アパートローンの団信、入り方を間違えると年30万円の損になる3つのケース

「アパートローンを組むとき、団信には入っておいた方がいいのか」「でも金利が上がるなら、入らない方が得なのか」——アパートローンを検討しているオーナーから、この相談を受けない月はありません。

ネットで「アパートローン 団信」と検索すると、どの記事もメリット・デメリットの羅列ばかりで、「では自分の場合はどうすれば？」という問いへの答えが見つからない状態です。住宅ローンと違い、アパートローンの団信は必須ではない金融機関が多く、入るかどうかをオーナー自身が判断しなければならないのが実情です。

この記事では、アパートローンの現場で数多くの相談に携わってきた経験をもとに、「あなたがどのタイプか」を4つの属性に分けて判断フローを示します。1億円のローンで年20〜30万円変わる具体的なコスト差を金額で比較し、「入れない場合の3つの代替手段」と「あえて入らない相続対策」も詳しく解説します。この記事を読み終えると、「自分の場合はどうすればいいか」が明確になり、次のアクションに進めるようになります。

アパートローンの団信、あなたはどのタイプ？【4タイプで判断が変わる】

アパートローンにおける団信の判断は、「入るべき」「入らなくてよい」と一律には言えません。多くの相談事例を経て断言できるのは、「オーナーの属性と状況によって、正解がまったく変わる」ということです。まずは、あなたがどのタイプに当てはまるかを確認してください。

以下の4タイプのうち、最も近いものを選んでください。それぞれのタイプに応じた判断の考え方を、このあと詳しく解説します。

数多くのアパートローン案件に関わってきた経験から言うと、この4タイプで判断の出発点が180度変わります。特によく見られるのが、タイプCのオーナーが「団信に入っておけば安心」と漠然と加入してしまい、年間20〜30万円の余分なコストを払い続けるケースです。逆に、タイプDのオーナーが「金利が高くなるから」と団信を外してしまい、後に深刻な問題が生じたケースも現場で見てきました。

なぜタイプによって判断が変わるのかを、根拠とともに整理します。まず前提として知っておいてほしいのは、アパートローンの団信は住宅ローンと異なり、多くの金融機関で「任意」とされているという事実です。

根拠①：メガバンクや地方銀行の多くは、事業用不動産ローン（アパートローン）において団信を任意としているケースが主流です。住宅ローンが原則として団信加入を必須とするのと対照的で、オーナー自身の判断が求められる局面が必ず生じます。これを知らずに「住宅ローンと同じ感覚で入っておけば安心」と判断するのは、大きな見落としです。

根拠②：これまでの相談実績を振り返ると、「団信に入るかどうかで後悔した」というオーナーの声は、「入ればよかった」と「入らなければよかった」がほぼ同数です。つまり、どちらが正解かは一概に言えず、個別の状況次第であることが実績からも裏付けられます。

専門家
アドバイス

「団信に入るか入らないか」を最初に決める際、多くの方が金利差だけで判断しようとします。しかし長く現場に関わるなかで確信しているのは、団信の判断は「金利差 × 借入額 × 健康状態 × 相続ニーズ」の掛け算で決まるということです。この4つの軸を整理しないまま判断すると、後から変更できないだけに取り返しがつきません。まず自分がどのタイプかを明確にしてから、次のステップに進んでください。

4タイプ別の「最初に考えるべきこと」

タイプを確認したら、以下の判断軸で思考を整理してください。よく見落とされがちなのが、「タイプBとタイプCの組み合わせ」のケースです。相続対策も重視しつつコストも気になる方は、「コスト差を金額で比較」と「あえて入らない相続対策」の両セクションを確認したうえで、FPへの相談をお勧めします。

持病があって通常の団信に入れなかった事例【体験談①】

次のケースは、健康状態への不安から団信をあきらめかけていたオーナーが、ワイド団信という選択肢を知ることで問題を解決した事例です。このケースで注目してほしいのは、「通常の団信に入れない＝団信なし」ではないという点です。健康状態に不安のある方は、まずこの体験談を読んでください。

この体験談が示すのは、「通常の団信に入れない＝団信を断念」という思い込みが最適な判断を妨げるという点です。健康状態に不安のある方向けの3つの代替手段（ワイド団信・生命保険代替・連帯保証人）は、次のセクションで詳しく解説します。

※本体験談は、アパートローンを取得された方への取材をもとに作成しています。取材は当メディア編集部が個別に実施し、個人が特定できないよう氏名・正確な住所等を加工・匿名化しています。掲載している金利・費用等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。ローン条件は金融機関・時期・個人の状況によって異なります。

💬 専門家に聞いてみました

専門家

「団信に入った方がいいですか？」という質問は、これまで数え切れないほどお受けしてきました。でも「もちろん入った方が安全」と答えるのは、正しくありません。入らない方が合理的なケースが、確実に存在するからです。

相談者

入らない方が合理的なケースというのは、具体的にどんな状況ですか？たとえばどんな人が入らない方がいいのでしょうか。

専門家

大きく2タイプいます。1つ目は「相続対策を最優先にしたい方」です。団信に入ると、万が一の際にローン残高がゼロになります。一見良さそうに見えますが、相続税の計算においてはローン残高は相続財産から控除できる「マイナスの財産」です。つまり団信でローンが消えてしまうと、その控除が使えなくなり、かえって相続税が増えるケースがあるのです。2つ目は「収益性を最優先にしたい方」で、年間数十万円の余分なコストが長期的な収益を圧迫することを重視する場合です。

相談者

相続税が増えるというのは驚きました。でも「入らない」選択をした場合、家族に万が一のときのリスクが残りませんか？残されたローンをどう返済するのか、不安です。

専門家

おっしゃる通りで、「入らない」選択をする場合は必ずセットで「代替のリスク対策」を考えなければなりません。個人の生命保険でローン残高に相当する保障額を確保するのが一般的な方法です。生命保険の保険料と団信の金利上乗せ分を比較したとき、生命保険の方がコスト的に有利なケースもあります。ただし年齢・健康状態・保険種類によって変わりますので、必ずFPとの試算をセットにしてください。「入らない」は選択肢の一つであって、ノープランで入らないのとは全く違います。

相談者

なるほど、「入る・入らない」は二択ではなく、入らない場合のリスク対策をセットで考えることが大事なのですね。私の場合は相続税が気になっていたので、まずFPに試算してもらうのが最初のステップだと分かりました。ありがとうございます。

自分のタイプを把握できたら、次は「団信に入るとコストが実際いくら変わるのか」を金額で確認しましょう。あなたのローン条件での詳細な試算は、無料で診断できます。

私の場合、アパートローンはいくら借りられる？
団信に入るか入らないかで、年間10〜30万円のコスト差が出ます。あなたのローン条件での詳細を、無料で診断できます。

団信に入ると実際いくら増える？アパートローンのコスト差を金額で比較

「団信で金利が上がる」という話は聞いたことがある方も多いと思います。ただ、「上がり方が年間いくらになるか」を借入額と金利差ごとに具体的に示している情報はほとんど見かけません。ここでは現場での相談実績をもとに、実際に起こりうるコスト差を金額で示します。

まず前提として、団信の保険料は金利に上乗せされる仕組みです。通常の死亡・高度障害保障のみの場合、金利上乗せ幅は概ね0.1〜0.3%が多く見られます。がん保障特約・3大疾病特約を追加するとさらに0.1〜0.3%上乗せされます。ワイド団信（引受基準緩和型）の場合は+0.3〜0.4%が一般的です。

「この数字が実際の家計にどれほど影響するか」を感覚的につかんでもらうために、借入額別・金利差別のコスト一覧を作成しました。

この数字を見て「想像より大きい」と感じた方は多いはずです。1億円のローンで金利差が0.2%なら、年間20万円・30年間では最大600万円の差になります。この金額が「保障として払う合理的なコスト」なのか「無駄なコスト」なのかは、オーナーの状況次第です。

根拠①：直近2年間のイエウール土地活用への累計相談・見積もりデータをもとに集計しています。都道府県・借入額・建物構造・ローン金利の各データから中央値を算出しており、外れ値（上位・下位5%）は除外しています。

根拠②：アパートローンの金利比較でも詳述していますが、金融機関別の金利水準は、同じ借入条件でも年1.5〜4.5%と3%以上の幅があります。団信の上乗せ幅だけでなくベースの金利水準も含めて比較することが、コスト最小化の基本です。

見落とされがちな2つの注意点

コスト差を確認する際に、現場でよく見落とされている点が2つあります。どちらも「後で気づいても手遅れ」になりやすいポイントです。

専門家
アドバイス

1億円の借入で金利差0.2%なら年20万円・30年で600万円の差が出ます。この試算をせずに「とりあえず団信に入っておこう」という判断は、収益不動産のオーナーとして損をする典型例です。ただし、定期保険で代替できるかどうかは年齢・健康状態・保険会社の審査によって変わります。必ずFPや保険代理店に相談して比較してください。「団信の上乗せ金利 vs 個人の定期保険料」の比較試算は、多くのオーナーが飛ばしているステップです。

1億円のアパートローンで団信あり・なしを比較検討した事例【体験談②】

次の事例では、1億円のアパートローンを取得する際に団信の加入・不加入を複数の金融機関で比較検討したオーナーの判断プロセスを紹介します。「最終的にどちらを選んだか」よりも「どんな情報をもとに判断したか」というプロセスに注目してください。

この事例が示しているのは、「団信に入る vs 入らない」ではなく、「団信 vs 個人の生命保険・コスト比較をした上で選ぶ」という視点の重要性です。定期保険で代替する方法は、健康状態が良好で比較的若いオーナーに有効な選択肢です。一方で、年齢が高かったり健康状態に問題があると、定期保険自体の保険料が上がり、団信の方がコスト的に有利になることもあります。

※本体験談は、アパートローンを取得された方への取材をもとに作成しています。取材は当メディア編集部が個別に実施し、個人が特定できないよう氏名・正確な住所等を加工・匿名化しています。掲載している金利・費用等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。

コスト差の全体像を把握できたところで、次は「健康状態に不安があり通常の団信に入れない場合の選択肢」を解説します。

団信に入れないアパートローン、3つの選択肢【健康状態に不安がある人向け】

「持病があるので団信に入れないと言われた」「健康診断の結果が悪くて審査が通らなかった」——こういった相談は、現場で非常に多く受けます。通常の団信に入れないからといって、すぐに「団信なしで借りるしかない」と諦める必要はありません。多くの相談事例から言えるのは、健康状態に不安がある方ほど、まず3つの選択肢を知ってから判断することが大切だということです。

ここでよくある誤解があります。「団信に入れないと、金融機関にアパートローンを断られる」と思っている方がいますが、それは正しくありません。アパートローン（事業用不動産ローン）では、団信なしで融資を行う金融機関も存在します。ただし、団信なしの場合は家族へのリスクが残るため、必ず代替のリスク対策とセットで考える必要があります。

根拠①：アパートローンにおいて団信を「任意」としている金融機関は一定数あり、健康状態の問題で通常団信に入れない場合でも、団信なしで融資を受けられるケースがあります。ただし、金融機関によって取り扱い方針が異なるため、必ず複数行に確認することが必要です。

根拠②：これまでの相談実績のうち、健康状態に不安があって通常の団信審査に通らなかったケースでも、最終的に以下の3つのいずれかで解決できたケースが大半を占めています。「諦めた」という結果になったケースは全体の1割未満でした。

選択肢①：ワイド団信（引受基準緩和型）を使う

ワイド団信とは、通常の団信よりも審査基準（告知基準）が緩く設定された団信です。糖尿病・高血圧・肥満・過去の手術歴など、通常の団信では否認されやすい状態でも加入できるケースがあります。保障内容は通常の団信と同じ（死亡・高度障害時にローン残高が消える）ですが、金利上乗せ幅は通常の団信より0.2〜0.3%程度高いのが一般的です。

ワイド団信を選ぶ際に、現場でよく見落とされがちなのが「取り扱い金融機関が限られる」という点です。最初に相談した銀行がワイド団信を取り扱っていなくても、別の信用金庫や地方銀行では取り扱っている場合があります。体験談①のAさんのように、最低でも3行以上に当たることが重要です。

専門家
アドバイス

ワイド団信で絶対に避けなければならないのが「告知義務違反」です。「バレないだろう」と既往症を隠して申し込む方が稀にいますが、これは保険金詐欺に相当します。実際に万が一の事態が起きたとき、保険会社による調査で告知義務違反が発覚すると、保険金が支払われない可能性があります。つまり、「保険料だけ払い続けて、いざというときに保障が受けられない」という最悪の結果になります。正直に告知して、それでも通過するルートを探すことが唯一の正解です。

選択肢②：個人の生命保険でローンリスクをカバーする

ワイド団信にも入れない、または入りたくないという場合の選択肢が、個人の生命保険（定期保険・収入保障保険）でローン残高相当の保障を確保する方法です。団信に入らないかわりに、万が一の際に家族がローンを返済できるだけの保険金を受け取れる状態にしておきます。

このアプローチの最大のメリットは、コストを比較できる柔軟性にあります。年齢・健康状態・保険期間によっては、団信の金利上乗せ分より生命保険料の方が安くなるケースがあります（体験談②参照）。ただし、以下の点を必ず確認してください。

選択肢③：連帯保証人を立てて団信なしで借りる

団信に入れない場合、金融機関によっては「連帯保証人を立てる」ことでローン審査を通過できるケースがあります。連帯保証人は借入者と同等の返済責任を負うため、収入・資産が十分な親族（配偶者・子など）に依頼するのが一般的です。

ただし、この選択肢は現場ではあまり使われなくなっています。理由は2つあります。1つ目は、連帯保証人になってもらえる適切な人物を確保すること自体が難しいこと。2つ目は、金融機関側も連帯保証人方式への対応が変わってきており、対応を完全にやめている行もあることです。「連帯保証人方式で可能かどうか」は、事前に金融機関に確認することが必要です。

健康状態に不安がある場合の3つの選択肢・まとめフロー

ここまで解説した3つの選択肢を、どの順番で検討すべきかをフロー形式で示します。

ワイド団信でも入れなかったが、個人保険で代替した事例【体験談③】

次の体験談は、通常の団信・ワイド団信のどちらにも入れなかったオーナーが、個人の生命保険でリスクをカバーして融資を実行した事例です。「入れない場合の対応策」として、ここまで詳細に動いた人がどのような結末を迎えたかを確認してください。

この体験談が示すのは、「団信に入れない＝詰み」ではなく、「既存の資産・保険を組み合わせることで解決できる可能性がある」という点です。専門家（FP）に相談することで、自分では気づかなかった解決策が見つかったケースです。

※本体験談は、アパートローンを取得された方への取材をもとに作成しています。取材は当メディア編集部が個別に実施し、個人が特定できないよう氏名・正確な住所等を加工・匿名化しています。掲載している金利・費用等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。

💬 専門家に聞いてみました

専門家

健康状態に不安があって団信に入れないケースで、相談事例の中で最も多い「失敗パターン」があります。それは「1行に断られた時点で諦めてしまう」ことです。ワイド団信の取り扱い行は金融機関によって異なり、A行でダメでもB行でOKというケースが珍しくないのに、最初の否認で全部ダメだと思い込んでしまうのです。

相談者

何行くらい当たれば十分でしょうか？また、ワイド団信を取り扱っているかどうかは事前に電話で確認できるものですか？

専門家

目安として最低でも3〜5行に当たることをお勧めしています。「ワイド団信を取り扱っているか」は事前に電話で確認できます。ただし、電話口の担当者が詳しくないこともあるので、「アパートローンで引受基準緩和型の団信の取り扱いはありますか」と具体的に聞くのがコツです。また、信用金庫は地方銀行より取り扱い行が多い印象があります。まずは地元の信用金庫から確認することをお勧めします。

相談者

複数行に当たっても全滅した場合、次のステップは何ですか？生命保険で代替する場合、どのくらいの保険料になるのか目安が知りたいです。

専門家

ワイド団信も全滅した場合、次は「既存の生命保険の保障額と受取人の見直し」から入ることをお勧めしています。新たに入らなくても、既存の保険を活用できるケースが多いからです（体験談③参照）。新規に定期保険に加入する場合の保険料は、年齢・健康状態・保障額によって大きく変わるため、必ずFPに試算を依頼してください。「1億円の死亡保障・20年・健康な40代男性」なら月額1〜2万円程度の場合が多いですが、60代や持病ありの場合は審査で断られることもあります。自分の状況を正直に伝えて、まず複数社に見積もりを取ることが最初のステップです。

相談者

諦めずに複数行・複数の選択肢を探すこと、そして既存の保険も確認することが大事なのですね。「団信に入れないから融資を受けられない」ではなく、手順を踏めば解決策がある可能性があると分かりました。まずFPに相談してみます。

団信に「あえて入らない」という選択｜アパートローンで相続対策になるケース

「アパートローンの団信に入らないのは、リスクを取りすぎでは？」という感覚を持つ方は多いです。しかし、相続対策の観点から見ると、「あえて入らない」方が合理的なケースが確実に存在します。ただしこれは、誰にでも当てはまる選択ではありません。税務上の判断が絡むため、必ず税理士・FPとの試算をセットで行う必要があります。

まず、仕組みを整理します。アパートローンの残債（借金）は、相続税の計算において「マイナスの財産」として相続財産から控除できます。団信に入っていてオーナーが亡くなった場合、ローン残高がゼロになります。これは一見すると家族への「贈り物」のように見えますが、相続税の計算においては「控除できるマイナスの財産がゼロになる」ことを意味します。

根拠①：相続税法上、被相続人の債務（借入金）は相続財産から控除できます（相続税法第13条）。アパートローンの残高は、この「控除できる債務」に該当します。団信に入ることでローンが消えると、この控除が使えなくなります。

根拠②：アパートローンの相続でも解説していますが、相続財産が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を大きく超えているケースでは、ローン残高の控除が相続税額に与える影響が特に大きくなります。

「あえて入らない」が有効な3つのケース

数多くの相談事例を通じて感じるのは、「あえて入らない」選択が合理的だったと言えるオーナーには、以下の3つの共通点があるということです。

「あえて入らない」場合のリスクと対策

一方で、「あえて入らない」選択には必ずリスクが伴います。「節税になるから入らない」と単純に判断するのは危険です。

専門家
アドバイス

相続対策として「団信に入らない」選択をする際に、印象に残っている後悔の事例を一つ挙げます。それは「相続財産の規模を大きく見誤っていたケース」です。「うちは相続税がかかるほど財産がない」と思っていたオーナーが、土地評価の見直しや生命保険の死亡保険金を加えると基礎控除額を超えていた、というケースです。「相続税がかかるかどうか」の判断自体を税理士に委ねてから、団信に入るかどうかを決めてください。自己判断は禁物です。

相続対策として「入らない」選択を検討している方も、まずは具体的なプランと収益シミュレーションを手元に持つことが先決です。複数の専門家に相談して、自分の状況に合った判断をしてください。

団信に入るか入らないかを専門家に相談する
相続対策として入らない選択をする場合、収益性とリスクのバランスを専門家に確認することをお勧めします。無料で複数の専門家に相談できます。

アパートローンの団信、入る前に確認すべき3つの落とし穴

「団信に入る」と決めた後で確認してほしいことがあります。長く現場で相談を受けてきて感じるのは、「入ると決めたはいいが、内容を誤解したまま契約してしまう」オーナーが一定数いるということです。契約後に気づいても手遅れになる落とし穴を、3つに絞って解説します。

落とし穴①：後から追加・変更できない（契約時が唯一のチャンス）

団信は、アパートローンの契約時（実行時）にしか加入できません。「まず団信なしで借りて、後から入ろう」という選択はできないのです。これはほぼすべての金融機関で共通のルールです。

根拠①：団信はローン契約と一体となった保険商品であり、既存のローンに後付けで追加することは金融機関の商品設計上できません。住宅ローンと同じく、「契約時が唯一のタイミング」というのが原則です。

根拠②：これまでの相談実績のうち、「団信なしで借りた後に健康状態が悪化し、後から入りたかったができなかった」という後悔の声を受けたケースが複数あります。入るかどうかを迷っている状態でローンを実行するのは、入れるチャンスを永久に失う可能性があります。

専門家
アドバイス

「入らない」と決めるのは自由ですが、「迷っているから後で考えよう」という判断だけはしてほしくない。団信に限らず、ローン契約時の判断事項はほぼ全て「後から変えられない」ものが多いのです。特に50代以降の方は、今は健康でも数年後に状況が変わる可能性があることを念頭に置いてください。若いうちほど保険料も安く、入りやすいのも事実です。

落とし穴②：がん保障特約は「診断確定」だけでは発動しない条件がある

がん保障特約（がん団信）付きの団信に加入する際に、多くの方が勘違いしているのが「がんと診断されれば即ローンがゼロになる」という思い込みです。実際には、特約の種類と金融機関によって発動条件が異なり、「診断確定」だけでは発動しないケースがあります。

特にやっかいなのが3大疾病特約における「急性心筋梗塞・脳卒中」の発動条件です。「60日以上労働の制限を必要とする状態」という条件が付いている商品では、入院して退院後に比較的早く回復した場合、条件を満たさずに保障が発動しないことがあります。「脳梗塞で入院したのにローンが消えなかった」という事例を現場で見てきました。

専門家
アドバイス

3大疾病特約に加入するなら、必ず「発動条件の詳細」を約款レベルで確認してください。担当者の口頭説明だけを信じるのは危険です。「何日以上の状態が必要か」「上皮内新生物（初期がん）は対象か」「就業不能の定義は何か」という3点を、書面で確認することを必ずやってほしいです。保険料を追加で払っているのに、いざというときに使えないというのが最も悲しい結末です。

落とし穴③：金融機関によって保障内容が大きく違う

「団信」と一口に言っても、その保障内容は金融機関によって大きく異なります。同じ「団信あり」でも、A行は死亡・高度障害のみ・B行はがん保障付き・C行は就業不能特約付き、という具合に内容が変わります。金利だけで比較して団信の内容を見ないまま決めるのは、大きなリスクです。

以上、3つの落とし穴を確認しました。「入る」と決めた後に陥りやすい落とし穴をあらかじめ把握しておくことで、後悔のない判断ができます。

また、アパートローンの収益性についても事前に確認しておくことをお勧めします。アパート経営の収支・収益シミュレーションで、キャッシュフローの詳細を確認できます。

まとめ：アパートローンの団信、入る前に必ず確認すべき5つのポイント

この記事で解説した内容を最後に整理します。「入るか入らないか」の判断を誤らないために、以下の5点をチェックしてください。

アパートローンの団信は、「入るか入らないか」の二択ではなく、「自分の状況に合った最適な選択をする」ために多くの判断軸が必要です。この記事の内容を参考に、自分のタイプを確認したうえで、専門家に相談しながら最終判断をしてください。

次のステップとして、あなたの土地でどんなアパート経営プランが成立するかを、複数の専門家から無料で確認することをお勧めします。団信についての判断ができたら、まずは収益シミュレーションを手元に置いておくことが、すべての判断の土台になります。

私の土地でアパート経営できる？
団信についての判断ができたら、次はあなたの土地でアパート経営が本当に成立するかを確認しましょう。