アパート建築費のシミュレーション方法を紹介！費用と収益性を確認しよう

アパートやマンションの建築をお考えの方や、建築予定がある方は、計画段階でアパートの建築費やマンションの建築費がいくらぐらいになるのかシミュレーションしておくことをおすすめします。

建築費のシミュレーションをすると予め必要資金を把握できるだけでなく、利回りが計算できるので、黒字化までのペースの見通しを立てやすくなります。

長期的に安定したアパート経営を目指すためにも、じっくりとシミュレーションを行っておきましょう。

アパートを建てるメリットや、建築時にやるべきことがわからないという方は、まずは以下の記事をご参考にしてください。

アパートの建築費のシミュレーションは「坪単価×延床面積」で可能

アパートやマンションの建築費は、坪単価×延床面積で求めることができます。

建築費は「坪単価×延床面積」で概算できる

アパート・マンションの建築費は、「坪単価×延床面積」の計算式でシミュレーションできます。

坪単価とは、建物本体の工事にかかった費用を1坪あたりの金額に直したものです。坪単価の相場を調べて自分の建てたいアパートの延べ床面積とかけ合わせれば、大まかな費用を見積もれます。

延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計値のことです。たとえば、1階部分が50坪、2階部分が45坪の2階建て住宅の延べ床面積は、50坪＋45坪＝95坪です。

各フロア同じ床面積で建築すると仮定すると、延べ床面積は建築面積（建坪）×建物階数で簡易的に計算できます。

たとえば、坪単価が80万円で建坪50坪の2階建てアパートを建築するには、「80万円/坪×50坪×2＝8,000万円」かかることがわかります。

坪単価の相場

建築費の坪単価は、主に「建物の構造」によって相場が変わります。構造によって建築に使われる材料や工程・工期が異なるため、建材費や人件費に違いが生じます。

以下は、主要な構造別の坪単価相場の一覧です。（イエウール編集部調べ）

構造	坪単価相場
木造（W造）	74万円～105万円/坪
軽量鉄骨造（S造）	80万円～105万円/坪
重量鉄骨造（S造）	90万円～120万円/坪
鉄筋コンクリート造（RC造）	95万円～125万円/坪
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	110万～140万円/坪

建物の規模や設備によっては、億単位の資金が必要になります。

ご自身で建築費をシミュレーションするにあたっては、どの構造でアパートを建築するのか決めておくことで、費用のイメージを具体化しやすくなります。

また、アパート・マンションの建築には建物本体の工事費以外に「付帯工事費」や「諸費用」がかかります。全体では本体工事費の1.3倍程度の金額が初期費用としてかかることに留意しておきましょう。

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以下のシミュレーターを利用すると、坪単価や延べ床面積をもとに大まかな建築費をシミュレーションできます。無料で利用できますので、お気軽にご利用ください。

実際の建築費は、市況や個別のケースによって変化します。シミュレーションでわかる費用はあくまでも参考としてご検討ください。

坪単価の定義に注意しよう

各建築会社の見積もりで提示される坪単価を比較するときは、坪単価に含まれる工事費に注意が必要です。

「坪単価」に厳密な定義はなく、建築会社がそれぞれの算出方法で計算しています。

たとえば会社によって、本体工事費と付帯工事費を合わせた金額を延べ床面積で割り算した金額を坪単価として提示していたり、本体工事費に仮設工事が見積もられていなかったりなど、各社から提示される「坪単価」がどの工事費用の坪単価なのかは、費用の内訳を確認しなければわかりません。

各社の見積もりを比較する際は、坪単価だけでなく費用の内訳も合わせてチェックし、不明な点は担当者に尋ねて確認するようにしましょう。

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アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。「イエウール土地活用」の一括見積なら、土地所在地を入力するだけで、複数の大手ハウスメーカーから建築費の見積もりを取り寄せられます。

※工事請負契約の締結まで、費用は一切かかりません。

活用事例:目黒の活用事例

地域	東京都
土地面積	140.0㎡
延床面積	269.0㎡
工法	RC造＋木造2×4工法
建築費用	100,000,000円

アパート・マンションの建築費シミュレーション

この章では敷地面積の坪数、建物の構造・階数ごとに、建築費の目安金額をご紹介します。

建築するアパートやマンションの規模を考えるときの材料としてご活用ください。

坪数別シミュレーション

以下の条件を元に、それぞれ敷地面積の坪数ごとにアパートの建築費をシミュレーションします。

【条件①】

• 2階建て木造アパート
• 坪単価：80万円/坪
• できる限り敷地いっぱいにアパートを建築する

敷地面積	建ぺい率60％・容積率200％	建ぺい率60％・容積率100％
20坪	1,920万円	1,600万円
30坪	2,880万円	2,400万円
40坪	3,840万円	3,200万円
50坪	4,800万円	4,000万円
60坪	5,760万円	4,800万円
80坪	7,680万円	6,400万円
100坪	9,600万円	8,000万円
150坪	1億4,400万円	1億2,000万円
200坪	1億9,200万円	1億6,000万円

【条件②】

• 3階建て鉄骨造アパート
• 坪単価：100万円/坪
• できる限り敷地いっぱいにアパートを建築する

敷地面積	建ぺい率60％・容積率200％	建ぺい率60％・容積率150％
20坪	3,600万円	3,000万円
30坪	5,400万円	4,500万円
40坪	7,200万円	6,000万円
50坪	9,000万円	7,500万円
60坪	1億800万円	9,000万円
80坪	1億4,400万円	1億2,000万円
100坪	1億8,000万円	1億5,000万円
150坪	2億7,000万円	2億2,500万円
200坪	3億6,000万円	3億円

敷地面積から延べ床面積を試算する方法

アパートの建築費を試算するためには、建てたいアパートの延べ床面積もシミュレーションしなければなりません。正確な延べ床面積は具体的な建築プランを作成し始めてからわかるものですが、土地に建てられる延べ床面積の最大値は、その土地の建ぺい率と容積率の制限を確認することでわかります。

建ぺい率とは、土地の広さに対しての建物面積の割合です。たとえば、50坪の土地の建ぺい率の制限が60%であった場合は、建物の建築面積は「50坪×60％＝30坪」が上限となります。

一方、容積率とは、土地の広さに対する延べ床面積の割合です。たとえば、50坪の土地の容積率の制限が200％だった場合、「50坪×200％＝100坪」まで延べ床面積を設けて建物を建築できます。

建ぺい率と容積率の制限は、両方を満たしていなければなりません。たとえば建ぺい率が60%、容積率が200%までの50坪の土地に2階建てのアパートを建てたいとき、延べ床面積の上限は100坪ですが、2階建てで容積率を消化しようとすると建ぺい率の制限を超えてしまいます。

そのため、「建築面積の上限30坪×2階＝60坪」を延べ床面積の上限として、アパートの建築を計画することになります。

なお、建ぺい率や容積率には「緩和規定」が複数設けられているため、実際に建てられるアパートの規模について詳しくはハウスメーカーや設計士に尋ねてみましょう。

坪数ごとのアパート建築費について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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• 10坪の土地でのアパート建築費
• 20坪の土地でのアパート建築費
• 30坪の土地でのアパート建築費
• 40坪の土地でのアパート建築費
• 50坪の土地でのアパート建築費
• 60坪の土地でのアパート建築費
• 70坪の土地でのアパート建築費
• 80坪の土地でのアパート建築費
• 90坪の土地でのアパート建築費
• 100坪の土地でのアパート建築費

構造別シミュレーション

以下の坪単価相場を元に、それぞれ構造ごとにアパートの建築費をシミュレーションします。

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【構造別坪単価相場】

• 木造坪単価：74万円～105万円
• 軽量鉄骨造坪単価：80万円～105万円
• 重量鉄骨造坪単価：90万円～120万円
• RC造坪単価：95万円～125万円
• SRC造坪単価：110万～140万円

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▼建坪50坪・2階建てアパートの建築費シミュレーション

構造	建築費
木造（W造）	7,400万円～1億500万円
軽量鉄骨造（S造）	8,000万円～1億500万円
重量鉄骨造（S造）	9,000万円～1億2,000万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	9,500万円～1億2,500万円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	1億1,000万円～1億4,000万円

▼建坪60坪・4階建てアパート（マンション）の建築費シミュレーション

構造	建築費
木造（W造）	1億7,760万円～2億5,200万円
重量鉄骨造（S造）	2億1,600万円～2億8,800万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	2億2,800万円～3億円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	2億6,400万円～3億3,600万円

構造ごとのメリット・デメリット

建築費の観点からすれば、木造でアパートを建てるのが最善に見えるでしょう。しかしながら、構造ごとに、メリットやデメリットがあります。それぞれ簡単にまとめると、以下の表のようになります。

	防音性	耐火性	耐震性
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）	◎	◎	◎
RC造（鉄筋コンクリート）	○	◎	○
S造（鉄骨）	△	○	○
木造	△	△	△

他にも、減価償却期間やアパートローンの返済期間が、木造は比較的短く、RC造やSRC造は比較的長いという違いもあります。

一般的に、2・3階建てのアパートは木造または軽量鉄骨造、7階建てまでのマンションは重量鉄骨造またはRC造、7階建て以上のマンションはRC造で建てられることが多いです。SRC造は主に大規模なマンションやビルに用いられます。

居住性が高い物件ほど入居者に選ばれやすくなりますが、コストがかさむと利回りが悪くなります。バランスの取れた収支計画を立てるためには、周辺の競合物件を調査するなどして、地域のニーズをうまく捉えることが重要です。

アパートやマンションの構造について、より詳しく知りたい方は以下の記事をご参照ください。

階数別シミュレーション

それぞれの条件で、アパート・マンションの建築費を階数別にシミュレーションします。

▼建坪50坪のアパート

3階までは木造（坪単価：80万円）、4階以上は鉄骨造（坪単価：100万円）として計算しています。

階数	建築費
2階建て	8,000万円
3階建て	1億2,000万円
4階建て	2億円
5階建て	2億5,000万円

▼建坪40坪のマンション

5階建てまでは重量鉄骨造（坪単価110万円）、6階建て以上はRC造（坪単価125万円）として試算しています。

階数	建築費
3階建て	1億3,200万円
4階建て	1億7,600万円
5階建て	2億2,000万円
6階建て	3億円
7階建て	3億5,000万円
8階建て	4億円
9階建て	4億5,000万円
10階建て	5億円

何階建ての建物まで建てられる？

土地にどれぐらいの高さまで建物を建てられるかは、用途地域の種類によって決まります。

第一種・第二種低層住居専用地域は「絶対高さ制限」が設けられているため、高さ10mまたは12mまでの建物のみ建てられます。これは、4階建ての物件が建てられるかどうかといった高さです。

その他の地域の場合は、容積率の制限内であれば何階建ての建物でも建てられます。3階建てよりも4階建ての方が得られる家賃収入が増えるように、土地の容積率を消化しきれる階数で賃貸住宅を建築すれば、土地から得られる収益を最大化できます。

ただし、建築する建物の高さが高くなるほど、耐久性や防災性能、居住性を確保するために建築基準が厳しくなっていきます。

たとえば、防火地域で3階建てのアパートを建てる場合は、耐火建築物にしなければなりません。他にも、6階建て以上のマンションは2つ以上の階段の設置が、高さが31ｍを超えるマンション（およそ7～10階建て）は建物内にエレベーターの設置が義務付けられています。

また、自治体によって独自に高さ制限が設けられていることがあるため、確認が必要です。

階数ごとの建築費については、以下の記事でも詳しく解説しています。

アパート・マンションの収益性シミュレーション

ここでは、坪数と構造別にいくつかの具体的な収益シミュレーションをご紹介したいと思います。

坪数・構造別収益シミュレーション

実際にアパート経営を行ったら、どのくらいの収益が出るのかを細かくシミュレーションしてみましょう。

坪単価やアパート建築費は個々の状況により差があります。
ここで想定する数値やシミュレーション結果は、あくまでも参考値として活用してください。

なお、自己資金に関しては建築費の総額の1～2割を用意しておくのが望ましいです。

※以下のシミュレーションでは、全て元利均等方式での返済を前提としています。

30坪の土地で木造のアパートを経営する場合

建物に関する条件は以下の通りです。

項目	建物情報
アパート建築費	4,000万円
満室時の年収	432万円
空室率	10%
諸経費率	15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目	資金
自己資金	400万円
借入金額	3,600万円
借入期間	25年
借入金利(年利)	3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目	シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)	174,485円
返済額(年あたり)	2,093,820円
返済総額	52,344,964円
控除額・諸経費(年あたり)	1,080,000円
年間支出	3,173,820円
年間手取り	1,146,180円
表面利回り	10.8%
実質利回り	8.1%

50坪の土地で鉄骨造のアパートを経営する場合

建物に関する条件は以下の通りです。

項目	建物情報
アパート建築費	8,000万円
満室時の年収	1,000万円
空室率	10%
諸経費率	15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目	資金
自己資金	800万円
借入金額	7,200万円
借入期間	30年
借入金利(年利)	3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目	シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)	311,377円
返済額(年あたり)	3,736,524円
返済総額	112,094,839円
控除額・諸経費(年あたり)	2,500,000円
年間支出	6,236,524円
年間手取り	3,763,477円
表面利回り	12.5%
実質利回り	9.4%

100坪の土地で鉄骨造のアパートを経営する場合

（鉄骨造3階建てのアパートを建築する場合）

項目	建物情報
アパート建築費	1億8,000万円
満室時の年収	1,728万円
空室率	10%
諸経費率	15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目	資金
自己資金	3,000万円
借入金額	1億5,000万円
借入期間	30年
借入金利(年利)	3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目	シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)	648,700円
返済額(年あたり)	7,784,400円
返済総額	233,532,000円
控除額・諸経費(年あたり)	3,888,000円
年間支出	11,672,400円
年間手取り	5,327,600円
表面利回り	8.6%
実質利回り	6.4%

100坪の土地でRC造マンションを経営する場合

アパートに主に使われる構造は木造と軽量鉄骨造ですが、おまけでRC造の5階建てマンションを建築する例を見てみましょう。

項目	建物情報
アパート建築費	4億円
満室時の年収	5,040万円
空室率	10%
諸経費率	15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目	資金
自己資金	3,000万円
借入金額	1億5,000万円
借入期間	30年
借入金利(年利)	3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目	シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)	1,643,374円
返済額(年あたり)	19,720,488円
返済総額	591,614,640円
控除額・諸経費(年あたり)	11,340,000円
年間支出	31,060,488円
年間手取り	14,299,512円
表面利回り	11.3%
実質利回り	8.5%

いくつかの事例をみて、自分の土地でアパートを建てた場合、いくら建築費がかかって、どれくらいの収益性があるのか気になった方もいらっしゃると思います。

そんな方には、イエウール土地活用を利用して、複数の大手ハウスメーカーのアパート建築プランを一括請求することをおすすめします。

イエウール土地活用では、チャットの質問に答えながら土地所在地の入力をするだけで、建築費や将来の収益性がわかるアパート建築のプランを取り寄せることができます。

自分に合った建築会社を決める方法とは

アパートの建築費は、坪単価や土地の状況の他にも建築会社によって左右されます。

どのような観点で比較すれば、イメージ通りのアパートを適正価格で建てられる建築会社を選ぶことができるのでしょうか。ここでは、建築会社を比較する際に重要な観点を3つご紹介します。

複数の会社に相談する

建築会社によって得意な構造やプランなどに違いがあるため、いくつかの建築プランを取り寄せるためにも必ず複数の建築会社に相談するようにしましょう。

複数のプランが手元にあれば、アパート構造や価格、アフターフォローの充実度など多くの要素をもとに、より自分に合ったプランを提示してくれる建築会社と契約を結ぶことができます。

住宅完成保証制度の有無を確認する

住宅完成保証制度とは、建築会社の倒産などによって工事が行えなくなった場合に備え、保証機関が施主に発生した損失を保証する制度です。また、工事を引き継ぐ建築会社の斡旋も保証機関が行うためコストや工期の面で優れた制度といえます。

建築会社が住宅完成保証制度に加入する際には、その会社の財務状況、住宅供給状況やその実績に関して審査があります。そのため、住宅完成保証制度に加入している建築会社は優良建築会社として一定の信頼をおけます。

安心してアパートの建築任せるためにも、住宅完成保証制度に加入している建築会社であるのかを確認しておくことをおすすめします。

実績が希望する建物イメージと近いかを確認する

アパートのデザインや部屋の間取りなど建物に関して明確なイメージがある場合は、その希望をどの程度叶えられそうかといった視点が必要になります。

イメージに近いアパートを建てれくれそうか否かは、その建築会社の過去の施工事例を確認すると想像しやすいです。
ただし、建物構造や資金によっては希望するデザインや間取りの実現に限界がある場合があるので、どの程度まで意向が反映できるのかを担当者に確認しておきましょう。

アパート経営を取り扱っている会社について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。

建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。

イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。

まとめ

アパート建築費のシミュレーション方法や具体的な収支、建築会社を決める視点について詳しくご紹介しました。

アパートの建築には多額の資金が必要です。そのため、事前にどのくらいの支出があるのかを把握しておくと同時に、経営開始後の収益率も確認しておくと安心です。

皆さんがアパート建築費のシミュレーションを通して、安定した収益を確保できるアパート経営を行うことができるよう祈っております。