただし、後述するとおり法定耐用年数や家賃の取りやすさはRC造・鉄骨造のほうが有利な面もあるため、単純に「木造が得」とは言い切れません。

建築費6000万円の内訳と、自己資金の目安

アパート建築費6000万円のうち、実際に建物本体に使われる金額は総額の全てではありません。内訳を把握しておかないと、着工後に「思ったより自己資金が足りない」という事態になりかねません。

総額6000万円のうち、本体工事費は約70%（4,200万円前後）、付帯・外構工事費は約20%（1,200万円前後）、設計料・諸費用は約10%（600万円前後）が一般的な配分です。

自己資金の目安は、総事業費の15〜20%程度、6000万円であれば900万〜1,200万円が一つの基準とされています。自己資金比率が低いほど返済負担が重くなり、空室が発生した際のキャッシュフローが厳しくなるため、金融機関の融資審査でも自己資金比率は重要な判断材料になります。

6000万円というその金額、相場に対してどう位置づくか

ここまでで「6000万円で何が建つか」は把握できました。しかし、多くの方が本当に知りたいのは、その先にある「この6000万円という金額は、相場に対して高いのか、妥当なのか、それとも安めなのか」という一次判断です。

イエウール土地活用に掲載されているオーナー事例データを見ると、この疑問に答えるヒントがあります。

なお、出現頻度が中間的だからといって、収益性まで平均的とは限りません。後述するとおり、イエウール土地活用のオーナー事例（5000万〜7000万円帯）の表面利回りは平均9.3%で、アパート経営の表面利回りの目安として一般的に語られる8〜10%のレンジに収まっています。つまり6000万円帯は、件数の頻度だけでなく、実際に建てたオーナーの収益実績で見ても「極端に不利でも有利でもない、堅実に成立しやすい価格帯」と言えます。

アパート建築費6000万は会社・構造次第で建てられる戸数が最大4倍以上変わる

同じ6000万円前後でも、建てられる戸数はここまで違う

「6000万円あれば、だいたいこれくらいの規模が建つはず」というイメージは、実際のオーナー事例と照らし合わせると大きく崩れることがあります。イエウール土地活用に掲載されているオーナー事例データから、建築費用が5000万〜7000万円の実例を全て抽出し、比較しました。

建築費用帯	エリア	会社名	構造	土地面積	戸数	表面利回り
5000万〜6000万円	愛知県名古屋市	東建コーポレーション	木造	〜200㎡	6戸	10.5%
5000万〜6000万円	栃木県小山市	ミサワホーム	鉄骨造	200㎡超	8戸	7.88%
5000万〜6000万円	静岡県浜松市	セキスイハイム	木造	〜200㎡	6戸	12.5%
6000万〜7000万円	千葉県千葉市	ミサワホーム	RC造	〜120㎡	18戸	7.8%
6000万〜7000万円	東京都練馬区	大和ハウス工業	RC造	200㎡超	4戸	8%

※イエウール土地活用のオーナー事例データ（2023年投稿分）より、建築費用が5000万〜7000万円の実例5件を抽出。土地面積・戸数・利回りはご本人から提供いただいた情報に基づきます。

戸数の差はどこから生まれるのか

実際にどんな人が、どんな立地条件で、どちらの選び方をしているのでしょうか。千葉市の方（相続した土地、立地は「そこまで良くない」と自認）は、4社に相談したうえで「有能な土地活用プランナーが在籍する会社」を選び、家賃を相場よりやや抑えて稼働率を優先する方針で18戸まで戸数を伸ばしました。一方、練馬区の方は、当時専業農家で不動産投資の経験がまったくなく、相談したのは2社のみ。「規模的にも大きく信頼ができそう」という安心感を重視して大和ハウス工業を選び、一括管理で手間をかけない堅実な4戸のプランに落ち着いています。同じRC造・同じ予算帯でも、比較検討にかけた労力と、優先したいもの（稼働率重視か、手間をかけない安心感重視か）が違えば、たどり着く戸数はここまで変わります。

栃木県小山市の実例（ミサワホーム・鉄骨造・8戸・5000万〜6000万円帯）も同様の傾向を裏づけています。この方は「4社に相談し、地元の大手数社の建設費用をしっかり比較した」うえで会社を決めており、周辺人口の増加を見込んで戸数を積極的に増やす方針を取っています。比較検討に時間をかけた方ほど、戸数を積極的に伸ばす提案を引き出せている実例が多い、という傾向が見えます。

構造タイプで見る、6000万円前後の実例の傾向

先ほどの5件の実例を構造別に見ると、RC造が最も多く、木造・鉄骨造がそれに続きます。

サンプル数は5件と多くはありませんが、実際にこの価格帯で建築されたオーナーの多くがRC造を選んでいるという傾向が見えます。ここまでの5件はいずれも大手ハウスメーカーの実例でしたが、坪単価を抑えられるローコスト系の会社を選んだ場合、同じ6000万円でどこまで規模が変わるのかも気になるところです。

参考｜ローコスト系の会社で建てた場合の試算

次の章では、実際に取得できているオーナー事例を詳しく見て、自分の条件と照らし合わせてみましょう。

アパート建築費6000万の実例を自分の条件で確認する

千葉市の実例｜18戸・表面利回り7.8%

このケースで確認してほしいのは、限られた土地面積でも間取りの工夫次第で戸数を大きく伸ばせるという点です。

※イエウール土地活用のオーナー事例データより。掲載している費用・利回り等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づき、個人が特定できないよう加工しています。

この事例から読み取れるのは、120㎡程度とコンパクトな土地でも、構造と間取りの工夫次第で18戸という規模を実現できるということです。複数社に相談し、提案内容を比較したことが、規模の最大化につながっています。

練馬区の実例と、自分の土地に近い実例を探す

次の事例が裏付けているのは、土地面積が大きくても、必ずしも戸数を最大化する設計になるとは限らないという点です。

※イエウール土地活用のオーナー事例データより。掲載している費用・利回り等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づき、個人が特定できないよう加工しています。

この事例から読み取れるのは、200㎡を超える広い土地であっても、当時の担当者との相談を経て「戸数を抑えて確実性を重視する」計画に落ち着くケースもあるということです。広い土地だからといって、必ずしも戸数の最大化が正解とは限りません。

自分の土地に近い実例を、事例診断で確認する

ここまで、千葉市・練馬区という2つの実名事例を確認しました。とはいえ、この2件だけでは自分の土地に近いケースかどうか判断しきれない、という方も多いはずです。前の章に設置した診断ツール（写真のイメージを選ぶだけで、数値入力なしに条件が近い事例を絞り込めるツール）もあわせて使うことで、この記事で紹介しきれていない他の実例の中から、自分の条件により近いものを探せます。

アパート建築費6000万から検討したい隣接予算との比較

6000万円という予算は固定ではなく、自己資金の積み増しや借入額の調整によって変動する余地があります。実際に、隣接する予算帯で建てられたオーナーの実例を見ると、単に「予算が増えれば規模も比例して大きくなる」わけではないことが分かります。

予算を5000万円に抑えると何が変わるか

イエウール土地活用のオーナー事例のうち、建築費用5000万〜6000万円帯の実例を見ると、戸数は6戸〜8戸、表面利回りは7.88%〜12.5%（3件平均10.3%）という結果でした。

※イエウール土地活用のオーナー事例データより。建築費用5000万〜6000万円帯の実例から2件を抜粋。

この2件に共通しているのは、比較検討にあまり時間をかけていない点です。名古屋市の方は「たまたま現場の作業員の方と話す機会があり」決めており、浜松市の方は「元々サラリーマン時代によく一緒に業務をしていた企業」に一任して他社とは比較していません。6000万円帯の実例（千葉市・練馬区）が複数社を比較していたのとは対照的に、5000万円帯では既存の縁故・信頼関係を優先して決めるケースが目立ちます。予算を抑える場合ほど、意識的に複数社へ声をかける一手間が、規模や利回りの差につながる可能性があります。

より詳しい規模・自己資金の目安は、以下の記事で確認できます。

予算を8000万円まで広げると何が変わるか

予算を8000万円まで広げれば戸数も比例して増えると考えがちですが、実例を見るとそう単純ではありません。建築費用7000万〜9000万円帯の実例3件では、戸数は4戸〜12戸、表面利回りは2%〜12.5%（3件平均6.7%）と、かえって6000万円帯（千葉市・18戸）より戸数が少ない実例もありました。

※イエウール土地活用のオーナー事例データより。建築費用7000万〜9000万円帯の実例から2件を抜粋。

より詳しい規模・収支イメージはこちらから確認できます。

また、より広い金額帯を横断して相場妥当性を確認したい場合は、こちらの記事もあわせてご覧ください。金額帯ごとの傾向を比較することで、6000万円という予算が自分にとって本当に妥当かどうかの判断材料が増えます。

アパート建築費6000万に関するよくある質問

まとめ｜6000万円という予算を、実例と比較しながら判断する

アパート建築費6000万円で建てられる規模は、構造の選び方で坪単価が変わるだけでなく、同じ構造・同じ予算帯でも会社や間取りの設計によって戸数が4倍以上変わることがあります。イエウール土地活用のオーナー事例を見ても、6000万円という金額自体は極端に多くも少なくもない中間的な水準であり、大切なのは金額そのものよりも、土地の広さ・目指す戸数とのバランスです。

大手ハウスメーカーだけでなく、地域の工務店やローコスト系の会社まで視野を広げて提案を集めることで、6000万円という予算で狙える規模の上限がより具体的に見えてきます。今すぐ建てると決めていない場合でも、活用・売却を含めた選択肢を並べておくことで、次に取るべき行動が見えてきます。