アパート経営の成功率は76%？現役オーナー調査×3つの視点で徹底解説

埼玉県さいたま市（郊外）在住・50代男性

「親から引き継いだ土地にアパートを建てようか迷っています。失敗して借金を抱えている人の話も聞くので、実際にどれくらいの人が成功しているのか知りたいです」

「アパート経営の成功率は何％か」を調べると、サイトによって70％・80％・97％など答えがバラバラで、結局どれを信じればいいのかわからなくなった方も多いはずです。

この記事では、当社が現役大家さん101人に実施した独自調査の結果をもとに、なぜ成功率の数字がこれほど分かれるのかを解説します。加えて、成功と失敗を分ける3つの要因や、よくある失敗パターンについても紹介しますので、ご自身の判断基準を決める材料としてお役立てください。

アパート経営「成功率」は、測り方で60〜97%まで変わる

「結局、成功率は何％なの？」という疑問に対する答えを、代表的な4つの視点の数字で一覧にしました。それぞれどんな基準で測った数字かを以下で確認してください。

▼「アパート経営の成功率」4つの視点別の数字一覧

視点	数字	何を測った数字か
①満足度（当社調査）	76％	オーナー本人の主観的な満足度
②銀行データ（返済継続率）	約97％	ローンの返済が滞っていない割合
③想定入居率（事業計画の前提）	約81％	建築会社が収支計画で使う想定入居率
④目的別ハードル（土地活用・節税目的）	ほぼ100％	遊休地の活用という目的を達成できた割合

出典：①イエウール土地活用が実施した独自アンケート調査（対象：現在もアパート経営を行っている方101名／調査期間：2022年1月25日〜2月3日）／②独立行政法人住宅金融支援機構「統合報告書2024」資料編（住宅ローン全体の集計、アパートローン限定の公表データなし）／③総務省統計局「住宅・土地統計調査」の空室率データをもとにイエウール編集部が入居率に換算／④イエウール土地活用編集部による分類（遊休地活用を目的とした場合の達成可否を整理）。調査年・対象・算出方法が異なるため、数値は単純比較できません。

表の通り、同じ「アパート経営」でも、何を分母・分子に置くかで60〜97％まで数字が変わります。「成功率〇％」という記事を見たときは、まずこの数字がどの視点で測られたものかを確認することが、数字に振り回されないための第一歩です。

アパート経営成功率の中身 ー なぜ4つの数字で差が出るのか

先ほどの一覧表だけでは、「結局どの数字を信じればいいのか」までは判断できません。4つの数字がそれぞれ何を測っていて、自分にとってどう使えるのかを順番に見ていきましょう。

①満足度76％｜「主観」で測った数字

当社が101人のオーナーに行った独自調査では、満足度76％という結果でした。ただし、この数字はあくまで本人の「主観的な満足度」を測ったものです。

満足度ベースの数字には、実際の収支とは関係なく評価が決まるという特徴があります。多少の持ち出しがあっても「土地を活用できた満足感」で「満足」と答える方もいますし、収支がプラスでも「思ったより手間がかかる」という理由で「不満」と答える方もいます。

つまり満足度76％という数字だけでは、「経営として黒字かどうか」までは判断できません。「自分は収支よりも手間や満足感を重視する」という方にとっては参考になりますが、収支で判断したい方は次の銀行データを見たほうが実態に近づきます。

②銀行データ97％｜「破綻していない」だけの数字

もう少し客観的な数字として、ローンの返済状況から見る視点があります。住宅金融支援機構の発表によると、2024年度のリスク管理債権（返済が滞っている債権）の割合は約3.05％でした。

▼ローンのリスク管理債権の割合（2024年度）

区分	割合
リスク管理債権（返済が滞っている債権）	3.05％
正常に返済が継続できている債権	約97％

出典：独立行政法人住宅金融支援機構「統合報告書2024」資料編をもとに作成。本データは住宅ローン全体の集計であり、アパートローンに限定した公表データは確認できていません。

そのとおりです。家賃収入だけで返済をまかなえているか、それとも生活費から補填しているかは、返済状況のデータだけでは見えません。この差を自分で確認するには、年に一度収支を数字で見直すことが欠かせません。

③入居率81％｜「空室前提の事業計画」の数字

建築会社の提案書でよく目にする「想定入居率」にも、似たような注意が必要です。総務省統計局「住宅・土地統計調査」によると、全国の賃貸住宅の空室率は18.8％、入居率にすると約81％です。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」の空室率データをもとにイエウール編集部が入居率に換算。調査年・建物の構造・地域によって数値は異なります。

つまり81％という数字は、「成功しているかどうか」を示す指標ではなく、最初から空室を一定数織り込んだ計画の前提にすぎません。自分の建物の実際の入居率がこれより低ければ、計画から外れているということです。提案書の入居率が95％以上になっている場合は、根拠データを確認したほうがよいでしょう。

④結局、成功率はあなたの目的のハードル次第

ここまで3つの視点を見てきました。満足度・返済状況・想定入居率のどれを使うかで、成功率の見え方は変わります。数字そのものよりも、自分が何を「成功」とするかを先に決めることが重要です。

遊休地の活用や相続税対策が主な目的であれば、建物を建てて一定の収入が入ること自体が目的を達成している状態です。多少の空室や赤字があっても、更地のまま固定資産税を払い続けるよりは目的を果たせているといえます。一方、家賃収入を生活の主な収入源にしたい場合は、ハードルが大きく上がります。ローンの返済・修繕費・税金をすべて支払ったうえで、生活費として使える金額が確保できているかまで求められるためです。

視点①〜③で見た「成功」の基準は、いずれもこの専業収入レベルほど厳しい条件を求めていません。目的のハードルが上がるほど、同じ実態でも「成功」と呼べる範囲は狭くなります。

当社調査101人の詳細｜アパート経営に「不満24％」の理由

ここまで「満足度76％」という数字を入口として使ってきましたが、残りの「不満24％」の中身を分解すると、成功率を上げるための具体的なヒントが見えてきます。当社調査の詳細データから確認していきましょう。

不満24％のうち、深刻なのはわずか2％

当社では、現在もアパート経営を行っている方101人を対象に独自調査を実施しました。調査期間は2022年1月25日から2月3日です。経営の満足度を聞いたところ、「満足している」「まあまあ満足している」と回答した人は全体の76％でした。

▼アパート経営オーナー101人の満足度（4段階の回答内訳）

回答	割合
満足している／まあまあ満足している	76％
少し不満である	22％
不満である	2％

出典：イエウール土地活用が実施した独自アンケート調査（対象：現在もアパート経営を行っている方101名／調査期間：2022年1月25日〜2月3日）をもとに作成。「少し不満である」の割合は、不満合計24％から「不満である」2％を差し引いてイエウール編集部が算出。

では、その「少し不満」を含めた24％の人は、具体的に何に不満を感じているのでしょうか。複数回答で理由を聞いたところ、以下の2つが上位に並びました。

▼アパート経営に不満を持っている理由（複数回答・回答数）

不満の理由（上位2項目）	回答数
空室が埋まらないから	18
修繕費が高額になったから	15

出典：イエウール土地活用が実施した独自アンケート調査（対象：現在もアパート経営を行っている方101名／調査期間：2022年1月25日〜2月3日）より、不満理由（複数回答）の回答数上位2項目を抽出して作成。

半分正解です。この2つの不満は「経営の腕前」よりも「管理体制の選び方」に左右されやすいことがわかっています。次の項目で、管理体制と満足度の関係を詳しく見ていきましょう。

管理体制が満足度を分ける｜自己管理68％ vs 管理委託80％

「満足度」と「管理体制」の2つの質問をクロス集計（2つの回答を組み合わせて傾向を見る集計方法）しました。その結果、管理体制によって満足度に明確な差が出ました。

▼管理体制別の満足度（自己管理 vs 管理委託）

管理体制	満足していると回答した割合
自己管理	68％
管理委託	80％

出典：イエウール土地活用が実施した独自アンケート調査（対象：現在もアパート経営を行っている方101名／調査期間：2022年1月25日〜2月3日）の「満足度」と「管理体制」のクロス集計結果をもとに作成。

差が出る理由は、空室対応や修繕の手配にかけられる時間と専門知識の差にあります。管理委託では、入居者募集・クレーム対応・修繕の手配を管理会社が担います。そのため、不満理由の上位だった空室・修繕費への対応スピードが上がりやすくなります。

自己管理でも満足度68％と、決して低い数字ではありません。日常的に時間を確保できるかどうかが、自己管理と管理委託のどちらが向いているかを分ける最大の基準になります。管理委託費は家賃の5％程度が目安で、自己管理ならこの費用を抑えて手取りを増やせます。

アパート経営成功率を左右する3要因｜立地だけは取り返しがつかない

アパート経営の結果を左右する要因は、立地・資金・管理の3つに整理できます。ただし、この3つは同じ重みではありません。なぜ立地だけが特別なのか、順番に見ていきましょう。

立地条件｜唯一、後から修正できない要因

資金計画はやり直しがききますし、管理会社は契約を見直せます。しかし、建物を建てたあとに立地条件そのものを変えることはできません。まずは、立地条件がどれくらい結果に影響するのかを見ていきます。

▼エリア特性別の入居率（2023年度・全国）

区分	入居率
首都圏	96.6％
関西圏	96.6％
その他のエリア	92.6％
全国平均	95.8％

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」2023年度データをもとに作成。首都圏は東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県、関西圏は大阪府・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県・兵庫県を指す。

差が生まれる理由は、単身者・ファミリー世帯の人口動態や、最寄り駅からの距離、周辺の競合物件数などにあります。立地条件によって、入居を希望する人の絶対数そのものが変わるためです。

金額にすると、見え方が変わります。たとえば年間家賃収入300万円の物件であれば、入居率に4ポイントの差があるだけで、年間約12万円、20年間では240万円程度の差になる計算です。

※上記は入居率の差をもとにした簡易計算の一例です。実際の収益は建物規模・家賃水準・空室期間の長さなどにより異なります。

資金計画｜立地の弱さを補う唯一の手段

立地条件そのものは変えられませんが、資金計画には調整の余地があります。立地にやや不安がある場合、自己資金をどう準備するかが結果を分けます。

自己資金を増やす理由は、借入額を減らして毎月の返済額を下げるためです。返済額が下がれば、空室や家賃下落が起きても収支がマイナスになるまでの余裕が大きくなります。

半分正解です。資金計画は「収支が崩れるまでの時間を伸ばす」手段であり、需要そのものを増やすことはできません。立地条件が厳しいエリアでは、自己資金を厚くしても、長期的な入居率の低さは変わらないままです。

管理会社選定｜経営開始後も見直せる調整弁

立地は固定、資金計画は契約前にしか調整できませんが、管理会社は経営を始めたあとも見直せる唯一の要因です。先ほどの調査データでも、管理委託のオーナーは自己管理より満足度が12ポイント高い結果でした。

ここで重要なのは、「管理委託に変えれば終わり」ではないという点です。管理会社の質によって対応スピードは大きく変わるため、契約後も定期的に実績を見直す姿勢が成功率を左右します。

▼アパート経営に満足している人が実践しているリスク対策

対策の内容	実践している割合
信頼できる管理会社に依頼している	89％
管理会社と定期的に連絡をとっている	87％

出典：イエウール土地活用が実施した独自アンケート調査（対象：現在もアパート経営を行っている方101名／調査期間：2022年1月25日〜2月3日）の「満足度」と「実践しているリスク対策」のクロス集計結果をもとに作成。

この2つの対策は、いずれも「管理会社をどう選び、どう付き合うか」に関わる行動です。立地や資金のように契約の時点で結果が固定される要因とは違い、経営を始めたあとからでも改善できます。

管理会社に求められる役割は、空室対応だけではありません。経営に満足している人の83％は、火災や地震などの災害リスクをあらかじめ認識していました。災害発生時の対応力も、管理会社を選ぶ基準のひとつになります。

出典：イエウール土地活用が実施した独自アンケート調査（対象：現在もアパート経営を行っている方101名／調査期間：2022年1月25日〜2月3日）の「満足度」と「事前に認識していたリスク」のクロス集計結果をもとに作成。

アパート経営の5つの判断ミスに共通する、たった1つの原因

ここまで立地・資金・管理という3つの要因を見てきました。実際に経営でつまずく人にも、共通するパターンがあります。一見ばらばらに見える5つの失敗には、たった1つの共通点があります。

計画段階の3つの判断ミス（節税目的・鵜呑み・資金不足）

まずは、建築を決める前の「計画段階」でつまずきやすい3つの失敗パターンを見ていきます。

失敗①｜節税目的だけで始めてしまう

相続税対策や節税効果だけを目的にして、収益性をほとんど検討せず建築を決めてしまうパターンです。税理士や建築会社から「とりあえず建てれば節税になる」と勧められ、収支計画を自分で検証しないまま契約に進んでしまいます。

節税効果以上の持ち出しが発生すると、本来「資産を守るための対策」だったはずが、逆に資産を減らす結果になってしまいます。節税効果と収益性は、必ずセットで確認する必要があります。

失敗②｜業者のシミュレーションを鵜呑みにする

提案された収支シミュレーションを、前提条件を確認せずそのまま信じてしまうパターンです。シミュレーションには、想定入居率や家賃の前提が必ず存在します。

その前提を確認しないまま契約すると、実態とのズレに気づくのは経営を始めたあとになってしまいます。複数社のシミュレーションを比較し、前提条件をそろえて検証することが欠かせません。

失敗③｜自己資金不足・過大な借入

自己資金の目安を下回ったまま契約してしまうパターンです。自己資金が少ないと、借入額が増えて毎月の返済額が上がり、空室や家賃下落の影響をそのまま受けてしまいます。

自己資金の比率は、契約前に必ず確認すべき項目です。不足していると感じたら、建築規模や予算そのものを見直す判断が必要になります。

契約段階の2つの判断ミス（サブリース理解不足・需要調査不足）

続いて、契約や現地調査の段階でつまずきやすい2つの失敗パターンです。

失敗④｜サブリース契約の理解不足

サブリースには、相場賃料より受取額が下がる仕組みがあります。この仕組みを理解せずに契約し、想定よりも家賃保証額が低いことに後から気づくケースがあります。

契約書の賃料改定条項・免責期間・解約条件を確認せずに契約すると、数年後に借上げ賃料が下がるタイミングで想定外の収支悪化を招きます。契約前に書面で必ず確認しておきましょう。

失敗⑤｜立地・賃貸需要の調査不足

立地条件は、後から変えられません。それにもかかわらず、周辺の賃貸需要を調査せずに建築を進めてしまうケースがあります。

近隣の競合物件の稼働状況や、単身者・ファミリー世帯どちらの需要が強いエリアかを確認しないまま間取りを決めると、完成後に需要とのズレが判明することになります。建築前の調査が欠かせません。

5つの失敗は、起きる場面も内容も異なります。しかし共通しているのは、数字や契約条件を自分で確認せず、誰かの説明をそのまま受け入れてしまったという点です。

「黒字化」と「本当の成功」は別のタイミングで訪れる

「アパート経営はいつ黒字になるのか」は、誰もが気になるポイントです。実は「黒字化」という言葉には、意味の異なる2つの段階があります。順番に見ていきましょう。

フローの黒字化（10〜15年が目安）

「アパート経営の黒字化」には、実は2つの意味があります。「毎年の収支がプラスかどうか」と「初期費用を回収できたかどうか」では、答えるべき年数がまったく違います。

▼「黒字化」の2つの意味

区分	意味	目安
単年度の黒字	家賃収入から経費・ローン返済を引いて、手元に残るお金がプラスの状態	新築なら初年度から達成しやすい
累積の黒字	建築費・諸費用などの初期投資を、運営で得た利益の合計が上回った状態	一般的に10〜15年が目安

「黒字化までの目安は10年前後」という言葉の多くは、この累積の黒字を指しています。ただし、この10年間は何もせずに過ごせるわけではありません。

▼木造10戸の修繕時期・費用イメージ（戸あたり）

経過年数	内訳	修繕費の目安
5〜10年	塗装（ベランダ・階段・廊下）・室内整備・排水管	約9万円
11〜15年	塗装（屋根・外壁含む）・給湯器等・排水管	約64万円

出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」を参考にイエウール編集部が作成。

半分正解です。11〜15年目に大きな修繕費がやってくるタイミングを乗り越えられて、ようやく累積の黒字に近づきます。ただし、この時点ではまだローンが残っているケースがほとんどです。本当の意味での安定は、もう少し先にあります。

ストック形成｜ローン完済後に訪れる本当の安定

累積の黒字を達成しても、多くの場合はまだローンの残債が残っています。本当の意味で安定した資産形成といえるのは、もう一段先のタイミングです。

アパートローンは一般的に20〜30年程度で設定されます。ローンを完済すると、支出は維持管理費などのランニングコストのみになり、収益性が大きく向上します。

ここまでの章で見てきた「成功」の基準（満足度・銀行データ・入居率）は、いずれもこの完済前の段階を前提にしていました。ローン完済後に資産として残る建物と土地こそが、長期的な視点での「本当の成功」にあたります。

今日から始められる、アパート経営の成功率を上げる3つの行動

ここまでの内容を踏まえて、実際に何をすればいいのかを整理します。結論を先に言うと、経営を始める前にやるべきことのほうが、始めたあとにやるべきことより多いです。

開始前にやるべきこと｜立地調査・自己資金準備

建築前にやるべきことは、いずれも契約してしまったあとでは変更できない項目です。ここまでの章で見てきた内容を、行動レベルで整理します。

開始後にやるべきこと｜定期的な計画見直し・管理会社の見直し

経営を始めたあとにやるべきことは、開始前ほど多くありません。ただし、「放置」が最大のリスクになる点には注意が必要です。

複数プランの比較が「答え合わせ」になる理由

ここまでお伝えしてきた「確認すべきこと」は、1社の説明だけでは、それが適正かどうか判断できません。複数社のプランを比較することで初めて、答え合わせができます。

たとえば、A社の想定入居率が90％、B社が80％だった場合、どちらが自分の土地の実態に近いかを比べて初めて気づけます。1社だけのプランでは、その数字が高いのか低いのかすら判断できません。

アパート経営成功率のよくある質問（FAQ）

まとめ｜成功率は「基準次第」、だからこそ自分の基準を先に決める

「アパート経営の成功率は何％か」という問いに、ひとつの正解はありません。満足度・銀行データ・入居率のどれを基準にするかで、数字の見え方は変わります。

立地条件は後から変えられず、資金と管理でどこまで補えるかが結果を分けます。実際につまずく人に共通していたのは、数字や契約条件を自分で確認せず、誰かの説明をそのまま受け入れてしまったことでした。そして、黒字化と「本当の成功」は、別のタイミングで訪れます。

だからこそ、行動を始める前に自分なりの「成功の基準」を決めておくことが、何よりの近道になります。

ここまでの内容を、ご自身の土地に当てはめて確認する一番の方法は、複数の建築会社から収支プランを取得して比較することです。想定入居率や利回りの前提、必要な自己資金額が、自分の土地でどうなるのかが具体的に見えてきます。

補足｜調査要件と結果の概要

対象者	現在もアパート経営を行っている方
調査人数	101名
実施期間	2022年1月25日～2月3日