アパートローンはいくら借りれる？年収別の実際の借入実績で分かる目安

「アパートローンを組んでアパート経営を始めたいけれど、自分が実際にいくら借りられるのか見当がつかない」——そう感じている方は少なくありません。

これは特別に運が悪いケースではありません。アパートローンは住宅ローンと違って画一的な審査基準が公開されておらず、窓口で「聞いてみないと分からない」と言われて終わってしまうことがほとんどです。初めてアパート経営を検討する方の多くが、この「自分の場合はどうなのか分からないまま、動き出せずにいる」という同じ壁にぶつかっています。

本記事が一般的な金利・審査の解説記事と違うのは、単一の金融機関やハウスメーカーのサイトでは出せない「実際の借入実績データ」を軸に解説している点です。イエウール土地活用に寄せられたアパートローン関連の相談約3,400件を分析し、年収帯・自己資金・物件タイプ別に「実際にいくら借りられているか」を提示します。複数の金融機関・複数の建築会社を横断して見てきたポータルだからこそ出せる数字であり、1つの銀行の窓口だけを回っていては得られない判断材料です。読み終える頃には、自分がどの金融機関タイプに当たるべきか、審査に通る見込みがどの程度あるかの見当がつき、次に何をすべきかが明確になっている状態を目指します。

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アパートローンはいくら借りれる？年収帯別の借入実績データ

年収帯別に見た借入実績の目安

アパートローンの借入可能額は、一般的に「年収の10〜30倍」が目安とされますが、この幅の中でどのあたりに位置づけられるかは、自己資金・物件の収益性・信用情報によって大きく変わります。

年収帯	自己資金300万円未満の実績中央値	自己資金300万円以上の実績中央値
〜500万円	約2,600万円	約3,800万円
500万〜800万円	約5,600万円	約7,400万円
800万〜1,200万円	約9,800万円	約1億2,600万円
1,200万円〜	約1億4,500万円	約1億8,200万円

※直近2年間におけるイエウール土地活用の累計約2万人の相談・見積もり・建築実例のうち、アパートローンに関する相談約3,400件をもとに、年収帯×自己資金額（300万円を境に区分）で集計した中央値です。外れ値（上位・下位5%）は除外しています。個々の借入額は物件の収益性・信用情報によりこの中央値から上下します。

同じ年収帯でも、自己資金300万円の有無で借入実績の中央値に1,000万円〜1,800万円前後の差が出ています。これは、自己資金の多寡が金融機関にとって「返済不能時のリスクバッファ」として評価されるためです。1つの金融機関の一次回答だけで諦める前に、自己資金の積み増しによってどこまで借入余地が広がるかを、複数の金融機関に横断して確認することをおすすめします。

物件タイプ別に見た借入額の違い

同じ年収帯でも、新築アパート・中古アパート・マンションのどれを検討しているかによって、借入実績には差が出ます。新築は法定耐用年数が長く融資期間を延ばしやすい一方、中古は物件価格が抑えられる分、自己資金比率が高めに求められる傾向があります。

同じ年収700万円・自己資金300万円という条件で分析したところ（該当する相談約180件）、新築アパートを希望したケースの借入実績中央値が約6,800万円だったのに対し、築20年以上の中古アパートを希望したケースの中央値は約5,100万円にとどまり、1,500万円以上の差が出ています（イエウール土地活用の相談記録より）。物件タイプごとの融資の出やすさを踏まえずに一つの金融機関だけで判断すると、本来使えたはずの選択肢を見落とすことになります。

次の章では、この差がなぜ生まれるのかを、金融機関タイプ別の特徴から詳しく見ていきます。なお、月々の返済額まで具体的に試算したい方は、返済シミュレーションで試算するから金利・返済期間を入力して確認できます。

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アパートローンで「とりあえず1行だけ」に相談してはいけない理由｜金融機関タイプ別比較

アパートローンは、住宅ローンと違い、金融機関によって金利・審査の厳しさ・借入可能額が大きく異なります。1つの金融機関の回答だけで「借りられる／借りられない」を判断してしまうのは、大きな機会損失につながりかねません。

金融機関タイプ	金利目安	審査の通りやすさ（通りやすい属性の目安）	借入可能額の目安レンジ
都市銀行	1.0〜2.5%	最も厳しい。年収900万円以上・勤続5年以上・自己資金2〜3割以上・上場企業や公務員などの安定属性が目安。基準に届かないと物件が良くても入口で止まりやすい	5,000万円〜3億円程度
地方銀行	1.5〜4.5%	都市銀行よりやや緩やか。年収500万円台からでも相談実績あり。エリア内在住・在勤や地元での実績があると評価されやすい	2,000万円〜2億円程度
信用金庫・信用組合	2.0〜4.5%	自己資金1〜2割程度でも相談に応じるケースがあり、個人事業主・自営業者にも比較的柔軟。ただしエリア外の物件や会員資格外だと対象にならないことが多い	1,000万円〜1.5億円程度（エリア内物件が前提）
ネット銀行	1.5〜3.0%	対面交渉の余地は小さく、表面利回り・築年数などのスコアリング基準を機械的に重視。基準を満たせば属性が弱くても通ることがある一方、基準外だと一律に否決されやすい	1,000万円〜1億円程度
日本政策金融公庫	1.0〜2.0%（固定中心）	事業計画の実現性・収益性を重視。自己資金が少ない・創業間もない・自営業者でも、事業計画がしっかりしていれば通りやすい	500万円〜7,200万円程度（国民生活事業の上限が目安）

出典：各金融機関の公表情報およびイエウール土地活用の相談データをもとに編集部が作成（2026年7月時点）。金利・審査基準は個別の属性・物件条件により変動します。

金利だけを見ると都市銀行が有利に見えますが、審査基準は最も厳しく、上表の属性目安に届かないと入口にすら立てないことがあります。だからこそ、1行だけの回答で「借りられる／借りられない」を判断してしまうのは早計です。

では、実際に相談先を複数に分けることで、条件はどの程度変わるのでしょうか。イエウール土地活用の相談記録から見えてきたデータを紹介します。

実際に複数の金融機関タイプへ相談した方の事例を見てみましょう。ここで注目してほしいのは、1行目の回答をそのまま受け入れず、別のタイプの金融機関に条件を聞き直したことで、借入条件がどう変わったかという点です。

※本体験談は、イエウール土地活用への相談者へのアンケート・ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう地域・属性を一部加工しています。掲載している数値は相談者ご本人からの申告に基づくものであり、実際の審査結果は金融機関・物件条件により異なります。

この事例から読み取れるのは、1行目の「自己資金が足りない」という回答は、あくまでその金融機関の基準における評価に過ぎないという点です。物件の所在エリアや評価軸が異なる金融機関では、同じ自己資金でも判断が変わることがあります。

金融機関ごとの金利水準そのものをさらに詳しく比較したい方はアパートローン金利の一覧はこちら、金融機関別の金利ランキングで比較したい方は金利ランキングで比較するをご覧ください。金融機関ごとの詳細な特徴をさらに比較したい方は金融機関を詳しく比較するから確認できます。

金融機関タイプの当たりはついても、「結局どこに相談すればいいのか」は土地の条件しだいで変わります。土地に合う活用法と資金計画をまとめて整理してみませんか。

アパートローンの審査に通る人・落ちる人の違い｜3つの審査基準

アパートローンの審査は、住宅ローンのように年収だけで機械的に判断されるものではありません。主に「収益性」「担保」「属性」の3要素から総合的に判断されます。

なお、自己資金がほとんどない場合や、自営業・相続した土地での申込みを検討している場合は、会社員以上に「収益性」と「担保」の説明が重要になります。自己資金が少ない場合は、物件の収益性（想定利回り）を裏付ける根拠資料を厚くすることで、属性面の弱さを補える余地があります。自営業の方は直近2〜3期分の確定申告書、相続した土地で申込む場合は相続関係を示す書類の準備を早めに進めておくと、審査がスムーズに進みやすくなります。

では、実際に審査で否決される場合、何が主な原因になっているのでしょうか。イエウール土地活用の相談データから見えてきた傾向を紹介します。

実際に、住宅ローンの残債を抱えながら審査を通過した方の事例を見てみましょう。ここで注目してほしいのは、否決後にどんな行動を取ったことで、最終的にいくら借りられる状態まで持っていけたかという点です。

※本体験談は、イエウール土地活用への相談者へのアンケート・ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう地域・属性を一部加工しています。掲載している数値は相談者ご本人からの申告に基づくものであり、実際の審査結果は金融機関・物件条件により異なります。

この事例から読み取れるのは、否決の原因が「返済比率」という数字である以上、その数字を動かす行動（繰り上げ返済・自己資金の積み増し）を取れば結果が変わる余地があるという点です。年収や属性そのものを変えられなくても、既存の借入をどう圧縮するかは自分でコントロールできる要素です。

審査基準についてさらに詳しく知りたい方、また万一審査に通らなかった場合の対処法は審査に通らない場合の対処法・審査基準を詳しく見るにまとめています。

アパートローンと住宅ローン・プロパーローンの違い

ここまで、金融機関タイプ別の違いや、審査で否決される具体的な原因とその対処法を見てきました。実は「金融機関ごとに評価基準が異なる」「収益性・担保・属性の総合判断になる」というアパートローン特有の審査の性質は、そもそもこの商品が住宅ローンやプロパーローンとどう違うのかという成り立ちに理由があります。本来は記事の冒頭で触れるべき前提知識ですが、ここまで審査の実態を具体的に見てきた今だからこそ、「なぜそのような審査になるのか」がより腑に落ちるはずです。あらためて3つのローンの違いを整理しておきましょう。

アパートローンは、居住用の住宅ローンとは審査の考え方が根本的に異なります。住宅ローンが「本人の給与収入」を返済原資とするのに対し、アパートローンは「物件が生み出す家賃収入」が主な返済原資になるため、物件の収益性が重視されます。

また、金融機関が定型商品として保証会社を介して提供する「アパートローン」に対し、保証会社を介さず金融機関が案件ごとに個別審査を行う「プロパーローン」という選択肢もあります。プロパーローンは保証料が不要で金利・融資期間の自由度が高い一方、実績のない状態では「信用がまっさら」とみなされ審査のハードルはアパートローン以上に高くなる傾向があります。そのため、初めてアパート経営を始める方にはまずアパートローンが向いているとされ、プロパーローンは複数物件の運用実績を積んだ後の選択肢として検討されることが一般的です。

イエウール土地活用では金融機関の紹介・あっせんは行っていませんが、直近2年間の相談記録を分析したところ、住宅ローンの残債を抱えたままアパートローンの相談に来られた方は全体の32%（約6,400件中約2,050件）にのぼりました。実際にご自身で複数の金融機関に相談された方の中には、「住宅ローンとの合算で難しい」と一行目に言われた後も、物件タイプを見直したり残債を圧縮したりすることで、別の金融機関から前向きな回答を引き出せた方もいらっしゃいました。

	アパートローン	プロパーローン
条件の決まり方	金融機関の定型商品として画一的に決まる	物件・事業計画をもとに個別交渉で決まる
金利・融資期間の自由度	低い（商品規定の範囲内）	高い（交渉次第で広がる）
対象となりやすい方	初めてアパート経営を始める方	複数物件の実績・高い自己資金比率がある方

出典：金融機関の商品性に関する一般的な整理。個別の適用可否は金融機関・事業計画により異なります。

プロパーローンとの個別交渉の進め方や、どんな方がプロパーローンに向いているかをさらに詳しく知りたい方はプロパーローンとの違いを詳しく見るで確認できます。まずは本記事の内容をもとに、複数の金融機関に相談してみることをおすすめします。

アパートローンの借り換え・団信などの関連トピック

アパートローンを組んだ後も、金利動向や返済負担の変化に応じて「借り換え」を検討するタイミングが訪れます。ただし、「金利が下がったから」という理由だけで動くと、後から「やらなければよかった」と後悔するケースが少なくありません。借り換えでメリットが出るかどうかは、ほぼ「残債の大きさ」「残りの返済期間」「金利差」の3つの数字で決まります。

目安としては、残債1,000万円以上・残返済期間10年以上・金利差0.5%以上の3条件がそろっている場合、借り換えによってメリットを実感できたケースが多いとされています。一方で、借り換えには元の融資の返済手数料や新規融資の登記費用・事務手数料などがかかり、総額は借入額の5〜6%が目安です。この諸費用を回収しきれないまま残りの返済期間を終えてしまう場合は、借り換えても得にならないことがあるため注意が必要です。

ご自身の残債・残期間・金利差で借り換えのメリットが出るか具体的に確認したい方は、アパートローンの借り換えを検討するで、判断基準の詳細とシミュレーションを確認できます。

まとめ｜アパートローンは複数の金融機関を横断して比較することが大切

アパートローンに関するよくある質問

※本記事のシミュレーション・試算値は、周辺の金利水準・相談実績の市況（2026年7月時点）を反映したものです。実際の借入可能額・金利は、物件条件・自己資金・信用情報等により大きく変動するため、正式な条件は金融機関の審査結果に基づきます。