【2階建てアパート建築費】同じ坪数でも建築会社で数百万円変わる理由

2026-08-10

神奈川県横浜市（郊外）在住の50代・女性（2026年8月）
「親から相続した土地に2階建てのアパートを建てようか検討していますが、建築費がいくらかかるのか見当がつきません。ハウスメーカーに相談すると会社ごとに言うことが違って、どれを信じればいいのか分からず困っています。」

※イエウール土地活用に寄せられる相談内容の傾向をもとに構成した、代表的な相談内容の一例です。

2階建てアパートの建築を検討し始めたばかりだと、構造によって費用が変わることも、会社によって見積もりが大きく違うことも、実際に見積もりを取るまで実感しにくいものです。この記事では、木造・鉄骨造・RC造それぞれの建築費の目安と、あなたの坪数に当てはめたときの概算を確認できるようにしています。さらに、なぜ同じ条件でも建築会社によって建築費に数百万円の差が出るのか、その理由まで踏み込んで解説します。読み終えたときには、自分の土地でどのくらいの予算感が必要か、そして次に何をすべきかが具体的に見えている状態になるはずです。

この記事を監修した人

監修吉崎誠二（よしざきせいじ）

不動産エコノミスト／社団法人住宅・不動産総合研究所理事長

不動産エコノミスト宅地建物取引士早稲田大学大学院修了

30回+/年

講演実績

10冊+

著書

1997年〜

業界経験

専門領域

不動産市場予測市場サイクル理論賃貸住宅経営・収益分析 CRE（企業不動産）戦略データ分析・メディア監修企業・団体向け研修

不動産エコノミストとして市場予測・データ分析・企業コンサルを手がける第一人者。テレビ東京「WBS」やラジオNIKKEI出演、著書10冊以上、年間30回以上の講演実績を持つ。不動産市場を数字と理論で読み解き、実践的な視点で解説します。

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構造別に見る2階建てアパート建築費の坪単価

2階建てアパートの建築費は、木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート（RC）造のどの構造を選ぶかによって坪単価が大きく異なります。さらに、同じ構造でも「都市部」「地方中核都市」「郊外」のどのエリアで建てるかによって、坪単価は10万円〜20万円ほど変動します。これは職人の人件費（労務費）や資材の運搬コストが、エリアの人口密度・物流事情によって変わるためです。低層の2階建てであれば、耐久性や遮音性を過度に求める必要がない分、木造や軽量鉄骨造を選ぶことで建築費を抑えられるケースが多くなります。

構造	都市部の坪単価	地方中核都市の坪単価	郊外の坪単価
木造	82万円〜105万円	76万円〜95万円	74万円〜88万円
軽量鉄骨造	88万円〜105万円	82万円〜98万円	80万円〜92万円
重量鉄骨造	98万円〜120万円	92万円〜112万円	90万円〜104万円
RC造（鉄筋コンクリート）	105万円〜125万円	98万円〜118万円	95万円〜110万円

※上記はイエウール土地活用に寄せられた建築プラン・見積もり実例（累計約2万件の相談実績の一部）を、都市部（東京23区・大阪市・名古屋市など）／地方中核都市（県庁所在地クラス）／郊外（上記以外の市区町村）の3区分に分けて集計した坪単価レンジです。同一区分内でも依頼先によって変動します。

表からもわかるとおり、木造と軽量鉄骨造では坪単価に大きな差はなく、どちらも2階建てアパートで選ばれやすい構造です。一方でRC造は坪単価が最も高くなりやすく、2階建てという規模ではコストに対して性能が過剰になりがちです。3階建て以上の建物や、遮音性を重視する物件でなければ、無理にRC造を選ぶ必要はないケースが多くなります。また、都市部と郊外では同じ木造でも坪単価に8万円前後の差があるため、自分の土地がどのエリア区分に近いかを踏まえて相場感をつかむことが大切です。

専門家
アドバイス

吉崎誠二（不動産エコノミスト・社団法人住宅・不動産総合研究所理事長）

「2階建てという規模であれば、構造ごとの性能差よりも、その土地の需要に見合った家賃設定ができるかどうかが経営面では重要です。坪単価の安さだけで構造を決めてしまうと、後で間取りの自由度や資産価値の面で後悔するケースも見てきました。市況データを見る限り、木造・軽量鉄骨造のどちらを選ぶかは、周辺の競合物件の構造傾向も踏まえて判断するのがよいでしょう。」

建築費の内訳（本体工事費・付帯工事費・諸費用）

建築費は坪単価×延べ床面積の「本体工事費」だけで完結しません。実際には、本体工事費に加えて付帯工事費・諸費用が発生し、総額は本体工事費の1.3倍前後になるのが一般的です。

費用区分	目安	内容
本体工事費	全体の70〜80%	建物本体そのものの工事費（躯体・仕上げ・設備）
付帯工事費	本体工事費の約20%	給排水管の引き込み、外構工事、地盤改良など
諸費用	本体工事費の約10%	登記費用、税金、火災保険料、ローン手数料など

この内訳を知らずに「坪単価×坪数」だけで予算を組んでしまうと、実際の総額との間に数百万円のズレが生じることがあります。土地の状況（地盤の強さ、前面道路の幅など）によって付帯工事費が増減するため、見積もりを受け取る際は本体工事費だけでなく、総額での比較を必ず行うようにしましょう。アパート建築費は「坪単価×坪数」では出ない？では、この内訳の考え方をさらに詳しく解説しています。

付帯工事費・諸費用は抑えられるのかについて、結論から言うと、本体工事費に比べると圧縮できる幅は小さいものの、ゼロにはできません。付帯工事費のうち地盤改良費は土地の地盤強度に左右されるため大きくは動かせませんが、外構工事（フェンス・駐車場舗装など）の仕様をシンプルにすることで、数十万円〜100万円程度は抑えられるケースがあります。諸費用のうち登記費用や税金は法律で定められた金額のため圧縮できませんが、ローン手数料や火災保険料は金融機関・保険会社によって条件が異なり、複数を比較することで数万円〜数十万円の差が出ることもあります。

どの企業に頼んでも大きく変わらないのかという点については、本体工事費と異なり、付帯工事費・諸費用は「会社の規模」による差は比較的小さい一方、「見積もりに何を含めているか」という会社ごとの範囲設定の違いが総額に大きく影響します。たとえば、ある会社は地盤改良費を本体工事費に含めて提示し、別の会社は付帯工事費として別枠で計上するといったケースがあり、見積書の表記だけを比較すると「本体工事費が安い会社の方が得」と誤解してしまうことがあります。そのため、本体工事費・付帯工事費・諸費用を合算した総額で複数社を比較することが欠かせません。

なお、建ぺい率・容積率や高さ制限との関係で、そもそも2階建てアパートを建てられない土地もあります。また、防火地域・準防火地域に該当する土地では、耐火性能を高める必要があり建築費が上がる傾向があります。土地の条件によって建築費の前提が変わるため、見積もりを取る前に自分の土地がどの制限に該当するかを確認しておくことをおすすめします。

【坪数別】2階建てアパート建築費シミュレーション

延べ床面積40坪・60坪・80坪・100坪の4パターンで、構造別の建築費総額（本体工事費＋付帯工事費＋諸費用）の目安をまとめました。坪単価は全国平均の中間値（木造85万円・軽量鉄骨造92万円・重量鉄骨造105万円・RC造112万円）を用い、本体工事費に対して付帯工事費・諸費用を含めた総額は本体工事費の1.3倍として算出しています。

構造	40坪	60坪	80坪	100坪
木造（85万円/坪）	約4,420万円	約6,630万円	約8,840万円	約1億1,050万円
軽量鉄骨造（92万円/坪）	約4,780万円	約7,180万円	約9,570万円	約1億1,960万円
重量鉄骨造（105万円/坪）	約5,460万円	約8,190万円	約1億920万円	約1億3,650万円
RC造（112万円/坪）	約5,820万円	約8,740万円	約1億1,650万円	約1億4,560万円

※上記は建ぺい率60%・容積率200%を想定した簡易シミュレーションです。坪単価は前章のエリア別レンジの中間値を採用しています。実際の建築費は、地盤条件、間取り、設備仕様、前面道路の幅、外構工事の規模、依頼する会社などによって変動します。より詳しい試算はアパート建築費のシミュレーション方法を紹介！もあわせてご確認ください。

自分の想定坪数が表にない場合も、上記の坪単価に想定坪数を掛けて1.3倍すれば概算がつかめます。ただし、ここで出た数字はあくまで「目安」です。次の章で説明するとおり、同じ坪数・同じ構造であっても、依頼する建築会社によって実際の見積もり額は大きく変わってきます。

建築費は何年で回収できる？表面利回りの目安

建築費の総額がわかっても、「この金額は自分にとって高いのか安いのか」「投資した分をきちんと回収できるのか」が判断できなければ、次の一歩に進みにくいものです。ここでは、建築費に対してどのくらいの家賃収入が見込めれば「回収の当たり」がつくのか、簡易的な考え方を紹介します。

回収可能性を確認する最初の指標は「表面利回り」です。表面利回りは、年間の家賃収入を建築費総額（土地代を除く）で割った数値で、次の式で求められます。

表面利回り（%）＝年間家賃収入 ÷ 建築費総額 × 100
回収までの目安年数＝建築費総額 ÷ 年間家賃収入

たとえば、延べ床面積60坪・木造で建築費総額が約6,630万円だったケースで考えてみます。1戸あたりの想定家賃を8万円、戸数を8戸とすると、年間家賃収入は「8万円×8戸×12ヵ月＝768万円」です。この場合の表面利回りは「768万円÷6,630万円×100＝約11.6%」、回収までの目安年数は「6,630万円÷768万円＝約8.6年」となります。

表面利回りの目安	回収までの目安年数	判断の目安
10%以上	約10年以内	回収スピードが速い部類。ただし空室リスクが高いエリアでないか確認が必要
7%〜10%	約10〜14年	2階建てアパートとして一般的な水準
7%未満	14年以上	建築費が家賃相場に対して高すぎないか、プラン自体を見直す余地あり

※上記は新築時の満室想定であり、実際には空室期間・管理費・固定資産税・修繕費等の経費が発生するため、実質的な回収年数はこれより長くなります。あくまで「当たりをつける」ための簡易目安としてご活用ください。

ここで重要なのは、表面利回りは「建築費」と「想定家賃」の両方が変数になる点です。前の章で見たとおり、同じ坪数・同じ構造でも会社によって建築費に数百万円の差が出るため、建築費が下がれば表面利回りは上がり、回収までの年数も短くなります。つまり、想定家賃が同じであっても、複数社を比較して建築費を適正な水準に抑えられるかどうかが、回収スピードを左右する大きな要因になるということです。自分の土地の想定家賃と、複数社から出てくる建築費の総額を照らし合わせることで、初めて「回収できるかどうかの当たり」がつけられます。

2階建てアパート建築費は会社によってなぜ数百万円変わるのか

「相場はわかったので、あとは近くの建築会社に頼めばいい」と考える方は少なくありません。しかし、同じ延べ床面積・同じ構造の2階建てアパートであっても、依頼する建築会社によって見積もり額が数百万円単位で変わることは決して珍しくありません。

先ほどの表で見たとおり、木造の坪単価は会社によって74万円〜105万円という幅があります。これは1社が幅を持って提示する数字ではなく、依頼する会社ごとに坪単価そのものが異なることを示しています。仮に延べ床面積60坪の場合、この幅（坪あたり31万円）がそのまま自分への見積もりに反映されると、本体工事費だけで最大1,860万円もの差になり得る計算です。この差は、会社の規模や仕入れルート、設計施工を一括で行うか分離して行うか、標準仕様の範囲がどこまでかといった要因によって生まれます。1社だけに見積もりを依頼すると、自分が受け取った金額がこの幅のどのあたりに位置するのか、つまり「相場並みなのか、それとも割高なのか」を判断する手段がありません。

仕入れルートの違い：資材の調達先や発注量によって、同じ材料でも仕入れ価格が変わります
設計施工の発注方式：設計と施工を一括で行う会社は設計費を圧縮できる一方、分離発注の会社は設計費が別途かさみやすくなります
標準仕様の範囲：見積もりに含まれる範囲（外構・給排水・地盤改良など）が会社によって異なり、総額の見え方が変わります
会社の規模・体制：大手ハウスメーカーは資材を大量調達できる分コストを抑えやすい一方、地域の工務店は営業コストを抑えられる分、価格に反映されるケースがあります

イエウール土地活用は、特定の建築会社の営業窓口ではなく、複数の建築会社・複数の土地活用プランを横断的に見比べられる立場のポータルサイトです。1社の担当者から「これが適正価格です」と言われても、それが本当に妥当かどうかを自分だけで判断するのは難しいものです。複数のプランを横並びで比較することで、初めて「この見積もりが相場の範囲内かどうか」を客観的に判断できるようになります。

同じ坪数・同じ構造でも、会社によって1,000万円以上の差が出ることがあるなんて驚きですよね。1社だけの見積もりで決めてしまうと、この差に気づくチャンスすら失ってしまいます。

実際に、イエウール土地活用に寄せられた土地活用の相談は累計約2万件にのぼりますが、その中でも「1社目の見積もりだけで契約してよいか」という相談は多く、複数社を比較した結果、当初の提示額より有利な条件を引き出せたという声を多くいただいています。1社の担当者の言葉だけを信じるのではなく、複数の視点を持つことが、適正価格で契約するための最初の一歩になります。

「どの会社に頼めばいいのか分からない」という迷いを感じたら、まずは複数社のプランを横並びで比較してみることをおすすめします。自分の土地の条件を1回入力すれば、複数の建築会社・土地活用プランをまとめて比較できるため、営業担当者一人の言葉だけを信じて判断するリスクを避けられます。

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2階建てアパートの建築事例と体験談

ここでは、木造・鉄骨造・RC造それぞれで実際に想定される建築事例を紹介します。自分の土地の規模や目的に近い事例があれば、参考にしてみてください。

例①：木造2階建てアパート

性別：男性
年齢：20代
坪数：100坪
建築費：5,000万円
構造：木造
部屋数：8部屋
目的：収益性の高い事業として魅力的だったから
こだわりのポイント：できるだけ駅から近い立地にすることで、入居者を確保しようとした

投資として高い事業性に魅力を感じたため、100坪の土地に約5,000万円の建築費をかけて、木造の8部屋2階建てアパートを建築した事例です。

施主のこだわりとして、入居者確保のしやすさを第一に考え、できるだけ駅から近い立地を選んだそうです。

投資目的でアパート経営を始めるのであれば、初期費用を抑え、できるだけ空室を減らして収益性を高めることが望ましいです。

この事例では、アパート本体の建築費を抑えるために坪単価の安い木造建築を選び、空室のリスクの少ない駅から近い立地を選んでいて、適切な手法で不動産投資を行えていると言えます。

新築アパートへの投資に関しては、以下の記事もご参考になります。

例②：鉄骨造2階建てアパート

性別：男性
年齢：30代
坪数：120坪
建築費：1億2,000万円
構造：鉄骨造
部屋数：12部屋
目的：使っていない土地を活用するため
こだわりのポイント：1Kと1LDKの間取りを組み合わせることで、幅広いニーズに対応した

未利用の土地の活用を目的に、120坪の土地に約1億2,000万円の建築費をかけて、鉄骨造の12部屋2階建てアパートを建築した事例です。

施主のこだわりとしては、幅広いニーズに応えたいという想いから、1Kや1LDKの間取りを組み合わせたそうです。

たとえばワンルームや1Kの間取りのアパートの多いエリアであれば1LDKの間取りの部屋を設けてみることで、エリア内で「もう少し広い部屋に住みたい」というニーズに応えられるようになり、周辺物件と差別化できます。

周辺物件にはない特色があるアパートは築年数が経ってからもアピールポイントが残るため、退去があった後も再び入居者を見つけやすくなります。また、部屋を12戸設けることも、空室リスクの分散と安定した家賃収入に繋がっています。

部屋数を増やすと、その分建築費は増えてしまいますが、満室時の家賃収入も増えるだけでなく、空室が出た際に減収する割合を抑えられるため、アパート経営を始めるときは、できる限り部屋数を確保することを意識してアパートを建てるのがおすすめです。

アパートを建てる構造を迷っている方は、以下の記事もご参考にしてください。

例③：RC造2階建てアパート

性別：女性
年齢：20代
坪数：100坪
建築費：1億円
構造：鉄筋コンクリート造
部屋数：6部屋
目的：相続税対策として有効な手段だったから
こだわりのポイント：ペットと一緒に暮らしたいという需要に応えるような間取りや入居条件を設定した

相続税対策のために、100坪の土地に約1億円の建築費をかけて、鉄筋コンクリート造の6部屋2階建てアパートを建築した事例です。

施主のこだわりとして、ペットと一緒に暮らしたいという需要に応えたいという想いから、入居条件を緩和し、ペットと暮らせる間取りを作ったそうです。

土地に賃貸住宅を建てると、土地の相続税評価額が減額されたり、現金を不動産に換えられるため、相続税の節税効果があります。さらに、建てたアパートから家賃収入を得ることで、本業とは異なる収入源を持つことができます。

ただし、アパートの空室が多ければ土地の評価減の効果が薄くなるだけでなく、家賃収入が十分に得られなければローンの返済をし続ける難しくなります。

今回のケースのアパートがペットオーナー向けの住宅として設計されているように、入居者をきちんと呼び込めるようなアパートづくりを心がけましょう。

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また、今回のケースではRC造で2階建てアパートを建築していますが、初期費用をかけすぎてしまっても、ローンの返済が立ち行かなくなることがあります。

アパートの建築を計画する際は、必ず長期的な収益のバランスも考慮に入れて検討しましょう。

3事例に共通するのは、いずれも延べ床面積・戸数・仕様の組み合わせによって総額が大きく変わっている点です。事例①のようにワンルーム中心で戸数を増やすか、事例③のようにペット可などの差別化要素を加えて賃料を上げるかは、どちらが正解ということではなく、その土地のエリア特性によって最適解が変わります。より規模の大きい建築を検討している場合は建築費5,000万円台の規模を見るや建築費1億円規模の事例を見る、小規模から始めたい場合は4戸のアパート建築費を見るも参考になります。

専門家
アドバイス

吉崎誠二（不動産エコノミスト・社団法人住宅・不動産総合研究所理事長）

「建築費の資金計画を考える際、私が相談を受ける際は総額の何割を自己資金で用意できるかを最初に確認するようにしています。自己資金が少ないほど返済負担が重くなり、想定家賃が周辺相場より高すぎる設定では空室リスクと返済負担が同時に重なってしまいます。事例のような総額感を把握したら、次は自己資金と返済計画を含めて複数プランを比較することをおすすめします。」

2階建てアパート建築費を抑えつつ3階建ても検討する価値はある？

2階建てで建築費を検討していると、「同じ土地に3階建てを建てれば、もっと収益性が上がるのではないか」と気になる方もいます。結論から言うと、建ぺい率・容積率に余裕があり、かつ日照や周辺環境の制約が少ない土地であれば、3階建てを検討する価値はあります。ただし、3階建てにすると構造がより強固なものを求められる傾向があり、坪単価が上がりやすい点には注意が必要です。

2階建てのまま建築費を抑えるか、3階建てにして戸数を増やすかは、土地の建ぺい率・容積率と、周辺エリアの賃貸需要のバランスで判断すべき問題です。3階建てにした場合の建築費の詳しい目安や構造別の注意点は、3階建てアパートの建築費を紹介！で詳しく解説しています。

2階建てアパート建築費を抑える5つの方法

規格化された設計プランを選ぶ：あらかじめ用意された設計プランを使うことで、設計費や工期を抑えられます
設計施工一貫方式を選ぶ：設計と施工を同じ会社に任せることで、設計費を工事費の1〜3%程度に圧縮できるケースがあります（分離発注では7〜8%程度かかることもあります）
設備や内装をシンプルにする：賃貸物件はシンプルな間取り・設備の方が入居者に好まれやすく、コストと使いやすさの両方を満たせます
間取りをやや広めに設計する：狭い部屋を多く作るより、ある程度広さを持たせた間取りの方が坪単価を抑えやすい傾向があります
複数社のプランを比較する：前の章で説明したとおり、1社だけでは見積もりが適正価格かどうか判断できません。複数社を比較することが、結果的に最も確実なコスト削減策になります

この中で最も効果が大きいのは、5つ目の「複数社のプランを比較する」ことです。規格化プランや設計施工一貫方式は個別の工夫で数十万円〜数百万円のコスト削減につながりますが、複数社比較はその前提となる「そもそも適正価格で契約できているか」を確認する土台になります。

2階建てアパート建築費、比較して依頼先を選ぶなら

ここまで、2階建てアパートの構造別建築費の目安、建築費の内訳、そして同じ条件でも会社によって建築費が変わる理由について解説してきました。相場を知ることは第一歩ですが、実際に依頼先を決める段階では「自分の土地の条件で、複数社がどのようなプランを提示してくるか」を比較することが欠かせません。

イエウール土地活用は、特定の建築会社の営業ではなく、複数の建築会社・複数の土地活用プランを横断的に比較できるポータルとして、累計約2万件の土地活用相談を受けてきました。相談を寄せられる方の多くが「今の見積もりが適正価格かどうか自分では判断できない」という悩みを抱えており、1社の担当者の説明だけでは、その見積もりが本当に適正な価格なのか、判断材料が不足してしまいます。複数のプランを並べて初めて、自分の土地に合った選択ができるようになります。