アパートの坪単価の相場はいくら？どんなアパートがどれくらいの坪単価になるのかも紹介します

アパート建築会社から見積もりを受け取り、坪単価という数字を目の前にすると、多くの方が同じ3つの悩みにぶつかります。

アパート経営を始めるための自己資金・準備資金については、以下の記事で詳しく解説しています。

坪単価は高い？安い？まず相場を確認する

構造別・規模別の坪単価早見表

アパートの坪単価は、建物の構造によって次のように変わります。

▼構造別の坪単価相場（全国目安）

構造	坪単価相場
木造	74万円〜105万円
軽量鉄骨造	80万円〜105万円
重量鉄骨造	90万円〜120万円
鉄筋コンクリート造	95万円〜125万円

※直近2年間におけるイエウール土地活用が受け付けた建築プラン請求データ（約2万人分）のうち、坪単価情報が確認できた案件を構造別に集計し、中央値付近を相場レンジとして表示しています。外れ値（上位・下位5%）は除外しています。同じ構造でも仕様・グレード・立地条件によって幅があるため、目安としてご参照ください。

公的統計からも、構造による坪単価差は確認できます。

▼国土交通省統計から見る構造別坪単価

	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造
坪単価（換算値）	約58万円	約88万円	約90万円

出典：国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」の工事費予定額・床面積の合計をもとに、イエウール編集部が坪単価（工事費予定額÷床面積の合計×3.306）を算出。全国平均であり、賃貸専用のアパートのみを抽出した数値ではない点にご留意ください。

構造だけでなく、建物の規模（延べ床面積）によっても坪単価のレンジは変わります。ここでは木造アパートを例に、規模別の坪単価レンジと、会社によって生まれる差額の目安を早見表にまとめました。

▼規模別・坪単価の早見表（木造・差額つき）

規模	坪単価の相場	相場より安い会社	相場より高い会社	坪単価の最大差	総額での最大差（目安）
30坪	74万円〜105万円	74万円〜85万円	95万円〜105万円	最大31万円/坪	最大 約930万円
50坪	70万円〜98万円	70万円〜80万円	88万円〜98万円	最大28万円/坪	最大 約1,400万円
100坪	65万円〜90万円	65万円〜75万円	80万円〜90万円	最大25万円/坪	最大 約2,500万円

※上記は木造アパートの例示値です。総額の最大差は「坪単価の差×規模」の機械的な試算であり、実際は構造・仕様差も含まれます。

木造以外の構造をご検討の方は、同じ考え方で以下のレンジを目安にしてください（50坪の場合）。

構造	坪単価の相場	坪単価の最大差	総額での最大差（目安・50坪換算）
軽量鉄骨造	76万円〜100万円	最大24万円/坪	最大 約1,200万円
重量鉄骨造	86万円〜114万円	最大28万円/坪	最大 約1,400万円
鉄筋コンクリート造	90万円〜119万円	最大29万円/坪	最大 約1,450万円

※構造別坪単価相場表のレンジ幅（木造の場合、下限74万円は上限105万円の約71%）を軽量鉄骨造・重量鉄骨造・RC造それぞれの相場中央値にも同じ比率で当てはめて試算した参考値です［要確認：公開前に各構造の実プラン請求データで直接集計した値に差し替えてください］。

より詳しい規模別のシミュレーションは、以下の記事でも確認できます。

あなたの坪単価は、相場のどこにある？

早見表で相場のレンジは把握できても、自分の見積もりがそのどこに位置するのかは、他社と比較してみるまで実感しづらいものです。実際にイエウール土地活用へ寄せられた相談データからも、その傾向がはっきり表れています。

実際に、この手順を踏んで坪単価の位置づけを確認できた方の事例を紹介します。

このケースで確認してほしいのは、相場の上限に近い見積もりでも、比較によって適正な位置づけが見えてくるという点です。

この事例から読み取れるのは、相場の上限に近い見積もりであっても、条件をそろえて他社に依頼するだけで数百万円単位の差が見えるという点です。1社の坪単価だけで契約可否を判断するのは、比較の機会を自ら手放しているのと同じです。

【掲載している体験談について】本事例は、2026年にイエウール土地活用の相談窓口に寄せられた相談内容をもとに、運営事務局が個人が特定できないよう加工・匿名化して作成しています。掲載している金額はご本人から伺った内容に基づくものであり、実際の建築費は個別の条件によって変動します。

相場より高い会社・安い会社を見分ける判断基準

早見表の「相場より高い会社の水準」に近い見積もりを受け取った場合、すぐに高すぎると判断するのではなく、差額の見方を押さえておくことが大切です。

坪単価のレンジ下限（安く建てている会社の水準）との差額は、そのまま「交渉・比較の余地」を意味します。例えば50坪のアパートで坪単価が98万円だった場合、レンジ下限の70万円との差は坪あたり28万円、総額では約1,400万円にもなります。この差額の大きさが、複数社に声をかける価値があるかどうかの判断材料になります。差額が総額の1割を超える水準であれば、比較にかける数日の手間は十分見合うというのが、これまでの相談実績から見えている目安です。まずはその差額が実際に埋まる余地があるかどうかを、複数社の提案で確かめてみましょう。

もっと安い会社を比較したい

なぜ会社によって坪単価に差が出るのか

建築費は「延べ床面積×坪単価」で決まり、延べ床面積の上限は「敷地面積×容積率」で決まります。つまり、敷地面積・容積率・建築費がわかれば坪単価は逆算できるということです。坪単価そのものを左右する主な要因は、次の8点です。

このうち、立地・敷地形状は建築会社を変えても動かせない条件です。一方、階数・部屋数・間取り・設備グレードは設計段階で選択できる要因のため、坪単価を下げたい場合はここを中心に交渉する余地があります。ここが一番重要なポイントです。8つの要因のどれが自分の坪単価差の主因になっているかを、建築会社に質問してみましょう。

複数社を横断して見てきたイエウール土地活用の傾向としても、同じ延べ床面積・戸数の条件で複数社を比較した相談者のうち、坪単価差の主因が「設備・建材グレード」だったケースが最も多く、次いで「会社ごとの原価構造・広告費」という結果が出ています。1社の営業担当が説明する「坪単価が高い理由」を鵜呑みにせず、複数社の説明を照らし合わせることで、どの要因が本当の主因かが見えてきます。

より詳しい規模別のプランは、以下の記事もあわせてご確認ください。

同じ木造でも坪単価が変わる実例

同じ木造でも、坪単価が2倍近く異なるケースがあります。実際にイエウール土地活用に寄せられた建築プラン事例で確認してみましょう。

▼坪単価別の建築事例比較（構造・戸数・収益）

坪単価	構造	敷地面積・容積率	戸数	月間収益	利回り
83万円〜104万円	木造	200㎡・80%	4戸	40万〜50万円	8％
111万円〜167万円	木造	160㎡・185%	8戸	50万〜60万円	9％
75万円〜90万円	木造	200㎡・110%	6戸	20万〜30万円	12.5％

※イエウール土地活用経由で提出された建築プラン事例をもとに作成。用途地域はいずれも第一種低層住居専用地域を想定。土地の形状・地盤条件・建材グレードによって同じ坪単価でも実際の建築費は変動します。

ここで、実際にイエウール土地活用を通じてアパートを建てたオーナーの事例を1件見てみましょう。木造・都内でも、会社選びの決め手や建築費用の実際の水準感を確認してください。

※イエウール土地活用のオーナー事例データより。掲載している費用・利回り等の数値はご本人から提供いただいた情報に基づき、個人が特定できないよう加工しています。

この事例から読み取れるのは、会社選びが「自分で比較して選んだ」というより「紹介・流れで決まった」ケースでも、施工内容やローン面のサポートまで踏み込んで確認したことが、10年経っても大きな問題が出ていない結果につながっているという点です。坪単価や建築費用の数字だけでなく、担当者がどこまで具体的な説明・提案をしてくれるかも、会社選びの重要な判断材料になります。

容積率が高い土地ほど階数や戸数を増やしやすく、その分エレベーターの有無・部屋数・設備の数が変わるため坪単価も上がります。木造だから安い、RC造だから高いと単純に決まるわけではなく、戸数や仕様の差が坪単価を左右しています。

だからこそ、坪単価という1つの数字だけを比べても、本当に「安い会社」を選べたことにはなりません。実際に、同条件で複数社に依頼した場合、どの程度の差が出るのかを見てみましょう。

複数社を比較するときに見るべき3つの視点

複数社を比較する際は、坪単価の数字だけを並べても判断を誤ります。以下の3つの視点で比較しましょう。

「実際に比較するとき、何を基準にすればいいのか分からない」という声は、イエウール土地活用の相談窓口でも多く寄せられます。ここでアドバイザーに直接聞いてみた内容を紹介します。

この視点で実際に比較を行った方の事例を紹介します。

このケースで確認してほしいのは、坪単価の高さの要因を分解して確認したことで、比較の的が絞れたという点です。

この事例から読み取れるのは、坪単価が高い要因を分解してから比較することで、単なる値引き交渉ではなく仕様の見直しを含めた本質的な比較ができるという点です。

【掲載している体験談について】本事例は、2026年にイエウール土地活用の相談窓口に寄せられた相談内容をもとに、運営事務局が個人が特定できないよう加工・匿名化して作成しています。掲載している金額はご本人から伺った内容に基づくものであり、実際の建築費は個別の条件によって変動します。

より詳しく会社を比較したい方は、以下の記事もご覧ください。 具体的な建築費の実例をさらに見たい方は、アパート建築費の具体的な実例はこちらで確認できます。

安さだけで選んで後悔しないために

坪単価が安いことで起きる3つのリスク

ここまで「複数社を比較して安い会社を見つける」方法を紹介してきましたが、坪単価は安ければ安いほど良いというわけではありません。安すぎる坪単価には、次のようなリスクがあります。

坪単価の安いアパートは規格化された設備・部材を使うため、競合物件との差別化が難しくなります。間取りやデザインの自由度が低く、入居者に安っぽいと感じられる要因にもなります。

また、設備のグレードが低くなりがちで、耐久性が劣る建材が使われることもあります。外壁材によっては防水性能が低く、10年もしないうちに外壁の打ち替え・再塗装などで多額の修繕費が発生する場合もあります。

さらに、建築コストを抑えるために建材や設備に制限がかかる結果、大手ハウスメーカーの物件と比べて安全性・快適性で劣ることは避けられません。ただし、ローコストアパートであっても建築基準法に基づいて建築されるため、必ずしも重大な欠陥があるとは限りません。

イエウール土地活用に寄せられた相談を構造・坪単価帯別に比較すると、坪単価が相場下限に近い会社で契約したオーナーは、相場中央〜上限で契約したオーナーに比べて、竣工から10年以内の外壁・屋根の修繕相談を寄せる割合が高い傾向が確認されています。初期費用の安さだけを見て判断すると、修繕のタイミングでその差が表面化しやすいということです。

安さだけで選んだ人によくあること

「坪単価が最安だから」という理由だけで契約先を決めた場合、実際にはどうなっているのでしょうか。

半数近くは「特に問題ない」と回答している一方、3割以上が修繕費・仕様面で後悔した経験があるという結果です。この差はどこから生まれるのでしょうか。

「なぜ安いのか」を確認したうえで契約に進んだ方の事例を紹介します。

このケースで確認してほしいのは、最安値の提案をそのまま受け入れず、確認を挟んだことで結果的に納得できる選択に変わったという点です。

この事例から読み取れるのは、最安値に見える提案でも、延べ床面積の定義を確認するだけで実質的な差が縮まることがあるという点です。数字の見かけだけで即決せず、一度立ち止まって確認することが、後悔を避ける最短ルートになります。

【掲載している体験談について】本事例は、2026年にイエウール土地活用の相談窓口に寄せられた相談内容をもとに、運営事務局が個人が特定できないよう加工・匿名化して作成しています。掲載している金額はご本人から伺った内容に基づくものであり、実際の建築費は個別の条件によって変動します。

契約前に確認すべきチェックリスト

契約前に、出してもらった見積もりをそのまま鵜呑みにせず、以下の点を確認しましょう。

狭小地・変形地をお持ちの方は、以下の記事もあわせてご確認ください。 狭小地でのアパート建築費はこちら

まとめ｜坪単価を正しく理解して、契約前に比較しよう

坪単価は、複数の建築会社を比較するための共通のものさしですが、会社ごとに延べ床面積の定義が異なるため、1社の数字だけをそのまま鵜呑みにすると判断を誤ります。相場のレンジで自分の位置づけを確認し、複数社の提案を比較し、安さの理由まで確認して初めて、納得できる契約判断ができます。

建築プランを比較するには、以下の記事も参考になります。4戸規模の建築費目安は4戸アパートの建築費の目安はこちら、土地をお持ちの方向けの費用感は土地ありでアパートを建てる場合の費用はこちら、対応可能な会社の一覧は対応可能な建築会社の一覧はこちらでご確認いただけます。

建築費用をより詳しく見積もりたい方は、イエウール土地活用で建築プランを取り寄せてみましょう。チャット形式の質問に答えるだけで、複数社から建築費用の見積もりを比較できます。利用は無料です。