アパートローン繰り上げ返済で得する額と損する額、境目はいくらか

アパートローンを組んで経営を続けているうちに、手元資金に余裕が生まれてくると、多くのオーナーが同じ問いに直面します。「今、繰り上げ返済すべきか。それとも様子を見るべきか」という問いです。この記事を読むと、自分が一括返済に向いているタイプか、部分繰り上げ返済が向いているタイプか、それとも継続保有や売却まで含めて見直すべきタイプかを、自分の状況に照らして判断できるようになります。判断に必要なのは一般論のメリット・デメリットではなく、資金余力・事業拡大予定・出口戦略・団体信用生命保険（団信）の有無という4つの軸と、実際にいくら得するか（あるいは損するか）という金額の境目です。この記事では、その両方を用意しました。

この記事を監修した人

監修 石川 龍明（いしかわ りゅうめい）

株式会社横濱快適住環境研究所 代表取締役

土地活用プランナー 宅地建物取引士 公認 不動産コンサルティングマスター

20年以上

業界経験

444件以上

コンサル実績

専門領域

土地活用・不動産コンサルティング 賃貸住宅・戸建て経営 相続税・節税対策 建築プロデュース・差別化戦略 経営者・地主向けセミナー

20年以上にわたり不動産・建築業界で活躍する土地活用のエキスパート。地主や不動産オーナー向けに、長期的に収益を生み出す独自の賃貸経営や節税対策、差別化戦略を提唱。444件以上のコンサルティング実績と分かりやすい解説で、多くのオーナーから絶大な信頼を得ています。

🌐 公式サイト 📚 著書一覧 ▶ YouTubeチャンネル 📰 全国賃貸住宅新聞（with T） 👤 石川龍明プロフィール

アパートローン繰り上げ返済タイプ判定：あなたは4つのうちどれか

繰り上げ返済すべきかどうかは、実は「資金に余裕があるかどうか」だけでは決まりません。イエウール土地活用が受けてきた累計約2万人の相談データを見ても、資金に余裕があるのに繰り上げ返済を見送るべきだったオーナーと、資金がぎりぎりでも繰り上げ返済すべきだったオーナーの両方が存在します。判断を分けるのは、以下の4つの軸です。

この4軸をもとに、実際の相談現場では次のように判定しています。まずは4軸それぞれについて、自分がYES・NOのどちらに近いかをチェックしてみてください。

4軸のYES・NOの組み合わせから、次のように大まかなタイプを判定できます。

複数の軸が絡み合い、一つに絞れないケースも珍しくありません。その場合は無理に自己判断せず、後述の相談導線を活用してください。

なお、繰り上げ返済の代わりに「今より低い金利のローンに借り換える」という選択肢も存在します。ただし借り換えは今回の記事の主題である「繰り上げ返済すべきか」とは判断軸が異なり、金融機関ごとの個別審査に依存する部分が大きいため、本記事では比較対象としては扱わず、選択肢の一つとして触れるにとどめます。詳細な条件を確認したい方は、アパートローン審査の基準を確認するページを参考にしてください。

イエウール
担当者

団信が理由はここまで多いんですね。なぜ団信の有無がそんなに判断を左右するのでしょうか？

専門家
アドバイス

団信に入っていない場合、オーナーに万一のことがあった際、ローンの残債が家族にそのまま引き継がれてしまいます。私が相談を受けてきた中でも、団信未加入のオーナーは「経営が軌道に乗った今だからこそ、家族に負債を残さない状態にしておきたい」という動機で繰り上げ返済を選ぶ方が非常に多い印象です。逆に団信に加入している場合は、万一の際のリスクはすでにカバーされているため、繰り上げ返済の優先度はやや下がり、事業拡大への備えを優先する判断も十分に合理的です。

イエウール
担当者

なるほど。では実際に相談を受けるとき、団信未加入の人にはどう伝えているのですか？

専門家
アドバイス

私はまず、手元資金を家賃収入の何か月分残せるかを一緒に計算するようにしています。目安として6か月分を下回るなら一括返済ではなく部分繰り上げ返済に留め、6か月分を大きく超える余力があるなら一括返済を検討する、という順番で判断材料を整理してお伝えしています。団信未加入というだけで一括返済に飛びつくと、今度は空室や修繕への備えが薄くなるケースを何度も見てきたので、そこは必ずセットで確認するようにしています。

ここで実際に石川さんのアドバイスどおり資金配分を見直した方が、その後どうなったかという体験談を見てみましょう。

この事例から読み取れるのは、団信未加入というリスクへの対処と、手元資金の確保は「どちらか」ではなく「両方」を同時に満たす配分を探ることが大切だという点です。
※本事例は、繰り上げ返済を検討したオーナー様への相談記録・後日ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう属性を一部加工しています。

アパートローン繰り上げ返済で実際いくら変わるか：一括返済と部分繰り上げ返済の試算比較

判断基準がわかっても、「結局いくら得するのか」が見えないと最後の一歩を踏み出せません。ここでは代表的な借入条件をもとに、一括返済と部分繰り上げ返済（期間短縮型・返済額軽減型）の効果を比較します。

※借入残高3,000万円・金利2.5%・残期間15年（元利均等返済）のモデルケースで試算。実際の軽減額は金利・残期間・繰り上げ返済手数料の有無により変動します。

この表からわかるとおり、同じ500万円を繰り上げるのであれば、総利息の軽減額そのものは期間短縮型の方が大きくなります。一方で、毎月のキャッシュフローに余裕を持たせたい場合は返済額軽減型が有効です。「利息を最大限減らしたいか」「毎月の手残りを増やしたいか」で選ぶべき方式が変わります。

イエウール
担当者

6割が期間短縮型なんですね。なぜこんなに偏りがあるのでしょうか？

専門家
アドバイス

アパート経営が軌道に乗っている方の多くは、月々のキャッシュフローにはすでに余裕があり、それよりも「総支払額をできるだけ減らして、次の投資判断に使える資産を増やしたい」という意識が強いためです。返済額軽減型は毎月の負担は減りますが、総利息の軽減効果は小さくなる分、経営が安定している層には効果を実感しにくい面があります。

イエウール
担当者

では、どっちを選ぶべきか実際に相談されたときはどう答えていらっしゃるんですか？

専門家
アドバイス

私は、次の1〜3年で新規物件の購入や大規模修繕の予定があるかを必ず先に確認します。予定があるなら返済額軽減型で月々の手残りを増やし、次の頭金や修繕費に回す。予定がなければ期間短縮型で総利息を減らす、という順番で提案するようにしています。目先の得だけでなく、次の一手までセットで考えることが欠かせません。

実際に自分の事業計画に合わせて方式を選んだ方が、結果どう変わったかを以下の体験談で見てみましょう。

この事例から読み取れるのは、繰り上げ返済の方式選びは「今いくら得するか」だけでなく「次に何をしたいか」次第で最適解が変わるという点です。
※本事例は、繰り上げ返済を検討したオーナー様への相談記録・後日ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう属性を一部加工しています。

より正確な金額を知りたい場合は、自分の借入条件を入力できるシミュレーションも活用できます。詳しくはアパートローンのシミュレーションで確認してください。なお、繰り上げ返済の効果は借入時の金利水準によっても変わるため、そもそも今のローン金利が妥当かどうか気になる方はアパートローンの金利相場もあわせて確認しておくとよいでしょう。

アパートローン繰り上げ返済で見落としやすい落とし穴：手数料と所得税増加のケース

繰り上げ返済にはメリットだけでなく、事前に知っておかないと想定外の負担につながる落とし穴があります。特に見落とされがちなのが、手数料と所得税の増加です。

まず手数料について。金融機関によっては、繰り上げ返済のたびに数万円の事務手数料がかかる場合があります。特に固定金利型のローンでは、残期間に応じた違約金的な性質の手数料が上乗せされることもあり、想定していた利息軽減効果が手数料で目減りしてしまうケースが少なくありません。

さらに見落とされがちなのが所得税の増加です。アパートローンの利息は、事業所得（不動産所得）の必要経費として計上できますが、繰り上げ返済によって支払う利息そのものが減ると、経費として計上できる金額も減少します。結果として不動産所得が増え、所得税・住民税の負担が増えるケースがあります。

具体的な目安として、年間の利息軽減額が30万円のケースでは、課税所得の水準にもよりますが所得税・住民税を合わせた実効税率を仮に30%とすると、増加する税負担はおおよそ9万円前後です。つまり軽減額30万円のうち、手取りとして残るのは21万円程度になる計算です。ただしこの実効税率は個人の所得水準によって変わるため、正確な負担額を知りたい場合は次章のシミュレーターや税理士への確認が有効です。また固定金利型ローンの繰り上げ返済手数料は、金融機関や残期間によって差はあるものの、繰り上げ返済額の1〜2%程度が上乗せされるケースが目安として挙げられます。500万円を繰り上げる場合、5万〜10万円ほどが手数料として発生する可能性がある、という水準感を事前に持っておくと判断しやすくなります。

なお、ここで挙げた所得税の試算は個人でアパートローンを組んでいる場合の考え方です。資産管理法人名義でアパートを保有している場合は、利息の減少は個人の所得税ではなく法人税ベースの経費計上インパクトとして現れるため、法人の決算スケジュールに合わせて顧問税理士と試算をすり合わせる必要があります。また、配偶者との共同名義や法人名義で物件を保有している場合、繰り上げ返済の実行には名義人全員の合意や法人としての意思決定手続きが必要になるため、単独名義のオーナーよりも判断・実行までに時間がかかる点もあらかじめ想定しておくとよいでしょう。

実行までの流れの目安：借入先の金融機関へ繰り上げ返済の意向を連絡し、返済予定表・本人確認書類などを準備したうえで、金融機関側の試算・手数料見積もりを経て指定日に実行する、というのが一般的な流れです。申し込みから実行まで1〜3週間程度を見込んでおくとよいでしょう。共同名義・法人名義の場合は、名義人全員の同意書や法人の議事録が別途必要になることがあるため、早めに金融機関へ確認しておくと安心です。

専門家
アドバイス

所得税の増加は、利息軽減額に比べると小さい金額に収まるケースがほとんどですが、「知らずに確定申告の時期になって驚く」というオーナーは実際に一定数います。事前に税理士へ一言確認しておくだけで、心理的な負担がかなり軽くなります。

💬 専門家に聞いてみました

専門家

手数料と所得税、この2点さえ事前に確認しておけば、繰り上げ返済で後悔するケースはかなり減らせます。

相談者

正直に聞きたいのですが、私のように団信未加入で経営歴が長いタイプは、手数料や税金を差し引いても本当に得になるんでしょうか。損得が微妙なラインだと不安です。

専門家

経営歴が長く残期間が短くなっている方は、実は利息軽減効果自体が小さくなっている場合があります。その場合、手数料と税金を差し引くとほとんど得にならない、あるいは逆に手残りが減るケースも実際にあります。まずは残期間と金利から軽減額の目安を出し、それが手数料の2〜3倍以上あるかを一つの判断ラインとして確認することをお勧めします。

相談者

では、その2〜3倍のラインに届かなかった場合は、繰り上げ返済はあきらめるしかないということでしょうか。せっかく資金を用意したのに、何もできないのは正直つらいです。

専門家

諦める必要はありません。私が相談を受ける際は、届かない場合に3つの選択肢を順番に検討してもらっています。まず①繰り上げ額を減らし、手数料の負担割合が軽くなる範囲の少額な部分繰り上げ返済に切り替える方法。次に②その資金は繰り上げ返済に使わず、将来の大規模修繕費や次の物件の頭金として温存しておく方法。そして③今の借入金利自体が周辺相場より高い場合は、繰り上げ返済ではなく借り換えの余地がないかを確認する方法です。軽減効果が小さいからといって、その資金の使い道自体がなくなるわけではありません。

相談者

2〜3倍というラインも、届かなかった場合の選択肢も初めて聞きました。それなら自分の場合、そもそも繰り上げ返済より他の選択肢の方がいいのか、一度きちんと数字で確認したほうが良さそうですね。

相談者

感覚だけで一括返済を決めなくてよかったです。手数料・税金・軽減額を並べて比較すれば、思い込みで損をせずに判断できそうです。

イエウール
担当者

実際にご相談をお受けしていても、「なんとなく得しそう」という感覚だけで決めてしまい、後から手数料に驚いたという声は本当によくいただきます。数字で比較する一手間が、後悔を防ぐ一番の近道だと感じています。

アパートローン繰り上げ返済、複数ローンがある場合どちらから返すべきか

複数棟のアパートを所有し、複数のローンを組んでいるオーナーも珍しくありません。この場合、どのローンから優先して繰り上げ返済すべきかで悩む方が多く見られます。

基本的な考え方はシンプルで、金利の高いローンから優先して繰り上げ返済するのが合理的です。金利が1%違うだけでも、借入残高が大きい場合には総利息の差は数十万円単位になることがあります。ただし、金利だけでなく残期間の長さも考慮する必要があります。残期間が長いローンほど、同じ金額を繰り上げた場合の利息軽減効果が大きくなる傾向があるためです。

簡易的な計算例として、A棟のローン（残債1,500万円・金利2.8%・残期間12年）とB棟のローン（残債1,800万円・金利2.2%・残期間14年）を持つ場合を考えます。同じ300万円を繰り上げるなら、金利が0.6%高いA棟に充てたほうが総利息の軽減額はおおよそ15万円ほど大きくなる計算です。残債の大きさだけで判断せず、金利差を先に確認することが優先順位を誤らないコツです。なお、物件を配偶者との共同名義や資産管理法人名義で保有している場合は、繰り上げ返済の意思決定に名義人全員の合意や法人の決算スケジュールが絡むため、判断に時間がかかる点もあわせて考慮しておく必要があります。

専門家
アドバイス

私が相談を受ける際は、まず全ローンの「金利」「残債」「残期間」を一覧表にしてもらうところから始めます。一覧化すると、金利が最も高いローンが必ずしも残債が大きいローンとは限らないことに気づく方が多く、そこから優先順位を一緒に整理していきます。

アパートローン繰り上げ返済、このタイミングで売却も検討すべき人の条件

ここまでは「保有を続ける前提」での繰り上げ返済の話でした。しかし、経営が軌道に乗り資金に余裕が出てきたタイミングは、実は「保有を続けるべきか、それとも売却して資産を整理すべきか」を見直す好機でもあります。この視点は、建築会社比較に特化したポータルや、自社ローン商品を扱う金融機関の立場からは出しにくいものです。イエウールは土地活用だけでなく売却・住み替えまで手がけるSpeeeグループの一員として、複数のサービスを横断しながらオーナー様の資産全体を見てきました。だからこそ、繰り上げ返済という一点の判断にとどまらず、保有か売却かという上位の意思決定まで中立に比較できる立場から提示できます。

継続保有と売却のどちらが有利かは、物件の築年数・立地・現在の市場価格によって大きく変わります。特に、繰り上げ返済によって手元資金の多くを投じてしまう前に、「そもそも今売却した場合にいくらになるか」を確認しておくことには意味があります。仮に市場価格が想定以上に高い場合、繰り上げ返済よりも売却して資産を組み替えた方が、結果として得られるリターンが大きいケースもあるためです。

イエウール
担当者

2割以上が後悔しているんですね……。繰り上げ返済に大金を投じたあとで「実は売った方が得だった」と気づいたら、かなり悲しいですよね……

専門家
アドバイス

私が空室対策や建て替えの相談を受ける中でも、繰り上げ返済を決断する直前に売却査定を取ってみたら想定以上の価格がついて、方針を変えたオーナーを何人も見てきました。特に築15年を超え、次の大規模修繕が近づいている物件は、修繕費を投じて保有を続けるコストと、今売却するリターンを一度並べて比較する価値があります。

このセクションで確認してほしいのは、実際に売却査定を先に確認したことで方針を変えたオーナーの事例です。

この事例から読み取れるのは、繰り上げ返済という「保有継続の中の選択肢」を検討する前に、売却という「保有継続そのものを見直す選択肢」を一度確認しておくことの価値です。売却の具体的な流れが気になる方は不動産一括査定・売却相場ならイエウールもあわせて参考にしてください。
※本事例は、繰り上げ返済・売却について相談されたオーナー様への相談記録・後日ヒアリングをもとに作成しています。個人が特定できないよう属性を一部加工しています。なお、金融機関の審査結果や紹介はイエウールが直接あっせんしたものではなく、オーナー様ご自身の行動の結果を後日お伺いしたものです。

保有と売却、結局どちらが得？
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アパートローン繰り上げ返済に関するFAQ

まとめ：判断基準と金額の両方を確認してから動く

アパートローンの繰り上げ返済は、資金余力・事業拡大予定・出口戦略・団信の有無という4つの軸で自分のタイプを把握し、そのうえで一括返済・部分繰り上げ返済それぞれの金額インパクトを確認することで、初めて後悔のない判断ができます。手数料や所得税といった見落としがちな落とし穴も事前に押さえておけば、想定外の負担に驚くこともありません。

そして、経営が軌道に乗ったこのタイミングは、繰り上げ返済という保有継続の中の選択だけでなく、売却という選択肢まで含めて資産全体を見直す好機でもあります。判断に迷う場合は、無料の売却査定でまず比較材料を増やす、あるいは専門家に個別の状況を相談することから始めてみてください。