アパートローン変動金利、今後の推移で自分はいくら借りれる？最新相場と判断基準

埼玉県さいたま市（郊外）在住の50代・男性（2026年6月）
「親から相続した土地でアパート経営を考えていますが、変動金利で借りると聞いて怖くなりました。今の金利がどれくらいで、この先どこまで上がるのか、そして自分がいくらまで借りられるのか、正直まったく見当がつきません。」

この記事は、まさにこの方のような「アパートローンを変動金利で借りようとしているが、今の相場も今後の推移も、自分の借入可能額もわからない」という方のために書いています。

アパート経営は老後の収入確保や資産の有効活用として注目される一方、多くの方にとって数千万円単位の借入を経験するのは初めてです。「変動金利」という言葉は知っていても、ニュースで語られる政策金利の話と自分の毎月の返済額がどうつながるのかは、正直イメージしづらいものです。まして、これから借りようとしている金額が将来どこまで増えるリスクを抱えているのかまで見通せている方はほとんどいません。この不安は知識不足のせいではなく、変動金利という仕組み自体が「動く」ことを前提にしている以上、誰もが感じて当然のものです。まずは今の相場と推移の見通しを整理したうえで、自分の場合に置き換えて考えられる状態を一緒に作っていきましょう。

【結論】2026年時点のアパートローン変動金利の相場は、1.0%〜5.0%（中心的な水準は2%前後）で、借入先の金融機関タイプによって幅があります。今後も緩やかな上昇傾向が続く見通しのため、自分がいくら借りられるかは後半の「私の場合はいくら借りれる？」で確認できます。

変動金利は多くの金融機関で選ばれている一方、金利が動くという性質上、「今どのくらいか」だけでなく「これからどう動きそうか」まで理解しておかないと、返済計画そのものが崩れかねません。この記事では、現在の変動金利の相場水準、今後の推移の見通し、金融機関タイプ別の金利差をふまえたうえで、最終的に「自分の場合はいくら借りられるのか」を判断できる状態を目指します。イエウール土地活用には、土地活用・売却・リフォームなど複数の選択肢を横断して相談できる立場から、直近2年間で累計約2万人の相談が寄せられています。この記事では、その相談データから見えてきた傾向もあわせてお伝えします。

私の場合、いくら借りれる？
累計2万人の相談データから、借入額の傾向とアドバイスを受け取れます。

アパートローン変動金利、今の相場はいくら？【結論】

結論から言うと、2026年時点のアパートローン変動金利の相場は、1.0%〜5.0%、中心的な水準は2%前後です。この幅の中のどこに位置するかは、借入先の金融機関タイプ・借入額・自己資金の割合・物件の収益性によって大きく変わります。

金融機関タイプ	変動金利の目安	特徴
都市銀行	1.0〜2.0%	低金利だが審査は厳しめ
地方銀行・信用金庫	2.0〜3.5%	地域密着・相談しやすい
ネット銀行	1.9〜3.0%	条件が合えば低金利
ノンバンク	約3.5〜5.0%	審査は緩いが金利は高め

なぜこれほど幅があるのでしょうか。理由は主に2つあります。1つは、金融機関ごとにアパートローンへの積極度が異なり、都市銀行は優良顧客に絞って低金利を提示する一方、ノンバンクは審査基準を緩める代わりに金利で収益を確保しているためです。もう1つは、2024年3月のマイナス金利政策解除以降、金融機関ごとに金利改定のタイミング・幅にばらつきが出ており、同じタイプの金融機関でも1年前と現在とで水準が変わっているためです。

この相場の中で自分がどのあたりに位置するかは、次の章で解説する推移の見通しと、後半の「私の場合はいくら借りれるか」で具体的に確認していきます。

変動金利と固定金利、何が違うのか

項目	変動金利	固定金利選択型
当初の金利水準	低め	やや高め
金利見直しの頻度	半年ごとが一般的	固定期間終了時のみ
返済計画の立てやすさ	上昇局面では見直しが必要	期間中は変わらず立てやすい

変動金利は当初の返済負担を抑えたい方、固定金利選択型は将来の返済額を確定させて経営計画を立てたい方に向いています。どちらが正解というより、金利上昇時にどこまで負担増を許容できるかという自分の耐性で選ぶ判断です。この耐性の見極め方は、後半の「金利上昇リスクとどう向き合うか」で詳しく解説します。

この後の金融機関タイプ別の解説に入る前に、まず「そもそも自分の借入先の金利相場を正しく把握できている人がどれくらいいるのか」を見ておきましょう。

このアドバイスをもとに、実際に自分の属性を確認したうえで金融機関を選び直した方の事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、属性に合わない金融機関に相談を続けていた場合との差です。

この事例から読み取れるのは、金融機関タイプは「知っているところに相談する」のではなく、自分の年収・自己資金・物件条件に照らして選ぶことで結果が変わるという点です。目安を一覧にすると、次のようになります。

属性の目安	向いている金融機関タイプ	理由
年収900万円以上・自己資金2割以上	都市銀行	優良顧客に絞って低金利を提示する傾向があるため
年収600〜900万円・地域性のある物件	地方銀行・信用金庫	地域の物件事情に詳しく、条件交渉の余地があるため
自己資金3割以上・手続きの速さ重視	ネット銀行	自己資金が厚いほどシステム審査を通過しやすいため
自己資金なし・上記基準に届かない	ノンバンク	審査基準は緩いが、金利は高めになるため返済計画に余裕が必要

アパートローン変動金利の推移、今後は上がる？下がる？

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利の引き上げを進めています。この流れを受け、アパートローンの変動金利も緩やかな上昇傾向が続いているというのが、2026年時点での大枠の理解です。

この上昇傾向には2つの根拠があります。1つは、政策金利の引き上げに連動して各金融機関の短期プライムレートが引き上げられ、これを基準とする変動金利型のアパートローンにも波及していることです。もう1つは、経済見通しの中で、今後もターミナルレート（政策金利の最終的な到達水準）に向けて段階的な利上げが続くという見方が優勢になっていることです。

「では、自分の返済計画にどの程度影響するのか」が気になるところです。仮に借入額5,000万円・返済期間20年で金利が0.5%上昇した場合、総返済額はおよそ250万円〜300万円前後増える計算になります。この金額感を踏まえたうえで、次の章で金融機関タイプ別の違いを見ていきましょう。

ここまで推移の見通しを見てきましたが、「実際のところ、みんな変動金利のままでいるのか、それとも固定金利に乗り換えているのか」も気になるところだと思います。この点についても調査結果を見ていきましょう。

実際に、この基準をもとに判断が分かれた2組の事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、同じ「金利が上がるかもしれない」という状況でも、返済負担率の余裕度によって合理的な選択が変わるという点です。

この2つの事例から読み取れるのは、変動金利が向いているか固定金利が向いているかは「性格」ではなく「返済負担率の余裕度」という数字で判断できるという点です。目安をまとめると、次のようになります。

ここまでで、今後の金利の推移の見通しと、変動・固定それぞれを選んだ方の実際の傾向がつかめたと思います。続いて、金融機関タイプによって金利にどの程度の差があるのかを見ていきましょう。

このアドバイスをもとに、実際にあらかじめ備えを進めていた大家さんの事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、金利が「上がるかもしれない」という予想を、具体的な行動にどう落とし込んだかという点です。

この事例から読み取れるのは、「上がるかどうか」を正確に予想すること自体よりも、上がった場合に備えて先に動いておくことのほうが実際の安心につながるという点です。

アパートローン変動金利、金融機関タイプでどれくらい違う？

都市銀行の金利と特徴

都市銀行は変動金利の水準が最も低い傾向にありますが、その分審査基準は厳しめです。年収・自己資金・物件の収益性のいずれもが一定水準を満たしていないと、そもそも土俵に乗らないケースが多く見られます。

地方銀行・信用金庫の金利と特徴

地方銀行・信用金庫は都市銀行よりやや金利が高めですが、地域の物件事情に詳しく、相談しながら条件を詰めやすいのが特徴です。実際にイエウール土地活用に寄せられた相談でも、「まず地元の金融機関に相談してみた」という声が多く聞かれます。

ネット銀行の金利と特徴

ネット銀行は条件次第で都市銀行に匹敵する低金利が出ることもありますが、審査がシステム的に行われるため、少しでも基準から外れると通りにくいという特徴があります。

アパートローン変動金利、私の場合はいくら借りれる？

ここまでの相場・推移・金融機関タイプ別の情報を踏まえても、「結局、自分はいくらまで借りられるのか」は個別の条件次第です。年収・自己資金・物件の収益性の組み合わせによって、同じ金利水準でも借入可能額は大きく変わります。

このアドバイスをもとに、実際に自己資金を見直した方の事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、返済負担率の基準を自分の状況に当てはめると、借入可能額がどう変わるかという点です。

この事例から読み取れるのは、年収だけで借入可能額を判断せず、自己資金の積み増しによって条件が変わる余地があるという点です。自分の条件でどの程度の余地があるかは、上記の診断フォームで概算を確認してみてください。

アパートローン変動金利、金利上昇リスクとどう向き合うか

変動金利は、固定金利より当初の金利が低く抑えられている一方、契約後に金利が上昇すれば返済額も増えるという特性があります。前章で触れたとおり、借入額5,000万円・返済期間20年のケースで金利が0.5%上昇すると、総返済額はおよそ250万円〜300万円前後増える計算になります。この増加分を、家賃収入や手元資金でどこまで吸収できるかが、変動金利を選ぶうえでの分かれ目になります。

特に注意したいのは、多くのアパートローンで採用されている「5年ルール」「125%ルール」と呼ばれる仕組みです。この2つは、変動金利のローンにありがちな「金利が上がった分だけ毎月の返済額もすぐ増える」という不安を和らげるための仕組みですが、名前だけ聞いてもピンとこない方が多いため、それぞれ噛み砕いて説明します。

この2つのルールは、あくまで「返済額が急に跳ね上がって家計や経営が破綻するのを防ぐための緩和措置」であり、金利上昇そのものを止めてくれるわけではありません。むしろ、利息の支払いだけが先に増えて元金がなかなか減らない状態が続くと、5年後・次の見直し時にまとめて負担が重くなる可能性があります。「毎月の返済額が変わらないから安心」と捉えるのではなく、「返済額が変わらない間も、水面下では元金の減り方が遅くなっているかもしれない」という前提で、次に説明する対策を確認しておくことが大切です。

まとめ｜アパートローン変動金利は複数の選択肢から中立的に判断を

ここまで、現在のアパートローン変動金利の相場、今後の推移の見通し、金融機関タイプ別の違い、そして自分の借入可能額の考え方を見てきました。金利の水準や推移は今後も変動する前提で捉え、自分の返済能力・家賃収入の実質値と照らし合わせて判断することが大切です。

イエウール土地活用は、土地活用だけでなく、売却・リフォーム・住み替えなど周辺の意思決定まで含めて中立的に比較できる立場から、これまで累計約2万人のご相談をお受けしてきました。実際の相談記録では、金利上昇後の返済負担を理由にご相談いただいた方のうち、経営継続を選んだ方が約6割、売却やリフォームによる収益改善に方針転換した方が約3割、判断保留が約1割という傾向が見られます。特定の金融機関や1社の建築プランの営業論理だけで判断せず、経営継続・売却・リフォームという複数の選択肢を並べて比較したうえで、自分の状況に合った選択肢を確認してみてください。

私の場合、いくら借りれる？
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アパートローン変動金利に関するよくある質問