アパート経営の年収、儲かる人と儲からない人では黒字化まで年数が数年変わる｜条件を解説

親から引き継いだ土地や、住まなくなった実家の土地。「アパートを建てれば毎年いくらの年収になるのか」を調べているうちに、「アパート経営はやめたほうがいい」「儲からない」という記事にたどり着いて、手が止まってしまった方は多いのではないでしょうか。

不安になるのは当然です。アパート経営の年収は、同じ8,000万円の建物を建てても、自己資金・空室率・金利の3つが少し違うだけで大きく変わります。イエウール土地活用の試算では、同じ自己資金2割・同じ建築費で比べても、投じた自己資金を回収して黒字化するまでの年数が、条件次第で約6年と約12年に分かれます。「儲かるかどうか」は、アパート経営という手段そのものではなく、あなたの土地と資金の条件が決めています。

この記事では、アパート経営の年収の相場と内訳、融資割合別の手取りシミュレーションに加えて、儲かる条件・儲からない条件の切り分けと、黒字化までの目安年数までを整理します。イエウール土地活用は特定のハウスメーカーに建ててもらうための会社ではなく、複数の会社・複数の活用方法を横に並べて比べていただくためのサービスです。だからこそ「この条件ならアパート経営はおすすめしません」とも書けます。読み終えたときに、ご自身がどちら側に近いかに加えて、自己資金をいくら用意するか・戸数をいくつにするかの2つを、数字で決められる状態を目指してください。

アパート経営の年収が儲かる水準になるかを先にセルフチェックする

相場や内訳を読む前に、まずご自身の条件を確認しておくと、この先の数字の見え方が変わります。以下は、イエウール土地活用の相談記録のうち、開始から5年以上が経過して収支が想定どおりに推移しているケースに共通していた10項目です。当てはまるものを数えてください。なお、これは入力・自動計算を行う診断ツールではなく、ご自身で確認していただくための静的なチェックリストです。

当てはまった数によって、この後に重点的に読むべき章が変わります。該当数が少ない方ほど、後半の「他の選択肢との比較」まで読む価値があります。なお、この区切りには根拠があります。イエウール土地活用の相談記録のうち、着工から5年が経過したオーナー約530件を追跡したところ、着工前の時点でこの10項目に8つ以上該当していた方は、5年目時点で当初計画どおりの手取りを維持できている割合が最も高くなっていました。逆に4個以下だった方は、5年以内に計画の見直しや売却の相談に至るケースが目立ちます。

▼チェック該当数別・アパート経営の黒字化の見通し

該当数	いまの状態	この記事で重点的に読む章
8〜10個	儲かる条件に近い	シミュレーションの章で規模を詰める
5〜7個	条件次第で分かれる	儲からない条件のうち、どれを潰せるかを確認する
4個以下	儲からない条件に近い	他の土地活用・売却との比較まで読む

4個以下でも、アパート経営が絶対にできないという意味ではありません。ただし、当てはまらない項目を放置したまま進めると、黒字化までの年数が延びます。実際、相談に来られる時点でこの見通しを持てている方は多くありません。

該当数が4個以下でも、当てはまらなかった項目を着工前に1つずつ潰していけば、黒字化までの年数は縮められます。ただし「どの項目を、いくらかけて潰せるのか」は、あなたの土地に対して各社が出す建築費と想定家賃を並べて初めて分かります。この記事を読み終えたあと、複数社のプランを無料で取り寄せて、儲かる条件を満たせるかを確認するところまで進めてください。

アパート経営の平均年収の相場と、実際の手取りの分布を確認する

先に結論をお伝えすると、ローン返済中の1棟目で現実的に手元に残る年間の手取りは、100〜300万円台が中心です。統計上の平均540万円との差がどこから生まれるのかを、順に確認していきます。

国税庁の調査によると、不動産所得者の平均年収は540万円です。年々増加する傾向にあり、令和元年から令和3年にかけて約20万円上昇しています。

▼不動産所得者の平均年収の推移

年度	平均年収
令和3年	540万円
令和2年	540万円
令和元年	約520万円
平成30年	約518万円

「家賃収入だけで生活できるか」という観点で見ると、月45万円は生活費としては十分に見えます。ただし、これは税引前かつ複数棟保有者を含む平均です。イエウール土地活用の相談記録では、アパート1棟の手取りで生活費のすべてを賄えている方はごく限られており、多くは給与や年金に上乗せする副収入として運用しています。1棟目の位置づけは「生活費の柱」ではなく「収入源の分散」と考えておくと、判断を誤りにくくなります。

数字で確認しておきます。家賃収入だけで生活するには、生活費を月30万円とすると年360万円の手取りが必要です。後述するシミュレーションでは、自己資金2割・標準的な条件の1棟で年間手取りは約299万円です。つまり1棟では届かず、家賃収入だけで暮らすには「返済を終えた物件を持つ」か「2棟目以降を持つ」かのどちらかが必要になります。イエウール土地活用に相談された方のなかでも、家賃収入のみで生活費を賄えているのはごく一部で、その多くは複数棟を所有し、かつ1棟目の返済を終えた方です。

出典：国税庁「令和3年度 申告所得税標本調査結果」。同調査では、不動産所得者の36.6%が年収500〜1,000万円の層に分布しています。年収540万円は月額に直すと45万円で、そこから所得税・住民税が引かれます。

アパート経営の年収をつくる5つの収入

アパート経営の収入は家賃だけではありません。家賃以外の収入をどこまで設計できるかで、年間の総収入は数十万円単位で変わります。まず5つの収入源と相場を確認してください。

▼アパート経営の5つの収入と相場の目安

収入	相場の目安	安定性・注意点
家賃収入	東京23区内6〜9万円／都下3〜7万円（1戸あたり月額）	総収入の9割以上を占める。入居率がそのまま年収に直結する
共益費・管理費	家賃の5〜10%程度	共用部の電気代・清掃費に充てるため、実質的な利益は残りにくい
駐車場の賃料	東京で月2〜3万円／台	郊外・地方では入居の必須条件になり、家賃より入居率への影響が大きい
礼金	家賃の0〜1カ月分	入居時のみ。礼金ゼロが増えており、収入として当て込めない地域が多い
更新料	家賃の0〜1カ月分（2年ごと）	関西など、慣習として更新料を取らない地域がある

注目すべきは、家賃以外の4つを合計しても総収入に占める割合は限られるという点です。多くの提案書では、この家賃以外の収入がやや多めに見積もられています。この見積もりの差が、提案書の年収額を実態より高く見せる最初の要因です。実際のオーナーの収入構成を見ておくと、提案書のどの数字を割り引いて読むべきかが判断できます。

アパート経営の年収から差し引かれる6つの支出

年収を左右するのは収入より支出です。アパート経営では家賃収入の2割前後が経費として出ていき、そこにローン返済が加わります。どの項目がいくらかかるのかを押さえてください。

▼アパート経営の6つの支出と目安

支出	目安	見落としやすい点
ローンの返済費	家賃収入の30〜40%	金利が1%上がると年間返済額は約1割増える
アパートの管理費	家賃の5%程度	管理会社によって業務範囲が違い、同じ5%でも中身が異なる
建物の修繕費	10〜15年に1度の大規模修繕で1戸あたり50〜80万円	毎年の積立をしていないと、借入で賄うことになる
不動産仲介手数料	家賃の0.5カ月分（法定上限）	広告料（AD）として別途1カ月分を求められる地域がある
税金	固定資産税・都市計画税・所得税・住民税	所得が増えるほど税率が上がり、手取りの伸びは鈍る
広告費・宣伝費	空室1戸につき家賃1〜2カ月分	空室が長引くエリアほど、この費用が常態化する

この6つのうち、実際に想定を超えやすいのはどれなのか。オーナーへの調査結果を見てください。

詳しい費用の内訳はアパート経営の費用・収支に関する記事一覧から確認できます。また、支出のうち最も地域差が大きいのは、家賃水準に対する管理費・広告費の比率です。都道府県別のアパート経営の費用・家賃相場から、お住まいの地域の相場を確認しておいてください。

アパート経営の年収シミュレーション｜融資割合別に手取りまで試算する

ここまでの収入と支出を、実際の数字に当てはめます。以下は、都市近郊で木造アパート1棟を新築した場合を想定した試算です。

▼アパート経営のシミュレーション条件

物件価格	8,000万円（購入総額8,560万円／諸経費7%を含む）
想定家賃	1室80,000円／月 × 10部屋
ローン	30年・固定金利2.0%

前提として、土地はすでに所有している状態を想定しています。物件価格8,000万円は土地代を含まず、建物本体工事費と付帯工事費（外構・給排水など、建物本体以外にかかる工事費）の合計です。土地から購入する場合は、この金額に土地代が上乗せされます。購入総額8,560万円との差額560万円は、登記費用・不動産取得税・火災保険料・融資手数料などの諸経費です。頭金を入れない場合でも、この560万円は現金で用意する必要があります。つまりアパート経営の初期費用として最低限必要な現金は、建築費の7%前後だと考えてください。自己資金2割を入れる場合は、頭金1,600万円と合わせて2,160万円が必要になります。

この条件での年間の数字は次のとおりです。年間家賃収入960万円から、家賃の17%にあたる年間諸経費163万2,000円と、年間ローン返済額354万8,000円を引くと、年間の収益は442万円となります。実質利回り（管理費・税金・空室分などの経費を引いた後の実際の手取り収益率）は9.3%です。これは「（年間家賃収入960万円 − 年間諸経費163万2,000円）÷ 購入総額8,560万円」で算出しています。

ただし、この442万円は満室・税引前の数字です。実際に手元に残る金額を知るには、空室率と税金を織り込む必要があります。融資割合別に、両方を並べたものが下表です。

▼融資割合別・アパート経営の年収（満室想定・税引前）

融資割合	自己資金 （頭金＋諸経費）	年間の収益 （満室想定・税引前）
10割（頭金0円）	560万円	442万円
9割	1,360万円	477万5,000円
8割	2,160万円	513万円
7割	2,960万円	548万5,000円

この表に「空室率を織り込んだ手取り」と「黒字化までの年数」を加えた拡張版は、黒字化までの年数の章で扱います。なお建築費の水準は構造によって変わり、坪単価の目安は木造で90万円台、軽量鉄骨で130万円前後、重量鉄骨で150万円前後です。同じ延べ床面積でも、木造と重量鉄骨では総額で3割以上の差が生まれます。

関連して「アパート経営で年収1,000万円」を目標に掲げる方も多いのですが、8,000万円のアパート1棟で手取り1,000万円に届くことはありません。満室・税引前でも最大548万5,000円、空室率10%と税金を織り込んだ手取りでは最大でも約327万円です。手取り1,000万円に到達するには、同じ条件のアパートを3棟前後保有するか、返済を終えた物件を持つ必要があります。1棟目の目標は年収1,000万円ではなく、「空室率15%・金利3%でも黒字を維持できる状態」に置いてください。2棟目以降は、1棟目の収支が安定してからの検討になります。

頭金0円のケースで比べると、満室想定の442万円に対し、空室率10%と修繕積立・税金を織り込んだ手取りは約242万円まで下がります。その差は200万円です。この差が最初から見えているかどうかは、試算時にどの空室率を置いたかで決まります。

ここまでで、アパート経営の年収がどう決まるかは見えてきました。次に必要なのは、ご自身の条件が「儲かる側」と「儲からない側」のどちらに寄っているのかという判断です。

アパート経営の年収は儲かる条件・儲からない条件で分かれる

先に「成功率はどのくらいか」という疑問に触れておきます。アパート経営の成功率を示す公的な統計は存在しません。代わりに自社のデータでお答えします。イエウール土地活用の相談記録のうち、着工から5年が経過したオーナー約530件を追跡したところ（前章のセルフチェックの根拠と同一の母集団です）、5年目時点で当初計画どおりの手取りを維持できていたのは61%でした。約4割は、どこかの時点で計画とのずれが生じています。さらに、維持できなかった方の原因を外部調査（アパート経営歴5年以上の個人オーナー412人）で確認すると、その87%は自己資金・空室率・修繕費という着工前に調整できる3項目に集中していました。つまり成功率は運ではなく、着工前に何を決めたかで大きく動きます。「儲かる人／儲からない人」という表現は、実際には「この3項目を詰めた人／詰めなかった人」の違いです。

「アパート経営は儲かる」「儲からない」という情報がどちらも出てくるのは、どちらも正しいからです。同じ8,000万円の建物でも、条件が違えば手取りは242万円にも327万円にもなります。ここでは、シミュレーションの前提条件と接続する形で、どちらに当てはまるかを切り分けます。

アパート経営の年収が儲かる条件に当てはまるケース

儲かる条件は「立地が良い」といった漠然としたものではありません。前章のシミュレーションのどの数字を、どちらに動かせるかという話です。以下の5つは、すべて収支計算の項目に直結します。なお、この5条件は冒頭のセルフチェック10項目のうち、収支計算に直接効く項目を金額と数値で掘り下げたものです。セルフチェックで該当しなかった項目がここに出てきた場合は、その項目が黒字化年数を延ばす原因になっていると考えてください。

この5つのうち、ご自身の努力で動かせるのは1・2・4です。土地の条件は変えられませんが、自己資金の額、試算の前提、積立の有無は今から決められます。逆に言えば、これらを詰めずに建てた場合、土地の条件が良くても手取りは伸びません。

アパート経営の年収が儲からない条件に当てはまるケース

一方、以下に2つ以上当てはまる場合は、黒字化までの年数が大きく延びます。いずれも前章の「支出」セクションで挙げた項目が想定より膨らむパターンです。

当てはまった項目があっても、着工前であれば対処できます。順番に手を打ってください。

実際にどの条件でつまずいたのか、個別の失敗事例は別記事にまとめています。自分と近い条件のケースがないかを確認しておくと、対策の優先順位が決めやすくなります。

では、儲かる条件と儲からない条件のうち、実際に収支を悪化させているのはどれなのでしょうか。すでに経営しているオーナーへの調査結果を見てください。

このアドバイスのとおりに自己資金と戸数を調整し、返済比率を下げた方の事例を紹介します。着工前のどの段階で、何を変えたのかに注目してください。

※本事例は、2026年6月時点でイエウール土地活用を通じて土地活用を検討・着工されたご成約者様を対象に、運営事務局がメールにてアンケートを実施し、ご回答いただいた内容をもとに作成しています。費用・収益・返済比率などの数値はご本人の回答に基づいており、個人が特定できないよう氏名・住所等の詳細は非公開としています。

この事例から読み取れるのは、戸数を減らしたことで収入も減った一方、悪条件での手取りが約107万円増えたという点です。規模の大きさと儲かりやすさは一致しません。

アパート経営の年収が黒字化するまで何年かかるか

ここでいう黒字化とは、投じた自己資金（頭金＋諸経費）を、毎年の手取りの積み上げで回収し終える時点を指します。損益分岐点（建築費や維持費を回収でき、収支がプラスに転じるタイミング）と言い換えても構いません。前章のシミュレーション表に、この年数を加えたものが下表です。

まず、前章の融資割合別の表に「空室率10%を織り込んだ手取り」と「自己資金の回収年数」を加えた拡張版を見てください。

この表の右端の列は「投じた自己資金を何年で回収できるか」だけを示す指標であり、安全性の指標ではありません。自己資金が少ないほど回収額そのものが小さくなるため、年数は短く出ます。儲かる条件かどうかは、右端ではなく「年間の手取り」の列で判断してください。この列は自己資金の額が違うケース同士を並べるための参考値であり、儲かるかどうかの判定にはそのまま使えません。儲かるかどうかは、次の「条件別・アパート経営の黒字化までの目安年数」の表で判断してください。そちらは自己資金を2,160万円に固定したうえで、空室率・金利・修繕への備えという運用条件だけを動かして比べています。

▼融資割合別・アパート経営の手取りと自己資金の回収年数（拡張版）
※各行で自己資金額が異なるため、右端の回収年数は行同士を単純比較できません

融資割合	自己資金 （頭金＋諸経費）	年間の収益 （満室想定・税引前）	年間の手取り （空室率10%・修繕積立込み・税引後）	投じた自己資金の 回収年数 ※安全性の指標ではない
10割（頭金0円）	560万円	442万円	約242万円	約2〜3年
9割	1,360万円	477万5,000円	約270万円	約5年
8割	2,160万円	513万円	約299万円	約7年
7割	2,960万円	548万5,000円	約327万円	約9年

では、儲かるかどうかを年数で判断するには何を見ればよいのか。答えは、自己資金の額を固定したうえで、空室率・金利・修繕への備えという運用条件だけを動かして比べることです。同じ2,160万円を投じた3つのケースを並べます。

目安となる合格ラインは11年以内です。木造の法定耐用年数（税務上、建物の価値がゼロになるまでの年数）は22年で、その半分にあたります。この線を引く理由は2つあります。第1に、減価償却が終わる22年目以降は経費計上できる額が一気に減り、同じ家賃収入でも課税所得が跳ね上がって手取りが細るためです。第2に、10〜15年目の大規模修繕と重なると、回収が終わる前にまとまった支出が発生するためです。減価償却が効いているうちに回収を終えるという考え方が、11年という線の根拠です。

▼条件別・アパート経営の黒字化までの目安年数（自己資金2割・投下額2,160万円で固定。儲かるかどうかはこの表で判断する）

条件	空室率	借入金利	修繕への備え	年間の手取り	黒字化までの 目安年数
空室・金利・修繕が 良い方に振れた場合	5%	1.8%	年60万円を積立	約337万円	約6年
標準的な条件	10%	2.0%	年60万円を積立	約299万円	約7年
空室・金利・修繕が 悪い方に振れた場合	18%	3.0%	積立なし・実費年110万円	約176万円	約12年

試算ロジック：物件価格8,000万円・自己資金1,600万円＋諸経費560万円＝投下額2,160万円、満室想定家賃960万円／年、返済期間30年で共通。各条件の空室率を適用した家賃収入から、運営諸経費（家賃収入の17%）・修繕費・ローン返済額を控除し、残額に所得税・住民税を概算20%として乗じた金額を年間の手取りとしています。黒字化年数は投下額2,160万円をこの手取りで除して算出。

良い方に振れた場合の約6年と、悪い方に振れた場合の約12年で、差は約6年です。自己資金・土地・建築費をすべて同じにしても、空室率・金利・修繕への備えという3つの運用条件だけでこれだけ開きます。なお、この表は自己資金2割を前提にしています。頭金ゼロの場合は毎年の手取りがさらに小さくなるため、悪い方に振れたときの年数は12年よりも延びます。11年以内という合格ラインに照らすと、儲からない条件のケースは減価償却が効いているうちに回収を終えられず、22年目以降の税負担増を回収前に迎えることになります。これが「儲かる人と儲からない人」の実質的な分かれ目です。

※上記は市況（2026年時点）を反映したシミュレーションです。実際の建築費は前面道路の幅員、地盤改良工事の有無、解体工事の有無、建材・設備のグレード等により大きく変動します。想定家賃収入は新築時の水準であり、将来の家賃下落は反映していません。

この試算値は、実際に経営しているオーナーの実感とどの程度合っているのでしょうか。

では結局、自分は何年で見ておけばよいのか。試算値に実績の上振れ分（2〜3年）を足した年数を、実際に見込むべき年数として使ってください。先ほどの条件別の試算を、この換算で置き換えると次のようになります。

▼試算値と、実際に見込むべき年数の対応（自己資金2,160万円で固定）

条件	試算上の 黒字化年数	実績で見込むべき年数 （試算＋2〜3年）	11年以内という 合格ラインの判定
良い方に振れた場合 （空室率5%・金利1.8%）	約6年	約8〜9年	合格
標準的な条件 （空室率10%・金利2.0%）	約7年	約9〜10年	合格
悪い方に振れた場合 （空室率18%・金利3.0%）	約12年	約14〜15年	不合格

持ち帰っていただきたい基準は1つだけです。提案書を見て試算した黒字化年数が9年を超える計画は、実績では11年を超える可能性が高いと考えてください。逆に、家賃下落・修繕積立・空室率の3条件を織り込んだうえで試算9年以内に収まる計画であれば、実績でも合格ラインの内側に着地します。本記事で持ち帰っていただく基準は、この「試算9年以内（実績で11年以内）」の1つだけで構いません。

この3つの数字を試算に入れ直した結果、着工前に計画を変更した方の事例です。数字を入れ替えたことで何が見えたのかに注目してください。

※本事例は、2026年6月時点でイエウール土地活用を通じて土地活用を検討・着工されたご成約者様を対象に、運営事務局がメールにてアンケートを実施し、ご回答いただいた内容をもとに作成しています。費用・収益・年数などの数値はご本人の回答に基づいており、個人が特定できないよう氏名・住所等の詳細は非公開としています。

この事例から読み取れるのは、構造の変更と自己資金の積み増しを組み合わせると、黒字化年数を5年短縮できる場合があるという点です。1社の提案だけでは、木造に変えた場合の数字は出てきません。11年以内に収まる計画が存在するのかどうかは、木造・軽量鉄骨それぞれの見積もりを並べて初めて確定します。この事例の方も、複数社に出し直したことで5年縮めています。まだ1社しか見ていない段階であれば、複数社のプランを取り寄せて比べるところから始めてください。

なお、黒字化年数の計算に大きく影響する減価償却と税金の詳しい仕組みは、別記事で解説しています。

アパート経営で手取りの年収を増やす4つのコツ

すでに経営している方、これから始める方のどちらにも共通して効果があるのは、次の4つです。

▼アパート経営で手取りを増やす4つの方法

方法	期待できる効果	実行のタイミング
長期で需要が期待できるアパートを建てる	空室率を5〜10ポイント下げられる	着工前のみ
適切な節税対策を実施する	青色申告特別控除で最大65万円の所得控除	いつでも（開業から2カ月以内の届出が必要）
アパートの敷地内で新たな事業を始める	自動販売機1台で年3〜6万円、宅配ボックスは1戸あたり月500〜1,000円の家賃上乗せが目安	いつでも（電源・設置スペースが確保できれば着工後でも可）
経営するアパートの数を増やす	収入源の分散でリスクを抑えられる（1棟の空室が全体に与える影響が小さくなる）	1棟目の空室率が2年連続10%以下で推移し、修繕積立を取り崩さずに返済できている状態が目安

このうち、敷地内での新規事業は年収への影響が数万円規模にとどまります。土地に余裕がある場合の選択肢としては有効ですが、儲かるかどうかの判断を左右する要素ではありません。土地全体の使い方から考え直す場合は、他の活用方法と並べて検討したほうが効果は大きくなります。

この4つのうち、着工前に手を打っておくべきものはどれなのか。黒字化までの年数を1年でも縮めるために着工前に打てる手は、建てる会社を選ぶこと以外にもあります。すでに経営しているオーナーに、着工前に戻れるなら何を変えたいかを聞きました。これから始める方こそ、先回りして押さえておきたい内容です。

アパート経営のメリットとリスクを中立的に比較する

アパート経営のメリットとリスクは、多くのサイトで解説されています。ただし、その多くはアパートを建てる会社が書いたものです。イエウール土地活用は特定のハウスメーカーや特定の活用方法に誘導する立場ではなく、複数の会社・複数の活用方法を横に並べて比べていただくためのサービスです。だからこそ「この条件ならアパート経営はおすすめしません」とも書けます。その前提で、アパート経営が向かない場合の代替案まで含めて読み進めてください。

アパート経営のメリット

アパート経営の主なメリットは3つです。いずれも、他の土地活用と比べたときにどう位置づけられるかまで見ておく必要があります。

▼アパート経営のメリットと、他の土地活用との比較

メリット	内容	他の土地活用と比べた位置づけ
長期的で安定した収入	入居者がいる限り毎月の家賃が入る	駐車場より収入は大きいが、初期投資も大きい
節税効果が高い	土地の固定資産税が最大6分の1に軽減され、相続税評価額も下がる	建物を建てる活用方法の中で効果が最も大きい部類
生命保険の代わりになる	団体信用生命保険により、契約者に万一のことがあれば残債が消える	借入を伴う活用方法のみのメリット。駐車場・貸地にはない

節税効果については、住宅用地の特例により固定資産税の課税標準額が小規模住宅用地で6分の1になります。駐車場や資材置き場のままでは、この軽減は受けられません。ただし、節税額だけを目的にアパートを建てると、空室が出た時点で節税額を超える赤字が発生します。

アパート経営のリスク

リスクは3つあり、いずれも「儲からない条件」と直結しています。どの状況で発生するのかを具体的に押さえてください。

3つ目の売却できないリスクは、他の土地活用と比べたときに最も差が出る部分です。駐車場であれば契約を解約して1〜2カ月で更地に戻せますが、アパートは入居者がいる限り取り壊せません。対策は着工前に打っておく必要があります。

アパート経営の年収が儲からなそうな条件では他の土地活用・売却も比較すべき理由

ここまで読んで「自分は儲からない条件に近いかもしれない」と感じた方に、最も伝えたい章です。理由は単純で、アパート経営は土地活用の選択肢の1つに過ぎず、同じ土地でも他の方法のほうが手取りが大きくなるケースがあるからです。ハウスメーカーの記事にこの選択肢が出てこないのは、その会社がアパートを建てる会社だからです。

ここで、イエウールが他の土地活用ポータルと異なる点を1つだけお伝えします。イエウールは土地活用のプラン比較だけでなく、不動産の一括査定サービスも同じ運営元で提供しています。そのため「アパートを建てた場合の各社プラン」と「いま売却した場合の査定額」を、別々のサイトに登録し直すことなく同じ窓口で並べられます。土地活用の専門サイトは売却額を出せず、売却の専門サイトは活用プランを出せません。建てるか売るかで迷っている段階の方にとって、この2つを同じ土俵で比べられることが最大の判断材料になります。

もう1つ、提携している会社の顔ぶれにも違いがあります。イエウール土地活用が提携するのは、アパート・マンションを建てる会社だけではありません。駐車場・戸建賃貸・トランクルーム・太陽光など、アパート以外の活用を専門とする会社も含まれています。実際、アパート経営を第一希望としてご相談いただいた方に対して、アパート以外の活用プランを提示した件数は直近2年間で約1,800件にのぼります。アパートを建てる会社しか紹介できないサービスでは、この提案は物理的に出てきません。さらにイエウールは不動産売却・リフォームの領域も同じグループで運営しているため、建てた後の大規模修繕や、10年後・20年後の出口（売却）まで同じ窓口で相談できます。だからこそ、この記事では「アパート経営はおすすめしません」という結論もお出しできます。

実際、アパート経営を検討して相談に来られた方の中には、査定額を見て初めて「この土地は活用より売却のほうが手取りが大きい」と気づく方がいます。逆に、査定額が想定より低かったことで活用に踏み切る方もいます。どちらの結論であっても、比べていない状態で決めるより後悔が残りません。

主な代替案は3つあります。世帯数が減少しているエリアや、初期投資を抑えたい場合に検討する価値があります。

個別の事情がある場合は、判断の順序が変わります。土地が共有名義の場合は、建築にも融資にも共有者全員の同意が必要になるため、名義の整理が先です。相続対策が主目的の場合は、アパートを建てなくても土地の一部を貸地にする方法で評価額を下げられるケースがあります。土地が50坪未満の場合は、建築基準法の制限で戸数を確保しづらく、駐車場や戸建賃貸のほうが手取りで上回ることが多くなります。いずれも、アパート経営を前提にする前に確認しておく項目です。

それぞれの詳しい収益性・向き不向きは、比較記事で確認してください。

では、アパート経営を第一希望として相談に来られた方は、最終的に何を選んでいるのでしょうか。イエウール土地活用の相談記録から集計しました。

この3行を先に書き出したことで、アパート経営以外の方法にたどり着いた方の事例です。当初の希望と最終判断の違いに注目してください。

※本事例は、2026年6月時点でイエウール土地活用を通じて土地活用を検討・開始されたご成約者様を対象に、運営事務局がメールにてアンケートを実施し、ご回答いただいた内容をもとに作成しています。費用・収益などの数値はご本人の回答に基づいており、個人が特定できないよう氏名・住所等の詳細は非公開としています。

この事例から読み取れるのは、収入の絶対額が小さい方法でも、借入がなければ手取りで上回る場合があるという点です。アパート経営が向かない土地は確かに存在します。

とはいえ、「自分の土地は本当に向いていないのか」を判断するのは難しいものです。相談者の本音に近い質問を専門家にぶつけました。

アパート経営の年収に関するよくある質問

アパート経営の収支を把握して年収を増やしていこう

アパート経営の年収は、国税庁の統計では平均540万円です。ただし実態としては、返済中の1棟目で年間手取り300万円未満というケースが3分の2を占めます。この差を生んでいるのは立地の良し悪しではなく、自己資金・空室率の前提・修繕への備えという3つの条件です。

同じ物件価格8,000万円でも、儲かる条件をすべて満たせば黒字化は約6年、儲からない条件に当てはまれば約12年と、約6年の差が生まれます。着工前であれば、自己資金の積み増しと戸数の調整でこの年数は動かせます。逆に建ててしまえば戸数も構造も変えられません。判断が必要なのは今の段階です。

そして、アパート経営が唯一の答えではありません。イエウール土地活用に相談された方のうち、最終的にアパート・マンション経営を選んだのは42%です。複数の会社・複数の活用方法を並べて数字で比べたうえで選んだ方は、その後に空室が出ても判断がぶれません。次のステップとして、まずご自身の土地で各社がどんなプランを出すのかを確認してみてください。

本記事の情報は2026年7月時点のものです。掲載しているシミュレーションは一定の前提条件に基づく試算であり、実際の収支を保証するものではありません。投資判断は、複数社の提案と税理士・金融機関への確認を経たうえで行ってください。