建築費1億円で建てられるアパートは？収支シミュレーションと建築会社の選び方も紹介！

埼玉県さいたま市（郊外）在住の50代・男性
「相続した実家の土地が広いので、思い切って1億円クラスのアパートを建てられないかと考えています。でも、その規模で本当に元が取れるのか、内訳も含めてイメージが湧きません。」

建築費1億円を確保できれば、木造なら100坪超、鉄骨造・RC造でも60〜80坪クラスの本格的なアパートが視野に入ります。ただし「1億円あれば安心」というわけではなく、構造・地域によって建てられる規模は大きく変わり、内訳の把握と収支シミュレーションを誤ると、想定より低い利回りで経営をスタートしてしまうこともあります。

本記事では、建築費1億円で建てられるアパートの規模の目安、費用の内訳、経営を始める際の注意点、そして依頼先となるハウスメーカーの選び方まで、順を追って解説します。読み終える頃には、ご自身の土地で1億円クラスのアパート経営が現実的かどうかを、具体的な数字で判断できる状態になります。

【シミュレーター設置】私の土地なら、建築費1億円でどんなアパートが建つ？

建築費1億円で建てられるアパートの規模は？坪単価×延べ床面積で読み解く目安

建築費の計算式は「坪単価×延べ床面積」、上限は建ぺい率・容積率で決まる

アパートの建築費は、「坪単価 × 延べ床面積」の計算式で見積もるのが基本です。たとえば坪単価100万円・延べ床面積100坪であれば、建築費は1億円という計算になります。

ただし、その土地に建てられる延べ床面積の上限は「建ぺい率」「容積率」によって先に決まっている点に注意が必要です。建ぺい率は建築面積(1階部分の面積)の上限、容積率は各階を合計した延べ床面積の上限を指します。

その通りです。坪単価×延べ床面積はあくまで「建物の価格」であり、土地に建てられる規模自体は建ぺい率・容積率で頭打ちになります。たとえば100坪の土地で建ぺい率60%・容積率200%の場合、建築面積は60坪、延べ床面積は200坪が上限です。この上限の中で、何階建てにするか・何戸にするかを設計することになります。

構造別の坪単価、木造・鉄骨造・RC造で建てられる規模が変わる

建築費1億円で建てられるアパートの規模は、構造によって大きく変わります。木造なら100坪以上、鉄骨造なら70〜80坪、鉄骨鉄筋コンクリート造なら60〜70坪が目安です。

▼構造別の坪単価と、建築費1億円に到達する坪数の目安

構造	坪単価の目安	建築費1億円で建つ坪数の目安
木造	56万円〜75万円	約100坪〜
鉄骨造	83万円〜110万円	約70〜80坪
鉄筋コンクリート造	83万円〜110万円	約70〜80坪
鉄骨鉄筋コンクリート造	96万円〜125万円	約60〜70坪

出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表」（2021年度）をもとにイエウール編集部が作成。坪単価は建ぺい率60%・容積率200%の条件における全国平均値であり、地域・仕様グレードによって変動します。

必ずしもそうとは言えません。木造は坪単価が安い分だけ広い延べ床面積を確保できますが、法定耐用年数が22年と短く、遮音性でも鉄骨造・RC造に劣るという弱点があります。法定耐用年数が短いと、金融機関がアパートローンの返済期間を短く設定する傾向があり、月々の返済負担が重くなりやすい点に注意が必要です。

一方、鉄骨造・RC造は坪単価が高い分だけ建てられる規模は小さくなりますが、法定耐用年数が長く融資期間を延ばしやすいうえ、遮音性・断熱性の高さから家賃を相場より高めに設定しやすい傾向があります。目先の建築費だけでなく、30年単位の収支で比較することが大切です。

地域別の坪単価差、東京都と地方では建てられる規模が変わる

アパートの坪単価は、構造だけでなく建てる地域によっても変動します。

▼地域別の坪単価比較（木造・鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造）

地域	木造	鉄骨造	鉄骨鉄筋コンクリート造
東京都	59万円	124万円	117万円
神奈川県	55万円	91万円	100万円
大阪府	53万円	79万円	85万円
京都府	58万円	91万円	93万円
愛知県	58万円	67万円	83万円
福岡県	54万円	69万円	77万円
北海道	57万円	72万円	89万円

出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表」（2021年度）をもとにイエウール編集部が作成。同一都道府県内でも工事時期・仕様グレードにより変動します。

鉄骨造で見ると、東京都（124万円）は愛知県（67万円）のおよそ1.8倍です。同じ1億円の予算でも、地域によって建てられる延べ床面積は大きく変わります。

この差が生まれる背景には、都市部ほど職人・資材の確保競争が激しく、施工単価が上がりやすいという事情があります。加えて、県庁所在地や大学・企業が集まるエリアほど賃貸需要が高く、坪単価も割高になる傾向があります。ご自身のエリアで実際にどの程度の坪単価になるかは、複数のハウスメーカーから見積もりを取り、相場感をつかむことが確実です。

自分の土地の建築費は、シミュレーターで先に概算を確認する

ここまでの坪単価表は「全国平均・地域平均」の目安であり、そのままご自身の土地に当てはめられるわけではありません。建ぺい率・容積率・エリア・構造の条件を入力し、より具体的な概算を確認するには「アパート建築費シミュレーター」の活用が有効です。

たとえば、以下の条件で試算すると、予想建築費は9,720万円となります。

※上記はシミュレーション上の試算例であり、実際の建築費は前面道路の幅員・地盤改良工事の有無・解体工事の有無・建材グレード等により変動します。

いいえ、シミュレーション結果は「予算計画のスタートライン」として使うものであり、そのまま契約金額として使うことはできません。地盤改良の有無や解体費用など、土地固有の条件は試算に反映されないためです。

建築費1億円の内訳、本体工事費・別途工事費・諸費用の相場

建築費1億円でアパートを建てる場合、費用の内訳は本体工事費70%・別途工事費20%・設計費や諸費用10%という割合になるのが一般的です。それぞれの中身を確認していきましょう。

本体工事費（70%）は躯体・仕上げ・設備の3工程で構成される

本体工事費は、アパートの建物自体を建築するための費用で、建築費1億円の場合はおよそ7,000万円が該当します。前述の坪単価を使った計算式で求められる金額のほとんどが、この本体工事費です。

▼本体工事費の内訳と作業内容

工事区分	費用割合	主な作業内容
躯体工事	約40%	仮設工事・基礎工事・骨組みの建築
仕上げ工事	約40%	内装・外装・塗装
設備工事	約20%	電気・水道・消防設備の設置

※本表は公的な統計データではなく、アパート建築の一般的な工事区分をもとに整理した目安です。実際の割合は仕様・階数・工法により異なります。

躯体と仕上げでほぼ8割を占めるため、グレードを上げるなら「内装・外装」から検討すると、建築費に対する費用対効果が見えやすくなります。

別途工事費・付帯工事費（20%）、解体・地盤改良・外構が含まれる

別途工事費・付帯工事費は、アパートの建物以外にかかる工事費用で、建築費1億円の場合はおよそ2,000万円が目安です。

別途工事費にどこまでの項目が含まれるかは、建築会社によって考え方が異なります。「本体工事費が安い」と感じても、別途工事費に多くの項目が振り分けられているだけというケースもあるため、見積もりの段階で内訳を必ず確認しましょう。

諸費用（10%）は現金払いが原則、自己資金として確保が必要

諸費用には、建築費以外にかかる費用が含まれます。不動産取得税・登録免許税・火災保険料・地震保険料に加え、アパートローンを組む場合はローン手数料や保証料も発生します。

諸費用はアパートローンに組み込めず、原則として現金での支払いが必要です。建築費1億円の場合、少なくとも1,000万円程度は現金で用意しておく必要があります。事前に自己資金の準備状況を確認しておきましょう。

設計費の相場、ハウスメーカーは1〜3%・設計事務所は7〜8%

アパートの設計を依頼する費用として、設計費が別途発生するケースがあります。大手ハウスメーカーに依頼する場合は工事費の1%〜3%、専門の設計事務所に依頼する場合は工事費の7%〜8%が目安です。

設計事務所は設計費が高い分、土地の形状や周辺環境に合わせた自由度の高い間取り設計や、複数の建築会社から相見積もりを取る「設計監理」を任せられる点がメリットです。ハウスメーカーは規格化された工法で費用を抑えやすい一方、間取りの自由度は設計事務所より制限される傾向があります。どちらが良いかは、土地の条件や重視するポイントによって変わります。

建築費1億円のアパート経営で失敗しないための3つの注意点

1億円クラスのアパートを新築する場合、中古物件の購入や低予算での新築と比べて、投資額が大きい分だけ確認しておきたいポイントが増えます。ここでは3つの注意点を解説します。

地域の競合物件を確認し、差別化ポイントを設計に反映する

新築するアパートの建築プランを立てる際は、周辺地域の競合物件を参考にしながら、差別化を図れる設計にすることが大切です。満室経営を続けている物件があれば、その間取りや家賃設定は有力な参考材料になります。

競合物件の間取りをそのまま真似ただけでは、同じ土俵での家賃勝負になり、差別化が図れません。収納・水回り設備・防音性など、自分の物件ならではの強みを1つ以上設けることを意識しましょう。

表面利回りではなく、実質利回り・ランニングコストで収支を計算する

アパート経営の収益性は、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの数字で計算します。

実質利回りの計算に使う諸経費には、固定資産税・大規模修繕費・管理委託料などが含まれます。表面利回りだけを見て「利回り8%だから安心」と判断すると、実際の手取りは諸経費を差し引いて大きく目減りすることになります。

満室を前提にした表面利回りだけで判断すると、空室が発生した瞬間に収支計画が崩れます。空室率も加味した実質利回りで、経営計画を作成しましょう。

自己資金は建築費の10〜30%を目安に準備する

アパートローンを組んで建築費1億円のアパートを建てる場合、1,000万円〜3,000万円程度の自己資金を用意することが望ましいとされています。

※本目安は公的な統計データではなく、アパートローンの一般的な融資実務に基づく傾向を整理したものです。実際に必要な自己資金比率は、金融機関・借入者の信用力・物件の収益性によって異なります。

自己資金を多めに準備しておくことで、借入額が減って金利負担が軽くなり、月々の返済額を抑えられます。また、自己資金比率が高いほど金融機関の審査でも有利に働きやすく、借入条件の交渉余地も生まれます。

建築費1億円ならではの選択肢、設備投資や複数棟展開も視野に

建築費1億円という予算は、アパート建築としては余裕のある部類に入ります。グレードの高いキッチン・ユニットバスを導入して競合物件との差別化を図るほか、1棟に集約せず2棟のアパートに分けて建築したり、より規模の大きなマンション経営を検討したりする選択肢もあります。

建築費1億円のアパートを依頼するハウスメーカーの選び方

アパート建築を依頼するハウスメーカーは、複数社の建築プランを取り寄せ、比較・検討しながら選ぶことが大切です。1社のみのプランで進めると、割高な費用を提示されていても気づけず、収益性の悪化につながります。

複数のプランを比較することで、地域の相場観をつかめるだけでなく、価格交渉の判断材料にもなります。ただし、見積もり金額の安さだけで決めるのではなく、リスクを踏まえた誠実な収支計画書を提示してくれるか、問い合わせ対応が丁寧かなど、信頼性も併せて確認しましょう。

建築費1億円のアパート経営を成功させるために、今日からできること

建築費1億円という予算があれば、木造なら100坪超、鉄骨造・RC造でも60〜80坪クラスの本格的なアパートを建てられます。ただし構造・地域によって建てられる規模は変わり、内訳や実質利回りの見誤りが収益性を大きく左右します。読み終えた今、次にすべきことは以下の3つです。

1億円クラスのアパート経営は、正しい情報をもとに準備すれば十分に成功が見込める投資です。まずは自分の土地の条件を確認し、複数社のプランを比較するところから始めてみましょう。