8000万円の建築費の場合どんなアパートが建つ？収益性も紹介します

埼玉県さいたま市（郊外）在住の50代・女性
「親から引き継いだ土地でアパート経営を考えていますが、大手ハウスメーカーの見積もりが8000万円近くになり驚いています。この金額は高いのか、それとも普通の相場なのか、まず知りたいです。」

アパート建築費として8000万円という見積もりを提示されると、「この金額は適正なのか」「本当にその予算で収益が出るのか」と不安になりますよね。特に土地活用が初めての方にとって、8000万円という金額の妥当性を自分だけで判断するのは簡単ではありません。

本記事では、実際にアパート建築費が7,000万円台〜8,000万円台だった実例80件のデータをもとに、8000万円で建てられる規模の目安・収益シミュレーション・予算内で収益性を高めるポイントまで、順を追って解説します。読み終える頃には、ご自身の土地で8000万円という予算が妥当かどうかを、具体的な数字で判断できる状態になります。

【シミュレーター設置】私のアパート建築費は？

アパート建築費8000万円は高い？全国相場と比べて検証

建築費8000万円は全国平均とほぼ同水準

まず結論からお伝えすると、アパート建築費8000万円は、極端に高い金額でも安すぎる金額でもありません。構造によっては十分な戸数を確保できる、平均的な予算規模です。

▼構造別の坪単価相場（全国平均）

構造	坪単価の目安
木造	約74万円〜85万円
軽量鉄骨造	約90万円〜110万円
重量鉄骨造	約110万円〜130万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	約123万円〜155万円

出典：国土交通省「建築着工統計調査」（2025年）の構造別工事費予定額をもとに、坪単価水準へ換算してイエウール編集部が作成。地域・仕様グレードによって数値は変動するため、目安としてご参照ください。

坪単価がわかっても「では自分の土地でどのくらいの規模が建つのか」がわからなければ、8000万円という予算を判断材料にできません。次の項で、坪数・構造ごとに建てられる規模の目安を確認していきましょう。

坪数・構造別に見る、8000万円で建てられる規模の目安

坪単価に延床面積を掛け合わせると、建築費のおおよその総額が試算できます。8000万円の予算で確保できる延床面積の目安は、構造によって以下のように変わります。

▼建築費8000万円の場合に確保できる延床面積の目安（構造別・総額に対する付帯工事費込み概算）

構造	坪単価目安	確保できる延床面積の目安
木造	約80万円	約77坪
軽量鉄骨造	約100万円	約62坪
重量鉄骨造	約120万円	約51坪
RC造	約140万円	約44坪

※建築費総額を延べ床面積の坪単価（付帯工事費込み）で除した簡易計算です。建ぺい率・容積率・前面道路の幅員・地盤改良の有無などにより実際に建てられる規模は変動します。

【実例80件データ】建築費8000万円で建ったアパートの具体的な仕様

▼建築費8000万円前後の実例比較（80件のデータから抽出した代表例）

直近2年間にイエウール土地活用で建築プランの見積もりを取得した方のうち、建築費7,000万円台〜8,000万円台でアパートを建築した80件の実例を集計したデータです。

事例①：50坪の土地に建てた3階建て・9戸のアパート

1つ目は、50坪という比較的コンパクトな土地に、鉄骨造3階建て・9戸のアパートを建てた40代・女性の事例です。建築費は7,900万円でした。共用部分を最小限にして各部屋を広く確保し、採光と通風を優先した間取りにしたことがポイントです。

50坪という土地面積だけを見ると戸数は少なく感じるかもしれませんが、階数を1つ増やすだけで戸数は大きく変わります。階数を増やすほど延べ床面積が広がり、同じ土地面積でも確保できる戸数が増えるためです。

事例②：80坪の土地に建てた2階建て・12戸のアパート

2つ目は、80坪の土地に鉄筋コンクリート造2階建て・12戸のアパートを建てた30代・男性の事例です。建築費は7,000万円でした。この方はコスト削減よりも快適性を優先し、防音性の高い壁や建築材質にこだわった点が特徴です。

戸数が12戸と多いことから、収益性に加えて相続税対策としての効果も期待できます。相続税の評価額を算出する際、賃貸物件は賃貸割合が大きいほど評価額が下がるため、戸数が多いほど節税効果が高まりやすい傾向があるためです。

事例③：100坪の土地に2棟建てたアパート

3つ目は、100坪の土地に鉄筋コンクリート造2階建てのアパートを2棟（1棟あたり4戸）建てた50代・男性の事例です。建築費は7,900万円でした。100坪ほどの広さがあれば、複数棟に分けて建築・経営することも可能という点が特徴的な事例です。

複数棟にする最大のメリットは、リスクを分散できる点にあります。設備やターゲット層が異なる建物を2棟建てることで、1棟の入居率が思わしくなくても、もう1棟でカバーできる可能性が高まるためです。

建築費8000万円のアパートで得られる収益性はどのくらいか

想定利回り・表面利回り・実質利回りの違いと落とし穴

アパート経営の収益性は利回りで確認しますが、利回りには3種類あり、どれを見るかで数字が大きく変わります。

▼利回り3種類の計算式と特徴

利回りの種類	計算式
想定利回り	満室時の年間家賃収入 ÷ 建築費 × 100
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 建築費 × 100
実質利回り	（年間家賃収入－経費）÷（建築費＋諸費用）× 100

※建築プランの資料に記載される利回りは、想定利回りで計算されているケースが多い数値です。

次の項で、実例①の条件をもとに実際の収支をシミュレーションしてみましょう。

事例①をもとにした収益シミュレーション

先ほど紹介した事例①（50坪・鉄骨造3階建て・9戸・建築費7,900万円）の条件をもとに、収益シミュレーションを行います。

▼シミュレーション条件

項目	条件
家賃	7万円／戸
空室率	10%
自己資金	790万円（建築費の1割）
諸経費率	15%
借入期間	25年
金利	2%

▼シミュレーション結果

項目	金額・数値
月々の返済額	約30万円
年間支出（諸経費込み）	約550万円
手取り／年	約205万円
表面利回り	9.6%
実質利回り	7.2%

※家賃・空室率・金利など上記条件を用いた簡易計算（計算式：年間家賃収入÷建築費×100など）です。実際の収支は建築会社の見積もり内容・エリアの家賃相場・借入条件により異なるため、目安としてご参照ください。

表面利回り9.6%に対して実質利回りは7.2%と、2.4ポイントの差が生まれています。アパート経営では、実質利回り5%以上を確保できているかどうかが、収益性を判断する一つの目安になります。

建築費8000万円の予算で収益性を高める4つのポイント

8000万円は決して小さな投資額ではないため、失敗を避けるための確認ポイントを押さえておきましょう。

地域ニーズと競合物件を調査し差別化する

アパート経営における最大のリスクは空室リスクです。建築予定地の周辺にどのようなニーズがあるかを事前に把握しておくことで、このリスクを大きく減らせます。

たとえば、セキュリティ設備や駐車場への需要が高いエリアであれば、これらを備えたアパートにすることで入居率を高めやすくなります。近くに競合物件が複数ある場合は、その設備・家賃水準を調べたうえで、間取りや設備を工夫することが重要です。

自己資金比率と収支計画をあらかじめ固める

アパート建築には多額の資金が必要になるため、建築費に対して少なくとも1割、できれば3割以上の自己資金を用意しておくことをおすすめします。

アパートローンは自己資金なしのフルローンで組むことも可能ですが、不確実性の高いアパート経営では収支計画の見直しを迫られる場面も少なくありません。ある程度の自己資金を用意しておくことで、金利上昇や空室率の悪化にも対応しやすくなります。

複数の建築プランを必ず比較検討する

アパート建築の多くはハウスメーカーや工務店と契約を結びますが、建築会社によって提案されるプラン内容や建築費の内訳には大きな差があります。

特に建築費用の内訳は会社ごとに異なるため、契約前にどのような費用が別途かかるのかを明確にしておくことが重要です。建築費・収支計画・アフターサービスまで含めて比較することで、8000万円という予算に見合ったプランかどうかを判断できます。

複数社に足を運んで見積もりを取る時間が取れない場合は、土地活用比較サイトを使うと、最短10分程度で複数の建築会社に資料請求ができます。

まとめ：建築費8000万円のアパートで後悔しないための次の一歩

アパート建築費8000万円は、鉄骨造やRC造で2〜3階建てのアパートが建てられる、平均的な予算規模です。土地の広さや構造次第では十分な戸数を確保できるため、収益性・相続税対策の両面で期待が持てます。

ただし、8000万円という金額そのものよりも、その予算で自分の土地・エリアに合ったプランになっているかが、収益を左右する本質的なポイントです。