アパートの坪単価の相場はいくら？どんなアパートがどれくらいの坪単価になるのかも紹介します

愛知県名古屋市郊外在住・50代男性
「相続した土地にアパートを建てようと3社に見積もりを頼んだら、坪単価が70万円台から110万円台までバラバラでした。安い会社に決めていいのか、逆に高い会社の方が失敗しないのか、判断材料が欲しいです。」

複数の建築会社から見積もりを取ると、同じ延べ床面積でも坪単価が数十万円単位で変わることは珍しくありません。坪単価とは、延べ床面積（各階の床面積の合計）1坪あたりの建築価格のことで、会社ごとの見積もりを横並びで比較する際の共通のものさしになります。

この記事では、構造別の坪単価相場・坪単価の計算方法・坪単価に影響する要因・坪単価だけで判断すると失敗しやすいポイントを、建築費シミュレーションを交えて解説します。読み終える頃には、手元にある見積もりの坪単価が適正かどうかを自分で判断できる状態になります。

【シミュレーター設置】私の土地の建築費は？

アパート経営を始めるための自己資金・準備資金については、以下の記事で詳しく解説しています。

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アパートの坪単価はいくら？構造別の相場

アパートの建築にかかる費用の坪単価は、建物の構造によって変わります。構造ごとの坪単価相場は以下の通りです。

▼構造別の坪単価相場（一覧）

構造	坪単価相場
木造	74万円〜105万円
軽量鉄骨造	80万円〜105万円
重量鉄骨造	90万円〜120万円
鉄筋コンクリート造	95万円〜125万円

※イエウール土地活用が受け付けた建築プラン請求データをもとに集計した坪単価相場です。同じ構造でも仕様・グレード・立地条件によって幅があるため、目安としてご参照ください。

比べる前に、坪単価の中身を確認しておく必要があります。坪単価は「本体工事費÷延べ床面積」で計算されるのが基本ですが、この延べ床面積に何を含めるかは会社によって差があるためです。

公的統計からも構造ごとの坪単価差を確認できます。以下は国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」の居住専用住宅データをもとに、床面積の合計と工事費予定額から坪単価を算出したものです。

▼国土交通省統計から見る構造別坪単価

	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造
工事費予定額	794,954,178万円	239,774,370万円	333,208,732万円
床面積の合計	45,284,474㎡	9,000,335㎡	12,260,337㎡
坪単価	約58万円	約88万円	約90万円

出典：国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」の工事費予定額・床面積の合計をもとに、イエウール編集部が坪単価（工事費予定額÷床面積の合計×3.306）を算出。全国平均であり、賃貸専用のアパートのみを抽出した数値ではない点にご留意ください。

アパートの坪単価は立地によっても変わり、住宅密集地が多い都心部ほど高くなる傾向があります。ただし都心部は家賃を高く設定しやすいため、坪単価が高いこと自体はデメリットとは限りません。家賃収入に見合った建築費用かどうかを、利回りとセットで確認することが重要です。

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坪単価によって異なるアパートの建築事例

建築費は「延べ床面積×坪単価」で決まり、延べ床面積の上限は「敷地面積×容積率」で決まります。つまり、敷地面積・容積率・建築費がわかれば坪単価は計算可能ということです。

ここからは、坪単価別にどのようなアパートを建築できるのか、実際の建築プラン事例をもとに紹介します。

▼坪単価別の建築事例比較（構造・戸数・収益）

坪単価	構造	敷地面積・容積率	戸数	建築費用	月間収益	利回り
83万円〜104万円	木造	200㎡・80%	4戸	4,001万〜5,000万円	40万〜50万円	8％
111万円〜167万円	木造	160㎡・185%	8戸	1億〜1億5,000万円未満	50万〜60万円	9％
67万円	鉄骨造	100㎡・50%	12戸	1,000万円	7万円	7.00％
75万円〜90万円	木造	200㎡・110%	6戸	5,001万〜6,000万円	20万〜30万円	12.50％
115万円〜172万円	RC造	160㎡・180%	10戸	1億〜1億5,000万円未満	60万〜70万円	8％

※イエウール土地活用経由で提出された建築プラン事例をもとに作成。用途地域はいずれも第一種低層住居専用地域を想定した事例です。土地の形状・地盤条件・建材グレードによって同じ坪単価でも実際の建築費は変動します。各事例の詳細は個別ページでご確認いただけます。

容積率が高い土地ほど階数や戸数を増やしやすく、その分エレベーターの有無・部屋数・設備の数が変わるため坪単価も上がります。木造だから安い、RC造だから高いと単純に決まるわけではなく、戸数や仕様の差が坪単価を左右しています。自分の土地の容積率を確認し、近い条件の事例を参考にすると建築費のイメージがつかみやすくなります。

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アパートの坪単価に影響する8つの点

アパート建築費用の坪単価は、立地や構造などさまざまな条件に左右されます。ここでは坪単価に影響する8つのポイントを紹介します。

アパートを建てる立地

アパートを建てる立地によって坪単価は変わり、通常は都心部や住宅密集地よりも郊外の方が坪単価は下がります。工事用トラックの横づけができるかなど、前面道路の環境によっても差が出ます。

これは、住宅密集地では足場や資材搬入に手間がかかり、工期・人件費が増えるためです。自分の土地の前面道路の幅員を事前に建築会社へ伝えておくと、見積もり段階での想定外の追加費用を防ぎやすくなります。

アパートの形状の複雑さ

建物の形がシンプルな長方形や正方形であれば坪単価は安くなり、敷地が狭い・変形しているほど坪単価は高くなります。建物は敷地の形に合わせて設計されるためです。

坪単価を抑えたい場合は、できる限りシンプルな形状のプランを提案してもらうことがポイントです。ただし変形地でも間取りの工夫次第で戸数を確保できるケースもあるため、形状のみで判断せず設計プランと合わせて確認しましょう。

アパートの階数

一般的には2階建てよりも3階建ての方が坪単価は高くなります。3階建て以上になると耐震基準や避難経路の要件が変わり、構造補強や設備が増えるためです。

狭小地や変形地でアパート経営を考える場合は、坪単価が上がっても3階建てにして戸数を増やした方が、トータルの収益は大きくなるケースがあります。坪単価だけでなく、戸数×家賃で得られる収入まで含めて比較することが重要です。

部屋の数

坪単価は部屋の数が増えるほど上がります。部屋を隔てる壁や柱、各部屋に必要な建具・設備の数が増える分、建築費用が高くなるためです。

部屋数を増やせば家賃収入も増えるため、坪単価の上昇分と収入の増加分を比較して、最も収益性が高くなる戸数をシミュレーションすることが必要です。

各部屋の間取り

1Rなどのシングルタイプよりも、2DK以上のファミリータイプの方が坪単価は安くなります。同じ延べ床面積でも部屋数が少なくなり、必要な建具・設備が減るためです。

その土地の周辺にシングル向けの需要があるのか、ファミリー向けの需要があるのかを踏まえたうえで、間取りタイプを決めることが坪単価と入居率の両方に影響します。

アパートの構造

アパートの構造は坪単価に大きな影響を及ぼし、木造の方が鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも坪単価は安くなります。

ただし近年は、性能やデザイン性の高い木造アパートも増えており、鉄骨造とほぼ変わらない坪単価になるケースも少なくありません。構造だけでなく、耐用年数・修繕サイクルまで含めて比較することが大切です。

使用する建材

使用する建材のグレードが高いほど坪単価も高くなります。コストを抑えたい場合は、不要なグレードアップを避けることがポイントです。

家賃は地域の相場で決まるため、建材のグレードを上げても家賃を大きく上げられるとは限りません。鉄骨造は木材やコンクリートに比べて熱伝導率が高く、断熱対応が必要になる点も費用に影響します。

アパートの設備面及び内装

設備・内装のグレードが上がるほど坪単価も上がります。例えば壁のクロスをデザイン性の高いものにしたり、床をヘリンボーン調にしたりすると高級感は出ますが、その分坪単価も上がります。

設備投資によって入居率が上がることもありますが、コストと入居者へのアピール効果のバランスを見極める必要があります。

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坪単価の安いアパートのデメリット

坪単価は安ければ安いほど良いというわけではありません。安すぎる坪単価には、次のようなデメリットがあります。

差別化が難しい

修繕費が高くなる

住宅の性能が劣る

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アパートの坪単価を確認する際の注意点

アパート建築の坪単価を確認する際は、出してもらった見積もりをそのまま鵜呑みにせず、以下の点を確認しましょう。

会社ごとに坪単価の定義が異なる

坪単価は「建築費÷床面積」で計算されますが、床面積が延べ床面積なのか施工床面積なのかは会社によって異なります。施工床面積は延べ床面積より大きくなるため、施工床面積で計算すると坪単価は安く表示されます。

坪単価の定義には曖昧さが残るため、見積もりを受け取った際に「延べ床面積・施工床面積のどちらで計算した坪単価か」を必ず質問することが、正確な比較につながります。

坪単価ばかりでなく建築費の総額もチェック

坪単価が安ければいいわけではなく、建築費の総額を必ずチェックすることが必要です。坪単価の安いアパートを建てて後から修繕やリフォームが頻繁に必要になると、余計な出費が発生します。

坪単価が多少上がったとしても、修繕コストを下げられればトータルのリターンは高くなります。本体工事費だけでなく、付帯工事費・諸費用まで含めた総額で比較しましょう。

経営開始後の修繕まで考慮

坪単価が低いからと安易に建築すると、後から修繕が頻繁に必要になり、トータルで見たコストが高くなることがあります。坪単価がある程度高くても、修繕が少なく済むならトータルリターンは良くなります。

入居者の視点に立ってみる

コストを抑えても入居者のニーズが満たせなければ、不動産経営は成り立ちません。不適切なほど安い坪単価で建ててしまうと、入居後にトラブルが発生することもあります。

坪単価が上がったとしても、入居者ニーズを満たして高めの家賃で入居し続けてもらえるなら、コストをかける意味があります。例えば周辺環境からシングルタイプの需要が高いエリアであれば、坪単価が上がってもシングルタイプを選ぶ判断が有効です。

入居者トラブルのリスクについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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坪単価から考える建築費シミュレーション

アパートの建築には、本体工事費以外に付帯工事費やその他諸費用がかかります。付帯工事費は電気・給排水・空調工事や地盤改良工事など、諸費用はローンの事務手数料・保証料・火災保険料・税金・司法書士手数料などです。

本体工事費が建築費全体の75%、付帯工事費が15%、その他諸費用が10%を占めるのが目安です。例えば本体工事費が6,000万円の場合、6,000万円÷0.75＝8,000万円が建築費全体の目安になります。

※本体工事費75%・付帯工事費15%・その他諸費用10%という配分比率を用いた簡易計算です。実際の内訳比率は土地の状況（地盤改良の有無・解体工事の有無など）によって変動するため、目安としてご参照ください。

坪単価を木造75万円・軽量鉄骨造80万円・重量鉄骨造90万円・鉄筋コンクリート造95万円と仮定し、30坪・50坪・60坪・100坪それぞれの建築費用をシミュレーションしました。

▼30坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	2,250万円	2,400万円	2,700万円	2,850万円
付帯工事費（15%）	450万円	480万円	540万円	570万円
その他諸費用（10%）	300万円	320万円	360万円	380万円
合計	3,000万円	3,200万円	3,600万円	3,800万円

▼50坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	3,750万円	4,000万円	4,500万円	4,750万円
付帯工事費（15%）	750万円	800万円	900万円	950万円
その他諸費用（10%）	500万円	約533万円	600万円	約633万円
合計	5,000万円	約5,333万円	6,000万円	約6,333万円

▼60坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	4,500万円	4,800万円	5,400万円	5,700万円
付帯工事費（15%）	900万円	960万円	1,080万円	1,140万円
その他諸費用（10%）	600万円	640万円	720万円	760万円
合計	6,000万円	6,400万円	7,200万円	7,600万円

▼100坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	7,500万円	8,000万円	9,000万円	9,500万円
付帯工事費（15%）	1,500万円	1,600万円	1,800万円	1,900万円
その他諸費用（10%）	1,000万円	約1,067万円	1,200万円	約1,267万円
合計	1億円	約1億667万円	1億2,000万円	約1億2,667万円

※坪単価（木造75万円・軽量鉄骨造80万円・重量鉄骨造90万円・鉄筋コンクリート造95万円）と、本体工事費75%・付帯工事費15%・諸費用10%の配分比率を用いた簡易計算です。実際の建築費は前面道路の幅員・地盤改良工事の有無・建材グレード等により大きく変動するため、目安としてご参照ください。

この試算を、どう使えばいい？

上記の試算は「複数社に見積もりを依頼する際の出発点」として使うものです。実際の契約金額の確定には使えません。地盤改良の要否や既存建物の解体費用が加わると、総額はここから数百万円単位で変わることがあるためです。

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まとめ｜坪単価を正しく理解して建築費を比較しよう

坪単価は、複数の建築会社を比較するための共通のものさしですが、会社ごとに延べ床面積の定義が異なるため、数字だけをそのまま比較すると判断を誤ることがあります。坪単価と延べ床面積がわかれば本体工事費のイメージがつかめ、そこに付帯工事費・諸費用を加えることで建築費全体の概算ができます。

より具体的なイメージをつかみたい方は、アパートの竣工までの流れを確認しておくとスムーズです。

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