アパート経営失敗ブログ12選｜体験談・対策とおすすめブロガーを紹介

【立地・面積】千葉県松戸市（松戸駅から車で10分） / 土地面積：70坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。総建築費4,800万円、フルローン（金利2.2%・30年）。月返済額約18万円。

【経緯】

老後資金への不安から「空室ゼロ保証」を謳うサブリース会社に相談。担当者から「8室すべてを月22万円で借り上げる」という提案を受け、ローン返済後に月4万円の手残りが出る試算に安心して契約を結びました。

しかし契約書の細部には「2年ごとに賃料を見直す」という条項が含まれていました。建築後2年目に賃料が5%引き下げられ、4年目にはさらに10%の引き下げ通知が届きます。

開始からわずか3年で、当初22万円だった借り上げ賃料は18.7万円まで下落し、ローン返済額を下回る赤字経営に転落しました。

管理費・固定資産税・修繕積立を合わせると月あたり3〜4万円の持ち出しが続き、年間約40万円の赤字を5年間抱えることになりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「サブリースの最大のリスクは、賃料が下がるタイミングと幅をオーナーがコントロールできない点にあります。このケースは借り上げ賃料22万円でローン返済との差額がわずか月4万円という、まったく余裕のない収支設計が根本の問題でした。

サブリース契約を検討する際は、賃料が10〜15%下落してもキャッシュフローがプラスになるかを必ず試算してください。賃料改定条項・免責期間・解約条件の3点は契約前に書面で確認することが必須です。

複数社のプランを比較することで、強引な賃料改定をしない管理会社を見極められます。国土交通省のサブリースガイドラインも合わせて確認しておきましょう。」

【立地・面積】神奈川県相模原市（橋本駅から車で20分） / 土地面積：80坪

【状況】軽量鉄骨造2階建て・1LDK×6室。総建築費7,200万円、うち自己資金1,000万円、借入6,200万円（金利2.5%・35年）。月返済額約22万円。

【経緯】

不動産会社から「表面利回り8%、高稼働エリアで空室ゼロが続いています」という営業を受け、年間家賃収入576万円の試算に魅力を感じて購入を決断しました。ところが、この試算には固定資産税・都市計画税・管理委託費・火災保険・修繕積立金が一切含まれていませんでした。

実際に運営を始めると、年間経費の合計は369万円に達しました。固定資産税・都市計画税：約40万円、管理委託費：約29万円、火災保険：約12万円、修繕積立金：約24万円、ローン返済：約264万円です。

その結果、実質的なキャッシュフローは年間207万円、実質利回りは約2.9%にとどまりました。さらに開業から2年目に1室が空室になると、その年の収益はほぼゼロになりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「表面利回りは「満室で経費ゼロならこれだけ稼げる」という理論上の最大値にすぎません。不動産会社がチラシや説明に使う利回りはほぼ全て表面利回りです。このケースの橋本駅から車20分・1LDK6室という設計は、入居ターゲットが限定されており空室リスクが高い構造でした。

実質利回りを計算するには、年間家賃収入から管理費・税金・保険・修繕積立を引き、ローン返済後の手残りで判断してください。この数字が3〜4%を下回る場合は要注意です。

複数社にプランを出させて収支根拠を比べることで、過剰に甘い試算を見抜けるようになります。」

【立地・面積】大阪府堺市（なんばから車で35分） / 土地面積：75坪

【状況】軽量鉄骨造2階建て・1K×8室。総建築費5,600万円、借入5,000万円（金利2.0%・35年）。月返済額約16.6万円。月次借り上げ賃料：20万円。

【経緯】

積極的なテレビCMで知名度のあったサブリース会社と契約し、「月20万円保証・35年一括借り上げ」という条件のもとアパートを建築しました。月返済額16.6万円を差し引いた3.4万円が手残りとなる計算でした。

しかし契約から4年目、そのサブリース会社が突然経営破綻を発表します。入居者はいるにもかかわらず、翌月から家賃の振込が停止しました。

破産管財人との協議に数カ月を要し、その間もローン返済は止まらず、約6カ月で約100万円の持ち出しが発生しました。

新たな管理会社への切り替えに成功したものの、安定収益が戻るまでに1年以上かかりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「サブリース会社の倒産リスクは、多くのオーナーが見落としている盲点です。知名度や規模があっても、経営状況が悪化している会社は少なくありません。対策として有効なのは、契約前に直近3期分の決算書の開示を求めることです。

このケースはローン返済と借り上げ賃料の差額がわずか月3.4万円しかなく、ひと月の未入金でも家計に影響するギリギリの設計でした。「35年一括借り上げ」という文言は安全性を担保しません。

緊急時の手元資金として最低でもローン返済6カ月分を別口座で確保しておくことが経営継続の条件です。複数社を比較してサブリースに依存しない管理体制も検討してください。」

【立地・面積】埼玉県さいたま市（大宮駅から車で20分） / 土地面積：85坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。総建築費5,500万円、借入4,800万円（変動金利0.8%スタート・35年）。当初月返済額約13.2万円。

【経緯】

金融機関から「変動金利0.8%で組めば月返済額が固定より5万円低くなる」と説明を受け、月返済額を抑えることを優先して変動金利を選択。当初は家賃収入32万円からの手残りが月8万円ほどありました。

しかし建築から5年後、日銀の金融政策変更により変動金利は1.8%に引き上げられ、月返済額は約16.5万円に増加しました。同時期に2室が空室になり、月の家賃収入は32万円から24万円に減少。

月返済額16.5万円＋管理費・税金・修繕積立7万円の計23.5万円に対し、収入は24万円という綱渡り状態になりました。さらに金利が上昇した場合、即座に赤字に転落するリスクを抱えながら経営を続けています。

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「変動金利は当初の月返済額を抑えられますが、アパートローンは返済期間が30〜35年と非常に長い。その間に金利が1〜2%上昇するシナリオは十分にありえます。

このケースで問題だったのは、変動金利を選んだこと以上に、金利が2%になった場合の返済額を事前に試算していなかった点です。変動金利を選ぶ場合は必ず「金利2〜3%でも収支がプラスか」を確認してください。

借入額を圧縮するために自己資金を総建築費の20〜30%以上入れることが、長期経営の安全弁になります。複数の金融機関にローン条件を比較させ、最適な構成を選んでください。」

【立地・面積】埼玉県熊谷市（熊谷駅から車で15分） / 土地面積：90坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。総建築費4,200万円、フルローン（金利2.0%・35年）。月返済額約13.9万円。

【経緯】

「自己資金ゼロで始められる」という広告を見て相談。手持ち資金をほぼ使わずに全額融資でアパートを建築しました。開始当初は8室満室・月収入30万円でローン返済後の手残りが月16万円あり、順調に見えました。

しかし建築から6年目、給湯器の一斉故障が発生。8室のうち6室の給湯器を同時に交換する必要が生じ、費用は総額約120万円に上りました。修繕積立を行っていなかったため、カードローンで対応するしかありませんでした。

カードローンの返済が加わると毎月の収支が赤字に転落。その後も外壁補修（約80万円）・屋根防水工事（約60万円）と大規模修繕が続き、5年間で累計400万円超の修繕費を借り入れで賄う負の連鎖に陥りました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「フルローンで始めること自体が絶対的なNGではありません。問題は修繕積立金を設けないフルローンです。木造アパートは建築後10〜15年で給湯器・エアコン・外壁・屋根に一斉に修繕費がかかります。

このケースで見ると、月収入30万円の中から最低でも月2〜3万円を修繕積立に回す設計が必要でした。6年目の120万円は計算の範囲内です。

フルローンで始める場合は、月手残りの3割を修繕積立・緊急備蓄に充てるルールを最初から設けてください。複数のハウスメーカーにプランを出させると、修繕周期の見通しや積立額の目安も提示してもらえます。」

【立地・面積】群馬県前橋市（前橋駅から車で20分） / 土地面積：85坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。総建築費4,000万円。管理委託費：賃料の3.5%（他社比較：5〜8%）。

【経緯】

複数社から管理費の見積もりを取り、最も安い3.5%を提示した会社を選択。年間の管理費が約17万円削減できる計算でした。

しかし建築から2年目に1室が退去。3カ月経っても動きがなく、現地確認に行くとエントランスが清掃されておらず、共用廊下の電球も切れたままでした。

さらに調査すると、その会社は賃貸専門の営業部門を持たず、空室が出ても積極的な入居者募集を行っていませんでした。空室は結局6カ月続き、家賃損失は約24万円。浮かせた管理費よりも大きな損失になりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「管理費が安い会社ほど収益が上がると思っている方は多いですが、これは大きな誤解です。管理費を年17万円浮かせても、空室1室・6カ月で24万円の損失が出ます。

管理会社を選ぶ基準は管理費率ではなく、「空室をどれだけ早く埋める力があるか」です。確認すべきは、賃貸専門部門の有無・保有する仲介店舗数・平均空室期間の実績の3点です。

半年に一度は現地に足を運び、共用部の清掃状態と電球切れをチェックしてください。これだけで入居者の定着率が大きく変わります。」

【立地・面積】福岡県久留米市（久留米駅から車で15分） / 土地面積：95坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。施工費：他社比較で約15%安い格安業者に依頼。総建築費3,400万円（大手ハウスメーカー見積もり比：約600万円安）。

【経緯】

複数社から見積もりを取ったところ、大手ハウスメーカーとの差額が600万円あった地元の施工業者に発注しました。担当者の感じが良く、完成後の外観も問題ないように見えました。

しかし入居から1年後、台風を機に2室で雨漏りが発生。修理依頼をすると施工業者から「保証期間外」と言われ、別業者に修繕を依頼。費用は計80万円でした。さらに入居者から「隣室の話し声が筒抜けで眠れない」というクレームが相次ぎ、1年以内に3室が退去しました。

当初浮かせた600万円に対し、修繕費と空室損失で3年間に約350万円を費やし、評判の悪さから入居者が決まりにくい物件になりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「このケースは、建築費の初期コストを削って長期収益を大きく損なった典型例です。遮音性能と防水施工は、後から改修しようとすると新築時の数倍以上のコストがかかります。

施工会社を選ぶ際に確認すべきは、遮音等級（D-45以上）・雨漏り保証の年数と対応範囲・アパートの施工実績件数の3点です。大手ハウスメーカーは確かに高いですが、部材の大量生産コストや保証体制を加味すると、長期収益で見れば割安になるケースも少なくありません。

複数社にプランと保証内容を出させて、初期費用だけでなく30年間の総コストで比較してください。」

【立地・面積】宮城県仙台市郊外（仙台駅から車で25分） / 土地面積：80坪

【状況】木造2階建て・1K×6室。月家賃3.5万円×6室＝月収入21万円。

【経緯】

建築から3年間、6室満室で安定経営が続いていました。しかし4年目に入った入居者が毎晩深夜まで大音量で音楽を流し、隣室・上階の入居者から管理会社へのクレームが相次ぎました。

管理会社は書面で1度注意しましたが改善されず、「法的手続きは費用がかかるのでオーナー判断で」と対応を止めてしまいました。オーナー自身が対応に迷っているうちに、半年間で長期入居の優良入居者3人が退去。月収入は21万円から10.5万円へ半減しました。

問題入居者の退去交渉は弁護士費用を含め約30万円の費用がかかり、退去完了まで8カ月を要しました。入居者トラブルへの対応の遅れが、年間約125万円の収益損失につながりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「問題入居者へのアクションを遅らせることは、他の入居者を犠牲にすることと同義です。最初のクレームから8カ月後に退去が完了しましたが、その間に3人の優良入居者が退去しています。

クレーム発生から2週間以内に書面警告・1カ月以内に内容証明郵便という初動の基準を管理会社との契約に明記しておくことが有効です。入居審査を厳格にすることで、問題入居者の流入リスク自体を下げられます。

弁護士費用込みの入居者トラブル対応サービスを持つ管理会社を選ぶことも、長期経営の安全策として検討してください。」

【立地・面積】広島県福山市（福山駅から車で15分） / 土地面積：100坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。建築費3,800万円・築15年。「10年後に売却して老後資金に充てる」という出口戦略を当初は描いていました。

【経緯】

建築後10年間、月収入があることに安心して外壁・屋根・共用部の定期メンテナンスを一切行いませんでした。「老朽化が進んでから一括で修繕すれば効率的」という考えでいましたが、売却を検討して不動産会社に査定を依頼すると予想外の結果が出ました。

査定額は建築費3,800万円に対して1,200万円。査定担当者から「外壁のひび割れ・雨漏り跡・共用階段の腐食が著しく、購入希望者がいても現地確認後に辞退するケースが続いています」と説明を受けました。

試算では、定期メンテナンスを続けていた場合は売却価格が2,000万円前後になったと考えられ、放置による損失は約800万円に上りました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「外壁・屋根・防水の劣化は、放置するほど修繕コストが指数関数的に増大します。軽度の汚れや小さなひび割れを早期に補修すれば数万円で済むものが、5〜10年放置すると張り替え・全面塗装が必要になり数百万円の工事になります。

このケースで800万円の損失が出た背景には、「一括修繕の方が効率的」という誤った先送りの発想があります。正しいメンテナンス計画は、建築時に施工会社から「5年・10年・15年の定期点検スケジュール」を取り付けることで作れます。

売却を将来の出口にするなら、建物の状態を「収益物件として見られる水準」に保ち続けることが必須です。」

【立地・面積】茨城県水戸市郊外（水戸駅から車で25分） / 土地面積：120坪

【状況】木造2階建て・1LDK×8室。建築費6,000万円。相続税対策として建築。開始から2年後の稼働率：4室（空室率50%）。

【経緯】

父から相続した120坪の土地に、相続税対策と老後収入確保を目的にアパートを建築することを決断しました。建築会社の担当者から「1LDKは近年人気が高い」と説明を受け、周辺の賃貸需要調査は行わないまま1LDK×8室で建築しました。

しかし水戸駅から車で25分というエリアは、ファミリー世帯が中心です。ファミリー世帯は賃貸よりも持ち家を選ぶ傾向が強く、1LDKの需要は極めて限定的でした。建築から6カ月で4室しか埋まらず、2年経っても空室4室の状態が続きました。

月次ローン返済22万円に対して家賃収入は4室×6.5万円＝26万円。経費を差し引くと毎月赤字に近い状態が続き、相続税対策のために組んだローンが生活を圧迫しています。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「相続した土地でアパートを建てる場合、まず確認すべきは「誰がそのエリアに住みたいと思っているか」という入居者像です。このケースで重要だったのは、車社会・ファミリー世帯中心というエリア特性でした。

こうした場所では、単身者向け1Kよりもファミリー向け2DK、または駐車場付き2LDKの方が稼働率は高まります。エリアの需要調査は難しくありません。賃貸情報サイトで周辺の空室数を確認するだけでも傾向は掴めます。

複数社にプランを請求すると、エリア別の需要調査を前提にした間取り提案を受けられます。施工会社の「人気がある」という説明を鵜呑みにしないことが最重要です。」

【立地・面積】栃木県宇都宮市郊外（宇都宮駅から車で30分） / 土地面積：100坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。建築費4,500万円。建築時の想定ターゲット：周辺大学の学生。建築から3年後の稼働：2室（空室率75%）。

【経緯】

建築当時、土地から車で5分の場所に私立大学のキャンパスがあり、毎年1,800人の学生が在籍していました。「学生需要があるから長期安定できる」と判断し、1K単身者向けの8室で建築。入居開始から2年間は7室が埋まり、順調な稼働率でした。

しかし建築翌年に、その大学が都心の別キャンパスへの集約を発表。3年後には学部ごと移転が完了し、地域の学生人口が一気に減少しました。学生以外の入居者を想定した間取りでなかったため、社会人や高齢者への転換も難しく、空室が6室に達して月収入は8万円（2室分）に激減しました。

月ローン返済15万円を大幅に下回る収支となり、毎月の持ち出しが約10万円に上る状態が続いています。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「学生需要は安定しているように見えて、大学の定員変更・学部移転・廃校という大きなリスクを抱えています。このケースは、単一の需要源（大学）だけに依存した間取り設計が問題でした。

入居ターゲットが学生のみに限定される間取りではなく、社会人・高齢者にも対応できる1K〜1DK（18〜25㎡）で設計しておけば、需要の転換がより容易だったはずです。

建築前に大学の長期計画（学部移転・統合・閉鎖の予定）を自治体の都市計画情報などで確認することも有効な事前調査です。複数社にプランを請求することで、エリアの長期需要見通しも比較できます。」

【立地・面積】愛知県豊橋市（豊橋駅から車で20分） / 土地面積：110坪

【状況】木造2階建て・1K×8室。建築費4,800万円・築22年。建築当時は全室満室。現在：稼働4室・月収入16万円。ローン残債：約500万円。

【経緯】

建築から22年間、「収入があるうちは経営を続ければいい」という考えで、具体的な売却・相続・建替えのタイミングを考えてきませんでした。経年と共に稼働率は低下し、20年目には8室中4室が空室に。設備の老朽化も進み、管理会社から「大規模リノベーションか建替えが必要」と告げられました。

売却を検討して不動産会社に査定を依頼すると、建物価値はほぼゼロで土地価格のみの査定が返ってきました。更地にして売却しようにも解体費用は約200万円かかり、ローン残債500万円と合わせると700万円の支出が発生することがわかりました。

「いつでも売れる」と思っていたが、実際には「売るに売れない・壊すにも金がかかる」状態になっており、毎月の持ち出しを抱えながら対応策を検討しています。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「出口戦略は、アパートを建てた初日から考えるべきものです。木造アパートは築20年を超えると建物の帳簿価値がほぼゼロになり、買い手の融資が付きにくくなります。

このケースで最善の選択肢があったとすれば、築15年前後の「まだ収益が出ていて建物価値が残っている段階」での売却でした。「いつでも売れる」は築10〜15年までの話です。

出口の選択肢は売却・建替え・相続の3つです。どれにするかはローン残債・建物の状態・相続税評価・家族の意向を整理してから判断してください。複数の専門家（不動産会社・税理士・FP）に相談することで、最適な出口のタイミングが見えてきます。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「資金計画で最も見落とされているのは、修繕費と金利変動の同時発生リスクです。築10年で外壁修繕が必要になるタイミングと、金利上昇が重なると一気に経営が苦しくなります。

対策としては、建築費の1〜1.5%を年間修繕積立の目安とし、変動金利を選ぶ場合は金利2.5%での返済額を上限として収支設計してください。

複数社にプランを請求することで、修繕費の見込みや金利シナリオ別の収支シミュレーションを比較できます。1社の提案だけで計画を確定させないことが、長期経営を守る第一歩です。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「需要調査で最も重要なのは「今の空室数」ではなく「今後10年の人口・世帯動向」です。水戸市・宇都宮市のような地方郊外では、既に人口減少が始まっているエリアも多く、新築でも入居者が集まりにくい立地条件があります。

また、郊外エリアでは空室率30〜50%でも収支がプラスになる設計にしておくことが現実的なリスク管理です。「満室前提の収支計画」は楽観的すぎます。

複数社にプランを請求すると、エリア需要を踏まえた間取り・戸数の提案を比較でき、1社の提案だけでは見えなかった選択肢が見えてきます。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「サブリースか一般管理かの選択よりも、どの会社と組むかの方が収益への影響は大きいです。管理会社の実力差は、空室期間の長短として直接収益に現れます。1室が1カ月余計に空いていると、家賃4〜6万円の損失です。

管理費が1〜2%高くても、空室を素早く埋める会社の方が年間収益は上回るケースがほとんどです。サブリース契約を結ぶ前には必ず相手会社の直近3期分の決算書の開示を求めてください。応じない会社とは契約しないことが原則です。

複数社のプランを比較することで、管理体制の実力と費用のバランスを客観的に判断できます。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「施工品質の選択ミスは、経営期間中ずっと尾を引きます。雨漏りや遮音不足は修繕できても、それが起きた物件というイメージは口コミや入居者評判に残ります。入居希望者が内覧に来て決めない、という状況が続くと空室損失は想定外の規模に膨らみます。

施工会社を比較する際、見積もりの安さではなく「10年後・20年後に同じ会社がアフターフォローをしてくれるか」という視点で選んでください。

複数社のプランを請求して仕様書・保証書を並べて読み比べることで、価格差の根拠と品質の差が見えてきます。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「出口戦略を建築時に考える方は、残念ながらまだ少数派です。しかし出口を意識するかどうかで、建築後10年・20年の経営判断がまったく変わります。

売却を想定するなら、築10年ごろに一度不動産会社に価格査定を依頼してみてください。市場がどう評価しているかを定点確認することで、売り時を逃さず判断できます。建替えや相続を想定する場合は税理士・FPとの連携が必要です。

複数のプランを請求する際に、30年間の収支シミュレーションと出口戦略の提案まで込みで比較できる会社を選ぶことで、建築から出口までの全体像が見えてきます。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「入居者管理もメンテナンスも、オーナーが「管理会社に任せているから大丈夫」と思った瞬間から品質が下がり始めます。管理会社は複数の物件を担当しており、声を上げないオーナーの物件は後回しになりがちです。

半年に1回の現地確認と、四半期に1回の管理報告確認を習慣にするだけで、管理会社の対応は変わります。

修繕積立は毎月の収入から自動的に別口座に振り替えるルールを設けてください。意識せずに積み上がる仕組みにすることが、10年後の大規模修繕への最善の備えです。」