アパートローン金利一覧｜比較せず決めると総返済額が1000万円以上変わる金利相場と今後の動向

「福岡県福岡市（郊外）在住の40代・男性（2026年6月）」
「相続した土地でアパート経営を考えていますが、金融機関によって金利がバラバラで、結局いくらで借りられるのか見当がつきません。今後金利が上がると聞いて、今借りるべきかどうかも判断できずにいます」

アパートローンの金利について調べ始めると、同じように感じる方は少なくありません。金融機関タイプによって1.0%台から8%を超えるものまで幅があり、しかも2025年12月には日銀が追加の利上げを決定し、今後の金利動向を踏まえた判断も必要になっています。金利の数字だけを比較して借入先を決めると、総返済額・月々のキャッシュフロー・審査通過可能性を誤って判断してしまうことがあります。

【結論】2026年時点のアパートローン金利相場は、1.0%〜8.4%（中心的な水準は2%前後）で、金融機関タイプによって大きな幅があります。2025年12月の日銀利上げ以降、今後も緩やかな上昇傾向が続く見通しです。金利1%の差は、借入額次第では総返済額で1,000万円以上の差になります。自分の場合の借入可能額は、後半の「あなたと似た条件の人はいくらで借りている？」で確認できます。

この記事では、金融機関タイプ別の金利一覧・相場感を把握したうえで、2025〜2026年の金利動向、金利差が返済額に与える影響、そしてイエウール土地活用に寄せられた相談実績データをもとに「自分の属性に近い人が実際どのくらいの金利・借入額で借りているか」まで踏み込んで解説します。

私の場合、いくら借りれる？
累計2万人の相談データから、借入額の傾向とアドバイスを受け取れます。

この記事を監修した人

監修 吉崎 誠二（よしざき せいじ）

不動産エコノミスト／社団法人住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 宅地建物取引士 早稲田大学大学院 修了

30回+/年

講演実績

10冊+

著書

1997年〜

業界経験

専門領域

不動産市場予測 市場サイクル理論 賃貸住宅経営・収益分析 CRE（企業不動産）戦略 データ分析・メディア監修 企業・団体向け研修

不動産エコノミストとして市場予測・データ分析・企業コンサルを手がける第一人者。テレビ東京「WBS」やラジオNIKKEI出演、著書10冊以上、年間30回以上の講演実績を持つ。不動産市場を数字と理論で読み解き、実践的な視点で解説します。

🌐 公式サイト 📚 著書一覧 𝕏 X（旧Twitter） ▶ YouTube動画一覧 📻 ラジオNIKKEIプロフィール 👤 吉崎誠二プロフィール

アパートローン金利一覧｜金融機関タイプ別の相場

アパートローンの金利は、利用する金融機関の種類によって大きく異なります。まず全体の一覧・相場を把握しておきましょう。

アパートローン金利一覧（金融機関タイプ別・7区分）

※実際の金利は各金融機関に直接お問い合わせください。経済情勢・金融政策により日々変動しています。固定・変動とも、上限に近い金利は自己資金割合が低い・審査基準を満たさない属性に適用される傾向があります。

アパートローンの金利が金融機関によって変わる理由

「なぜ金利に1〜8%もの幅があるのか」を理解することで、自分の条件で何が影響するかが分かります。金利が変わる理由は大きく4つです。

特に①の資金調達コストの差は見落とされがちですが、同じ「アパートローン」という商品であっても、都市銀行とノンバンクでは原資となる資金の性質が異なるため、金利の下限だけを比較しても意味がありません。次に、この審査条件が金融機関タイプごとに具体的にどう変わるのかを見ていきましょう。

▼金融機関タイプ別の審査基準の違い

金利が低い金融機関ほど審査基準が厳しく、借入期間や諸条件も異なります。金利の数字だけを比較して借入先を決めると、総返済額・月々のキャッシュフロー・審査通過可能性を誤って判断してしまうことがあるため、次の章で今後の動向、さらに次の章で返済額への影響を確認していきましょう。

専門家
アドバイス

「金利一覧を見る際は、下限の数字だけでなく、自分がその金融機関の審査基準に合う属性かどうかを合わせて確認するようお伝えしています。都市銀行の下限金利だけを見て相談に行き、結果的に地方銀行やネット銀行で借りることになるケースは少なくありません。」

アパートローン金利は今後どうなる？2025〜2026年の動向と見通し

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利の引き上げを進めています。2025年12月には政策金利を0.50%から0.75%へ引き上げ、約30年ぶりの水準となりました。2026年3月時点では0.75%に据え置かれていますが、この流れを受け、アパートローンの金利も緩やかな上昇傾向が続いているというのが、2026年時点での大枠の理解です。

▼日銀政策金利の推移と見通し（簡易イメージ）

この上昇局面で特に注意したいのは、変動金利で借りている・借りようとしている場合です。仮に借入額5,000万円・返済期間20年で金利が0.5%上昇した場合、総返済額はおよそ250万円〜300万円前後増える計算になります。多くのアパートローンで採用されている「5年ルール」「125%ルール」（金利が上昇しても毎月の返済額はすぐには変わらない代わりに、元金の減りが遅くなる仕組み）にも注意が必要です。金利が上がらないという意味ではないため、上昇シナリオを踏まえた試算をしておくことが重要です。固定期間の長さによって金利上昇の影響をどこまで抑えられるかは異なるため、固定・変動・固定期間選択型のどれを選ぶべきか、また「今借りるべきか、金利動向を見て待つべきか」は、次の章で解説する返済額シミュレーションと合わせて判断することが大切です。目安として、緩やかな上昇が続く見通しである以上、「様子見をしても大きく下がる可能性は低く、待つ間の家賃収入の機会損失の方が大きくなりやすい」というのが基本的な考え方です。ただし審査状況・自己資金の準備状況によって最適なタイミングは変わるため、迷う場合は次の「あなたと似た条件の人はいくらで借りている？」で自分の状況を確認したうえで判断することをおすすめします。

専門家
アドバイス

「今後の金利動向は、政策金利のニュースだけを見ていても自分のローンにどう影響するか結びつきにくいものです。私が相談を受ける際は、まず借入予定の金融機関が短期プライムレート連動型か独自基準かを確認し、そのうえで今後の上昇シナリオをどう読み替えるべきかを具体的にお伝えするようにしています。短期プライムレート連動型の場合は、日銀の政策金利がそのまま反映されやすいため、『2026年6月・12月に0.25%ポイントずつ上がる』という見通しをほぼそのまま自分のローンの金利変動シナリオとして当てはめて試算するようお伝えしています。一方、ノンバンクやネット銀行に多い独自基準型の場合は、政策金利の上昇とタイミングが一致しない、あるいは政策金利が動かなくても資金調達コストの変化で先に金利が動くことがあるため、『日銀が動いていないから自分の金利も動いていないはず』とは考えず、半年に一度は金融機関に直接、金利見直しの有無と次回見直し時期を確認するよう伝えています。」

金利1%の差が返済額をどれだけ変えるか｜今後の金利上昇を踏まえて、今借りるべきかを判断する

前章で見た通り、アパートローンの金利は2025年12月の日銀利上げ以降、今後も緩やかな上昇が続く見通しです。この上昇が実際の返済額にどれほどの差を生むのかを具体的な数字で確認したうえで、「今借りるべきか、金利動向を見て待つべきか」という判断にどう活かせるかまで、この章で解説します。

金利1%差でも月返済額は大きく変わる

▼借入5,000万円・返済20年での月返済額（試算）

金利2% vs 4%の差：月5.1万円 → 20年間で約1,224万円の差になります。金利一覧で見た「1〜2%の差」は、決して小さな差ではありません。

借入額別の月返済額目安

※上記は目安であり、実際の返済額は金融機関の商品性・融資期間・元利均等/元金均等の別により異なります。

金利が上昇する見通しである今、借りるタイミングをどう考えるべきか

前章で確認した通り、日銀は2025年12月に政策金利を0.50%から0.75%へ引き上げ、2026年・2027年も緩やかな上昇が続くという見方が中心です。つまり「今の金利水準」は、今後数年で見れば相対的に低い水準にとどまる可能性が高いということになります。ここまでの試算を踏まえると、「今借りるべきか、金利動向を見て待つべきか」については、次の2つの視点から考えることが大切です。

ただし、これは「今すぐ焦って契約すべき」という意味ではありません。自己資金が不足している・事業計画が固まっていない状態で急いで契約すると、不利な金利での承認や、審査落ちによる時間の浪費につながりかねません。「今借りたほうが良い」という結論に説得力を持たせるためにも、まずは次の章で自分と似た属性の人がどのくらいの金利・借入額で借りられているかを確認し、自分の現在地を把握したうえで、動くタイミングを判断することをおすすめします。

アパートローンの金利、あなたと似た条件の人はいくらで借りている？

ここまでの金利一覧・今後の動向・返済額シミュレーションを踏まえても、「自分の条件であれば、実際にどのくらいの金利・借入額で借りられるのか」は分かりません。イエウール土地活用に寄せられた相談実績データ（直近2年間・アパートローンの借入を検討された相談者を対象とした集計）から、属性別の借入水準の傾向を見ていきます。

年収帯・エリア・自己資金割合別の適用金利傾向

▼年収帯・エリア・自己資金割合別の適用金利傾向（イエウール土地活用の相談実績データより）

※直近2年間にイエウール土地活用へ相談されたアパートローン借入検討者のうち、年収・エリア・自己資金・借入希望額・適用金利を申告した方の傾向値です（個別の条件により実際の借入結果は異なります）。

【具体事例】エリア別に見る実際の借入結果

上の表は年収帯別の傾向値ですが、「自分の住むエリアではどうなのか」までは分かりません。ここでは、首都圏〜地方まで異なるエリアの代表的な相談事例を1件ずつ取り上げ、実際にどの金融機関タイプで・どのくらいの自己資金で・いくら借りられたのかを具体的に見ていきます。

この5事例から読み取れるのは、都心・年収900万円・自己資金25%の方でも希望額の97%までしか借りられなかった一方、和歌山県の相続農地の事例では自己資金20%・JAバンクとの相性の良さが噴出し希望額どおりの融資を得られている点です。逆に、自己資金8%と少なめだった大阪の自営業の事例では、ノンバンクで審査は通ったものの希望額の8割への減額承認となりました。「エリアと年収だけでなく、自己資金割合と金融機関タイプとの相性」が実際の借入結果を左右していることが、具体的な事例からも分かります。

※上記5事例は、直近2年間にイエウール土地活用へ相談された方のうち、各エリアを代表する相談内容をもとに、個人が特定できないよう年齢・詳細な住所等の情報を加工して作成しています。実際の借入結果は個別の審査により異なります。

私の場合、いくら借りれる？
累計2万人の相談データから、借入額の傾向とアドバイスを受け取れます。

実際に検討した方の借入結果の傾向

専門家
アドバイス

「借入可能額は、年収の何倍まで借りられるかという単純な計算では決まりません。私が相談を受ける際は、年間の返済額を年収の25〜30%以内に収める前提で借入額を逆算し、そのうえで想定家賃収入が返済額を上回るかを別軸で確認するようお伝えしています。両方の基準を満たさない場合、借入額を下げるか自己資金を積み増すかの判断が必要になります。」

この傾向を裏付ける事例として、実際にイエウール土地活用へ相談された方のケースを詳しく見てみましょう。

※本事例は、直近2年間にイエウール土地活用へ相談されたアパートローン借入検討者への聞き取りをもとに作成しています。個人が特定できないよう氏名・詳細な住所等の情報は加工・匿名化しています。掲載している金利・金額はご本人の申告に基づく情報であり、同じ条件でも金融機関・時期により結果が異なる場合があります。

金融機関タイプ別の詳しいランキング・比較や、審査スピード・団信内容まで踏まえた実際の借入結果の分布（承認・減額・否決の内訳）を確認したい方は、アパートローンの金利ランキング・比較でさらに詳しく解説しています。

表の傾向値だけでなく、自分の年収・自己資金・物件条件を入力して借入可能額を具体的にシミュレーションしたい方は、アパートローンのシミュレーションもあわせてご確認ください。

金利だけでは判断できない理由と、収支プランの考え方

ここまで金利一覧・今後の動向・返済額シミュレーション・自分と似た人の実績傾向を見てきましたが、金利が低い金融機関を選べば経営が成立するとは限りません。実際に返済できるかどうかは、建築費・家賃収入・空室率・経費・融資期間を含めた収支プラン全体で判断する必要があります。

収支プランのイメージは、家賃収入（満室想定）から空室損失・管理費や修繕積立などの経費・ローン返済額を差し引いた「年間手残り（キャッシュフロー）」がプラスになるかどうかです。建築費・家賃想定は建築会社によって前提が異なるため、1社だけのプランでは、その数字が保守的なのか楽観的なのかを比較する基準がありません。複数社のプランを比較することで、金利だけでは見えない「この計画で経営が成立するか」を判断できます。

収支が合わない場合は、アパート建築以外に駐車場経営・定期借地・売却などの選択肢と比較することもおすすめです。

アパートローンの金利を下げるためにできること

金利一覧・今後の動向を踏まえたうえで、より有利な条件で融資を受けるために準備できることをまとめます。

アパートローン金利についてよくある質問

まとめ｜アパートローンの金利は一覧・今後の動向・自分の場合の3つで判断する

専門家
アドバイス

金利一覧は出発点にすぎません。私が相談を受ける際は必ず、金利の水準・今後の動向という一般的な情報と、自分の条件（返済比率・自己資金）の両方を並べて確認するようお伝えしています。この2つを揃えて初めて、実際に借りられる金額の目安が見えてきます。

私と似た人、いくら借りてる？
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