スルガ銀行アパートローンは審査急変、年収基準を知らずに申し込むと通らない

神奈川県横浜市（郊外）在住の50代・男性（2026年3月）
「祖父から譲り受けた土地でアパート経営を考えています。スルガ銀行のアパートローンが選択肢にあるのですが、不正融資のニュースを見て不安になりました。今でも申し込めるのか、自分の年収でいくらくらい借りられるのか知りたいです。」

スルガ銀行のアパートローンを検討していて、不正融資問題のニュースを見て不安になった方へ。大きな借入を伴うアパート経営だからこそ、過去に問題があった金融機関を選んで大丈夫か気になるのは当然のことです。

この記事では、スルガ銀行アパートローンの不正融資問題の経緯と現在への影響、今の新規受付状況と審査基準、金利・年収基準・融資期間の目安、そして年収・物件タイプ別の借入目安までをまとめています。読み終える頃には、スルガ銀行のアパートローンが今の自分にとって現実的な選択肢かどうかを判断できる状態になっているはずです。

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詳しい借入目安は、本文後半の年収帯・エリア別の借入目安早見表で確認できます。まずは事件の経緯と現在の商品条件から見ていきましょう。

スルガ銀行アパートローン"問題"とは？今の融資にどう影響しているか

不正融資問題の経緯（スマートデイズ事件の概要）

スルガ銀行のアパートローン問題は、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開していたスマートデイズ社への融資をめぐる不正融資事件が中心です。相場よりも高い価格で販売された物件に対して、スルガ銀行が融資基準を満たすように収入証明や預金残高を改ざんした資料をもとに融資を実行していたことが2018年に発覚しました。

問題の深刻さは2つの根拠から確認できます。1つ目は、金融庁が2018年10月にスルガ銀行に業務改善命令を出し、行政処分の対象になったという事実です。2つ目は、被害を受けた投資家が弁護団を結成し、247人が対応にあたったと報じられている規模の大きさです。個人の借入トラブルにとどまらず、金融機関としての審査体制そのものが問われた事件でした。

事件の影響で今の融資姿勢はどう変わったか

事件発覚後、スルガ銀行はアパートローンを含む投資用不動産ローン全体で審査体制を厳格化しました。金融庁の業務改善命令を受けて内部審査プロセスが見直され、書類の裏付け確認が強化されたことが公表資料からも確認できます。

この変化は融資件数そのものにも表れています。事件後の数年間、スルガ銀行の不動産投資向け融資残高は大きく減少しました。審査が厳格になったことで、事件前であれば通っていたような属性・物件条件でも、承認されにくくなっている可能性があります。

スルガ銀行アパートローンは今も申し込める？新規受付状況と審査基準

新規受付の状況（アパートローンと投資用不動産ローンの違い）

スルガ銀行のアパートローンには、大きく分けて2つの窓口があります。1つは「投資用不動産ローン」という商品名で個人向けに広く案内されているもの、もう1つはSUUMOと提携して展開されていた「SUUMO提携アパートローン」です。両者は同じアパートローンでも受付状況が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

SUUMO提携アパートローンは、スルガ銀行の公式サイト上で「新規受付停止中」と明記されています。一方で、投資用不動産ローンという商品自体は個別相談を受け付けている状態です。「スルガ銀行はもう貸してくれない」と決めつける前に、どの窓口の話なのかを確認することが大切です。

この違いが生まれる理由は2つ考えられます。1つ目は、提携ローンは提携先との契約条件次第で受付を止めやすいという構造上の理由です。2つ目は、投資用不動産ローンという本体商品は、審査を個別に行うことで融資姿勢を柔軟に維持できるという理由です。窓口によって扱いが変わるのは、金融機関としてリスク管理の粒度を分けているためだと考えられます。

事件後の審査基準の変化傾向

審査基準の変化を数値で見ると、傾向がつかみやすくなります。以下は、事件前後で一般的に語られている基準の変化を整理したものです。

▼スルガ銀行アパートローンの審査基準の変化傾向（目安）

項目	事件前の目安	現在の目安
必要年収の目安	500万円〜600万円程度	900万円〜1,000万円程度
頭金の目安	頭金なし（フルローン）事例あり	原則1割程度
審査で確認される書類	収入証明・預金残高など基本項目	基本項目に加え、裏付け資料の突合確認を強化

上記は一般的に語られている傾向をもとにした目安であり、実際の審査は個別の物件条件・自己資金・信用情報によって変動します。正確な基準は申込時点でスルガ銀行に直接確認することをおすすめします。

スルガ銀行アパートローンの金利・年収基準・融資期間の目安

金利の目安

スルガ銀行は公式サイト上でアパートローンの金利を公開していません。ただし、複数の不動産投資メディアや相談実績から共通して語られている傾向として、基本金利は年4%台前半〜半ば程度、上場企業勤務者・公務員など属性が良い場合や特定エリアでの期間限定優遇では年3%台後半〜半ば程度まで下がるケースがあるとされています。

この金利水準は、地方銀行の中でも高めの部類に入ります。理由の1つは、スルガ銀行が担保評価において積算価格（再調達価格×延べ床面積）をそのまま融資上限額として使う運用を取っており、他行が融資しにくい築古物件・地方物件にも対応できる分、金利で収益を確保する必要があるためです。もう1つの理由は、事件後の審査厳格化によって、リスクに応じた金利設定がより慎重に行われるようになったためです。

上記の金利水準は公式に開示された数値ではなく、複数の不動産投資メディア・イエウール土地活用への相談実績を突き合わせて把握できる範囲の目安です。正式な金利は審査結果とともに個別に提示されるため、必ず最新の情報を金融機関に直接確認してください。

必要年収の目安と推移

前章で触れたとおり、必要年収の目安は事件前の500万円〜600万円程度から、現在は900万円〜1,000万円程度まで引き上げられている傾向があります。年収基準が上がった背景には、事件を受けて金融庁から求められた審査体制の強化と、返済比率をより保守的に見る運用への転換があると考えられます。

ただし、この基準は絶対的なラインではありません。自己資金を厚くする、収益性の高い物件を選ぶといった形で、年収基準を補完できる余地があることは前章の専門家コメントで触れたとおりです。

融資期間の目安（構造別）

融資期間は建物の構造によって大きく異なります。スルガ銀行は公式サイト上で投資用不動産ローンの融資期間を「35年以内」と明記しており、これがまず基本の上限です。そのうえで、構造ごとに以下の考え方が組み合わさります。

木造・軽量鉄骨造は法定耐用年数（それぞれ22年・19〜27年）が35年より短いため、法定耐用年数がそのまま融資期間の目安になります。一方、重量鉄骨造・RC造は「40年−築年数」「60年−築年数」という独自基準の方が35年を上回るケースが多く、この場合は公式の上限である35年が優先されると考えられます。

▼スルガ銀行の融資期間の目安（構造別）

構造	法定耐用年数	スルガ銀行の融資期間の目安
木造	22年	最長22年程度
軽量鉄骨造	19年〜27年	最長27年程度
重量鉄骨造	34年	最長35年程度（40年−築年数と35年の短い方が目安）
RC造（鉄筋コンクリート）	47年	最長35年程度（60年−築年数と35年の短い方が目安）

「40年−築年数」「60年−築年数」という独自基準は不動産投資メディア等で語られている実績ベースの目安であり、公式に開示された数値ではありません。実際には公式の上限である35年以内に収まる形で審査されると考えられます。中古物件の場合は特に、築年数による短縮幅を事前に確認しておくことが重要です。正確な期間は審査時に個別に確認してください。

【年収・物件タイプ別】アパートローンいくら借りれる？借入目安早見表

年収帯・エリア別の借入目安早見表

「結局、自分はいくら借りられるのか」を判断するには、年収だけでなく、物件のあるエリアの担保評価の傾向も合わせて見る必要があります。同じ年収でも、都市部と地方では土地の担保評価が異なるため、借入目安に差が出るためです。

▼年収帯×エリアで見る借入目安（自己資金1割前提の概算レンジ）

年収帯	都市部エリア	郊外・地方都市エリア
700万円台	4,000万円〜6,000万円程度	3,000万円〜5,000万円程度
900万円台	6,000万円〜8,000万円程度	5,000万円〜7,000万円程度
1,200万円以上	8,000万円〜1億円程度	6,500万円〜8,500万円程度

上記は、次の条件をそろえた場合の概算レンジです。具体的には「自己資金1割程度を用意している」「住宅ローンや車のローンなど他の借入がない」「返済比率35%以内に収まっている」「木造〜軽量鉄骨構造の物件」という条件を想定しています。自己資金が少ない、他の借入がある、RC造など構造が異なる場合は、この表よりも借入目安が下がる、または上がる可能性があります。あくまで目安として、実際の相談時に個別条件を確認してください。

なお、この早見表は木造〜軽量鉄骨構造を前提にした概算です。物件タイプ（構造）によって、以下のように借入目安の感覚が変わります。

物件タイプ	借入目安への影響
木造・軽量鉄骨造	上記の早見表どおりの水準が目安
重量鉄骨造・RC造	融資期間を長く取れる分、月々の返済負担が軽くなり、上記より1割程度借入目安が上がるケースがある

構造ごとの融資期間・月々の返済額の具体的な試算例は前章の融資期間の目安（構造別）で確認してください。

実際にどのくらい借りられたか

早見表だけでは「自分もこの通りになるのか」という不安が残るかもしれません。ここでは、実際にスルガ銀行のアパートローンを検討した相談者が、希望した借入額に対してどのような結果になったのかを見てみましょう。

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アパート経営全体で失敗しないための管理会社選び

借入条件が整っても、経営を任せる管理会社選びを誤ると収益が安定しません。要点は3つです。対応力・提案の多様性を確認すること、管理委託費が家賃収入の3〜8%程度の適正範囲に収まっているか確認すること、そして値下げ提案ばかりする管理会社は避けることです。

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よくある質問

ここまで、スルガ銀行アパートローンの不正融資問題の経緯、現在の新規受付状況と審査基準、金利・年収基準・融資期間の目安、そして年収・物件タイプ別の借入目安について解説してきました。

事件の内容だけを見ると不安に感じるかもしれませんが、現在の審査基準や金利水準を正しく理解した上で、自分の年収・自己資金・物件条件に照らして判断すれば、スルガ銀行のアパートローンが選択肢として現実的かどうかが見えてきます。年収や自己資金の基準に届かない場合でも、他の条件で補える余地があることも、専門家のコメントで触れたとおりです。

より詳しい条件（他の金融機関との金利比較、繰り上げ返済の考え方、管理会社の選び方など）については、以下もあわせてご確認ください。

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自分の年収・自己資金だけで判断が難しい場合は、似た条件の方が実際にどのくらい借りられたかを踏まえて、複数の選択肢を比較しながら相談することもできます。