100坪アパート建築費、平均8,800万円通りにいかない3つのケース

Q: 建築費以外に、確定申告や税金の準備は何が必要ですか？

不動産取得税・固定資産税に加えて、家賃収入に対する確定申告（青色申告）が必要になります。詳しくは税理士や専門家に確認しておくと安心です。

2026-08-11

埼玉県さいたま市（郊外）在住の50代・男性（2026年7月）
「親から相続した100坪の土地があります。アパートを建てようと調べ始めたのですが、坪単価だけで計算した金額と、実際に工務店から出てきそうな金額にどれくらい差があるのか分からず、何から確認すればいいのか迷っています」

このように、100坪の土地を前にして「建築費がいくらになるのか」「自分の場合はどのパターンに近いのか」が分からず、検討が止まってしまう方は少なくありません。一般的な相場だけを見ても、構造や間取り、駐車場の有無によって金額は数百万円単位で変わるため、自分の条件に近いケースを知らないまま話を進めると、後から「思っていたより高い」「部屋数が想定より少ない」という差に戸惑うことになります。

「平均8,800万円」という数字も、実際には構造・間取りタイプ・駐車場の有無という3つの条件によって数百万円〜数千万円単位でズレていきます。この記事では、この3条件ごとに整理した早見表で確認できるようにしたうえで、建築費の内訳、建ぺい率・容積率による制限、利回り・収支の考え方まで、実際に検討を進めるために必要な判断材料を順番に解説します。読み終える頃には、自分の土地でアパート経営を検討する価値があるかどうか、一次的な判断ができる状態になっているはずです。

この記事を監修した人

監修吉崎誠二（よしざきせいじ）

不動産エコノミスト／社団法人住宅・不動産総合研究所理事長

不動産エコノミスト宅地建物取引士早稲田大学大学院修了

30回+/年

講演実績

10冊+

著書

1997年〜

業界経験

専門領域

不動産市場予測市場サイクル理論賃貸住宅経営・収益分析 CRE（企業不動産）戦略データ分析・メディア監修企業・団体向け研修

不動産エコノミストとして市場予測・データ分析・企業コンサルを手がける第一人者。テレビ東京「WBS」やラジオNIKKEI出演、著書10冊以上、年間30回以上の講演実績を持つ。不動産市場を数字と理論で読み解き、実践的な視点で解説します。

🌐 公式サイト 📚 著書一覧 𝕏 X（旧Twitter） ▶ YouTube動画一覧 📻 ラジオNIKKEIプロフィール 👤 吉崎誠二プロフィール

100坪アパート建築費は、構造・間取り・駐車場の有無で数百万円変わる（早見表）

「私の100坪アパート建築費は？」——まずはこの疑問に、できるだけ自分の条件に近い形で答えられるよう、エリア・構造・間取りタイプ・駐車場の有無を組み合わせた早見表を用意しました。同じ木造・同じ広さでも、都市部と郊外では坪単価が1割前後変わることがあります。国土交通省「建築着工統計調査住宅着工統計」の都道府県別データを見ても、人口密集エリアは資材の配送コストや熟練工の人件費が高くなりやすく、坪単価に数万円〜10万円程度の差が出る傾向があります。イエウール土地活用に寄せられた100坪前後の相談実例でも、同じ木造で都市部の相談者は郊外の相談者より坪単価が1割前後高い見積もりを受けているケースが多く見られました。

【100坪アパート建築費早見表】構造・エリアごとにタップして確認

木造（坪単価68〜115万円）

都市部（坪単価82〜115万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	8,200万〜1億1,500万円（10〜14部屋）	7,200万〜1億100万円（8〜12部屋）
ファミリー中心	8,200万〜1億1,500万円（6〜8部屋）	7,200万〜1億100万円（5〜6部屋）

地方中核都市（坪単価74〜105万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	7,400万〜1億500万円（10〜14部屋）	6,500万〜9,200万円（8〜12部屋）
ファミリー中心	7,400万〜1億500万円（6〜8部屋）	6,500万〜9,200万円（5〜6部屋）

郊外（坪単価68〜97万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	6,800万〜9,700万円（10〜14部屋）	6,000万〜8,500万円（8〜12部屋）
ファミリー中心	6,800万〜9,700万円（6〜8部屋）	6,000万〜8,500万円（5〜6部屋）

軽量鉄骨（坪単価74〜121万円）

都市部（坪単価88〜121万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	8,800万〜1億2,100万円（10〜14部屋）	7,700万〜1億600万円（8〜12部屋）
ファミリー中心	8,800万〜1億2,100万円（6〜9部屋）	7,700万〜1億600万円（5〜7部屋）

地方中核都市（坪単価80〜110万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	8,000万〜1億1,000万円（10〜14部屋）	7,000万〜9,600万円（8〜12部屋）
ファミリー中心	8,000万〜1億1,000万円（6〜9部屋）	7,000万〜9,600万円（5〜7部屋）

郊外（坪単価74〜101万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	7,400万〜1億100万円（10〜14部屋）	6,500万〜8,900万円（8〜12部屋）
ファミリー中心	7,400万〜1億100万円（6〜9部屋）	6,500万〜8,900万円（5〜7部屋）

重量鉄骨（坪単価83〜143万円）

都市部（坪単価99〜143万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	9,900万〜1億4,300万円（11〜16部屋）	8,700万〜1億2,600万円（9〜13部屋）
ファミリー中心	9,900万〜1億4,300万円（6〜10部屋）	8,700万〜1億2,600万円（5〜8部屋）

地方中核都市（坪単価90〜130万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	9,000万〜1億3,000万円（11〜16部屋）	7,900万〜1億1,400万円（9〜13部屋）
ファミリー中心	9,000万〜1億3,000万円（6〜10部屋）	7,900万〜1億1,400万円（5〜8部屋）

郊外（坪単価83〜120万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	8,300万〜1億2,000万円（11〜16部屋）	7,300万〜1億600万円（9〜13部屋）
ファミリー中心	8,300万〜1億2,000万円（6〜10部屋）	7,300万〜1億600万円（5〜8部屋）

RC造（坪単価87〜154万円）

都市部（坪単価105〜154万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	1億500万〜1億5,400万円（12〜18部屋）	9,200万〜1億3,600万円（10〜15部屋）
ファミリー中心	1億500万〜1億5,400万円（7〜11部屋）	9,200万〜1億3,600万円（6〜9部屋）

地方中核都市（坪単価95〜140万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	9,500万〜1億4,000万円（12〜18部屋）	8,300万〜1億2,300万円（10〜15部屋）
ファミリー中心	9,500万〜1億4,000万円（7〜11部屋）	8,300万〜1億2,300万円（6〜9部屋）

郊外（坪単価87〜129万円）

間取りタイプ	駐車場なし	駐車場あり(5〜6台)
ワンルーム中心	8,700万〜1億2,900万円（12〜18部屋）	7,700万〜1億1,400万円（10〜15部屋）
ファミリー中心	8,700万〜1億2,900万円（7〜11部屋）	7,700万〜1億1,400万円（6〜9部屋）

※上記の金額は本体工事費の目安です（坪単価×延べ床面積で算出）。エリア区分は、東京・大阪など人口密集エリアを「都市部」、県庁所在地クラスを「地方中核都市」、それ以外の郊外・地方を「郊外」として、地方中核都市の坪単価を基準に都市部は約+10%、郊外は約−8%で換算しています。ワンルーム中心とファミリー中心で金額のレンジが同じになっているのは、建築費が主に「延べ床面積の合計」で決まり、間取りタイプは面積の割り振り方（部屋数）を変えるだけで総面積自体は変えていないためです。駐車場を確保すると建物部分の面積がその分小さくなるため、駐車場なしのケースより建築費・部屋数がともに少なくなります（本体工事費でおおむね12%減の想定）。このほかに付帯工事費・諸費用が本体工事費の約3割上乗せされるため、初期費用の総額は上記金額のおおむね1.3倍が目安になります（詳しい内訳は次章で解説します）。延べ床面積100〜120坪（建ぺい率60%・容積率200%を前提とした2〜3階建て）で試算しており、この前提より容積率が低い（建てられる規模が小さい）土地では早見表の下限より少なく、高い土地では上限より多くなる場合があります。ご自身の土地の建ぺい率・容積率は後述の章で確認方法を解説しています。実際の建築費は前面道路の幅員・地盤改良の有無・設備グレードなどにより変動します。

この早見表からも分かるとおり、同じ構造・同じ100坪でも、エリアによって坪単価が1割前後変わり、さらに「駐車場をどれだけ確保するか」で部屋数が2〜4部屋変わります。ワンルーム中心にするかファミリー中心にするかによっても、部屋数は大きく変わります。

間取りタイプによって部屋数はどう変わるか

ワンルーム中心（1R・1K）にすると1部屋あたりの専有面積が小さくなるため部屋数を最大化しやすく、単身者向けの賃貸需要が多いエリアに向いています。一方、ファミリー中心（1LDK・2DK以上）にすると部屋数は減りますが、1部屋あたりの家賃を高めに設定しやすく、入居期間が長くなる傾向があるため空室の入れ替わりが少なくなります。マンション（RC造中心・戸数がより多い区分所有型）まで視野を広げて検討したい場合は、マンション経営の部屋数・建築費をさらに詳しく見るもあわせて確認しておくと、アパートとマンションのどちらが自分の土地に合うか判断しやすくなります。

駐車場を確保する場合に注意したいこと

駐車場を5〜6台分確保する場合、建築面積がその分圧迫されるため、部屋数が2〜4部屋程度減る想定になります。周辺に公共交通機関が少なく車移動が前提のエリアでは駐車場なしだと入居が決まりにくいため、部屋数を減らしてでも駐車場を確保したほうが結果的に満室になりやすいケースもあります。逆に駅が近く単身者需要が中心のエリアでは、駐車場よりも部屋数を優先したほうが収益性が高くなる傾向があります。

なお、早見表の建築費・部屋数はあくまで土地の広さと構造・間取りタイプから算出した目安です。駅からの距離や周辺の賃貸需要によって、実際に見込める家賃水準・入居率は変わるため、最寄り駅から遠い、または周辺の同種物件が多いといった条件がある場合は、早見表の数字よりやや控えめに見積もっておくと、後の判断がぶれにくくなります。

専門家
アドバイス

吉崎誠二（不動産エコノミスト）

「私が相談を受ける際は、まず『駐車場を何台分確保したいか』を先に決めていただくようにしています。部屋数を先に決めてから駐車場を後付けで考えると、結局どちらかを削ることになり、収支計画をやり直すケースをこれまで何度も見てきました。」

建築費の内訳を知って、自己資金でまかなえる範囲を確認する

早見表の金額は本体工事費の目安です。ここに付帯工事費・諸費用が上乗せされて初期費用の総額になるため、内訳を知らないと総額も自己資金の必要額も判断できません。

本体工事費（全体の約8割）：基礎・躯体・外壁・内装・住宅設備など、建物そのものにかかる費用
付帯工事費（本体工事費の約2割）：外構・地盤改良・駐車場舗装・電気ガス水道の引き込みなど
諸費用（本体工事費の約1割）：ローン事務手数料・不動産取得税・登記費用・火災保険料など

例えば早見表の木造・ワンルーム中心・駐車場なしのケース（本体工事費の目安：下限7,400万円）に当てはめると、付帯工事費が約1,480万円、諸費用が約740万円加わり、初期費用の総額は約9,600万円になる計算です（早見表の本体工事費のおよそ1.3倍が総額の目安）。自己資金の目安としては、総額の1〜3割程度を用意できると、融資の審査でも有利に働きやすいといわれています。

設計と施工を1社にまとめて依頼する「設計施工一貫方式」を選ぶと、設計料が建築費の1〜3%程度で済むのに対し、設計と施工を別々の会社に依頼する「分離発注方式」では5〜10%程度かかることがあり、建築費1億円のケースでは500万円以上の差になることもあります。

100坪の土地で、想定した規模が本当に建てられるかを確認する

早見表は建ぺい率60%・容積率200%の土地を前提にした試算です。実際に建てられる規模は土地ごとの「建ぺい率」「容積率」「接道義務」によって変わるため、まずは自分の土地の数値を確認し、早見表の数字を上下に補正する目安にしてください。

建ぺい率は、土地の面積に対して建物を建てられる面積（建築面積）の上限を示す割合です。建ぺい率60%の場合、100坪の土地では建坪の上限が60坪になります。容積率は、延べ床面積（各階の合計）の上限を示す割合で、容積率200%なら延べ床面積の上限は200坪です。つまり建ぺい率60%・容積率200%の土地であれば、1階60坪・2階60坪・3階80坪といった配分で、3階建てまで検討できる計算になります。

接道義務は「建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規制で、これを満たしていない土地は原則として建て替えができません。また、防火地域・準防火地域に指定されている土地では、耐火構造にする必要があり建築費が上乗せされることがあるほか、自治体によっては最低専有面積などを定めた条例（いわゆるワンルーム条例）が適用される場合もあります。

専門家
アドバイス

吉崎誠二（不動産エコノミスト）

建ぺい率・容積率は自治体の都市計画情報で確認できますが、道路幅員の測り方や角地緩和の有無など細かい判断が必要になる場面も多く、迷ったら早めに専門家へ確認することをおすすめします。

利回り・収支のシミュレーションで、経営として成り立つかを判断する

建てられる規模が確認できたら、最後に「経営として成り立つか」を利回りで判断します。

表面利回り：経費を引く前の、年間家賃収入÷建築費用×100で出す割合
実質利回り：管理費・税金・空室分などの経費を引いた後の、年間家賃収入÷（建築費用＋諸費用）×100で出す割合（理想値の目安は5〜8%）

早見表の木造・ワンルーム中心・駐車場なしのケース（初期費用約9,600万円・10部屋・家賃7万円/部屋）で試算すると、満室時の年間家賃収入は840万円、表面利回りは約8.8%、諸経費を15%と見た実質利回りは約7.1%になります。空室が2部屋発生した場合(入居率80%)、実質利回りは約5.6%まで下がります。部屋数が多いほど、空室が1〜2部屋出ても収支全体への影響が小さくなる点は、100坪という広さならではのメリットといえます。

構造・間取り別の実質利回り目安（満室時）

木造・ファミリー中心・駐車場なし（初期費用約9,600万円・7部屋・家賃10万円/部屋）：実質利回り約7.4%
軽量鉄骨・ワンルーム中心・駐車場あり（初期費用約1億1,000万円・10部屋・家賃7.5万円/部屋）：実質利回り約6.5%
RC造・ワンルーム中心・駐車場なし（初期費用約1億4,000万円・15部屋・家賃7.5万円/部屋）：実質利回り約6.1%

建築費が高い構造ほど利回りは下がりやすい一方、耐用年数が長く融資期間を延ばせることが多いため、単純に利回りの高さだけで構造を選ばないことも大切です。

イエウール土地活用に寄せられた土地面積80〜120坪の相談者を見ると、実質利回りの試算段階で「思ったより低い」と感じる基準は人によって幅があり、5%を下回った時点で不安を感じる方が多い一方、7%を上回っていても「自己資金の負担が重い」という理由で慎重になる方も一定数います。利回りの数字だけでなく、自己資金に対する負担感まで含めて判断することが、後悔しない意思決定につながります。

早見表と利回りの考え方が分かったところで、自分の土地条件に当てはめた具体的なプランが気になってきた方も多いのではないでしょうか。ここまでの数字はあくまで一般的な相場をもとにした目安であり、実際の建築費・部屋数・利回りは土地の形状や周辺の家賃相場によって変わります。まずは複数社に概算プランを出してもらい、早見表の数字とどれくらい差があるかを確認してみましょう。土地の条件を入力するだけで、複数の建築会社から無料でプランが届く仕組みなので、その場で契約を迫られる心配はありません。

＼最適な土地活用プランって？／

大手10社の収益プランを比較する

土地からお探しの方は、まずはご希望のエリア、または現住所をご入力いただければ、最適なプランをご紹介します。

STEP1

土地の有無

STEP2

都道府県

STEP3

市区町村

STEP4

町名

STEP5

字・丁目

100坪の土地はアパート経営以外の選択肢も含めて比較できる

ここまで見てきたように、100坪の土地でのアパート経営は、駐車場や間取りの条件次第で利回りが大きく変わります。実質利回りが思ったより低くなりそうな場合や、自己資金の準備が難しい場合には、アパート経営に絞り込む前に「売却」という選択肢も含めて比較しておくことをおすすめします。

イエウールは土地活用だけでなく、売却・リフォームなど複数のサービスを運営しているポータルです。1つのハウスメーカーや1つの土地活用会社では「建てる前提」でしか提案ができませんが、複数の選択肢を横断して見ている立場だからこそ、「この土地は活用より売却の方が手残りが大きくなりやすい」といった、建てる以外の判断も含めて中立的に整理できます。

【調査結果】100坪前後の土地活用相談者が、最終的にどの選択肢を選んだか

イエウール土地活用に寄せられた、土地面積80〜120坪の相談者（直近2年間・約340件）を分析したところ、アパート経営に進んだ方は52%にとどまり、24%が売却、14%がマンション経営など別の活用法、10%が「保留・様子見」という結果でした。アパート経営に進まなかった方の多くが、利回りの試算段階で「思ったより手残りが少ない」と感じたことがきっかけだったと回答しています。

※対象：土地面積80〜120坪でイエウール土地活用に相談し、活用方針が確定した相談者約340件（直近2年間）。最終的な選択の内訳は、アパート経営52%、売却24%、マンション経営など他の土地活用14%、保留・様子見10%（相談記録分析、複数回答除く）。

イエウール
担当者

半分近くの方がアパート経営以外を選んでいるのですね。この差はどこから来るのでしょうか。

専門家
アドバイス

吉崎誠二（不動産エコノミスト）

「私が見てきた中では、100坪前後という規模は、アパート経営でも他の活用法でも十分に選択肢になる中間的な広さです。だからこそ、片方だけを検討して決めてしまうと、後になって『もう一方の方が良かったかもしれない』と感じるケースが目立ちます。」

イエウール
担当者

具体的には、どのタイミングで売却も含めて比較すればよいのでしょうか。

専門家
アドバイス

吉崎誠二（不動産エコノミスト）

「私は、実質利回りが5%を下回りそうだと分かった時点で、必ず売却の概算査定も一緒に確認するようお伝えしています。建築プランと売却査定を同じタイミングで比較すると、どちらが自分の希望（安定収入か、まとまった資金か）に合っているかを判断しやすくなります。」

みんなと同じように進めたい方へ！

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💬 専門家に聞いてみました

相談者

正直に言うと、私の土地は100坪でも角地でも駅近でもなく、正直アパート経営に向いているのか自信がありません。こういう土地でも、活用した方が良いケースはあるのでしょうか。

専門家

それは多くの方が感じる不安です。判断のためにいくつか伺いたいのですが、最寄り駅からの距離と、周辺にファミリー向け・単身向けどちらの賃貸需要が多いか分かりますか。

相談者

駅からは徒歩20分くらいで、周辺は戸建てが多く、ファミリー層が多い地域だと思います。

専門家

その条件であれば、単身向けワンルームより、ファミリー向け1LDK〜2DK中心の間取りの方が空室リスクを抑えやすい傾向にあります。ただし駅から20分という距離は家賃水準に影響するため、早見表の家賃想定より控えめに試算し、実質利回りが5%を割り込まないかを必ず確認することをおすすめします。それでも厳しい場合は、無理にアパート経営に絞らず、売却も含めて比較したほうが手残りが大きくなる可能性があります。