アパートローン借り換えシミュレーションで分かった、金利差0.5%が生む100万円超の差

すでにアパートローンを組んでいて、金利上昇のニュースや返済額の増加をきっかけに「借り換えたほうがいいのだろうか」と感じ始めた方へ向けて、この記事を書いています。借り換えの是非は、実は「残債の額」「金利差」「残返済年数」という3つの条件だけでおおよその見立てがつきます。とはいえ、一般的な目安だけでは「自分の場合は本当にそうなのか」「自分と似た属性の人は実際どうだったのか」までは分かりません。

この記事では、残債×金利差別の削減額早見表と、借り換えで得する人・損する人の判断基準に加えて、イエウール土地活用に寄せられた累計約500件の借り換え相談の実績データをもとに、「自分と似た属性の人が実際にどのくらい借り換えできているか」まで踏み込んで解説します。読み終えるころには、自分のケースでの削減額の目安と、その目安がどの程度現実的かの裏付けを持てる状態になります。

まずは次の早見表で、自分の残債・金利差に近いケースの削減額目安を確認してください。早見表だけでは分からない「自分の物件で実際にどのくらい収益性が変わるか」は、後述する判断基準を踏まえたうえで、複数社の収益プラン比較で確認できます。

なお、アパートローンそのものの基本的な仕組みや審査基準について未確認の方は、アパートローンの基本的な仕組みと審査基準はこちらを先にご覧いただくと、この先の内容がより理解しやすくなります。

アパートローン借り換えシミュレーションで分かる、残債×金利差別の削減額早見表

「アパートローン借り換えシミュレーション」と検索する方の多くが最初に知りたいのは、自分の残債と金利差から見て、借り換えでどのくらい返済額が変わるのかという具体的な数字です。ここでは残債規模と金利差の組み合わせ別に、月々の削減額と総削減額の目安をまとめました。

▼残債×金利差別・借り換え削減額早見表（残返済年数20年で試算）

残債規模	金利差0.3%	金利差0.5%	金利差1.0%
1,000万円	総額約17万円減	総額約29万円減	総額約58万円減
3,000万円	総額約52万円減	総額約87万円減	総額約174万円減
5,000万円	総額約87万円減	総額約145万円減	総額約289万円減
1億円	総額約174万円減	総額約289万円減	総額約578万円減

上記は残返済年数20年・元利均等返済を前提とした概算シミュレーションです。実際の削減額は返済方式（元利均等・元金均等）や残返済年数、借り換え時の審査結果によって変動します。返済方式の違いを詳しく知りたい方はアパートローンシミュレーションの返済方式についてはこちらをご覧ください。

ここで注意したいのは、同じ残債・同じ金利差でも、借り換え先の金融機関によって適用される金利や諸費用の水準が異なるという点です。イエウール土地活用の相談窓口では、同じ条件で複数の金融機関に相談された結果、提示される金利に0.2〜0.4%程度の差が生まれたという声を、相談者ご本人から後日ヒアリングする中でよく耳にします。1つの金融機関の提示条件だけを見て判断すると、この早見表よりも実際の削減額が小さくなってしまう可能性があるということです。

また、金融機関にはそれぞれ得意な融資条件・苦手な物件タイプがあり、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクといったタイプごとに金利の傾向も変わります。個別の金融機関タイプ別の金利相場を詳しく比較したい方は、金融機関タイプ別の金利相場の詳細はこちらで確認できます。

イエウール土地活用の相談実績を横断的に見ると、同じ残債3,000万円台の相談者でも、都市部の物件と地方都市の物件とでは、借り換え時に提示される金利の傾向にも差が出やすい点が分かっています。担保評価がつきやすい都市部の物件は相対的に低い金利を引き出しやすく、地方の物件は入居率や物件の維持状態がより重視される傾向があります。これは特定の1社の窓口だけを見ていては気づきにくく、複数のエリアのオーナー様から、それぞれが相談した金融機関の状況を横断的にヒアリングしているポータルだからこそ見えてくる傾向です。

なお、タイトルにある「金利差0.5%が生む100万円超の差」は、残債5,000万円以上・金利差0.5%以上のケースの試算（総額約145万円減）に相当します。相談件数が最も多い残債3,000万円台のケースでは、金利差0.5%での総削減額は約87万円が目安です。残債規模によって削減額は大きく変わるため、まずは上記早見表で自分の残債に近い行を確認してください。

アパートローン借り換えで損する人・得する人の分かれ目（判断基準・損益分岐）

早見表で削減額の目安が分かっても、「自分は本当に借り換えるべきなのか」までは判断できません。借り換えの是非は、複雑な計算をしなくても、残債の規模・金利差・残返済年数という3つの軸で大まかな見立てがつきます。

判断は次の3軸で行います。

この3軸だけで判断が完結するわけではありませんが、「自分はまず検討する価値があるかどうか」の一次スクリーニングとしては十分に機能します。イエウール土地活用の相談実績を見ると、この3軸のスクリーニングで「検討価値あり」と判定された相談者のうち、実際に借り換えの具体的な検討（金融機関への相談）まで進んだ方は約6割にのぼります。逆に3軸のいずれも満たさない相談者では、その割合は2割程度にとどまっており、この一次スクリーニングが実際の行動を左右する目安として機能していることが分かります。一方、残債3,000万円未満かつ金利差0.3%未満の相談者では、諸費用を踏まえたうえで借り換えを見送った割合が約7割にのぼります。「小さな金利差だから諦める」のではなく、まず早見表とこの3軸で検討価値があるかどうかを確認することが重要です。既存記事で解説している借り換えの詳しい判断ロジック・手続きの流れを詳しく知りたい方は、借り換えの手続きの流れと必要書類の詳細はこちらも参考にしてください。

判断基準は分かっても、「自分の物件で実際にどのくらい収益性が変わるのか」はここまでの解説だけでは分かりません。物件の家賃収入や修繕計画によって、保有を続けた場合・リフォームした場合の収支は大きく変わるためです。次のステップとして、複数の土地活用会社・建築会社から、保有継続・リフォームを踏まえた収益プラン（家賃収入・修繕計画を反映した収支シミュレーション）を取り寄せ、横並びで比較することをおすすめします。1社だけの試算では見えなかった収支の差が、比較して初めて分かることも少なくありません。

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アパートローン借り換えで自分と似たオーナーはいくら借りられているか（自社相談実績データ）

早見表の削減額や判断基準は、あくまで一般化された計算上の目安です。ここで多くの方が気になるのは、「この数字は本当に現実的なのか」「自分と同じような残債・金利差の人は、実際にどのくらい借り換えできているのか」という点ではないでしょうか。イエウール土地活用には、アパートローンの借り換えに関する相談が累計約500件寄せられています。ここでは、その相談実績データをもとに、残債×金利差のパターン別に借り換え実現状況をお伝えします。

※イエウール土地活用の累計相談実績のうち、アパートローンの借り換えに関する相談約500件を対象に集計しています。残債規模・金利差・借り換え結果の各データから割合を算出しており、外れ値（上位・下位5%）は除外しています。

▼パターン①｜残債1,000万円台×金利差0.3%前後

実際にこのパターンに近い条件で、事前準備によって成立まで進んだ方の事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、残債が小さい場合でも準備次第で早見表どおりの条件を引き出せるという点です。

この事例から読み取れるのは、残債が小さくても、資料の準備と複数社への同時相談があれば、早見表どおりの条件を引き出せる可能性があるということです。

▼パターン②｜残債3,000万円台×金利差0.5%以上

この事例で確認してほしいのは、事前準備の有無が実際の借り換え条件をどう左右したかという点です。

この事例から読み取れるのは、入居率と修繕履歴の見せ方次第で、同じ残債・同じ物件でも借り換え条件が変わり得るということです。

※本体験談は、イエウール土地活用にご相談いただいた借り換え検討オーナー様への個別ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう、氏名・詳細な所在地等の情報は加工・匿名化しています。掲載している金額・条件はご本人の申告に基づくものであり、実際の借り換え条件は金融機関・物件・審査時点の状況により異なります。

ここまでの内容を実際の相談現場でどう伝えているか、相談者とのやり取りを見てみましょう。

▼パターン③｜残債5,000万円台×金利差1.0%前後

このパターンに該当する事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、複数行を競わせることで早見表どおりの条件を実現できたという点です。

この事例から読み取れるのは、残債が大きいケースほど、複数行を同時に競わせる交渉が効果を発揮しやすいということです。

▼パターン④｜残債1億円×金利差1.0%前後

このパターンに該当する事例を見てみましょう。この事例で確認してほしいのは、規模が大きい借り換えでは条件が下がることも珍しくないという現実的な水準感です。

この事例から読み取れるのは、借入規模が大きい場合は早見表どおりの数字にならないこともあるものの、事前の資料整理次第で十分なメリットを確保できるということです。

※上記の残債1,000万円台・5,000万円台・1億円のケースの体験談は、いずれもイエウール土地活用にご相談いただいた借り換え検討オーナー様への個別ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう、氏名・詳細な所在地等の情報は加工・匿名化しています。掲載している金額・条件はご本人の申告に基づくものであり、実際の借り換え条件は金融機関・物件・審査時点の状況により異なります。

自分と似た属性の人が実際どのくらい借り換えできているかが分かると、次に気になるのは「自分自身は具体的にいくらまで借りられそうか」という点だと思います。

私と似た人は、アパートローンいくら借りれている？
累計相談実績データから、あなたに近い条件の傾向が分かります

アパートローン借り換えシミュレーションだけでは見落としがちな諸費用と損益分岐

削減額の目安と、その現実性の裏付けが取れても、諸費用を考慮せずに判断すると「思ったほど得しなかった」という結果になりかねません。借り換えには手数料や登記費用などの諸費用が発生し、これを削減額と突き合わせて初めて、本当に得かどうかが判断できます。

▼借り換えにかかる諸費用の目安（残債3,000万円台のケース）

費用項目	目安金額	備考
抵当権抹消費用	1〜2万円程度	既存ローンの抵当権を外す費用
抵当権設定費用（登録免許税含む）	残債の0.4%程度	新しいローンの担保設定にかかる費用。諸費用の中で最も大きい
事務手数料	数万円〜借入額の2%程度	金融機関により定額型・定率型に分かれる
司法書士報酬	5〜10万円程度	登記手続きの代行費用
印紙税	契約金額に応じて数万円〜	金銭消費貸借契約書に貼付

上記は残債3,000万円台を想定した一般的な目安です。金融機関・借入額・担保評価によって変動するため、実際の見積もりで最終確認することをおすすめします。

残債3,000万円・金利差0.5%のケースでは、総削減額の目安が約87万円である一方、諸費用の合計はおおむね30万〜50万円程度に収まることが多く、差し引いても40万円前後のメリットが残る計算になります。ただし残債規模が小さい場合や、金利差が0.2〜0.3%程度にとどまる場合は、諸費用と削減額がほぼ相殺され、損益分岐点ぎりぎりになるケースも見られます。

諸費用を踏まえた損益分岐の考え方を理解したうえで、手続きの具体的な流れや必要書類を知りたい方は、借り換えの手続きの流れと必要書類の詳細はこちらで確認できます。

イエウール土地活用の相談実績データからは、諸費用の内訳のうち「事務手数料」が定額型か定率型かで、相談者が最終的に選ぶ金融機関の傾向が分かれることも見えています。残債が大きい相談者ほど定額型の金融機関を比較検討する割合が高く、残債が小さい相談者は定率型でも総額が小さく収まる金融機関を選ぶ傾向にあります。1社の提示条件だけでは「自分にとって定額型と定率型のどちらが有利か」を比較しようがないため、複数社の見積もりを並べて確認することが欠かせません。イエウール土地活用の相談実績では、諸費用を含めた「純メリット額」を試算せずに借り換えを決めてしまい、想定より手取りの削減効果が小さかったと後から相談された方が、見送り理由全体の一定数を占めています。諸費用を差し引いた実質メリットを事前に確認することが、後悔しない借り換えの分かれ目です。

アパートローンの借り換えは1社だけで判断すると損をする理由

1社の提示条件だけで判断するリスク

ここまでの早見表・判断基準・実績データを踏まえても、最後に見落としやすいのが「どこに相談するか」という点です。1つの金融機関の窓口だけで話を進めてしまうと、その金融機関の基準でしか可否・条件を判断できず、より有利な条件を見逃してしまう可能性があります。

金融機関には、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクといったタイプごとに、得意とする物件条件や融資姿勢の違いがあります。1社だけに相談すると、自分の物件がその金融機関の得意な条件に合っているかどうかを確認する機会がないまま、断られる、あるいは不利な条件を提示されるリスクが残ります。

複数社を比較した相談者の傾向

イエウール土地活用では金融機関の紹介・あっせんは行っていませんが、相談者の方から経過をお伺いする中で、複数の金融機関にご自身で相談された方の多くが、最初の1社の提示条件よりも有利な条件を引き出せていたという声をよく耳にします。

また、借り換えを検討する背景には「このままアパート経営を続けるか」「売却したほうがよいか」「リフォームで賃料を上げたほうがよいか」という周辺の意思決定が関わっているケースも少なくありません。イエウール土地活用の相談実績を見ると、借り換え相談者のうち一定数が、同時期に「保有を続けるべきか」「売却したほうが手残りが多いのではないか」という相談も併せて寄せていることが分かっています。Speeeグループには土地活用に加えて売却・リフォームの領域を扱うサービスがあり、借り換え単体の損得だけでなく、保有継続・売却・リフォームという周辺の選択肢まで含めて中立的に比較検討できる点は、借り換え専業の金融比較サイトにはない視点です。借り換え以外に「売却したほうが手残りが多いのではないか」「リフォームで賃料を上げたほうがよいのではないか」と迷っている方も、同じ窓口で土地活用会社・建築会社の収益プランを比較しながら、あわせて検討いただけます。

ここまでの内容を踏まえると、借り換えの判断は「早見表で目安を知り」「判断基準で見立てをつけ」「実績データで現実性を確認し」「複数の金融機関に自ら相談する」という一連の流れで進めるのが最も後悔の少ない進め方だといえます。なお、イエウール土地活用が提供できるのは借り換え自体のプランではなく、土地活用会社・建築会社による保有継続・リフォーム・売却を踏まえた収益プラン（家賃収入・修繕計画を反映した収支シミュレーション）のご案内です。借り換えを機に「このまま保有を続けるべきか」「リフォームで賃料を上げたほうがよいか」「売却したほうが手残りが多いのではないか」まで含めて検討したい方は、複数社から収益プランを取り寄せ、比較検討したうえで、ご自身が金融機関に相談する際の判断材料としても活用いただけます。

よくある質問