アパート経営は30年後どうなる？資産価値・出口戦略の見通し

アパート経営は「家賃収入が長く続く安定資産」というイメージを持たれがちですが、実際は築年数が経つほど資産価値・家賃ともに下がり、修繕費や空室といった負担が増えていくのが現実です。

30年という期間は、ローンを完済して資産を手にする人もいれば、想定外の出費や空室に悩まされる人もいる、結果が大きく分かれる節目でもあります。

この記事では、30年後に起こる変化の全体像から、自分の計画が30年後どうなるかの事前診断、出口戦略の選び方、始める前に決めておくべきポイントまで、5つの章で解説します。読み終える頃には、自分の土地・条件で30年後にどんな選択肢が残るのかを具体的に判断できる状態になります。

アパート経営30年後に起こる5つの変化（リスクの全体像）

アパート経営を30年続けると、建物・収入・資金計画のすべてに変化が起こります。まずは「何がどう変わるのか」の全体像を把握しておきましょう。

資産価値は新築時の約1/4まで下がる（築年数別の下落の目安）

アパートの資産価値は、新築時をピークに年々下がっていきます。木造アパートの場合、30年後の総合的な資産価値は新築時の1/4程度まで下がるケースが一般的です。

▼築年数別の資産価値の目安（新築時を100%とした場合）

国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計（2024年）」の構造別工事費単価をもとに、木造の法定耐用年数22年に応じた直線減価償却（建物部分）で試算し、過去10年平均でほぼ横ばいの国税庁路線価変動率を反映した土地価値を加算して算出。エリアの土地需要・建物の維持状態により変動します。

つまり、資産価値の下落幅だけでなく「30年後、誰がローンを組んでこの物件を買えるか」まで考えておくことが、想定外の安値売却を避けるポイントになります。

家賃は新築時から2〜3割下がるのが一般的

家賃も資産価値と同様に、新築時をピークに下がり続けます。一般的に、30年経過したアパートの家賃は新築時の2〜3割程度低い水準に落ち着くケースが多く見られます。

▼新築時からの家賃下落の目安

国土交通省「賃貸住宅市場の実態調査」の築年数別賃料指数（新築時を100とした場合の経年変化率）をもとに、2026年時点の全国平均水準へ換算してイエウール編集部が作成。エリア・設備更新の有無により変動する目安です。

家賃が新築時から2割下がった場合、家賃収入が月10万円の部屋なら月2万円、年間で24万円の収入減少につながります。これが10部屋あれば年間240万円の差となり、ローン返済や修繕費の積立に直接影響します。

大規模修繕費は10〜15年ごとに数百万円単位で発生する

アパートは10〜15年ごとに大規模修繕が必要になり、1回あたり数百万円の費用が発生します。これを見込まずに事業計画を立てると、30年間のどこかで資金繰りに詰まるリスクが高まります。

▼大規模修繕の周期と費用の目安（8世帯規模アパート）

直近2年間におけるイエウール土地活用の累計1.4万人の見積もり・建築実例から集計した、8世帯規模アパートの大規模修繕の発生時期・費用帯の統計データです（外壁・屋根・給排水の各工事を時期別に分類し、発生件数の多い金額帯を抽出）。建物の構造・規模・施工会社により変動します。

均等に積み立てていても安心はできません。実態として、外壁・屋根・給排水の修繕周期は築20〜25年あたりで重なりやすく、その時期だけ出費が集中する「修繕の波」が来ます。さらに見落とされがちなのが、長期修繕計画書がない物件は、将来の借り換え・売却時に金融機関や買い手からの評価が下がるという点です。修繕費は「お金の準備」だけでなく「計画書として残すこと」自体が資産価値の維持につながります。

30年間でかかる修繕費の総額は、8世帯規模のアパートでおおよそ1,000〜1,500万円程度になることが多く、これを家賃収入から計画的に積み立てておく必要があります。

築30年を超えると空室率が上昇し、入居者の高齢化も進む

築年数が進むほど空室率は上昇する傾向にあります。築30年を超えるアパートでは、新築・築浅物件と比べて空室率が高くなりやすく、加えて長期入居者の高齢化が進むという、もう一つの変化も起こります。

▼築年数別の空室率の目安

国土交通省「賃貸住宅市場の実態調査」の築年数別空室率データをもとに、2026年時点の全国平均水準へ換算してイエウール編集部が作成。エリアにより変動します。

ローンを35年で組むと、完済は30年後より後になる

アパート建築のローンは30〜35年で組むケースが多く見られます。35年ローンの場合、30年後の時点ではまだ完済しておらず、残債を抱えたまま資産価値の下落・家賃下落・空室増加に対応する必要があります。

▼ローン年数別・30年間の総支払利息の目安（借入額5,000万円・固定金利2.5%の場合）

借入額5,000万円・固定金利2.5%・元利均等返済（ボーナス返済なし）を条件に、各ローン年数の月々返済額・総支払利息を試算した目安です。実際の返済額は金利タイプ・借入額・返済方式により変動します。

ここが見落とされやすいポイントです。月々の返済額の差は8万円程度に見えても、35年と20年では総支払利息に約1,200万円の差が生まれます。長期ローンは「毎月の負担を軽くする」ように見えて、実際は完済までの期間が伸びるほど利息という形で総コストが膨らんでいるだけです。30年後に完済しているかどうかは、この利息差とセットで考える必要があります。

【事前診断】あなたの計画ならアパート経営30年後どうなる？タイプ別見通し

30年後にどんな状況になるかは、すべての人で同じではありません。ローン年数・立地・出口の希望によって、見通しは大きく変わります。ここでは3つの観点から、自分の計画が30年後どうなるかを診断していきます。

ローン年数が長いほど、30年後も返済中の可能性が高い

第1章で触れたとおり、ローン年数によって30年後の状況は大きく変わります。完済前に30年を迎えると、資産価値の下落・家賃下落・空室増加に、残債を抱えたまま対応することになります。アパート経営を検討する層は50〜60代が中心のため、借入時の年齢別に、何年ローンを組むと30年後にどうなるかを具体的に見ていきます。

▼借入時の年齢×ローン年数別・30年後（30年経過時点）の完済状況

借入額5,000万円・固定金利2.5%・元利均等返済（ボーナス返済なし）を条件に、各ローン年数の完済年齢を「借入時年齢＋ローン年数」で算出。判定基準は、完済年齢65歳以下を「完済済み」、66〜70歳を「完済直前」、71歳以上を「残債あり」と区分（一般的な就労継続年齢を踏まえた目安）。実際の完済状況は金利タイプ・借入額・返済方式により変動します。

このシミュレーションはあくまで標準的な条件での目安です。実際の完済タイミングは、以下の要因によって前後します。

駅近・都市部なら出口の選択肢は広く、郊外は売却が難しくなりやすい

30年後の出口戦略の自由度は、立地条件によっても大きく変わります。駅近・都市部は需要が安定しやすく売却・建て替えどちらも選びやすい一方、郊外は土地需要そのものが下がっている場合、買い手や賃貸需要が見つからず出口の選択肢が絞られることがあります。

読者の9割はすでに土地を所有しており、エリアを選び直すことはできません。重要なのは「自分の土地の立地条件が、30年後どの出口に向きやすいか」を早めに把握しておくことです。

▼立地条件別・30年後の出口傾向

郊外であっても、エリアの賃貸需要や周辺の開発動向によって状況は異なります。重要なのは「諦める」ことではなく、自分の土地の条件で実際に何ができるかを早い段階で確認しておくことです。

「いずれ売却したい」か「子に継がせたい」かで、最適な建築プランは変わる

30年後の希望が「売却して資金化したい」か「子や親族に継がせたい」かによって、建築段階で重視すべきポイントは異なります。

▼出口の希望別・建築段階で重視すべきポイント

売却を見据える場合は「次の買い手にとって使いやすい物件かどうか」が資産価値を左右します。一方、承継を見据える場合は、自分が経営できなくなった後も子や親族が管理しやすい体制を整えておくことが、30年後のトラブルを防ぐポイントになります。

出口の希望は途中で変わることもあります。完全に決め切れない場合でも、「売却・承継どちらでも対応しやすい設計」を建築会社に相談しておくと、後からの方向転換がしやすくなります。

アパート経営30年後の出口戦略4選を比較する（売却・建て替え・リノベーション・解体売却）

第1章・第2章で見てきたとおり、30年後には資産価値・家賃・修繕費・ローン残債のすべてが変化します。この変化を踏まえたうえで、自分の土地・条件に合った出口戦略を選ぶことが、30年後の経営を成功させる最後の分岐点になります。

4つの出口戦略を比較表で一覧（必要資金・期間・メリデメ）

出口戦略には大きく「売却」「建て替え」「リノベーション」「解体して土地売却」の4つがあります。まずは必要資金・期間・メリットとデメリットを比較表で確認しましょう。

▼出口戦略4選の比較（8世帯規模・木造アパートを想定）

直近2年間におけるイエウール土地活用の累計1.4万人の見積もり・建築実例から集計した、8世帯規模・木造アパートを前提にした費用・期間の目安です。立地・建物の状態・依頼先により大きく変動します。

この比較表を、どう使えばいい？

この比較表は「どれが一番得か」を決めるためのものではありません。4つの中から1つを選ぶための優劣表として使うことはできません。正しい使い方は、自分の「ローン残債」「立地条件」「出口の希望（売却か承継か）」という3つの軸で当てはまる戦略を絞り込むことです。

売却はローン完済済み・立地良好な人に向いている

売却は、ローンを完済している、または残債が少なく、かつ立地条件が良好な人に向いている出口戦略です。維持管理の負担から解放され、まとまった現金を手にできます。

建て替えは立地に魅力があり再投資できる資金がある人向き

建て替えは、賃貸需要が高いエリアに土地を持ち、新たな借入や自己資金での再投資が可能な人に向いています。新築として家賃・空室率の両方を改善できる一方、新たなローンを組む必要があります。

第2章で触れたとおり、金融機関の多くは完済時年齢80歳前後を融資の上限にしています。60代で建て替えのための新規ローンを組む場合、希望する30年・35年の融資は受けられず、15〜20年程度に短縮された条件しか提示されないことがあります。建て替え後の家賃収入だけで月々の返済額が成立するかを、契約前に必ず確認する必要があります。

リノベーションは資金を抑えて家賃を維持したい人向き

リノベーションは、建て替えほどの資金を用意できないが、家賃の維持・改善を図りたい人に向いている選択肢です。新築の3〜5割程度の費用で、競争力を一定期間回復できます。

解体して土地売却は賃貸需要が見込めない場合の最終手段

賃貸需要そのものが見込めないエリアでは、解体して土地のみで売却する選択が現実的になります。築古の建物がついていることで買い手の値引き交渉材料にされやすいため、解体した方が高値で売れることがあります。

解体しても、賃貸需要が見込めないエリアは土地としての需要も同時に弱いことが多く、解体後も売却に時間がかかるケースがあります。解体費を払って更地にする前に、その土地の成約事例（実際に売れた件数）を確認しておくことが重要です。

30年後を見据えて ー アパート経営を始める前に決めておくべき4つのポイント

ここまでの内容を踏まえ、これからアパート経営を始める方が着工前に決めておくべき4つのポイントを整理します。建築会社との打ち合わせ前に確認しておくことで、30年後の選択肢を狭めずに済みます。

ローン年数は「完済時の年齢」から逆算して決める

第1章・第2章で解説したとおり、ローン年数は「月々の返済額の安さ」ではなく「完済時の年齢」から逆算して決めることが重要です。

立地選びを誤ると30年後の出口の自由度が狭まる

第2章で触れたとおり、立地条件は「土地としての評価」と「賃貸としての評価」の2軸で確認する必要があります。すでに土地を所有している場合、これから立地を選び直すことはできませんが、自分の土地の条件を正しく把握しておくことが出口戦略の自由度を左右します。

手遅れではありません。重要なのは、自分の土地が「賃貸需要」「土地としての需要」のどちらに強いかを把握し、それに合わせて間取り・構造・規模を決めることです。賃貸需要が弱いと判明している場合は、最初から「将来は解体前提」で減価償却を組むなど、設計段階で対応できる部分があります。

修繕費は家賃収入の5〜10%を毎月積み立てておくのが目安

第1章で触れたとおり、30年間で1,000〜1,500万円規模の修繕費が発生します。家賃収入の5〜10%を毎月積み立てておくことが、資金繰りに詰まらないための基本的な目安です。

積立だけでは不十分なことがあります。第1章で触れたとおり、外壁・屋根・給排水の修繕周期は築20〜25年あたりで重なりやすく、その時期に出費が集中します。均等積立だけでは、この「修繕の波」の年に積立残高が不足するケースがあるため、着工時点で長期修繕計画書を作成し、年ごとの必要額と積立残高を見比べられる状態にしておくことが重要です。

相続させる予定があるなら、建築段階で承継方法も決めておく

第2章で触れたとおり、「いずれ子に継がせたい」という希望がある場合は、建築段階で承継方法もあわせて検討しておく必要があります。

30年後にアパート経営で失敗しないために、検討段階でやるべきこと

ここまで解説してきた変化・診断・出口戦略・着工前のポイントを実際の計画に反映するためには、検討段階での比較と相談が欠かせません。

複数社の事業計画を比較すると30年後の収益差が見えてくる

1社だけの提案を見て決めると、その会社の前提条件（家賃想定・空室率・修繕費の見込み）が標準的かどうかを判断できません。複数社の事業計画を比較することで、30年後の収益にどの程度の差が出るかが見えてきます。

着工前に専門家へ相談すると出口戦略まで含めた計画が立てられる

建築会社との打ち合わせは「どんな建物を建てるか」が中心になりやすく、30年後の出口戦略まで踏み込んだ相談は後回しにされがちです。着工前に専門家へ相談することで、出口戦略まで含めた一貫した計画を立てられます。

建築会社は「建てること」が専門であり、30年後の売却・承継・税務といった出口戦略まで一貫して相談できるとは限りません。融資条件は金融機関、相続対策は税理士・司法書士、出口の市場性は不動産会社など、相談先が分かれていることを理解しておく必要があります。

アパート経営30年後を考えたときに、やるべきこと

アパート経営を30年後まで見据えると、資産価値・家賃・修繕費・空室率・ローン残債のすべてが新築時とは異なる状態になります。第2章の診断で見えてきた自分のタイプに応じて、今日からできるアクションを整理しておきましょう。

30年後の見通しは、ローン年数・立地・出口の希望によって一人ひとり異なります。自分の土地・条件で実際にどんな事業計画・出口戦略が成立するかは、複数社のプランを比較しながら確認するのが最も確実な方法です。