80坪の土地にかかるアパート建築費を解説！80坪の土地ではどんなアパートが建てられる？

80坪の土地を所有していて、アパートを建築したいと考えている方もいるのではないでしょうか。「なんとなく高そう」というイメージだけで検討が止まってしまうと、実現できたはずのプランを見送ることにもなりかねません。

この記事では、80坪の土地でアパートを建てる場合の建築費相場を構造・階数別に整理したうえで、実際の建築実例、収益性の判断基準（利回り・キャッシュフロー）、施工会社の選び方まで解説します。読み終える頃には、自分の土地でどこまで実現可能かを具体的にイメージできる状態になります。

【シミュレーター設置】私の80坪の建築費は？

80坪の土地でアパートを建てるといくらかかる？構造別の建築費相場

80坪・2階建て/3階建てのアパート建築費の目安

アパート建築の経験者を対象にした調査によると、80坪の土地でのアパート建築費はおおよそ6,760万円が目安です。ただし、これは全体の平均値であり、建物の構造・階数によって実際の金額は大きく変わります。

▼80坪の土地に建てられるアパート建築費の目安（構造・階数別）

構造	2階建て・建築費目安	3階建て・建築費目安
木造（W造）	7,104万円～10,080万円	10,656万円～15,120万円
軽量鉄骨造（S造）	7,680万円～10,080万円	11,520万円～15,120万円
重量鉄骨造（S造）	8,640万円～11,520万円	12,960万円～17,280万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	9,120万円～12,000万円	13,680万円～18,000万円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	10,560万円～13,440万円	15,840万円～20,160万円

※構造別の坪単価相場をもとに、建ぺい率60%・容積率200%の条件で敷地面積80坪に建てられる最大規模を想定した簡易計算（計算式：坪単価×延べ床面積）です。実際の建築費は前面道路の幅員・地盤改良工事の有無・建材グレード等により変動するため、目安としてご参照ください。

上記の金額は本体工事費のみの目安です。実際のアパート建築には本体工事費以外に付帯工事費・諸費用も別途かかるため、総額はこれより高くなる点に注意しましょう。付帯工事費や内訳の詳しい計算方法は、以下の記事で解説しています。

構造別坪単価に差が出る理由

アパートの建築費は、構造ごとに坪単価の相場が異なります。以下は構造別の坪単価相場と、あわせて確認しておきたい法定耐用年数（税務上、建物の価値がゼロになるまでの年数）です。

▼構造別の坪単価相場・法定耐用年数（一覧）

構造	建築費の坪単価相場	法定耐用年数
木造（W造）	74万円～105万円	22年
軽量鉄骨造（S造）	80万円～105万円	19年～27年
重量鉄骨造（S造）	90万円～120万円	34年
鉄筋コンクリート造（RC造）	95万円～125万円	47年
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	110万円～140万円	47年

出典：坪単価はイエウール土地活用の見積もり・建築実例データ（直近2年間・累計1.4万人分）をもとにイエウール編集部が集計。法定耐用年数は国税庁「減価償却資産の耐用年数表」に基づく。エリア・仕様グレードにより実際の坪単価は変動します。

「坪単価が高い構造は無駄」と思われがちですが、実態はやや異なります。坪単価が高い鉄骨造・RC造は法定耐用年数が長いぶん融資期間を長く取りやすく、月々の返済額を抑えられるケースがあります。木造でコストを抑えるか、長期運用を見据えて構造のグレードを上げるかは、経営方針によって判断が分かれる部分です。

この坪単価表を、見積もり比較にどう使えばいい？

坪単価表は「これで確定金額がわかる」ためのものではなく、見積もりの妥当性を確認する出発点として使うものです。提示された坪単価が相場から大きく外れていないかを確認する用途には使えますが、土地の形状・地盤・前面道路の条件までは反映できません。

80坪で建てられるアパートの実例3選

建築費を抑えたい方向けの木造2階建て実例

できるだけ費用を抑えてアパートを建てたいという方針から、坪単価が最も低い木造を採用し、さらにバルコニーの設置を見送った実例です。バルコニーがない分の工事費・防水工事費が発生しないため、初期費用だけでなく将来の修繕コストも抑えられます。

賃貸併用で自宅も確保した鉄骨造4階建て実例

新築アパートの一部を賃貸併用住宅として利用することで、賃貸部分の家賃収入をローン返済に充てられます。マイホームを持ちたい方にとっては、返済負担を抑えながら住まいを確保できるという選択肢になります。

入居者の快適性を重視したRC造アパート実例

入居者が快適に暮らせる環境をつくることで、長期入居につながり空室リスクを抑えられます。防音性の高さは他物件との差別化にもなり、入居者から選ばれやすい物件になります。

80坪アパート経営の収益性をどう判断する？利回り・キャッシュフローの考え方

利回り5%が目安になる理由

アパート経営における利回りとは、建築費に対してどのくらいの家賃収入が得られるかを表す割合です。以下の計算式で求められます。

アパート建築費を検討する際は、表面利回り5%を超えるように心がけましょう。5%あれば、空室や修繕費の変動があっても収支が崩れにくい水準です。最低でも3〜3.5%は確保しないと、投資額を回収しきれない可能性が高まります。

キャッシュフローを黒字にする収支計画の立て方

キャッシュフローとは手元に残るお金のことです。家賃収入からアパートローンの返済額を差し引いても黒字になる収支プランを、建築が始まる前の段階で作成しておく必要があります。

アパート建築を依頼できる施工会社の選び方

アパート建築を依頼できる施工会社は主に3種類あります。それぞれの特徴と、どんな人に向いているかを整理しました。

▼施工会社タイプ別の特徴・向いている人

種別	特徴	向いている人
ハウスメーカー	設計・施工が規格化され、工期が短く建築費も抑えやすい	できるだけ早く・安く建てたい人
工務店	施主と相談しながら間取り・外観を柔軟に決められる	間取りや仕様にこだわりたい人
建設会社（ゼネコン）	大規模開発が中心だが、ハウスメーカーと同水準のサービスを受けられる	短工期・低コストを重視する人

ハウスメーカー

ハウスメーカーは自社で生産設備を持ち、全国規模で注文住宅を展開する会社です。設計・施工方法があらかじめ統一されているため建築期間を短縮しやすく、部材も自社工場で量産されているため建築費を抑えられる傾向があります。

工務店

工務店は地域に密着した建築会社です。施主とコミュニケーションを取りながら間取りや外観を決めていくため、柔軟な対応でこだわりを反映しやすいのが特徴です。建てたいアパート像が明確に決まっている人に向いています。

建設会社（ゼネコン）

建設会社（ゼネコン）は高層ビルや大規模開発を中心に手掛ける会社ですが、アパート建築を依頼することも可能です。ハウスメーカーと同水準のサービスを受けられるため、短工期・低コストを重視する人に向いています。

よくある質問

まとめ｜80坪アパート建築は複数プランの比較から

80坪の土地でのアパート建築費は、構造・階数によって数千万円単位の差が出ます。相場感をつかんだうえで、自分の土地で実際にいくらになるかを確認することが、失敗しないアパート経営の第一歩です。

複数社のプランを比較しながら検討を進めたい方は、「イエウール土地活用」の一括見積もりをご利用ください。