アパート取り壊し立ち退き料相場｜老朽化理由だと相場が上がる大家都合のケースとは

築40年を超えたアパートを取り壊して建替えたい。そう考え始めた大家（オーナー）の方が、最初につまずくのが立ち退き料です。「アパート取り壊し立ち退き料相場」と検索しても、出てくるのは「家賃の6ヶ月分程度」という一行だけです。8戸なら総額いくら用意すべきなのかが見えてきません。

しかも、老朽化を理由にした取り壊しは、大家側の都合による立ち退きとして扱われます。家賃の6ヶ月分で足りるのか、それでは全く足りないのか。そこが分からないまま入居者に通知を出してしまい、交渉が半年以上こじれてしまうケースもあります。実際に入居者から拒否された経験のあるオーナー194人への調査では、拒否から合意までに4〜6ヶ月かかった方が34%、7ヶ月以上かかった方が45%という結果でした。

金額が読めないまま動けなくなるのは無理のないことです。立ち退き料には法律で定められた計算式がなく、同じ築年数・同じ家賃の物件でも、示し方ひとつで最終金額が2倍近く変わってしまうからです。実際、イエウール土地活用に直近2年間で寄せられた老朽化アパートの取り壊し・建替え相談のうち、立ち退き料の金額が確認できた約100件を集計すると、1戸あたりの支払額は45万円から210万円まで4倍以上の幅がありました。

この記事では、大家が「支払う側」として知っておくべき立ち退き料の相場を、老朽化度合い×家賃水準のケース別早見表で示します。あわせて、老朽化だけを理由にすると相場が上がってしまう仕組みと、拒否されたときのスケジュールへの影響も整理します。最後に、立ち退き料・解体費・建築費を合算した建替えの総費用感まで示します。読み終えたときには、自分の物件で用意すべき金額の目安と、建替えを進めるかどうかの一次判断の材料が手元に残るはずです。

結論から言えば、立ち退き料は「家賃の何ヶ月分」という単一の目安では決まりません。同じ家賃6万円のアパートでも、1戸あたり50万円で収まるケースと、130万円まで膨らむケースが実際に併存しています。まずは自分の物件がどのレンジに入るのかを、早見表で確認してみてください。

アパート取り壊し立ち退き料相場は「家賃6ヶ月分」だけで判断すると痛い目を見る理由

立ち退き料に法律上の計算式はありません。借地借家法第28条は、大家からの解約に「正当事由」が必要だと定めているだけで、金額の決め方までは書かれていません。正当事由とは、大家が契約を終わらせたいと言える正当な理由のことです。立ち退き料は、その正当事由が足りない部分を金銭で補うためのお金だと考えると理解しやすくなります。

だからこそ、金額は「家賃の何ヶ月分」から逆算するのではなく、入居者が引っ越すために実際に必要となる費用を積み上げて決まります。ここを押さえておかないと、通知の段階で提示した金額が実費にも届いておらず、入居者から即座に拒否されるという展開になります。

▼立ち退き料の主な構成要素（家賃6万円・単身世帯のモデルケース）

構成要素	金額の目安	金額が動く条件
引越実費（単身・同一市内）	6〜12万円	荷物量・繁忙期（3月・9月）は1.5倍前後
新居の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料）	25〜40万円	新居の家賃水準に連動。ここが最大の項目
家賃差額の補填（新旧家賃の差額×2年分が目安）	12〜36万円	現在の家賃と転居先の家賃との差額が大きいほど増える
迷惑料・慰謝料	10〜30万円	居住年数・高齢・要介護などの事情で増える
造作買取・設備の残存価値	0〜20万円	入居者が設置した設備がある場合のみ

※上記は2026年時点の首都圏近郊における賃貸初期費用・引越料金の市況を反映した積み上げ試算です。実際の金額は入居者の世帯構成、荷物量、転居先の家賃水準、居住年数により大きく変動します。※「家賃差額の補填」は、現在の家賃そのものを2年分支払うという意味ではなく、転居先の家賃相場と現在の家賃の差額分を2年分（24ヶ月）補償するという考え方です。たとえば現在の家賃6万円に対し転居先の相場が6.5万円前後であれば、差額5,000円×24ヶ月＝12万円程度、相場が7.5万円前後まで上がる場合は差額1.5万円×24ヶ月＝36万円程度になります。

この表を家賃6万円の物件で合計すると、下限でも53万円、上限では138万円になります。家賃6ヶ月分は36万円ですから、下限にすら届いていません。ここが「家賃6ヶ月分」という目安の一番危ない部分です。多くの大家の方は、6ヶ月分を上限だと受け取ってしまいますが、実務では下限にも足りない水準になっています。

一方で、立ち退き料を支払わずに済むケースもあります。ここを先に確認しておかないと、払う必要のない部屋にまで予算を組んでしまいます。まず、入居者から自発的に退去の申し出があった場合は、通常の解約として扱われるため立ち退き料は発生しません。次に、定期借家契約に切り替えてある区画は、期間の満了で契約が終わるため補償の対象になりません。さらに、家賃の滞納が続いている入居者については、契約違反として解除できる場合があり、立ち退き料の対象から外れることがあります。

実際の相談では、8戸のうち2戸から3戸がこのいずれかに当てはまることが珍しくありません。直近2年間にイエウール土地活用へ寄せられた老朽化アパートの取り壊し・建替え相談のうち、立ち退き料の金額が確認できた約100件を見ても、通知の前に入居者名簿を区画ごとに仕分けた方では、交渉が必要な戸数が当初の想定より2割前後少なくなっています。予算を組む前に、全戸を交渉対象と決めつけずに区画ごとに仕分けることが最初の一歩になります。

提示額を決めるときは、まず入居者ごとに上の5項目を実額で埋めてみることです。世帯構成と居住年数が分かれば、金額はかなり具体的に見積もれます。逆に、全戸一律で「家賃6ヶ月分」と決めてしまうと、長く住んでいる入居者ほど不足感を強く持ち、交渉の入口でつまずきます。

ここまでは積み上げの理屈の話です。では、実際に取り壊しを終えた大家はいくら払っているのでしょうか。理屈だけでは「うちは揉めないかもしれない」と考えたくなるため、実際の分布を確認しておく必要があります。

この考え方を実際に体験した大家の事例を見てみましょう。このケースで確認してほしいのは、最初の提示額を低く設定したことで、最終的にいくら増えてしまったのかという点です。

この事例から読み取れるのは、立ち退き料は「値切って抑えるお金」ではなく「初回の精度で総額が決まるお金」だという点です。1回目の提示が実費に届いていないと、その後の増額はすべて交渉の遅れという形で跳ね返ってきます。

ここは多くの方が逆に思い込んでいる点です。家賃が安いアパートなら立ち退き料も安く済む、と考えてしまいます。総額で見ればその通りですが、「家賃の何ヶ月分」という倍率で見ると、家賃が安い物件のほうが大きくなります。

この構造は、家賃を下げて空室を埋めてきた築古アパートで特に問題になります。家賃を1万円下げた分だけ、立ち退き料の倍率は上がっていきます。家賃を下げてしのぐという判断は、将来の取り壊し費用を先送りで増やす行為でもあります。この視点を持っておくと、修繕か建替えかの判断がしやすくなります。

直近2年間にイエウール土地活用へ寄せられた老朽化アパートの取り壊し・建替え相談のうち、立ち退き料の金額が確認できた約100件を集計すると、築35年を超える物件では現在の家賃が周辺相場を1万円以上下回っているケースが半数以上を占めています。この場合、家賃差額の補填が2年分で24万円以上になり、それだけで家賃6ヶ月分に近い金額が乗ります。1社の見積もりだけを見ていると、この部分が抜け落ちたまま予算を組んでしまいがちです。

逆に言えば、家賃が相場並みに維持できている物件は、立ち退き料の総額を抑えやすくなります。周辺の同スペック物件の家賃をあらかじめ調べておくことが、そのまま立ち退き料の見積もりにつながります。

【ケース別早見表】老朽化度合い×家賃水準で見るアパート取り壊し立ち退き料相場

老朽化度合い×家賃水準で見る1戸あたりの相場レンジ

立ち退き料の金額を実務上左右するのは、家賃水準と老朽化度合いの2つです。家賃水準は補償額そのものの大きさを決め、老朽化度合いは入居者の居住年数と正当事由の説明力を左右します。この2つを掛け合わせたのが次の早見表です。自分の物件がどのマスに入るかを確認してみてください。

▼老朽化度合い×家賃水準で見る立ち退き料の相場レンジ（1戸あたり・2026年目安）

1戸あたり家賃	軽度 （築25〜35年・修繕で継続可）	中度 （築35〜45年・大規模修繕が必要）	重度 （築45年超・耐震性に不安）
5万円未満	45〜70万円 （家賃9〜14ヶ月分）	55〜85万円 （家賃11〜17ヶ月分）	65〜100万円 （家賃13〜20ヶ月分）
5〜7万円未満	50〜80万円 （家賃8〜13ヶ月分）	65〜105万円 （家賃11〜18ヶ月分）	80〜125万円 （家賃13〜21ヶ月分）
7〜10万円未満	60〜100万円 （家賃7〜12ヶ月分）	80〜135万円 （家賃9〜16ヶ月分）	100〜165万円 （家賃12〜19ヶ月分）
10万円以上	75〜125万円 （家賃6〜10ヶ月分）	100〜170万円 （家賃8〜14ヶ月分）	125〜210万円 （家賃10〜17ヶ月分）

※黄色のマスは、イエウール土地活用に寄せられる老朽化アパートの取り壊し相談で最も件数が多い帯です。
※算定根拠：直近2年間にイエウール土地活用へ寄せられた老朽化アパートの取り壊し・建替え相談のうち、立ち退き料の金額が確認できた約100件をもとに集計しています。家賃帯・老朽化度合いの各区分について、1戸あたり支払額（または合意額）の下位25%値を下限、上位25%値を上限としてレンジ化し、外れ値（上位・下位5%）は除外しています。あわせて、イエウール土地活用が調査会社に委託して実施したインターネットアンケート調査（回答者412人・2026年3月実施）の実支払額分布と突き合わせ、乖離が生じた区分は調査値側に寄せて補正しています。
※本表は目安であり、入居者の世帯構成・居住年数・健康状態、周辺の家賃相場、交渉の進め方などの個別事情により変動します。金額を確約するものではありません。

表を見て意外に感じた方が多いのではないでしょうか。老朽化が進んでいるほど、金額のレンジが下がるどころか上がっています。「建物が危ないのだから正当事由は強いはずで、立ち退き料は安く済む」という感覚とは逆の結果です。

理由は2つあります。1つは、築年数が長い建物には居住年数の長い入居者が集まっており、迷惑料・生活再建の補償が厚くなることです。もう1つは、老朽化が進んだ物件ほど家賃を下げて運用してきた経緯があり、周辺相場との家賃差額が大きくなっていることです。老朽化は正当事由を強める要素である一方で、補償額を押し上げる要素にもなります。

もう一点、早見表の使い方で気をつけたいことがあります。これは1戸あたりの金額なので、総額は戸数を掛けて考える必要があります。家賃6万円・築43年・8戸のアパートなら、65万円×8戸で520万円から、105万円×8戸で840万円が総額のレンジです。この320万円の幅が、そのまま建替え計画の不確実性になります。

ただ、この上限・下限のどちら側に着地するかは、早見表のマスだけでは決まりません。次の章で、レンジの中で上振れ・下振れを分ける3つの条件と、自分の物件に当てはめて総額を出す手順を確認してください。

早見表のレンジから上振れ・下振れする3つの条件

同じマスに入る物件でも、下限で収まる大家と上限を超える大家がいます。その差を生む条件は、実務上ほぼ3つに絞られます。自分に当てはまるかどうかを確認しながら読み進めてください。

逆に、下振れの条件はもっとシンプルです。定期借家契約（期間が満了すると更新なく終わる契約）に切り替えてある区画、入居2年未満の単身世帯、すでに転居を検討している入居者。この3つに当てはまる区画は、早見表の下限か、それを下回る金額で合意できることがあります。

もう一つ、早見表の金額とは別に確認しておきたいのが名義です。上記の約100件の相談記録では、相続で受け継いだ物件が大半を占め、そのうち名義が兄弟や親族の共有になっているケースが一定数含まれています。共有名義の建物を取り壊す場合、共有者全員の同意が必要になります。同意が取れないまま入居者に通知を出すと、後から「その通知は無効ではないか」という話になり、交渉をやり直すことになります。

相続の登記が終わっていない場合も同じです。名義が亡くなった親のままだと、解体の契約も建替えの融資も進められません。名義の整理には数ヶ月かかることがあるため、立ち退き交渉と並行して進めるのが現実的です。借地の上にアパートが建っている場合は、さらに地主の承諾が必要になります。この3つのどれかに当てはまる方は、金額の検討より先に名義と権利関係の確認から始めてください。

ここで大家の方が一番知りたいのは、では自分の物件は結局いくらの帯に着地するのか、という点です。実際に取り壊しを終えた方の支払額の分布を見ておきましょう。

この順序を実際に守った大家の事例を紹介します。このケースで確認してほしいのは、募集停止をいつ始めたかと、最終的な1戸あたり金額が早見表のどこに着地したかという点です。

この事例から読み取れるのは、立ち退き料を抑える最大のレバーは金額交渉ではなく、募集停止を先に始めて交渉相手の数を減らすことだという点です。逸失家賃という負担は増えますが、1戸あたりの上乗せを避けられる効果のほうが大きくなります。

早見表の見方｜自分の物件に当てはめて総額を出す3ステップ

早見表と上振れ・下振れの条件が分かったところで、自分の物件の数字に落とし込んでみましょう。必要なのは電卓と紙だけです。次の3ステップを順に書き出せば、自分の物件で用意すべき立ち退き料の総額が5分で出せます。

書き出した数字を見るときは、総額の上限側を建替え計画の前提に置いてください。下限側で計画を組むと、1戸増額しただけで資金計画の組み直しが必要になります。上限で組んでおけば、交渉が想定より早く進んだ分を建物のグレードや外構に振り替えられます。

老朽化だけを理由にすると立ち退き料相場が上がる大家都合のケースとは

老朽化だけでは正当事由として弱いため立ち退き料で埋めることになる

ここが今回の記事で最も伝えたい部分です。老朽化を理由にした取り壊しは、大家の側に立てば当然の判断に見えます。ところが法律の枠組みでは、老朽化そのものが正当事由として認められる場面は限られています。

借地借家法第28条は、正当事由を総合的に判断すると定めています。判断の材料になるのは、建物の現況、大家と入居者それぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過などです。つまり「築45年だから」という事実ひとつでは足りません。修繕すればまだ使えると判断される状態であれば、正当事由は弱いままです。

そして立ち退き料の性質を思い出してください。立ち退き料は、正当事由の足りない部分を金銭で補うためのお金です。だからこそ「老朽化だけを理由にする」という進め方は、補うべき部分を自分から広げてしまう選択になります。これが、早見表で老朽化の重度側ほど金額が上がっていた本当の理由です。

実際の交渉では、この差が金額として表に出ます。老朽化のみを理由に通知を出した場合、入居者側から「まだ住める」「修繕で足りるはずだ」という反論が返ってきます。反論に答える材料を大家が持っていないと、金額を積むしか進める手段がなくなります。

なお、正当事由の逐条的な解釈や過去の判例の読み方は、専門性が高く分量も多くなります。本記事では相場と建替え判断に必要な範囲にとどめますので、交渉文書の作り方まで踏み込みたい方は立ち退き料の計算方法と交渉の進め方を詳しく見るをご覧ください。

正当事由の説明力を上げる3つの資料と、その費用対効果

では、老朽化を理由にする以外に打てる手はあるのでしょうか。あります。正当事由の説明力は、資料の有無で変わります。しかもこの資料にかかる費用は、立ち退き料の差額に比べればごく小さい金額で収まります。

▼正当事由の説明力を上げる資料と費用の目安

資料	取得費用の目安	交渉で果たす役割
耐震診断書（木造2階建て・8戸規模）	20〜40万円	「まだ住める」という反論に、数値（構造評点）で答えられる
大規模修繕の見積書（複数社）	0円（見積もりは無料）	修繕で対応する案が現実的でないことを金額で示せる
建物調査報告書（インスペクション）	10〜20万円	給排水・外壁・基礎の劣化を第三者の記録として残せる

※上記は2026年時点の木造アパート（延床70坪前後）を想定した費用目安です。建物規模・構造・依頼先により変動します。

3点すべてを揃えても30〜60万円です。早見表で見たとおり、立ち退き料は1戸あたり数十万円の幅で動きます。8戸のアパートで1戸あたり25万円の差が出れば、それだけで200万円です。資料代を惜しんで金額で埋める判断は、割に合いません。

ここで、老朽化のみを理由に交渉を進めた大家が、実際にどれくらい増額しているのかを見ておきましょう。

この助言どおりに資料をそろえてから通知を出した大家の事例です。このケースで確認してほしいのは、資料代としていくら使い、その結果として立ち退き料が早見表のどこに収まったかという点です。

この事例から読み取れるのは、立ち退き料を抑える投資として最も利回りが高いのは資料代だという点です。42万円の支出で270万円の差を作れた計算になり、他のどの節約手段よりも効率が良い結果になっています。

大家都合の退去として扱われると何が変わるか

取り壊しに伴う立ち退きは、法律上「大家都合の退去」として扱われます。この扱いになると、立ち退き料以外にも大家側の負担が発生します。ここを見落として予算を組むと、後から想定外の支出が出てきます。

この3つを合計すると、8戸のアパートで100万円前後になります。早見表で見た1戸あたりの金額には含まれていない部分なので、資金計画には別枠で入れておく必要があります。

もう一つ、支払った立ち退き料の税務上の扱いも気になるところです。建替えを前提とした立ち退き料は、原則として新しい建物の取得価額に含めて減価償却する扱いになり、支払った年に全額を経費にできるとは限りません。売却を前提とする場合や、更地にして貸す場合は扱いが変わります。判断が分かれる部分なので、経費として扱える費用の全体像はアパート経営で経費にできる費用で確認し、実際の申告は税理士に相談してください。

立ち退きを拒否されたらアパート取り壊しの計画はどうなるか

拒否されても強制的に退去させることはできない

立ち退きを拒否されたとき、大家の側に強制力はありません。鍵を交換する、電気や水道を止める、荷物を運び出すといった行為はいずれも認められていません。実力で退去させれば、逆に損害賠償を請求される立場になります。

最終的な手段は建物明渡請求訴訟です。ただし、訴訟に進んだ場合も裁判所が判断するのは正当事由の有無であり、老朽化のみを理由にした場合は認められない可能性が残ります。前章で見たとおり、正当事由の説明力がそのまま結果に反映されます。

そして訴訟には時間がかかります。第一審で1年から1年半、控訴されればさらに1年前後です。弁護士費用は着手金と報酬を合わせて1戸あたり60万円から120万円が目安になります。訴訟で勝てたとしても、立ち退き料を上乗せして早期に合意したほうが安く済むケースが大半です。

入居者が弁護士を立ててきた場合の対応も押さえておきましょう。相手に代理人がついた時点で、大家が直接交渉することはできなくなります。ここで慌てて金額を上げる必要はありません。代理人がつくと、むしろ交渉の争点が「金額」に整理されるため、決着が早まることもあります。

ただし、大家側も代理人を立てないまま代理人と交渉するのは避けたほうがよいです。ここでもポータルとしての立場が役に立ちます。上記の約100件の相談記録には、交渉が動き出した段階で建替えプランの検討を一度止め、権利関係の整理を先に済ませてから戻ってきたという進め方の案件も含まれています。建築会社1社に相談しているだけだと、計画を止めるという判断そのものが出てきません。

1戸残るだけで発生する追加費用と期間の目安

ここが大家の方に最も知っておいてほしい部分です。立ち退きの費用は、拒否された1戸の立ち退き料だけでは終わりません。すでに退去した部屋が空室のまま止まるため、そこから家賃が入ってこない期間が延びていきます。

家賃6.8万円・8戸のアパートで7戸が退去済み、残り1戸が拒否している状態を考えてみます。合意が6ヶ月遅れると、7戸分の逸失家賃は6.8万円×7戸×6ヶ月で285万円です。拒否している1戸に60万円を上乗せして早期に合意できるなら、差額は225万円になります。

この計算をしないまま「値上げ要求には応じない」と構えてしまう方が少なくありません。立ち退き料は1戸あたりの金額だけを見ると高く感じますが、遅延による逸失家賃と並べると、上乗せしたほうが安いという結論になる場面が多くあります。

では、実際に拒否された大家は、そこからどれくらいの期間で合意に至っているのでしょうか。

逆に、この見分けをせずに金額だけを積んでしまった大家の事例です。このケースで確認してほしいのは、拒否された1戸のために失った逸失家賃と、早期に上乗せした場合との差額です。

この事例から読み取れるのは、拒否されたときに真っ先にやるべきことは増額ではなく、拒否の理由を聞き取ることだという点です。理由が生活側にある場合、金額を積んでも進まず、時間だけが費用として積み上がります。

拒否されたときに大家が取れる3つの手

拒否された状態から抜け出す方法は、増額以外にもあります。実務で効きやすい順に3つ挙げます。いずれも、金額を積むよりも先に検討する価値があります。

3つ目の「計画そのものを組み替える」という選択肢は、1社の建築会社に相談しているだけでは出てきません。建築会社は建てる前提の提案をしますし、解体業者は解体の提案をします。分割着工や売却への切り替えという判断は、複数の選択肢を同じ場で比べられる状態でないと検討できません。

拒否されたときの実務的な進め方については、聞きにくい本音の疑問も含めて専門家に確認してみました。

立ち退き料込みで考えるアパート取り壊し・建替えの総費用感

立ち退き料＋解体費＋建築費の総費用モデル

ここまでで立ち退き料の目安は持てました。ただ、大家が本当に判断したいのは「建替えを進めるべきか」です。そのためには立ち退き料を全体の中に置いて見る必要があります。木造8戸のアパートを10戸に建替えるモデルで並べてみます。

前提となる条件をはっきりさせておきます。既存建物は木造2階建て8戸（1K中心）・延床70坪（約231㎡）・築43年・1戸あたり家賃6万円で、敷地は120坪です。これを同じ敷地に木造2階建て10戸・延床95坪（約314㎡）で建替えると想定しています。つまり、立ち退き料は早見表の「家賃5〜7万円未満×中度（築35〜45年）」のマス（1戸65〜105万円）に交渉対象8戸を掛けた金額、解体費は既存の延床70坪、建築費は新築の延床95坪に対して算出した数字です。総額1億1,035〜1億2,460万円という金額は、この8戸・延床70坪→10戸・延床95坪という前提の上に成り立っています。戸数や延床面積が変われば総額も比例して動くため、自分の物件の戸数・延床面積に置き換えて読み進めてください。

▼木造アパート8戸（延床70坪）を10戸（延床95坪）に建替える場合の総費用モデル（家賃6万円・築43年・敷地120坪）

費用項目	金額レンジ	算出の考え方
立ち退き料（8戸）	520〜840万円	早見表の家賃5〜7万円未満×中度（1戸65〜105万円）×8戸。全8戸が交渉対象になる前提の上限値
解体費（木造・延床70坪）	315〜420万円	坪4.5〜6.0万円。残置物処分・アスベスト事前調査を含む
建築費（木造10戸・延床95坪）	9,500〜10,500万円	坪100〜110万円。総費用の8割以上を占める最大項目
諸費用（設計・登記・保険・融資関連）	700万円前後	建築費の約7%
総額	11,035〜12,460万円	中位で約1億1,700万円
建替え後の想定家賃収入（年）	960万円	1戸8.0万円×10戸×12ヶ月（新築時の満室想定）。現行家賃6万円に新築プレミアムを乗せた水準
表面利回り	約8.2%	経費を引く前の、年間家賃収入÷総額で出した収益の割合

※建築費の坪単価は国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」の木造長屋建・共同住宅の工事費予定額をもとに、2026年の市況水準へ換算してイエウール編集部が作成しています。建築工事届に記載された工事費予定額から算出した坪単価であり、実際の工事費とは乖離がある場合があります。
※上記は周辺の家賃相場および木造建築費の市況（2026年時点）を反映したシミュレーションです。実際の建築費は、前面道路の幅員、地盤改良工事の有無、建材・設備のグレード等により大きく変動します。想定家賃収入は新築時の満室想定であり、将来の空室リスクや管理費用、固定資産税等の経費は考慮されていません。

この表の立ち退き料520〜840万円は、入居中の8戸すべてが交渉対象になるという最も厳しいケースを前提にした上限値です。前のH2「早見表の見方」で確認したとおり、実際に早見表へ掛けるのは全戸数ではなく、自発的な退去の申し出・定期借家契約・家賃滞納に該当する区画を除いた「交渉対象の戸数」です。相談の現場では8戸のうち2戸から3戸がこのいずれかに当てはまることが珍しくなく、交渉が必要な戸数は当初の想定より2割前後少なくなっています。仮に交渉対象が6戸なら390〜630万円となり、総費用も同じだけ下振れします。予算は上限値で組み、区画の仕分けができた段階で下方修正していく順序が安全です。

建替え後の想定家賃を1戸8.0万円としているのは、新築時に生まれる家賃の上乗せ分（新築プレミアム）を織り込んでいるためです。現行の6万円は築43年・設備も当時の水準という条件での家賃であり、同じ立地で新築・現行の設備仕様に更新した部屋であれば、募集家賃は現行より2〜3割高い水準に設定されるケースが多くなります。この記事の早見表で「老朽化が進んだ物件ほど周辺相場との家賃差額が大きい」という構造を示したのと同じ理由で、築年数と設備水準の差がそのまま家賃差として表れるからです。ただし新築プレミアムは築年数の経過とともに薄れていくため、8.0万円は新築当初の水準であり、10年後・20年後も同額で貸せる前提ではない点に注意してください。周辺の新築物件の募集家賃を先に調べておくと、この上乗せ幅が自分の立地で何割になるかを確かめられます。

現在の収入と比べてみましょう。家賃6万円・8戸で入居率が7割程度なら、年間の家賃収入は約403万円です。建替え後の960万円との差は年557万円になります。総額1億1,700万円を家賃の増加分だけで回収するには21年程度かかる計算です。木造の法定耐用年数（税務上、建物の価値がゼロになるまでの年数）が22年なので、ほぼ同じ長さになります。

この21年は「建築費が坪100〜110万円だった場合」の数字です。建築費は総費用の8割以上を占めるため、ここが1割違うだけで回収年数は2年以上動きます。つまり、総費用モデルの数字は自分の土地条件と建築会社の提案によって上下し、回収年数もそれに連動して動きます。以降の章では、支出のタイミング・立ち退き料が占める比率・売却や保有継続との比較を順に見ていきます。

解体費についても内訳を押さえておきましょう。木造アパートの解体は坪4.5万円から6.0万円が目安ですが、この金額に含まれない支出が3つあります。1つは入居者が残していった家具や家電の処分費で、8戸なら30万円から60万円かかります。2つ目は2022年4月の大気汚染防止法改正で義務化された着工前のアスベスト事前調査で、10万円から20万円が目安です。3つ目は前面道路が狭く重機が入れない場合の手作業による割増で、坪単価が1.5倍程度になることがあります。

この3点は見積もりの段階で明記されていないことが多く、着工後に追加で請求される原因になります。解体業者に見積もりを依頼するときは、残置物の処分・アスベスト調査・重機の進入可否の3点を含めた金額かどうかを必ず確認してください。より詳しい坪単価の考え方と業者選びの基準はアパートの解体費用の相場と解体業者の探し方・選ぶポイントで確認できます。

この21年という数字をどう受け取るかが、建替え判断の入口です。長いと感じる方は、後述する「立ち退き料以外の変動幅」を確認してから判断してください。回収年数は総額次第で大きく動きます。より詳しい費用の内訳はアパート経営初期費用とアパート建築費4000万円の記事も参考になります。

通知から完成までのスケジュールと支出のタイミング

総額が見えたら、次に気になるのは「いつからいくら必要になるか」です。立ち退き料は建替えローンに含められないことが多く、自己資金で先に用意する必要があります。ここを見落とすと、金額は足りているのに払うタイミングで資金が回らないという事態が起きます。立ち退きの流れと支出の時期を一覧にしておきます。

▼通知から新築完成までの標準的なスケジュールと支出のタイミング（木造8戸のモデル）

時期	やること	この時期の支出
0〜3ヶ月目	募集停止、名義・権利関係の確認、修繕見積もりと耐震診断の取得、建替えプランの比較	資料代30〜60万円
3〜4ヶ月目	通知（解約の申し入れは6ヶ月前までに行う）、居住年数の長い世帯から個別説明	なし
4〜10ヶ月目	交渉、合意書の締結、順次退去	立ち退き料 520〜840万円（合意時に2〜3割、明け渡し時に残額）
10〜12ヶ月目	全戸退去の確認、解体業者の選定、アスベスト事前調査、解体着工	解体費 315〜420万円
12〜14ヶ月目	建築確認申請、融資の実行、新築着工	建築費の着手金（総額の1〜3割）と諸費用
20〜24ヶ月目	竣工、入居募集開始	建築費の残金

※上記は交渉が拒否なく進んだ場合の目安です。1戸でも拒否されると、4〜10ヶ月目の期間が3ヶ月から13ヶ月以上延びます。

この表で押さえてほしいのは、立ち退き料の支出が解体費・建築費より先に来るという点です。融資が実行されるのは新築の着工前後なので、それまでの資料代・立ち退き料・解体費は自己資金で立て替えることになります。8戸のモデルなら、着工前に900万円から1,300万円を用意しておく必要があります。

もう一点、家賃収入が入らない期間の長さも見ておいてください。最初の退去から竣工までは2年前後あり、その間の家賃はゼロに近づいていきます。年間400万円台の家賃収入があった物件なら、2年で800万円前後の減収です。この期間の生活費や固定資産税の支払いをどう回すかを、資金計画に含めておく必要があります。

立ち退き料は総費用の約6%。見るべきはもっと大きな差

総費用モデルをもう一度見てください。立ち退き料の中位680万円は、総額1億1,700万円のうち約6%です。ここが今回の記事で一番お伝えしたい視点です。多くの大家の方は立ち退き料の金額に神経を集中させますが、金額として大きく動くのは別の項目です。

イエウール土地活用では複数の建築会社・解体会社と提携しており、同じ土地条件で複数社のプランを並べていただくことができます。同じ木造10戸の計画でも、会社によって坪単価だけでなく戸数の取り方や設備仕様の考え方が違います。1社の見積もりだけでは、その差が存在することにすら気づけません。

ここで、立ち退き料込みの総費用を把握した大家が、最終的にどの選択をしたのかを見ておきましょう。

では、回収年数を縮めるために大家は具体的にどう動けばよいのでしょうか。ここは提案を依頼するときの手順そのものが結果を左右します。

この手順どおりに3社を比べた大家の事例です。このケースで確認してほしいのは、立ち退き料の金額よりも建築費の差のほうが大きかったという点です。

この事例から読み取れるのは、立ち退き料を抑える努力と建替えプランを比べる努力では、金額の桁が違うという点です。立ち退き料は総費用の6%、建築費は8割以上。力を注ぐ順番を間違えないことが、建替えの採算を最も大きく左右します。

建替え・売却・保有継続を同じ土俵で比べる

建替えを選ばなかった57%の方が何を比べたのかを整理しておきます。ここで大切なのは、何もしないという選択にも費用が発生しているという点です。築43年のアパートを保有し続ける場合、修繕費と空室による減収が毎年発生します。

▼3つの出口を10年間の収支で比べる（家賃6万円・8戸・築43年のモデル）

選択肢	初期の支出	10年間の収支見込み	向いている大家
建替えて新築する	1億1,700万円	家賃収入9,600万円／返済・経費を差し引き手残り約1,500万円	容積率に余裕があり、回収年数が20年以内に収まる土地の方
立ち退き後に土地を売却する	1,030万円（立ち退き料＋解体費）	売却代金が一括で入り、以後の支出はゼロ	相続を近く控えている方、資金を他に回したい方
修繕して保有を継続する	3,200万円（大規模修繕）	家賃収入4,030万円／修繕費・空室増で手残りは目減りしやすい	耐震性に問題がなく、修繕後15年以上使える建物の方

※上記は本記事の総費用モデル（家賃6万円・8戸・築43年・敷地120坪）を前提とした10年間のシミュレーションです。家賃収入は入居率7割（年約403万円）を前提に算出しています。売却代金は立地・地価により大きく変動するため金額を記載していません。実際の収支は空室率・金利・修繕の実績により変わります。

この表を見て気づいてほしいのは、修繕して保有を継続する案の初期支出3,200万円が、決して安くはないという点です。3,200万円を投じても、建物は築43年のままで家賃も上がりません。何もしないという判断が最も安いという思い込みは、金額で確認すると崩れます。

そして、この3つを同じ土俵で比べられる立場は限られています。建築会社は建替えを、解体業者は解体を、不動産会社は売却を提案します。Speeeは土地活用・売却・リフォームの各サービスを同一グループ内で運営しており、直近2年間に寄せられた前掲の約100件でも、建替え43%・売却26%・駐車場等への転用19%・保有継続12%と、4つの出口すべてに相談が分かれています。1つの出口に偏らない実績があるため、建替えるべきか売るべきかという一段上の問いから相談していただけます。判断軸をもう少し詳しく確認したい方は土地活用の選び方と建て替え・リフォーム・売却の選び方もあわせてご覧ください。

アパート取り壊しの立ち退き料に関するよくある質問

本文で触れきれなかった疑問を3つに絞って回答します。いずれも相談窓口で繰り返し寄せられる質問です。

まとめ：立ち退き料の目安を持ったら、次は総費用で比べる

アパート取り壊しの立ち退き料相場は、「家賃6ヶ月分」という単一の目安では判断できません。実際に支払われた金額の分布では、6ヶ月分以下で収まったのは23%にとどまり、最も多いのは7〜12ヶ月分相当でした。まずは早見表で自分の物件のマスを特定し、1戸あたりのレンジに戸数を掛けた総額を持つことが出発点になります。

そして老朽化だけを理由にすると、正当事由の説明力が弱いまま交渉に入ることになり、金額が上振れします。修繕見積もりと耐震診断という30〜60万円の資料で、数百万円の差を作れる場面があります。拒否されたときは増額を急ぐのではなく、理由を金額と生活のどちらなのか切り分けることが先です。

最後にもう一度お伝えしたいのは、立ち退き料が総費用の約6%にすぎないという事実です。建築費は8割以上を占め、同じ条件で3社に提案を出させれば数百万円の差が見えてきます。立ち退き料を値切る努力よりも、総費用で比べる努力のほうが桁違いに効きます。

相談先の選び方に迷ったときは土地活用の相談先もご覧ください。建替えを前提にせず、売却や保有継続も含めて中立に比べたいという段階からご相談いただけます。