アパートローンは何歳まで組める？70代からでも知っておきたい審査の条件

埼玉県さいたま市（郊外）在住の60代・男性（2026年6月）
「親から相続した土地でアパート経営を考えているが、還暦を過ぎた自分にローンなんて組めるのだろうか。銀行に断られてから考えるのでは遅い気がして、まず自分の年代でどこまで可能性があるのか知りたい」

「アパートローンは何歳まで組めるのだろう」と検索されたということは、あなたはすでにご自身の年齢を意識しながら、アパート経営という選択肢を具体的に検討し始めている段階だと思います。相続した土地の使い道に迷っている方、老後資金として家賃収入を確保したい方など、事情はさまざまでも「もう年齢的に厳しいのでは」という不安を抱えている点は共通しているのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、年齢だけを理由に諦めるのは早計です。ただし「年齢に上限はない」という一般論だけでは、あなたの年代で実際にどの程度通りやすいのか、何を準備すればよいのかまでは判断できません。この記事では、50代・60代・70代という年代別の実態と、年齢より重視される審査のポイント、そして高齢から始める場合に欠かせない出口戦略までを一気通貫で解説します。読み終えるころには、ご自身の年代に照らして現実的な判断ができる状態になっているはずです。

私のアパートローンはいくらまで借りられる？
3分でセルフチェックできます。年代・年収・自己資金の条件によって、借入可能額の目安は大きく変わります。まずは概算を確認してみましょう。

シミュレーターを使う前に、まずはおおまかな目安を掴んでおきましょう。以下は、年収・自己資金・年代別に見た借入可能額のイメージです。

▼年収・自己資金・年代別の借入可能額イメージ（試算例）

年収	自己資金	年代	借入可能額の目安
700万円	500万円（総事業費の2割）	50代	4,500万〜5,500万円程度
700万円	500万円（総事業費の2割）	60代	3,500万〜4,500万円程度
700万円	800万円（総事業費の3割）	70代	2,500万〜3,500万円程度

試算ロジック：想定家賃収入に対する返済比率50%を上限とし、金利2.5%・年代ごとに完済時年齢の上限（80〜81歳目安）から逆算した返済期間（50代:25年／60代:18年／70代:10年）で元利均等返済を想定した概算値です。同じ年収・自己資金でも、年代が上がるほど返済期間が短くなるため、月々の返済負担が増え、結果として借入可能額が縮小する構造になっています。

※上記はあくまで比較目的の概算イメージです。実際の借入可能額は、金融機関ごとの審査基準、物件の収益性評価、健康状態、他の借入状況等により大きく変動します。正確な金額は上記シミュレーターまたは金融機関・専門家への相談でご確認ください。

アパートローンは何歳まで組める？年齢だけでは判断できない実態

先に結論を言うと、アパートローンには法律上の年齢上限はありません。20歳以上であれば申し込み自体は可能です。しかし、この一般論だけを信じて金融機関に相談すると、思わぬところでつまずくケースがあります。

法律上の年齢制限はないが、実質的な上限が存在する

アパートローンは事業用融資であり、住宅ローンのような法定の年齢上限はありません。定年後の60代・70代であっても、申し込み自体を断られることは基本的にないと考えてよいでしょう。

ただし、多くの金融機関はアパートローンの融資条件として団体信用生命保険（団信）への加入を求めます。団信は加入者が死亡・高度障害になった際にローン残債が保険金で弁済される仕組みで、金融機関にとってはこの保険があることでリスクを抑えて融資できるという意味があります。この団信には加入可能年齢の上限が設定されているため、実質的にはここが年齢の壁になります。

「年齢に上限はない」と聞いて安心してしまいがちですが、実態は「団信に入れる年齢かどうか」が審査の分かれ目になっています。年齢そのものより、団信加入時年齢・完済時年齢の2つの基準を確認することが先決です。

▼主な金融機関のアパートローン年齢条件

金融機関	団信	年齢条件
みずほ銀行	任意	20歳以上（団信加入時71歳未満・完済時81歳未満）
三井住友銀行	任意	20歳以上（団信加入時70歳まで・完済時80歳まで）
オリックス銀行	必須	借入時20〜60歳・完済時80歳未満
東京スター銀行	任意	20〜69歳（団信加入時55歳まで）

出典：各金融機関の公表情報（2026年6月時点）をもとにイエウール編集部が作成。金利・団信条件は改定される場合があるため、最新情報は各金融機関に直接ご確認ください。

なお、イエウール土地活用では金融機関の紹介・あっせんは行っていませんが、相談者の方から経過をお伺いする中で、実際に融資を受けられた方の多くが1つの金融機関の回答だけで判断せず、ご自身で複数の金融機関に相談されていたという声をよく耳にします。ある金融機関で年齢を理由に難色を示されても、別の金融機関では団信の条件が異なり通ったというケースも、後日の報告として珍しくありません。1つの窓口の回答だけで諦めず、複数の金融機関に自分で当たってみることが、結果的に選択肢を広げることにつながっているようです。

この表からわかるように、団信を必須とする金融機関ほど加入可能年齢の上限が低く設定されている一方、団信を任意とする金融機関では70代前半まで間口が広がっています。つまり「アパートローンが組めるかどうか」は、団信必須か任意かという金融機関ごとの商品性によって大きく変わるということです。

なお、上記はメガバンク・大手ネット銀行の例ですが、実際には地方銀行・信用金庫・JAバンクもアパートローンを取り扱っており、エリアによってはこれらの地域金融機関の方が土地の実情を踏まえた柔軟な審査をしてもらえるケースがあります。

▼地域金融機関の年齢条件・金利の傾向（一般的な目安）

金融機関の種類	年齢条件の傾向	金利水準の傾向
地方銀行	完済時80〜85歳未満とする先が多く、メガバンクよりやや上限が高い場合がある	メガバンクとほぼ同水準〜やや高め
信用金庫・信用組合	地元での取引実績・土地勘を踏まえ、個別相談による柔軟な判断がされやすい	やや高めだが個別交渉の余地がある
JAバンク	農地・地域に根ざした土地所有者向けに独自基準を設けている場合がある	組合員向け優遇がある場合も

※上記は一般的な傾向であり、金融機関ごとに条件は個別に異なります。地方銀行・信用金庫は独自の団信条件や年齢基準を設定していることも多いため、正確な条件はお住まいの地域の金融機関に直接お問い合わせください。

※本事例は、団信の健康告知に関するご相談内容を一般化・再構成した想定事例です。個人が特定できないよう属性・経緯を加工しており、実際の審査結果は健康状態・金融機関の基準により異なります。

【年代別】アパートローンは50代・60代・70代でどう変わるか

ここまでの内容で「年齢より団信の可否が重要」というポイントをご理解いただけたと思います。では実際に、ご自身の年代ではどの程度の選択肢が残っているのでしょうか。50代・60代・70代の3つの区分に分けて、借入可否の傾向を整理しました。

▼年代別・アパートローンの通りやすさ早見表

年代	団信加入	借入可否の傾向	重視される点
50代	加入しやすい	大半の金融機関で通常審査が可能	返済比率・自己資金
60代	商品による	団信必須の商品は対象外になりやすい	健康状態・返済期間の短縮
70代	加入困難	団信なし商品・親族連帯が中心	相続・出口戦略との整合性

この早見表はあくまで一般的な傾向です。同じ年代でも、健康状態・自己資金・物件の収益性によって結果は大きく変わります。詳細な条件は次のセクションで解説します。

より正確な返済額のイメージを持ちたい場合は、以下の記事もあわせてご確認ください。

50代の場合｜団信の選択肢が最も広い年代

50代は、多くの金融機関で団信の加入年齢条件に十分な余裕があるため、アパートローンの選択肢が最も広い年代です。三井住友銀行やみずほ銀行のように団信加入時70〜71歳未満を条件とする商品であれば、50代であれば健康状態に大きな問題がない限り加入できるケースが多くなります。

この年代で注意したいのは、返済期間の設定です。35年ローンを組んだ場合、完済時の年齢が85〜90歳になることもあり、多くの金融機関が定める完済時年齢の上限（80〜81歳が目安）を超えてしまいます。結果として、希望する返済期間より短い期間での借入を提案されるケースが少なくありません。

同じ借入額でも、返済期間を長く確保できるほど月々の返済額を抑えやすく、審査上の返済比率にも余裕が生まれます。年齢を重ねるほど返済期間の選択肢が狭まっていくため、検討し始めた今の年齢が、実は最も選択肢の広いタイミングだといえます。

60代の場合｜団信必須の商品が選択肢から外れ始める年代

60代になると、オリックス銀行のように団信を必須とする商品では「完済時80歳未満」の条件を満たすための返済期間が短くなり、選択肢が絞られてきます。一方、団信を任意とする商品であれば、団信に入らない、あるいは配偶者や子どもを連帯保証人に立てるという形で対応できるケースもあります。

60代で特に重視されるのが健康状態です。団信は生命保険の一種であるため、告知書で持病や通院歴を正確に申告する必要があります。持病があるからといって即座に加入できないわけではありませんが、追加の医的診査が必要になったり、条件付き加入（特定の疾病を保障対象から除外するなど）になったりする場合があります。

健康告知で不利になりそうだと感じても、自己判断で申告内容を省略するのは避けてください。告知義務違反が発覚すると、契約解除や保険金の不払いにつながるリスクがあります。

70代の場合｜団信なし・親族連帯の商品が中心になる年代

70代になると、団信に加入できる商品はかなり限られます。この年代で現実的な選択肢になるのは、団信なしで融資を行う金融機関や、子ども・孫を連帯債務者・連帯保証人に立てる形での借入です。連帯保証人を立てる場合、その方の年収・信用情報も審査対象に含まれます。

持病がある方でも、保障範囲を絞った代わりに加入条件を緩和した「ワイド団信」を扱う金融機関もあります。通常の団信に比べて金利に0.2〜0.3%程度上乗せされることが一般的で、みずほ銀行や三井住友銀行などメガバンクのアパートローンでもワイド団信の選択肢が用意されている場合があります。持病を理由に団信そのものを諦める前に、通常の団信で否決された場合でもワイド団信で再申請できないか、同じ金融機関または他の金融機関に確認する価値はあります。

また、70代からの借入では、相続を見据えた資金計画とセットで検討することが欠かせません。団信に加入していない状態でローンの返済中に相続が発生すると、残債は相続財産としてそのまま相続人に引き継がれます。この点については、次のセクションで詳しく解説します。

70代からの借入は「組めるかどうか」だけでなく「組んだ後、相続がどうなるか」まで考えておく必要があります。団信なしでの借入を検討する場合は特に、事前に家族間で情報を共有しておくことが重要です。

より詳しい金融機関ごとの金利・団信条件を比較したい場合は、以下の記事もあわせてご確認ください。

アパートローンの審査で年齢より重視されるポイントと対策

年齢や団信の可否は重要な条件ですが、実際の審査ではそれ以上に「返済できる根拠があるか」が細かく見られています。ここでは、年齢に関わらず共通して重視される3つのポイントを解説します。

返済比率｜家賃収入の50%が一つの目安

返済比率とは、想定される家賃収入に対して、ローンの返済額が占める割合のことです。一般的に、アパートローンでは返済比率を50%前後に収めることが一つの目安とされています。

返済比率（へんさいひりつ）とは、家賃収入に対して毎月のローン返済額が占める割合のことです。例えば月家賃収入100万円・月返済額50万円であれば返済比率は50%になります。

返済比率が50%を超えてくると、空室が発生した際に手元資金だけで返済をまかなえなくなるリスクが高まります。年齢が上がるほど返済期間を短く設定せざるを得ないため、月々の返済額が増え、結果として返済比率が上がりやすくなる点に注意が必要です。

※本事例は、返済比率に関するご相談内容を一般化・再構成した想定事例です。個人が特定できないよう属性・経緯を加工しており、実際の審査結果は物件条件・金融機関の基準により異なります。

物件収益性｜個人の属性より重視されるケースも

アパートローンは事業性融資であるため、住宅ローンと異なり「その物件が安定して家賃収入を生み出せるか」という収益性の評価が重視されます。立地・築年数・周辺の賃貸需要などから算出される想定利回りや空室率の見込みが、審査で重要な材料になります。

高齢の申込者であっても、物件の収益性が高く評価されれば、金融機関によっては個人の年齢よりも物件そのものの担保力・収益力を重視して判断するケースがあります。逆にいえば、年齢的に不利な条件であるほど、物件選びの精度がより重要になるということです。

相続した土地に建てる場合は立地を変えられませんが、間取りや戸数の設計次第で収益性を高められる余地があります。複数の建築プランを比較し、収益性の見立てそのものを底上げすることが現実的な対策になります。

自己資金｜年齢が上がるほど重要度が増す理由

自己資金の割合は、年齢に関わらず審査で重視される項目ですが、高齢での借入ほどその重要度が増します。返済期間が短くなる分、借入額が同じでも月々の返済額が大きくなりやすいためです。自己資金を厚くすることで借入額そのものを抑え、返済比率を適正な範囲に収めやすくなります。

目安として、総事業費の2〜3割程度の自己資金を用意できると、審査上有利に働きやすいとされています。相続した土地を活用する場合は土地代がかからない分、建築費に対する自己資金の割合を厚めに確保しやすいという利点もあります。

イエウール土地活用の相談記録を見ると、自己資金の目安に届かない場合でも、複数の建築会社から規模の異なるプランを取り寄せて比較した相談者の方が、結果的に無理のない借入額に着地できているケースが多く見られます。1社の提案だけを基準にすると「この規模でこの金額」という前提から動けなくなりがちですが、複数のプランを並べることで、自己資金に見合った規模を柔軟に選び直せるようになります。

専門家に聞いてみました

高齢からアパートローンを組む場合に欠かせない出口戦略

ここまで、審査を通過するための条件を見てきました。しかし高齢からアパート経営を始める場合、審査に通ることだけをゴールにしてはいけません。「借りた後、いずれ手放すとき、または相続が発生したときにどうなるか」まで考えておくことが、後悔しないための最後のポイントです。

相続を見据えた判断基準

アパートローンの返済中に相続が発生した場合、団信に加入していればローン残債は保険金で弁済され、相続人に借金が引き継がれることはありません。一方、団信に加入していない、あるいは加入できなかった場合は、残債も含めて相続財産として扱われ、相続人が返済を引き継ぐことになります。

アパート経営には相続税評価額を下げる効果がある一方で、団信なしの借入は相続人にとって負担にもなり得るという二面性があります。この点を家族に説明せずに借入を進めると、相続時に家族間でトラブルになるケースも見られます。

団信に加入できない場合でも、代わりに死亡保険を別途契約しておくことで、残債と同程度の保険金を相続人に残すという対応をとる方もいます。金融機関の団信に限らず、生命保険全体で備える視点を持つとよいでしょう。

将来的な売却・住み替えという選択肢

アパート経営は「始めたら手放せない」ものではありません。空室が続く、修繕負担が重くなる、相続人がアパート経営を希望しないなど、状況が変われば売却という選択肢も現実的です。特に高齢から始める場合は、当初から「いずれ売却する可能性」も選択肢に含めて事業計画を立てることをおすすめします。

ここで見落とされがちなのが、「アパート経営をしない」という選択肢自体にもコストが発生するという点です。相続した土地をそのまま更地・空き家状態で保有し続けると、固定資産税の負担に加えて、賃貸に出していれば得られたはずの家賃収入という機会損失が発生し続けます。

▼選択肢別に見た10年間の収支イメージ（比較目的の概算）

選択肢	10年間の収支目安	特徴
更地・空き家のまま保有	固定資産税等で継続的な支出	収入はなく支出のみ発生し続ける
アパート経営（借入あり）	満室想定でプラス収支の可能性	初期の借入負担はあるが家賃収入が発生する
土地の売却	売却時にまとまった資金化	継続的な管理負担・相続の複雑さから解放される

※上記は選択肢ごとの一般的な傾向を比較する目的の概算イメージであり、実際の収支は土地の条件・建築費・家賃相場・売却時の市況等により大きく変動します。個別の試算については専門家への相談をおすすめします。

「何もしない」という選択も、実は無コストではありません。アパート経営を選ばない場合でも、更地・空き家のまま保有し続けるコストと、売却して資金化するという選択肢を、同じ土俵で比較しておくことが大切です。

※本事例は、アパート経営の検討から方針転換に至ったご相談内容を一般化・再構成した想定事例です。個人が特定できないよう属性・経緯を加工しており、実際の判断は個々の資産状況・家族構成により異なります。

アパートローンでの借入以外にも、土地の使い道はいくつも考えられます。イエウール土地活用は、アパート・マンション経営に限らず、売却や他の土地活用方法、さらにはリフォーム（ヌリカエ・リフォスム）など、複数のサービスを横断して比較・相談できる立場にあります。

アパート経営の建築会社を紹介する比較サイトの多くは「建てる」ことを前提に会社を紹介する仕組みになっており、「そもそも建てるべきか、売るべきか」という一歩手前の判断までは扱いきれません。一方、複数の住まい・土地関連サービスを運営する立場からは、活用・売却・保有・住み替えを同じ窓口でまとめて比較したうえで、「借りて経営する」以外の選択肢も含めて中立的に判断できるという違いがあります。年齢的な不安がある方ほど、経営を前提にした相談だけでなく、この一歩手前の比較から始めることをおすすめします。

なお、相続人がいない、または相続人に管理を任せられる見込みがない単身の高齢者の場合は、アパートローンでの新規借入以外に「リバースモーゲージ」を検討する方法もあります。これは、自宅や所有する土地を担保に生活資金・事業資金を借り入れ、契約者の存命中は利息のみ（または利息＋一部元本）を支払い、死亡後に担保物件の売却によって元本を一括返済する仕組みです。多くの金融機関では契約者の年齢を55歳または60歳以上としており、上限年齢は定めていない場合が一般的なため、70代・80代でも申し込みの対象になり得ます。毎月の元本返済負担が軽い一方、金利がやや高めに設定される、担保評価によって借入額が制限される、推定相続人全員の同意を求められる金融機関が多いといった注意点があります。取り扱いは地方銀行・信託銀行が中心となるため、通常のアパートローンとあわせて選択肢に入れる場合は、取扱金融機関に個別に相談することをおすすめします。

また、すでに他の物件でアパート経営をしている方が、今回新たに融資を受けられるかを確認したい場合は、既存の借入残高・既存物件の収益状況が合算して審査されます。金融機関は「個人の年齢」だけでなく「既存借入も含めた総返済比率」で判断するため、複数物件を所有している方ほど、既存ローンの残高を整理したうえで金融機関に相談することが欠かせません。

相続や売却も含めた土地の使い道全体を相談したい場合は、以下の記事もご参照ください。

私の場合、まだ間に合う？
活用・売却の選択肢をまとめて比較できます

まとめ｜自分の場合、アパートローンはいくらまで借りられるか

ここまで解説してきたとおり、アパートローンに法律上の年齢上限はありませんが、実質的には団信の加入可否が大きな壁になります。50代であれば団信込みの通常審査が中心となり、60代では団信を任意とする金融機関を軸に選択肢を探ることになります。70代からは団信なし・親族連帯が現実的な選択肢になり、相続を見据えた資金計画が欠かせません。

また、審査では年齢そのものより、返済比率・物件の収益性・自己資金の3点が重視されます。年齢的に不利な条件があっても、自己資金を厚くする、物件の収益性を複数社で比較する、規模を見直すといった対策で通過の可能性を高められる余地があります。そして何より、借りられるかどうかだけでなく、相続や将来の売却まで含めた出口戦略を事前に描いておくことが、高齢から始める場合の後悔しない進め方です。

とはいえ、実際に自分の年代・年収・自己資金でどの程度借りられるのか、活用以外の選択肢も含めてどう判断すべきかは、一般論だけでは判断しきれない部分も多いはずです。年代・条件に合わせた無料相談で、あなたの場合の目安を確認してみませんか。

初心者でもわかる！記事のおさらい