【2026年版】アパート経営はやめたほうがいい？7項目でリスク診断

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「60坪というのは、8部屋と共用スペースの両方をギリギリ確保できるラインです。それを下回ると6室になることが多く、同じ建築費でも稼ぎが1〜2割落ちます。ただし60坪ちょうどでも、土地の形が整っているか細長いかで大きく変わります。まず面積を確認したうえで、形状も含めてプランを出してもらうことをおすすめします」

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「入居者を実際に集めていて実感するのは、『駅徒歩10分の壁』です。10分以内と11分以上では問い合わせの数がはっきり違います。15分を超えると、家賃を1〜2割下げないと他の物件に負けてしまうケースが増えます。徒歩15分超の土地であれば、その分を家賃設定に織り込んだシミュレーションを事前に確認することが重要です」

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「まわりの競合物件を調べるとき、件数だけでなく”いつから掲載されているか”を必ず確認してください。同じ物件が3か月以上掲載されているエリアは、需要に対して部屋が多すぎるサインです。反対に、掲載してすぐ成約になる物件が多いエリアは需要が旺盛な証拠。新築アパートで入居者を集めやすいかどうかは、この観点でほぼ判断できます」

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「最近は取り壊し費用の見積もりを出すと、オーナー様が驚かれるケースが増えています。5年前と比べて2〜3割は上がっています。特にアスベスト含有の建材が使われている物件は、事前調査と処理費用が別途かかるため総額がさらに膨らみます。取り壊し前に必ず専門業者に調査依頼をして、その費用を建築費の計画に含めておくことが重要です」

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「エリアによる坪単価の差は、単なる人件費・輸送コストの違いだけではありません。都市部では隣地との距離が狭く、足場の設置や重機の搬入に制約が生じるケースが多く、その分の工賃が上乗せされます。エリア別の表はあくまで参考値として捉え、必ず現地条件を踏まえた見積もりで確認してください」

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「フルローンでも収支が合うように見えるシミュレーションを出す業者は今でもいます。ただそれは金利上昇・空室・修繕費をすべて楽観的に見積もったケースがほとんどです。自己資金を1〜2割入れるだけで月々の余裕が変わり、予期しない支出にも耐えられる構造になります。借入額を抑えることが、長期経営の安定につながります」

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「お客様からよくご相談を受けるのが、『ハウスメーカーから出てきたシミュレーションが楽観的すぎた』というケースです。新築時の家賃・満室前提・修繕費ゼロで計算しているケースが今でも少なくありません。私どもでは必ず、修繕積立・空室率10%・築10年後の家賃5%下落を織り込んだシミュレーションをお出しします。それで成立する計画でないと、長期では必ずどこかで苦しくなります」

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「損切りが遅れる最大の原因は、建築前に『出口の基準』を決めていないことです。私が支援してきた440件以上のオーナーのうち、経営を立て直せた方の多くは、建てる前から『売る基準・建て替える基準』を数字で持っていました。感情で判断する前に動く仕組みをつくることが、長期経営の鍵です。」

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「管理会社を信頼することと、チェックを怠ることは別の話です。月1回の報告書確認と年1回の面談を習慣にするだけで、空室の長期化・家賃下落・過剰修繕などの多くのトラブルを早期に発見できます。オーナーが関与していると伝わるだけで、管理会社の対応も変わります。」

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「成功事例には再現性があり、失敗事例には共通パターンがあります。18年間の現場支援で見てきた失敗の多くは、『エリアの需要を確認せずに間取りを決めた』『競合物件の空室率を調べなかった』という準備不足でした。失敗事例から逆算して自分の計画を点検することが、最もコストのかからないリスク対策です。」

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「感覚で数千万円を動かすオーナーは一定数います。しかし、私が現場で見てきた収益が安定しているオーナーは例外なく、実質利回りと損益分岐点を把握したうえで判断しています。計算が苦手でも、複数社のシミュレーションを並べて比較するだけで、大きな判断ミスの多くは防げます。」

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「空室対策の基本は、原因の特定です。家賃が問題なのか、設備なのか、管理会社の募集力なのかを切り分けずに動くと、コストだけかかって空室が埋まらないという状況になります。焦りを感じたときこそ、まず管理会社に反響件数と競合物件の状況を確認させましょう。」

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「営業担当者のシミュレーションは、自社商品を最も良く見せるために設計されています。私のところに相談に来るオーナーの中にも、満室前提・修繕費なしの計画を信じて資金計画に余裕がなくなった方が少なくありません。複数社のプランを比べることが、情報の偏りを修正するコストゼロの対策です。」

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「「一度決めたら終わり」という姿勢が、アパート経営における失敗の最も大きな共通点です。

収支シミュレーションを最初に一度作って安心してしまう、契約を交わした後は管理会社に任せきりにしてしまう、というのは、経営を始める時点では悪気なく起こりがちな行動です。しかし家賃相場や空室率、修繕の必要性は年々変化するため、「最初に決めたことをそのまま続ける」こと自体がリスクになります。

特に自己資金に余裕がないままフルローンで始めた場合は、年1回の見直しを怠らないようにしてください。」

【立地・面積】東京都新宿区（駅徒歩7分） / 土地面積：35坪

【状況】親から相続した古い実家（空き家）を解体し、木造3階建てアパート（1K×6戸）を建築されました。

【経緯】

「新宿区なら放っておいても満室になる」というハウスメーカーの言葉を信じて契約されました。

しかし、35坪の狭小不整形地だったため法規制のクリアに難航し、特注の設計や部材が必要となりました。

その結果、当初提示された本体建築費から約1,100万円もコストが高騰してしまったのです。

さらに無理に部屋数を詰め込んだことで、室内には柱やデッドスペースが目立つ変形間取りになってしまいました。

入居募集を始めるも、周辺のきれいな新築物件に競り負け、「家具が配置しづらい」と敬遠され空室が続出します。

最終的に周辺相場より家賃を1室あたり8,000円引き下げることになり、毎月の返済が非常にカツカツになりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「営業担当者のシミュレーションは、自社商品を最も良く見せるために設計されています。私のところに相談に来るオーナーの中にも、満室前提・修繕費なしの計画を信じて資金計画に余裕がなくなった方が少なくありません。複数社のプランを比べることが、情報の偏りを修正するコストゼロの対策です。特に都市部の狭小地はアパート以外にも戸建賃貸や店舗活用など選択肢が多いため、最初からアパート一本槍で進めないようにしましょう。」

【立地・面積】神奈川県横浜市港北区（駅徒歩12分） / 土地面積：55坪

【状況】居住中の実家の敷地が余っていたため、余白部分に軽量鉄骨アパート（2LDK×2戸）を建築されました。

【経緯】

「ファミリーなら入居期間が長く経営が楽ですよ」という建設会社の言葉を鵜呑みにして契約されました。

しかし、事前のエリア調査を怠ったことが最大の失敗でした。周辺は大学やIT企業が多く、実際の需要の大半は「単身者」だったのです。

また、駅徒歩12分で坂道が多い立地も、ベビーカーを引くファミリー層から敬遠される要因になりました。

結果として、新築にもかかわらず1戸が6ヶ月間も空室のまま埋まらないという事態に陥りました。

毎月15万円以上の返済に対し片方の家賃しか入らず、オーナー自身のパート収入から補填し続ける厳しい経営状態になりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「アパート経営で最も恐ろしいのは、自分の好みを優先して市場のニーズを無視することです。横浜市のような大都市圏でも、駅からの距離や周辺施設によって求められる間取りは180度変わります。表面利回りの高さに惑わされず、確実に埋まる間取りを選定してください。」

【立地・面積】埼玉県さいたま市見沼区（大宮駅から車で約25分） / 土地面積：120坪

【状況】相続した畑の一部を宅地に転用し、木造2階建てアパート（1LDK×8戸）を建築されました。

【経緯】

定年退職を機に、「私設年金代わりに」と大手ハウスメーカーの勧める1LDKプランを総額約9,000万円で建築されました。

最初の3年は満室でしたが、4年目以降、周辺の元農地が次々とアパートへ変わり、**近隣に同じ間取りの物件が乱立（供給過剰）**しました。

どこにでもある画一的なアパートだったため差別化できず、退去が出るたびに次の入居者が全く決まらなくなります。

管理会社から家賃値下げを迫られ、フリーレント2ヶ月と家賃5,000円減額に応じるも空室は埋まりません。

結果、**新築からわずか5年で家賃が想定より12%も下落**し、毎月の借入返済に対して手元に残る現金がほとんど消え去りました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「郊外アパートで最も警戒すべきは、周囲の地主が同じタイミングでアパートを建て始める『一斉乱立』です。土地が広いからとハウスメーカーの言われるまま普通の部屋を作ると、すぐに泥沼の家賃値下げ競争に巻き込まれます。他社が簡単に真似できないコンセプトや、建物自体の外観デザインの差別化が不可欠です。」

【立地・面積】千葉県船橋市（船橋駅から車で約30分） / 土地面積：180坪

【状況】親が所有していた広大な遊休地を整理し、駐車場付きアパート（2K×10戸・全戸分の駐車場10台分確保）を木造で建築されました。

【経緯】

「郊外は車社会なので、入居者全員分＝10台の駐車場を敷地内に確保しましょう」というハウスメーカーの提案に従われました。

アスファルト舗装や白線引きなど、外構工事だけで数百万円の追加投資となりました。

しかし蓋を開けてみると、入居したのは家賃の安さを重視して「車を持たない単身の若者やカップル」が大半でした。

**全10台分の駐車場のうち、実際に契約されたのはわずか3台**で、残りの7台分は常にガランとした空きスペースになってしまいました。

期待していた駐車場収入が得られないだけでなく、固定資産税の負担やアスファルトの雑草メンテナンスの手間だけが重くのしかかる負債空間になってしまいました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「郊外＝車必須という固定観念は今の時代、通用しなくなっています。若者の車離れは郊外都市でも顕著です。180坪もの広い土地があるのであれば、駐車場で潰すよりも、あらかじめ部屋数を増やすか、トランクルームの併設など他の収益源を組み合わせるべきでした。必ず複数社の配置図を比較検討してください。」

【立地・面積】茨城県つくば市近郊（中心部から車で約50分） / 土地面積：210坪

【状況】親から相続した広大な耕作放棄地（元田んぼ）を農地転用し、木造2階建てアパート2棟（計16戸）を建築されました。

【経緯】

「使っていない農地にアパートを建てれば固定資産税が安くなり、節税になります」という営業マンの言葉を信じ、アパート経営を決意されました。

土地代がかからないため高い収益を期待していましたが、契約後の地盤調査で大誤算が生じます。元々水分を含む田んぼだったため地盤が極めて軟弱だったのです。

建物の沈下を防ぐため鋼管杭を100本以上打ち込む必要があり、**事後になって約750万円もの地盤改良費を追加請求**されました。

すでに融資審査を通した後だったため、追加費用はすべて自己資金の貯蓄から持ち出すことになり、手元の運転資金が底を突きました。

さらに地方特有の長い水道管引き込み費用なども上振れし、スタート時点で資金繰りが完全に狂ってしまいました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「地方の広大な土地や元農地を活用する場合、建物本体の安さだけで会社を選んではいけません。地盤改良（地盤が弱い場合に建物を安全に建てるための補強工事）や付帯工事費（建物本体以外にかかる工事費）で数百万円から一千万円単位の差が出ることがザラにあるからです。見積もりを比較する際は、必ずこれら全ての諸経費が含まれているか確認しましょう。」

【立地・面積】栃木県宇都宮市（市街地から車で約60分） / 土地面積：240坪

【状況】先祖代々の広大な遊休地に、木造2階建てアパート（2LDK×12戸）を建築されました。都市ガス未普及エリアのためプロパンガスを採用されています。

【経緯】

「管理の手間はすべて弊社にお任せください」という言葉を信じ、アパート管理を建築会社のグループ会社に一任されました。

オーナー自身が遠方に住んでいたため現地を見に行くことはなく、ガス会社と管理会社の連携不足からトラブルが発生します。

真冬の最も寒い時期に、入居者から「給湯器が故障してお湯が出ない」という深刻なクレームが入るも、管理会社の担当者は対応を数日間放置してしまいました。

しびれを切らした入居者がオーナーへ直接電話をかけてきた頃には、住民の間に強い不信感が広がっていました。

結果、対応の遅さに怒った**子育て世帯など3世帯が翌月に一斉に退去する「集団退去」**に発展してしまいます。

市街地から遠い立地のため次の入居者を捕まえるのは至難の業で、その後1年以上も空室が続く大打撃となりました。

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「市街地から離れたアパートほど、1回の退去が経営に与えるダメージは甚大です。そのため、入居者を逃さない『管理会社の質』が生命線になります。建てる前はデザインや金額ばかりに目が向きがちですが、建てた後の運用体制を複数の会社から比較し、信頼できるパートナーを見極めることが一番の防衛策です。」

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「アパート経営に向いている人に共通するのは、能力や知識量そのものよりも「経営を人任せにしない」という姿勢です。

収支シミュレーションや契約内容の確認、管理会社とのやり取りは、専門的な知識がなくても「定期的に見直す・確認する」という行動さえ続けられれば、大きなリスクの多くは事前に気づくことができます。逆に言えば、知識よりも先に、経営から目を離さない習慣を持てるかどうかが向き・不向きを分けています。

少なくとも年に1回は、収支シミュレーションと契約内容を見直す機会を、あらかじめスケジュールに組み込んでおいてください。」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「プランを取り寄せることをためらうお客様に多いのが、『もらったら断りにくい』という心理です。でも実際は、プランを見て『今回はやめておきます』と言われることも多く、それはまったく問題ありません。プランは私たちにとっても土地の状況を把握するための情報収集です。むしろ一度プランを見ておくことで、数年後に状況が変わったときに即座に動けます。迷っているなら、まずもらってみることをおすすめします」

※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援

「アパートか駐車場かを比べようとしても、1社からしか話を聞いていないと判断軸がありません。たとえばアパートの収益性が高くても、初期投資と管理の手間を考えると駐車場のほうが結果的に手元に残るケースもある。逆に、立地によってはアパートの圧勝というケースもある。どちらが正解かは、自分の土地の数字を並べて初めてわかります。感覚で決めるより、まず比較できる状態をつくることが先決です」