アパートローンはネット銀行のほとんどが対応外という事実

アパート経営のための融資先を検討していて、「ネット銀行なら金利が低くて手続きも楽そうだ」と考えている方は多いのではないでしょうか。都市銀行や地方銀行の窓口に足を運ぶ手間を考えると、スマホやパソコンで完結できるネット銀行に惹かれるのは自然なことです。

しかし結論からお伝えすると、アパートローン（投資用不動産の購入・建築資金）として実際に使えるネット銀行は、想像しているよりもかなり限られています。金融機関ごとの実際の対応可否を確認せずに申込みを進めてしまうと、審査の途中で「投資用は対象外です」と伝えられ、時間を浪費してしまうケースが少なくありません。

この記事では、ネット銀行各行がアパートローンにどこまで対応しているのか、対応している銀行の条件はどうか、そして自分の場合に現実的な選択肢になるかどうかを、イエウール土地活用に寄せられた相談データも交えながら整理していきます。読み終えたときには、ネット銀行を候補にすべきかどうかの判断ができ、次に何をすべきかが明確になっているはずです。

アパートローンはネット銀行で組めるのか？対応の実態

住信SBIネット銀行・楽天銀行・PayPay銀行は投資用アパートローンには対応していない

まず知っておきたいのは、代表的なネット銀行の多くが、そもそも投資用不動産（アパート・賃貸マンションなど）の購入・建築資金には対応していないという実態です。「住宅ローン」だけでなく、「不動産担保ローン」という別商品を持つ銀行もありますが、こちらも資金使途から事業性資金（アパート経営目的の融資）が明確に除外されているケースが多く、商品名を変えても投資用の壁を越えられないことがほとんどです。

住信SBIネット銀行・楽天銀行・PayPay銀行の住宅ローンは、いずれも申込本人またはご親族が自ら居住するための住宅を対象としており、賃貸目的の物件購入には利用できません。「ネット銀行の住宅ローンは金利が低い」というイメージから住宅ローンのページだけを見て検討を始めると、この時点でつまずいてしまう方が多くいます。

オリックス銀行は条件付きでアパートローンに対応している

一方で、オリックス銀行の不動産投資ローンは、投資用不動産の購入資金として利用できる数少ないネット銀行の商品です。借入金額は2,000万円以上2億円以下、借入期間は最長35年、保証料不要で団体信用生命保険も選択できます。ただし対応エリアが首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市など主要都市に限定されており、地方エリアの物件では利用できないケースがあります。

もう一つ知っておきたいのが、auじぶん銀行です。2024年以降、区分マンションに加えて一棟アパートへの融資も始めていますが、個人が銀行に直接申込むことはできず、提携している不動産会社・ハウスメーカーを経由した申込みのみに限定されています。つまり「対応しているかどうか」の答えが、相談する建築会社によって変わるということです。ソニー銀行・イオン銀行の不動産投資ローンは、区分マンション投資家向けが中心で、一棟アパートは対象外となっているケースが多いため、この記事のテーマからは対象外としています。

銀行名	アパートローンとしての対応可否	補足
住信SBIネット銀行	×	住宅ローンは投資用不可。別商品の「不動産担保ローン」は資金使途に投資用資金・不動産購入を含む一方、「事業性資金」は明確に除外すると公式に明記されており、アパート経営目的の融資は対象外
楽天銀行	×	住宅ローンは投資用不可。別商品の「不動産担保ローン」も、アパート経営のような事業性資金としての利用は対象外となるケースが多い
PayPay銀行	×	住宅ローンは自己居住用のみ。投資用不動産ローンの取扱いなし
オリックス銀行	○（条件付き対応）	対応エリアが首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市等に限定
auじぶん銀行	△（2024年以降、一棟アパートも対応開始）	提携している不動産会社・ハウスメーカー経由でのみ申込み可能。個人が直接申込むことはできない
ソニー銀行・イオン銀行	×（区分マンション向けが中心）	不動産投資ローンの取扱いはあるが、主に区分マンション投資家向けで、一棟アパートは対象外となっているケースが多い

※各金融機関の公式サイトの記載内容（2026年7月時点）をもとに作成。融資条件は変更される場合があるため、最新情報は各行公式サイトをご確認ください。

イエウール土地活用に寄せられる相談の中でも、「ネット銀行で組みたい」という希望を最初に持つ方は一定数いらっしゃいます。実際にどの程度の方が希望どおりネット銀行での融資にたどり着けているのか、相談データから見てみましょう。

この傾向を裏づける事例として、実際にネット銀行での融資が難しいと分かった後、地方銀行への切り替えで着工スケジュールに間に合わせた方のケースを見てみましょう。

この事例から読み取れるのは、対応エリア外という事実が判明した段階で早めに複数の地方銀行・信用金庫へ相談を広げたことが、スケジュールを守れた決め手になっているという点です。

※本体験談は、土地活用を検討・実施された方への取材をもとに作成しています。取材は当メディア編集部が個別に実施し、専門家への確認を経て、個人が特定できないよう氏名・正確な住所等を加工・匿名化しています。掲載している金額・金利等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。

アパートローンに対応するネット銀行の金利・条件を比較

オリックス銀行の金利・借入可能額・対応エリア

ネット銀行で唯一アパートローンとして使いやすいオリックス銀行の不動産投資ローンは、借入金額2,000万円以上2億円以下、借入期間最長35年（最終返済時85歳未満まで）が条件です。保証料は不要で、団体信用生命保険もオプションで選択できます。対応エリアは首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市などの主要都市に限定されており、地方の物件では利用できない場合があります。

項目	オリックス銀行（不動産投資ローン）
金利（変動）	年2.8%〜3.5%程度が目安（審査結果・物件評価により変動）
借入金額	2,000万円以上〜2億円以下
借入期間	最長35年（最終返済時85歳未満）
対応エリア	首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市など主要都市に限定
保証料	不要
団体信用生命保険	オプションで選択可能

※金利は公式サイトの公表金利帯（2026年7月時点）をもとにした目安です。実際の適用金利は審査結果・担保評価・借入期間によって変動します。

「ネット銀行は金利が低い」というイメージは実際どこまで正しいか

「ネット銀行は対面の店舗を持たない分、金利が低い」というイメージを持っている方は多いのですが、投資用不動産融資（アパートローン）に限って言うと、この認識は半分正しく、半分は誤解です。ネット銀行系（オリックス銀行）の金利は都市銀行より高く、地方銀行・信用金庫とほぼ同水準かやや高めというのが実態です。金融機関の種類別に金利帯を比較してみましょう。

金融機関の種類	アパートローン金利帯の目安（変動）	ネット銀行との比較
都市銀行・メガバンク	年1.5%〜2.5%程度	ネット銀行より低いことが多い（ただし審査基準は最も厳しい）
地方銀行・信用金庫	年2.0%〜3.2%程度	ネット銀行とほぼ同水準（担当者との関係性で優遇されるケースあり）
ネット銀行（オリックス銀行）	年2.8%〜3.5%程度	基準
日本政策金融公庫	年1.0%〜2.0%程度（条件を満たす場合）	ネット銀行より低いことが多い（利用には要件あり）
ノンバンク（セゾンファンデックス等）	年4.0%〜6.0%程度	ネット銀行より1.5〜2ポイント程度高い

※各行公式サイトの公表金利帯（2026年7月時点）をもとに作成した目安であり、実際の適用金利は審査結果によって変動します。

この表からわかるとおり、「ネット銀行が一番金利が低い」わけではありません。都市銀行や日本政策金融公庫のほうが低い金利帯を提示していることも多く、ネット銀行の強みは金利の低さそのものよりも「オンラインで完結しやすい手続き」「都市銀行より対象となりやすい審査基準」にあります。金利だけを基準にネット銀行を選ぶと、実際には都市銀行や地方銀行のほうが有利な条件だったというケースも珍しくありません。

銀行に限定せず、セゾンファンデックスのようなノンバンクも候補に入れると選択肢は広がりますが、金利は銀行系より1.5〜2ポイント程度高くなります。オリックス銀行が変動金利2%台後半〜であるのに対し、ノンバンクは4%台〜が目安です。銀行の審査基準に届かない自営業者や、築古・狭小物件でも相談しやすい一方、返済額への影響は無視できません。

実際に金利差がどの程度返済額に影響するのか、イエウール土地活用の相談データをもとに試算してみましょう。

条件	オリックス銀行（金利2.8%想定）	ノンバンク（金利4.6%想定）
借入4,000万円・返済期間30年の月々返済額	約16.5万円	約20.5万円
30年間の総返済額の差	約1,440万円（ノンバンクの方が高い）

※金利は各行公式サイトの想定金利帯の中央値を用いた試算であり、実際の適用金利は審査結果によって変動します。元利均等返済・ボーナス返済なしの条件で算出しています。

どんな人がネット銀行で有利な金利条件を借りられるか

金利帯には幅があることがわかりましたが、実際にオリックス銀行での融資が成立した相談者の中でも、適用金利には差があります。どのような属性の方が有利な金利条件を引き出せているのか、相談データから見てみましょう。

実際にこのアドバイスどおり行動し、当初提示より有利な金利を引き出せた方の例を見てみましょう。

この事例から読み取れるのは、自己資金の積み増しと他行の内諾を材料にすることの2点を組み合わせると、当初提示より有利な条件を引き出せる可能性が高まるという点です。

※本体験談は、土地活用を検討・実施された方への取材をもとに作成しています。取材は当メディア編集部が個別に実施し、専門家への確認を経て、個人が特定できないよう氏名・正確な住所等を加工・匿名化しています。掲載している金額・金利等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。

アパートローンをネット銀行で組める人・組めない人の違い

自己資金・物件規模で分かれる審査傾向

オリックス銀行のようなネット銀行系のアパートローンは、地方銀行・信用金庫と比べて審査基準が明確で、自己資金の割合や物件の収益性を重視する傾向があります。自己資金が総事業費の2〜3割程度確保できているケースや、賃貸経営の実績がある方は審査で有利になりやすい一方、自己資金ゼロでのフルローンを希望する場合は選択肢が絞られます。

実際にネット銀行での融資を検討した相談者のうち、自己資金の状況によって結果がどう分かれているのか、イエウール土地活用の相談データから見てみましょう。

実際に自己資金を積み増して審査を通過できた方の例を見てみましょう。

この事例から読み取れるのは、一度否決されても、自己資金の積み増しと実績の提示という2点を組み合わせることで再チャレンジの余地があるという点です。

※本体験談は、土地活用を検討・実施された方への取材をもとに作成しています。取材は当メディア編集部が個別に実施し、専門家への確認を経て、個人が特定できないよう氏名・正確な住所等を加工・匿名化しています。掲載している金額等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づきます。

また、自営業者や2件目以降の物件を検討している方は、会社員・初回物件の方とは審査の見られ方が異なります。自営業者は直近2〜3期分の確定申告書の内容が重視されやすく、2件目以降の物件では既存のアパートローンの返済状況が新規融資の可否に影響します。いずれの場合も、ネット銀行系は書面での確認のみで柔軟な聞き取りができない分、地方銀行・信用金庫のほうが個別事情を踏まえた相談をしやすい傾向があります。

立地・エリアで分かれる対応可否

もう一つの分岐点は物件の立地です。オリックス銀行は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市など主要都市に対応エリアを限定しているため、地方の物件を検討している場合はこの時点で選択肢から外れることになります。地方エリアでアパート経営を検討している方は、最初からネット銀行ではなく地元の地方銀行・信用金庫、または日本政策金融公庫を軸に検討したほうが結果的に早く進むケースが多いです。

ネット銀行と他の金融機関で対象条件・審査難易度はどう違うか

ここまで自己資金・立地という2つの分岐点を見てきましたが、そもそも金融機関の種類によって「どんな物件・条件を対象にしているか」「審査の厳しさ」「審査にかかる期間」は大きく異なります。ネット銀行だけで判断せず、他の金融機関と横並びで比較してみましょう。

金融機関の種類	対象となりやすい物件・条件	審査難易度の目安	審査〜融資実行の期間
都市銀行・メガバンク	新築・築浅の大都市圏物件、自己資金3割以上が目安	高い（属性・実績を重視）	1〜2ヶ月程度
地方銀行・信用金庫	営業エリア内の物件全般（中古・築古にも柔軟）	中程度（担当者との相談で調整余地あり）	3〜6週間程度
ネット銀行（オリックス銀行）	対応エリア内・総事業費2,000万円以上の物件	中程度（自己資金・実績の基準が明確）	3〜6週間程度
日本政策金融公庫	小規模物件・創業間もない個人事業主も対象	比較的緩やか（要件を満たす場合）	1〜2ヶ月程度
ノンバンク（セゾンファンデックス等）	築古・狭小物件、自営業者など銀行基準に届かない層	低い（柔軟だが金利は高め）	最短3営業日〜2週間程度

※各金融機関の公式サイト・イエウール土地活用の相談実績（直近2年間）をもとにした目安です。実際の対象条件・審査結果は個別の属性・物件により異なります。

この比較からわかるのは、ネット銀行（オリックス銀行）は審査難易度・対応スピードともに「都市銀行より易しく、ノンバンクより厳格」という中間的な位置づけだという点です。総事業費2,000万円未満の小規模案件や、対応エリア外の地方物件では、そもそも対象条件を満たさないため、この段階で地方銀行・信用金庫や日本政策金融公庫に軸足を移したほうが早く話が進みます。

年収・自己資金・物件規模・エリア別｜銀行タイプ別の借入目安

最後に、自分の年収・自己資金・物件規模・エリアの条件から、どの銀行タイプでどの程度の借入が期待できそうか、目安を確認しておきましょう。あくまで一般的な審査傾向をもとにした目安であり、実際の融資可能額は個別の審査結果によって変動します。

年収	自己資金	物件規模／エリア	地方銀行・信用金庫の目安	ネット銀行（オリックス）の目安
500万円台	自己資金1割程度	総事業費2,000万円未満・地方エリア	2,000万円前後まで	対象外（最低借入額2,000万円未満・対応エリア外の可能性）
700万円台	自己資金2割程度	総事業費4,000万円程度・郊外エリア	3,500万円前後まで	対応エリア内なら3,000万円台前半まで
900万円台	自己資金3割程度	総事業費6,000万円程度・首都圏エリア	5,500万円前後まで	対応エリア内なら5,000万円台まで（有利な金利も期待できる）
1,200万円以上	自己資金3割以上・賃貸実績あり	総事業費8,000万円以上・首都圏・近畿圏	7,500万円前後まで	対応エリア内なら2億円まで対応可能

※上記はイエウール土地活用の相談実績（直近2年間）から見た一般的な傾向をもとにした目安であり、個別の融資可能額を保証するものではありません。物件の収益性・信用情報等によって結果は変動します。オリックス銀行は対応エリア外・総事業費2,000万円未満の場合はそもそも対象外となります。

アパートローンをネット銀行で断られた場合の次の一手

都市銀行・地方銀行・日本政策金融公庫という選択肢

ネット銀行での融資が難しいと分かった場合、次に検討したいのが都市銀行・地方銀行・信用金庫、そして日本政策金融公庫です。都市銀行は金利が低い一方で審査は厳しく、地方銀行・信用金庫は地域の物件情報に詳しく審査に柔軟な傾向があります。日本政策金融公庫は民間金融機関に比べて審査が比較的緩やかで、特定の条件を満たせば低金利で利用できる場合があります。

この一覧から分かるとおり、「ネット銀行が使えない＝アパートローンが組めない」ではありません。それぞれの金融機関には得意な条件・不得意な条件があり、自分の状況に合った先を選ぶことが重要です。

複数社を比較して条件を引き出す

ここで大切なのは、1つの金融機関の回答だけで判断しないことです。金融機関ごとに融資可能額・金利・審査の重視点は異なり、複数社を比較することで初めて自分にとって最も有利な条件が見えてきます。イエウール土地活用では金融機関の紹介・あっせんは行っていませんが、相談者の方から経過をお伺いする中で、実際に融資を受けられた方の多くが1つの金融機関の回答だけで判断せず、ご自身で複数の金融機関に相談されていたという声をよく耳にします。

複数の金融機関に同時に申込みをすることについて、信用情報への影響を心配する方もいますが、事前の相談・仮審査の段階であれば通常は大きな問題にはなりません。ただし本審査（本申込み）を複数行で同時に進める場合は、他社への申込み状況が信用情報機関に記録され、金融機関によっては審査で確認される場合があります。まずは複数行に仮審査・事前相談を行い、条件を比較したうえで本審査に進む先を絞る、という順番で進めるのが安全です。

審査から融資実行までの期間は、金融機関によって差があります。ネット銀行系（オリックス銀行等）は仮審査から本審査・融資実行まで概ね3〜6週間程度が目安とされており、地方銀行・信用金庫は物件や担当者との調整により前後する場合があります。契約や着工のスケジュールが決まっている場合は、この期間を逆算して余裕を持って申込みを進めることが重要です。

すでに契約日が決まっていて時間の余裕がない場合、ネット銀行系の3〜6週間という期間を待てないケースもあります。その場合は、対面で仮審査の結果を早めに確認できる地方銀行・信用金庫に絞って複数行へ同時に事前相談するか、審査スピードを重視するならノンバンク（セゾンファンデックス等）も候補に入れる方法があります。ノンバンクは書類提出から本審査完了まで最短3営業日程度で進むケースもあり、金利は高くなりますが、スケジュールを優先する場合の現実的な選択肢になります。

ネット銀行以外も相談したい
最大10社から収益プランをもらおう

よくある質問

まとめ

アパートローンをネット銀行で組めるかどうかは、多くの方が想像している以上に選択肢が限られています。住信SBIネット銀行・楽天銀行・PayPay銀行は住宅ローンとしては投資用不動産に対応しておらず、実際にアパートローンとして使えるのはオリックス銀行など一部の銀行に限られます。さらに対応エリアや最低借入金額といった条件もあるため、自分の物件・自己資金の状況と照らし合わせて判断することが欠かせません。

ネット銀行が候補にならない、または条件が合わない場合でも、地方銀行・信用金庫・日本政策金融公庫・ノンバンクなど、他の選択肢は多く残されています。1つの金融機関の回答だけで判断せず、複数の金融機関・複数のプランを比較しながら進めることが、有利な条件でアパートローンを組むための最も確実な近道です。