アパート建築費のシミュレーション方法を紹介！費用と収益性を確認しよう

アパート建築を考え始めたばかりの方の多くが、まず知りたいのは「自分の土地の坪数・戸数・工法で、いくらくらいかかるのか」という素朴な疑問です。ところが調べていくと、坪単価の相場情報はたくさん出てくるのに、自分の条件に当てはめた金額や、その先の自己資金・収支まではなかなか一つの記事でわかりません。

さらに、いざ複数の会社に相談してみると、同じ坪数・同じ構造で依頼しても、会社によって見積額に100万円以上の差が出ることがあります。この記事では、坪数・戸数・工法別の建築費シミュレーションと自己資金・収支の目安をまとめたうえで、なぜ会社によって金額が変わるのかまで解説します。

アパート建築費用シュミレーション｜坪数・戸数・工法別の建築費と自己資金・収支の目安

建築費は「坪単価×延床面積」で概算できる

アパートの建築費は、「坪単価×延床面積」の計算式でおおまかに把握できます。坪単価とは、建物本体の工事にかかった費用を1坪あたりの金額に直したもので、構造によって相場が変わります。

構造	坪単価相場
木造（W造）	74万円～105万円/坪
軽量鉄骨造（S造）	80万円～105万円/坪
重量鉄骨造（S造）	90万円～120万円/坪
鉄筋コンクリート造（RC造）	95万円～125万円/坪
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	110万円～140万円/坪

また、アパートの建築には建物本体の工事費以外に「付帯工事費」や「諸費用」がかかるため、全体では本体工事費の1.3倍程度が初期費用の目安になります。詳しい内訳は建築費の内訳に関する記事で解説しています。

坪数・戸数・工法別の建築費パターン一覧

ご自身の土地の坪数や、希望する戸数・工法に近いパターンを探してみてください。同じ坪数でも、木造・軽量鉄骨造・RC造のどれを選ぶかで建築費は大きく変わります（建ぺい率60%・容積率200%を想定）。

敷地面積	木造（坪単価80万円）	軽量鉄骨造（坪単価95万円）	RC造（坪単価110万円）	戸数目安
20坪	約1,920万円	約2,280万円	約2,640万円	2戸
30坪	約2,880万円	約3,420万円	約3,960万円	4戸
40坪	約3,840万円	約4,560万円	約5,280万円	6戸
50坪	約4,800万円	約5,700万円	約6,600万円	6〜8戸
100坪	約9,600万円	約1億1,400万円	約1億3,200万円	12〜14戸

※建ぺい率60%・容積率200%（できる限り敷地いっぱいに建築する前提）で試算。建ぺい率・容積率の緩和規定は考慮していません。実際の坪単価は会社・仕様によって変動します。

木造は初期費用を抑えやすい一方、耐用年数はRC造より短くなります。RC造は初期費用が高くなる分、防音性・耐火性・耐用年数で優位です。費用だけで構造を決めず、長期的な収支・修繕計画とあわせて検討することが重要です。

「4戸」「6戸」など戸数を基準に検討したい方、あるいは「2,000万円」「2,500万円」「5,000万円」「1億円」など予算を基準に検討したい方は、それぞれ以下の詳細記事もあわせてご覧ください。

すでに土地をお持ちで、上に古い建物が残っている場合は、上表の建築費に加えて解体・整地費用（規模により数十万円〜300万円程度）が別途かかる点も資金計画に含めておく必要があります。

自己資金・収支の目安

建築費の目安がわかったら、次に気になるのが「自己資金はどのくらい必要か」「経営としてどのくらいの収支になるか」という点です。自己資金の目安は、上の表の建築費に対しておおむね15%程度が目安になります。たとえば30坪・軽量鉄骨造（約3,420万円）であれば自己資金の目安は約513万円、100坪・RC造（約1億3,200万円）であれば約1,980万円が目安です。

ここでは代表的な3パターンについて、収支まで含めた詳しいシミュレーション例をご紹介します（元利均等返済・借入金利年3.2%を想定）。

条件	建築費	自己資金目安	表面利回り
30坪・木造	4,000万円	400万円	10.8%
50坪・鉄骨造	8,000万円	800万円	12.5%
100坪・鉄骨3階建	1億8,000万円	3,000万円	8.6%

※空室率10%・諸経費率15%として試算した参考値です。実際の収支は個別条件により変動します。

自己資金の目安は総費用の10〜20%程度（本記事の試算では15%を採用）が一般的とされていますが、「自分の場合いくら用意すればいいのか」は多くの方が不安に感じるポイントです。

ここまでの内容で、ご自身の条件に近い建築費・自己資金の目安はつかめたのではないでしょうか。ただし、活用方法はアパート経営だけとは限りません。

アパート建築費用シュミレーション｜同じ条件でも会社によって費用が変わる理由

「坪数も構造も同じなのに、会社によって見積額が違う」というのは、実際によくあることです。ここでは、その理由と、比較する際に確認すべきポイントを解説します。

会社によって建築費が変わる3つの理由

会社によって提案力・実績が違うことが、実際の満足度や利回りにどう表れるか、イエウール土地活用に掲載の実例で確認してみましょう。

※イエウール土地活用に掲載の建築事例インタビューより。個人が特定できないよう加工しています。掲載費用・利回り等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。

この方は3社を比較したうえで、現場作業員の評判の良さを決め手に東建コーポレーションと契約しています。「坪数・構造が同じでも会社によって費用・収益性が変わる」という前提のもと、複数社を比較して選んだことが、この利回り（10.5%）につながったと読み取れます。

比較する際に確認すべきポイント

複数社を比較する際は、以下の観点を確認すると、坪単価の見え方だけに惑わされずに判断できます。

複数社を横断して比較したい場合は、1社ずつ問い合わせるよりも、まとめて比較できるサービスを使うほうが効率的です。イエウール土地活用では、活用・売却を含めて中立的な立場で複数社のプランを比較できます。

まとめ

アパートの建築費は「坪単価×延床面積」で概算できますが、実際の金額は坪数・戸数・工法によって幅があり、さらに自己資金・収支まで含めて把握して初めて、現実的な判断ができます。そのうえで、同じ条件でも会社によって見積額に100万円以上の差が出ることがあるため、必ず複数社を総額で比較することが大切です。

まだ坪数や工法が決まっていない段階でも、まずは概算を把握し、複数社のプランを比較することから始めてみましょう。

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