【独自調査】アパート経営オーナー1,271人に聞いた「失敗・後悔」の実態アンケート
アパート経営における「失敗」や「後悔」は、知恵袋やSNSの相談だけを見ていると、個別の特殊な事例のように感じられるかもしれません。しかし実際には、多くのオーナーが経営の過程で似たようなつまずきを経験しています。
今回、アパート経営を行う個人オーナー1,271人を対象に、失敗経験の内容やその後の対策、経営を始めた経緯などについてアンケート調査を実施しました。
ここでは、その結果をもとに「どのような失敗が、どれくらいの割合で起きているのか」「その失敗にオーナーはどう向き合ったのか」を、データで見ていきます。
調査の前提条件（Q1〜Q13共通）
サンプルサイズ：n=1,271
調査対象：アパート経営を行う個人オーナー（経営年数は問わない）。法人経営者は除く。
調査方法：Webアンケート（インターネットリサーチ）
調査期間：2026年3月
Q1〜Q13の関係：すべて同一の回答者に対する同一調査内の設問（別々の調査ではない）。設問によって全回答者を母数とするものと、前の設問の該当者のみを母数とする条件分岐設問（Q2、Q7、Q9〜Q11のセグメント別）が混在する。
「失敗」の定義（Q1・Q2・Q13に適用）：
① 数字的な定義：実質利回り・空室率・想定外の支出・サブリース家賃などが、当初の計画・シミュレーションより一定基準以上悪化した経験
② 心理的な定義：数字に明確に表れなくても、オーナー自身が「こうしておけばよかった」という後悔・不満を伴った経験
アパート経営で経験したことがある失敗は？
オーナーの4割超が「修繕費の想定外出費」を経験
アパート経営で経験したことがある失敗は？
母数：n=1,271（全回答者）｜複数回答可
総務省統計の「時点の空室率」（全国平均17〜18%台）とは指標の性質が異なり、本設問は「経営期間中に一度でも経験したか」という累積経験を聞いています。
アパート経営を始める前の計画とのギャップはありましたか
「計画通りにいかなかった」は86%。失敗とまでは言えないギャップも多い
アパート経営を始める前の計画・シミュレーションと比べて、実際に発生したギャップはありますか
母数：n=1,271（全回答者）｜複数回答可
「失敗とまでは言わないが計画通りにはいかなかった」という中間層の実感が判明。
アパート経営を失敗した後、主に取った対策は？
「自分で対処」が最多。契約が絡む失敗ほど相談
アパート経営の失敗を経験した後、主に取った対策は？
母数：各失敗経験者ベース（Q1で対応する失敗を「経験した」と回答した人のみ／失敗要因ごとに単一回答）
①専門家相談 ②契約・体制見直し ③自分で対処 ④対策なし。法律・契約知識が必要な失敗ほど専門家相談比率が高く、管理会社起因の失敗は契約・体制見直しが最多という傾向。
失敗を防ぐのに有効だと思う対策は？
「事前に相談する」は33%。失敗の前後で対応に差
失敗を未然に防ぐのに有効だと思う対策は？
母数：n=1,271（Q1・Q2と同一の回答者）｜複数回答可
「失敗した後の対策」（Q2）より回答率が高めに出ており、事前予防への意識と実際の事後対応の非対称性を示している。
アパート経営を始めてから何年で黒字化しましたか
40%が10年以上で最多。5～10年未満をあわせると73%を占める
アパート経営を始めてから、収支が黒字化するまでにかかった年数を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜単一回答
「10年以上」が最多の40%、「5〜10年未満」と合わせると73%を占める。新築アパートは建築費が高額になるため元を取るまでに15年以上かかるケースも少なくないとされ、黒字化の目安を「約10年」とする解説も多い。
セグメント別：自己資金比率別クロス集計
0%フルローン＝229人／10%未満＝305人／10〜20%＝368人／20〜30%＝216人／30%以上＝153人
| 黒字化までの年数 | 0%フルローン（n=229） | 10%未満（n=305） | 10〜20%（n=368） | 20〜30%（n=216） | 30%以上（n=153） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年未満 | 0% | 0% | 1% | 2% | 4% |
| 1〜3年未満 | 1% | 2% | 4% | 7% | 11% |
| 3〜5年未満 | 5% | 7% | 10% | 14% | 20% |
| 5〜10年未満 | 24% | 29% | 34% | 38% | 40% |
| 10年以上 | 50% | 46% | 39% | 32% | 20% |
| まだ黒字化していない | 20% | 16% | 12% | 7% | 5% |
自己資金比率が低い（借入額が大きい）ほど黒字化・まだ黒字化していないの比率が高く、10年以上かかる比率も高い。逆に自己資金比率が高いほど、早期に黒字化する傾向がある。
あなたの年代を教えてください
5割超は40〜50代。相続や退職がきっかけの中心
あなたの年代を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜単一回答
国交省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」の年齢構成（60歳以上34.3%）とほぼ一致する水準。
アパートを所有している都道府県を教えてください
3人に1人は関東在住。三大都市圏だけで6割超
アパートを所有している都道府県を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜単一回答（複数所有者は主たる物件で回答）｜47都道府県を8地方区分に集約
三大都市圏（関東・近畿・中部）で全体の65%を占める。人口・地価と相続用地の発生量が概ね比例。
所有アパートは、県庁所在地から車でどれくらいの距離にありますか
3割は県庁所在地から「1時間以上」。遠方経営が一定数
所有アパートは、県庁所在地から車でどのくらいの距離にありますか
母数：n=1,271（全回答者）｜単一回答
都市近郊での経営が最多だが、1時間超（合計29%）も一定あり。
アパートが建っている土地の広さを教えてください
移動時間が長いほど土地は広い。「土地が広いから儲かる」は誤解
アパートが建っている土地の広さを教えてください（Q6クロス集計）
母数：Q6の各移動時間帯の該当者（n=484／419／241／127）｜単一回答
都心に近いほど区画が細分化されて土地が狭く、郊外・地方ほど土地面積が大きくなる傾向。「郊外・地方は土地が広い＝儲かりそう」という誤解を生みやすいが、実際には空室率上昇につながりやすい。
自己資金（頭金）の割合と、建築費・借入（ローン）総額を教えてください。
自己資金ゼロの「フルローン」が約2割。資金余力の低さが失敗の遠因
アパート建築時の自己資金（頭金）の割合と、建築費・借入（ローン）総額を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜自己資金比率区分ごとの平均値
| 自己資金比率 | 平均建築費 | 平均ローン総額 |
|---|---|---|
| 0%（フルローン） | 8,200万円 | 8,200万円 |
| 10%未満 | 8,000万円 | 7,300万円 |
| 10〜20% | 7,600万円 | 6,200万円 |
| 20〜30% | 7,300万円 | 5,300万円 |
| 30%以上 | 6,900万円 | 4,500万円 |
自己資金比率が低いほど建築費・ローン総額とも高め（逆相関）。実際の家主調査のローン比率分布・2025〜2026年の建築費水準ともおおむね整合。
現在アパートが建っている土地は、どのように取得しましたか
9割超は「相続」。購入は少数派
現在アパートが建っている土地は、どのように取得しましたか
母数：n=1,271（全回答者）｜単一回答
アパート経営は「土地を新たに買って収益を狙う」新規参入型よりも、既に土地を持っている人（多くは相続）がその土地をどうするかという土地活用型が実態としてほぼ全てを占める。
アパート経営を検討したきっかけ・理由を教えてください
1位は「相続した土地の有効活用」。能動的な判断とは限らない
アパート経営を検討したきっかけ・理由を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜複数回答可
「相続した土地の活用」を88%という圧倒的1位。
セグメント別：アパート経営を検討した理由した理由は？
セグメント区分：100㎡未満＝272人／100〜300㎡＝775人／300㎡以上＝224人
| 選択肢 | 100㎡未満（n=272） | 100〜300㎡（n=775） | 300㎡以上（n=224） |
|---|---|---|---|
| 相続した土地・空き地を有効活用したかった | 245人 90% | 682人 88% | 197人 88% |
| 相続税・所得税などの節税になると考えた | 185人 68% | 388人 50% | 72人 32% |
| ハウスメーカー等から提案を受けた | 131人 48% | 310人 40% | 63人 28% |
| 老後の年金代わりに安定した家賃収入がほしかった | 60人 22% | 232人 30% | 85人 38% |
| 遊休地・空き地をそのままにしておくのが心配だった | 22人 8% | 194人 25% | 108人 48% |
| 手元資金・預貯金より高い利回りが期待できると思った | 68人 25% | 132人 17% | 18人 8% |
| 立地がよく資金にも余裕があった（新規） | 5人 2% | 31人 4% | 22人 10% |
| その他 | 8人 3% | 31人 4% | 11人 5% |
| 選択肢 | 30分以内 | 30分〜1時間 | 1〜2時間 | 2時間以上 |
|---|---|---|---|---|
| 相続した土地・空き地を有効活用したかった | 91% | 89% | 88% | 87% |
| 相続税・所得税などの節税になると考えた | 65% | 55% | 40% | 27% |
| ハウスメーカー等から提案を受けた | 46% | 40% | 32% | 21% |
| 老後の年金代わりに安定した家賃収入がほしかった | 24% | 29% | 33% | 39% |
| 遊休地・空き地をそのままにしておくのが心配だった | 10% | 22% | 34% | 49% |
| 手元資金・預貯金より高い利回りが期待できると思った | 23% | 18% | 12% | 7% |
| 立地がよく資金にも余裕があった（新規） | 3% | 4% | 6% | 11% |
| その他 | 3% | 4% | 5% | 5% |
| 選択肢 | 関東 | 近畿 | 中部 | 九州・沖縄 | 東北 | 中国・四国 | 北海道 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 相続税・所得税などの節税になると考えた | 62% | 58% | 50% | 42% | 34% | 28% | 22% |
| 遊休地・空き地をそのままにしておくのが心配だった | 14% | 18% | 25% | 32% | 40% | 46% | 52% |
土地が狭い（都心近郊）ほど節税・提案主導、土地が広い（郊外・地方）ほど遊休地への不安・老後の年金代わりという動機が強まる傾向で、3つの軸（土地の広さ・移動時間・地方区分）は一貫している。
アパート経営以外に検討した土地活用法/決断の決め手
他の活用法も検討した人は7割。決め手は「提案会社への信頼」
アパート経営以外に検討した土地活用方法／決断の決め手
母数：n=1,271（全回答者）
アパート経営以外に検討した土地活用方法（複数回答可）
最終的にアパート経営を選んだ決め手（単一回答）
「売却」が他選択肢で最多だが、決め手は「シミュレーション上の利回り」がトップ。「提案会社への信頼」が2位（24%）で、「提案を受けた」層と重なり、後の失敗の遠因として接続できる。
セグメント別：土地の広さ別クロス集計
セグメント区分：100㎡未満＝272人／100〜300㎡＝775人／300㎡以上＝224人
| 選択肢 | 100㎡未満（n=272） | 100〜300㎡（n=775） | 300㎡以上（n=224） |
|---|---|---|---|
| 売却（更地・古家付きで売る） | 136人 50% | 294人 38% | 45人 20% |
| 駐車場経営（月極・コインパーキング） | 95人 35% | 248人 32% | 49人 22% |
| 戸建て賃貸 | 22人 8% | 124人 16% | 78人 35% |
| トランクルーム・レンタルスペース | 41人 15% | 62人 8% | 7人 3% |
| アパート経営一択だった | 49人 18% | 217人 28% | 101人 45% |
| その他 | 16人 6% | 46人 6% | 13人 6% |
| 選択肢 | 100㎡未満（n=272） | 100〜300㎡（n=775） | 300㎡以上（n=224） |
|---|---|---|---|
| 収支シミュレーション上の利回り・収益性 | 82人 30% | 271人 35% | 76人 34% |
| 提案してきた会社への信頼 | 60人 22% | 194人 25% | 49人 22% |
| 節税効果の大きさ | 81人 30% | 132人 17% | 22人 10% |
| 家族・親族の意向・相談の結果 | 22人 8% | 93人 12% | 45人 20% |
| 立地・形状的に選択肢がなかった | 19人 7% | 62人 8% | 25人 11% |
| その他 | 8人 3% | 23人 3% | 7人 3% |
狭小地は「売却」「節税」を比較検討する比率が高く、広い土地は戸建て賃貸との比較検討・「アパート経営一択だった」が最多。地方では土地活用の選択肢自体が限られやすい。
セグメント別：県庁所在地からの移動時間帯別クロス集計
母数：30分以内＝484人／30分〜1時間＝419人／1〜2時間＝241人／2時間以上＝127人
| 選択肢 | 30分以内 | 30分〜1時間 | 1〜2時間 | 2時間以上 |
|---|---|---|---|---|
| 売却（更地・古家付きで売る） | 54% | 40% | 28% | 18% |
| 駐車場経営（月極・コインパーキング） | 38% | 33% | 26% | 18% |
| 戸建て賃貸 | 9% | 15% | 24% | 38% |
| トランクルーム・レンタルスペース | 17% | 9% | 5% | 2% |
| アパート経営一択だった | 19% | 27% | 36% | 48% |
| その他 | 6% | 6% | 6% | 6% |
| 選択肢 | 30分以内 | 30分〜1時間 | 1〜2時間 | 2時間以上 |
|---|---|---|---|---|
| 収支シミュレーション上の利回り・収益性 | 31% | 35% | 34% | 33% |
| 提案してきた会社への信頼 | 24% | 25% | 21% | 18% |
| 節税効果の大きさ | 32% | 19% | 12% | 8% |
| 家族・親族の意向・相談の結果 | 8% | 12% | 17% | 22% |
| 立地・形状的に選択肢がなかった | 8% | 6% | 13% | 16% |
| その他 | 3% | 3% | 3% | 3% |
セグメント別：地方区分別クロス集計（代表項目）
母数：関東406人／近畿228人／中部191人／九州・沖縄153人／東北127人／中国・四国102人／北海道64人
| 選択肢 | 関東 | 近畿 | 中部 | 九州・沖縄 | 東北 | 中国・四国 | 北海道 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| アパート経営一択だった | 20% | 23% | 27% | 32% | 38% | 43% | 48% |
| 売却（更地・古家付きで売る） | 46% | 42% | 37% | 31% | 24% | 19% | 16% |
| 節税効果の大きさ | 30% | 27% | 20% | 15% | 10% | 8% | 6% |
| 立地・形状的に選択肢がなかった | 6% | 7% | 9% | 11% | 14% | 16% | 18% |
都心近郊（関東・近畿）ほど「売却」「節税」など比較検討的・能動的な意思決定が多く、地方（東北以北）ほど「一択だった」「選択肢がなかった」という受動的な意思決定が多い。
実際に建てたアパートの構造・間取り・階数を教えてください
狭小地ほど高層・RC造、広い土地ほど木造2階建て
実際に建てたアパートの構造・間取り・階数を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜各単一回答
構造
階数
間取り（主要タイプ）
国交省「建築着工統計調査」でも、小規模アパートの多くは木造・軽量鉄骨造で建てられる傾向。
セグメント別：土地面積区分別クロス集計
セグメント区分：100㎡未満＝272人／100〜300㎡＝775人／300㎡以上＝224人
| 土地面積 | 木造 | 軽量鉄骨 | 重量鉄骨 | RC造 | 2階建て | 3階建て | 4階建て以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 100㎡未満 | 28% | 32% | 22% | 18% | 38% | 42% | 20% |
| 100〜300㎡ | 51% | 29% | 12% | 8% | 66% | 26% | 8% |
| 300㎡以上 | 68% | 19% | 9% | 4% | 79% | 17% | 4% |
| 土地面積 | 1K・1R | 1LDK | 2LDK | 3LDK以上 |
|---|---|---|---|---|
| 100㎡未満 | 61% | 24% | 12% | 3% |
| 100〜300㎡ | 42% | 22% | 26% | 10% |
| 300㎡以上 | 22% | 16% | 38% | 24% |
狭小地ほど戸数を稼ぐために階数を上げ、RC・重量鉄骨造化し、単身向け1K・1Rの比率が上がる。広い土地ほど木造2階建て・ファミリー向けが増える傾向。
セグメント別：県庁所在地からの移動時間帯別クロス集計
母数：30分以内＝484人／30分〜1時間＝419人／1〜2時間＝241人／2時間以上＝127人
| 移動時間帯 | 木造 | 軽量鉄骨 | 重量鉄骨 | RC造 | 2階建て | 3階建て | 4階建て以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30分以内 | 30% | 31% | 21% | 18% | 40% | 40% | 20% |
| 30分〜1時間 | 45% | 28% | 16% | 11% | 58% | 32% | 10% |
| 1〜2時間 | 58% | 24% | 12% | 6% | 71% | 22% | 7% |
| 2時間以上 | 72% | 16% | 8% | 4% | 82% | 14% | 4% |
| 移動時間帯 | 1K・1R | 1LDK | 2LDK | 3LDK以上 |
|---|---|---|---|---|
| 30分以内 | 58% | 25% | 14% | 3% |
| 30分〜1時間 | 46% | 23% | 22% | 9% |
| 1〜2時間 | 30% | 19% | 32% | 19% |
| 2時間以上 | 18% | 14% | 40% | 28% |
セグメント別：地方区分別クロス集計（代表2指標）
母数：関東406人／近畿228人／中部191人／九州・沖縄153人／東北127人／中国・四国102人／北海道64人
| 地方区分 | 木造比率 | 2階建て比率 |
|---|---|---|
| 関東 | 38% | 48% |
| 近畿 | 42% | 52% |
| 中部 | 48% | 58% |
| 九州・沖縄 | 52% | 62% |
| 東北 | 58% | 68% |
| 中国・四国 | 62% | 72% |
| 北海道 | 55% | 65% |
北海道のみ、他地方ほど木造比率・低層比率が上がらないのは、積雪・寒冷地対応で鉄骨造・RC造が選ばれやすいという実際の建築事情が反映。
アパート経営に「向いている」と思う人の特徴を教えてください
定期的な見直し・自分で確認など、現実的・主体的な姿勢が必要
あなたの経験から、アパート経営に「向いている」と思う人の特徴を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜複数回答可
アパート経営に「向いていない」と思う人の特徴を教えてください
管理会社に任せきりや資金が少ないなど、消極的かつ非計画的な姿勢は不向き
あなたの経験から、アパート経営に「向いていない」と思う人の特徴を教えてください
母数：n=1,271（全回答者）｜複数回答可
アパート経営のリスク・失敗に関する記事
一部の記事では本アンケート結果を部分的に引用しつつ、アパート経営のリスク・失敗について要点を整理しながら解説しております。アパート経営は大きな投資判断ですので、リスクを事前に把握しておくことは非常に重要です。
以下の記事をお読みいただき、リスクや実態を理解することで、納得感できる判断にお役立てください。
＼ この記事の編集者 ／
イエウール土地活用編集部
月間３.３万人以上が利.用する国内最大級の不動産情報サイト「イエウール」が運営する、土地活用専用サイトです。ユーザーの声を参考に、土地活用をお考えの方の悩みや知りたいに答える情報を、初心者にも分かりやすくお届けします。
