アパートの坪単価の相場はいくら？どんなアパートがどれくらいの坪単価になるのかも紹介します

相続税対策や老後の資産形成のためにアパート経営を始める場合、新築アパートの建築やアパートの建て替えを検討することもあるかと思います。

アパートを安く建てるためには複数業者を比較するのが成功のコツであり、比較の際に使われるのが「坪単価」です。坪単価とは、延床面積（床面積の合計）の1坪あたりの建築価格のことです。

この記事では、アパートの坪単価がいくらなのか、坪単価に対してどのようなアパートが建築可能か、アパートの坪単価に影響するポイント、アパート建築の坪単価を確認する際に注意すべき点などを紹介しています。

アパート経営のための準備資金については以下の記事をご覧ください。

アパートの坪単価はいくら？

アパートの建築にかかる費用の坪単価は、構造によって異なります。構造ごとの坪単価の相場は以下の通りです。

※ieul調べ

アパートの建築費は「坪単価」×「延べ床面積」で求めることができます。建築費がいくらかかりそうなのかを簡単に求めるなら、坪単価を延べ床面積に掛けることで総額を計算することができます。

アパートを建築するときには、建築費のほかに別途工事費、諸経費が必要になりますが、まずは大部分を占める本体工事費の坪単価について考えます。そもそも坪単価は、本体工事費の総額を建物の延べ床面積で割ったものになります。

例えば、4,800万円の建築費でできたアパートが、3階建てで1フロア20坪だった場合には、4800÷（20×3）=80万円が坪単価です。また、1坪＝約3.306㎡（平米）であるため、坪単価が80万円の場合の平米単価は80万円÷3.306㎡＝約24万円と求めることができます。

以下はe-Stat 政府統計の総合窓口の『建築着工統計調査 建築物着工統計』の居住専用住宅における床面積の合計と工事費予定額から、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の坪単価を求めたものになります。

	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造
工事費予定額	794,954,178万円	239,774,370万円	333,208,732万円
床面積の合計	45,284,474㎡	9,000,335㎡	12,260,337㎡
坪単価	約58万円	約88万円	約90万円

アパートの坪単価は地域によっても異なり、都心部になればなるほど高くなります。ただ都心部は家賃を高く設定できるので、坪単価が高いからと言って必ずおすすめできないわけではありません。

アパートの建築費用は建てる予定のアパートの規模や立地などによって異なるため、総額で「高い」「安い」を判断しづらいです。しかしその金額は決して安いものではなく、数千万～数億円をアパート専用のローン（アパートローン）を組むなどして多額の資金調達が必要となります。

利回りを判断しつつ、家賃に見合った建築費用かどうかを確認することが大切です。

活用事例:ＲＣ・ユニヴァリィ

エリア	愛知県
土地面積(㎡)	661
工法	鉄筋コンクリート（ラーメン工法）造

坪単価によって異なるアパートの違い

建築費は延床面積と坪単価を乗ずること算出できるため、坪単価は建築費を延床面積で割ることで求められます。そして、延床面積の上限は敷地面積と容積率を乗ずることで求められます。

これらのことから、アパートの坪単価は敷地面積・容積率・建築費がわかれば計算可能ということになります。敷地面積の単位が㎡の場合、坪単価は以下のように算出できます。

上記の計算を利用して、坪単価がどれくらいでどのようなアパートを建てられるのかについて紹介します。

坪単価83万円~104万円で建てられる木造アパート

坪単価83万円~104万円では以下のような木造アパートを建築することができます。

収益（月）	40万円～50万円
建築費用	4,001万～5,000万円
利回り	8％

下記はアパートの条件です。

敷地面積	200㎡
用途地域	第一種低層住居専用地域
戸数	4
容積率	80%

参考：体験談詳細

坪単価111万円~167万円で建てられる木造アパート

坪単価111万円~167万円では以下のような木造アパートを建築することができます。

収益（月）	50万円～60万円
建築費用	1億円～1億5,000万円未満万円
利回り	9%

下記はアパートの条件です。

敷地面積	160㎡
用途地域	第一種低層住居専用地域
戸数	８
容積率	185%

参考：体験談詳細

坪単価67万円で建てられる鉄骨造アパート

坪単価67万円では以下のような鉄骨造アパートを建築することができます。

収益（月）	7万円
建築費用	1,000万円
利回り	7.00％

下記はアパートの条件です。

敷地面積	100㎡
用途地域	第一種低層住居専用地域
戸数	12
容積率	50%

参考：体験談詳細

坪単価75万円~90万円で建てられる木造アパート

坪単価75万円~90万円では以下のような木造アパートを建築することができます。

収益（月）	20万円～30万円
建築費用	5,001万～6,000万円
利回り	12.50%

下記はアパートの条件です。

敷地面積	200㎡
用途地域	第一種低層住居専用地域
戸数	6
容積率	110%

参考：体験談詳細

坪単価115万円~172万円で建てられるRC造アパート

坪単価115万円~172万円では以下のようなRC造アパートを建築することができます。

収益（月）	60万円～70万円
建築費用	1億円～1億5,000万円未満万円
利回り	8%

下記はアパートの条件です。

敷地面積	160㎡
用途地域	第一種低層住居専用地域
戸数	10
容積率	180%

参考：体験談詳細

アパートの坪単価に影響する7つの点

アパート建築費用の坪単価は、立地や構造など、さまざまな条件に左右されます。

ここでは、建築費用の坪単価に影響を及ぼす8つのポイントを紹介するので、確認してみてください。

アパートを建てる立地

アパートを建てる立地によって坪単価は変わり、通常都心部や住宅密集地よりも郊外の方が坪単価は下がります。

また、建築する場所の道路環境によっても坪単価は変わり、工事用トラックの横づけが可能な場所の坪単価が安くなる傾向です。

さらに都道府県によっても建築費に差が出るため、住宅密集地が多い東京都などは坪単価が高くなります。

アパートの形状の複雑さ

アパートの形状の複雑さがあるほど坪単価が高くなり、逆に建物の形がシンプルな長方形や正方形であれば、坪単価は安くなります。

建物は敷地に合わせて建築されるので、狭い敷地や長方形でない土地にアパートを建てようとすると坪単価が高くなります。そのため、できる限り坪単価を抑えたい場合はシンプルな形状のアパートを建築してもらうようにしましょう。

アパートの階数

アパートの階数によっても坪単価が変わり、一般的には2階建てよりも3階建てのほうが坪単価は高くなります。

ただし、アパート経営に向いている市街地においては、狭小地や変形地である場合、坪単価が高くなっても3階建てにして土地を有効に利用したほうがリターンが大きくなるでしょう。

部屋の数

坪単価は部屋の数が増えるほど上がります。部屋を隔てる柱や壁などの資材、また各部屋に必要な建具や設備が増えるため、その分建築費用が高くなるためです。

もちろん、部屋数を増やせばその分家賃収入は増えるため、収入と坪単価との計算をしていく必要があります。最もリターンが高くなる部屋数をシミュレーションして、建てるといいでしょう。アパート経営を考える前には、何についてもシミュレーションが重要です。

各部屋の間取り

各部屋の間取りによっても坪単価が変わります。1Rなどのシングルタイプよりも、2DK以上のファミリータイプの方が坪単価が安くなります。

それは、先ほどの部屋数と関連してきますが、シングルタイプの方の部屋数が多くなるため、必要な建具や設備の数が増えるためです。

その物件の場所が、シングルタイプの方の需要があるのか、ファミリータイプの方の需要があるのかも勘案して、坪単価を抑えるようにするといいでしょう。

アパートの構造

アパートの構造は坪単価に大きな影響を及ぼします。木造のほうが鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも坪単価は安くなります。

ただし最近では、木造で非常に性能やデザイン性の高い建物を建てる場合、鉄骨造とあまり変わらない坪単価になることも少なくありません。

リフォームする際には、構造によってどれだけの坪単価になるのか業者に聞いてみるといいでしょう。ちなみに建築着工統計調査によれば、平成30年のアパートは、木造アパートが約7万戸、鉄骨造のアパートが約8万戸になっています。どちらの構造でも同じくらい建てられていることがわかります。

使用する建材

使用する建材が高いと坪単価も高くなります。コストダウンするポイントとしては、建材に不要なグレードアップなものを避けるようにすることです。

家賃というのは地域の相場により決まるので、建物の質を上げたからといってやみくもに家賃を上げるわけにはいきません。

鉄骨造はコンクリートや木材といったほかの建材に比べて熱伝導率が高いため、断熱を施す必要があります。

アパートの設備面及び内装

アパートの設備面及び内装もアパートの坪単価に影響します。建物や内装、設備などが高級になれば坪単価も上がります。

例えば、アパートの壁に使うクロスをおしゃれなものにしたり、床をヘリボーン調にしたりすると、高級感は増しますがその分坪単価が上がります。

もちろん、設備や内装にお金をかければ入居率が上がることもありますが、コストと入居者にアピールできる点のバランスを見極める必要があるでしょう。

坪単価の安いアパートのデメリット

アパートの建築関して、坪単価は安ければ安いほど良いというわけではなく、安すぎるものにはデメリットがあります。

本章では、安すぎる坪単価のデメリットについて紹介します。

差別化が難しい

坪単価の安いアパートの場合は設備や部材などを規格化されたものを使用することになるため、競合物件との差別化を図ることが難しくなります。

そのため間取りのレイアウトや建物デザインの自由度も低く、価格を抑えている影響で安っぽいと思われる要因にもなります。

また、坪単価の安いアパートは低価格の設備や建材を使用しているため、設備のオプション追加や規格外の建材への変更を繰り替えすとかえって費用が高くなってしまうこともあり得ます。

修繕費が高くなる

坪単価の安いアパート建築では設備のグレードが低くなりがちで、耐久性が劣っているものもあります。そのため、メンテンナンスや修繕にかかる費用が高くなり、トータルで見た時に割高となっていることも多いです。

外壁材の種類によっては耐火性や耐震性に優れていても、防水性能が低く、つなぎ目の劣化が早いという特徴をもつものもあります。そういった場合、10年もしないうちにつなぎ目の打ち替えや外壁材の再塗装・張替えなど多額の費用を支払ってメンテナンスを行なわなければならなくなるかもしれません。

設備のグレードに関して影響が強いのは外壁だけではなく、屋根や構造体なども性能によってメンテナンスの頻度が変わるため注意が必要です。

住宅の性能が劣る

安い坪単価でアパートを建てる場合、建築コスト削減のために建材や設備に制限がかかっていて、人件費削減のために工期の短縮なども行なわれます。

そのため大手のハウスメーカーのアパートと比べると、安全性や快適性で劣るのは避けられません。ただ、ローコストアパートと言えど建築基準法に基づいて建てられるため、必ずしも大きな問題があるとは限りません。

アパートの坪単価を確認する際の注意点

アパート建築の坪単価を確認する際の注意点を解説します。出してもらった見積もりをそのままうのみにせず、きちんと確認するようにしましょう。

会社ごとに坪単価の定義が異なる

アパート建築の坪単価を確認する際の注意点1つ目は、各社の坪単価に含まれている金額の項目が同じとは限らないということです。

坪単価は、建築費÷床面積で計算されますが、床面積は延床面積の場合もありますし、施工床面積の場合があります。延床面積より施工床面積のほうが大きいため、施工床面積を使うと坪単価が安く表されます。

坪単価の定義はある程度曖昧なため、大手のハウスメーカーの方が安心できるという方もいらっしゃるでしょう。ハウスメーカー・工務店の着工戸数ランキングを参考にしてみるのもひとつの手です。

坪単価ばかりでなく建築費の総額もチェック

アパート建築の坪単価を確認する際の注意点2つ目は、坪単価ばかりでなく建築費の総額もチェックするということです。

坪単価が安ければいいというわけではなく、建築費の総額をチェックすることが必要になります。

坪単価の安いアパートを建てて、後から頻繁に修繕やリフォームが必要になると余計な出費が出てしまいます。坪単価が上がったとしても、修繕コストを下げられれば、トータルでのリターンは高くなってきます。

経営開始後の修繕まで考慮

アパート建築の坪単価を確認する際の注意点3つ目は、後の修繕まで考慮する必要があることです。

坪単価が低いからと建築した場合、後から修繕が頻繁に必要になるようでは、トータルで見たコストが高くなってしまいます。

坪単価がある程度高くなっても、修繕があまりなく済むのであれば、トータルリターンは良くなってきます。

将来リフォームの可能性がある主なスペース

将来リフォームの可能性がある主な箇所は、壁紙や床材の張替え、キッチンのリフォーム、トイレのリフォーム、洗面所のリフォーム、浴室のリフォーム、外壁リフォームなどがあげられます。

リフォームは10~20年に一度くらいでよいですが、毎月の収益から積立金を積み立てておく必要があります。フルリフォームするとなると、総額で数百万円ほど必要になることもあります。

入居者の視点に立ってみる

アパート建築の坪単価を確認する際の注意点4つ目は、入居者の視点に立ってみることです。

コストを抑えてニーズが満たせなければ不動産経営が成り立たなくなってしまいます。もし不適切なほど安い坪単価で建ててしまうと、その後入居者トラブルが発生してしまうこともあります。

坪単価が上がったとしても、入居者ニーズを満たして、高めの家賃で入居者が住み続けてくれるならば、コストをかける意味があるでしょう。例えば、周辺環境からシングルタイプの方が入居者のニーズがあるならば、坪単価が上がったとしてもシングルタイプにするといいでしょう。

坪単価から考える建築費シミュレーション

アパートの建築には、本体の建築以外にも付帯工事費やその他諸費用がかかります。付帯工事費とは、電気工事や給排水工事、空調工事、地盤改良工事などの費用のことです。また、諸費用とは、アパートローンの事務手数料含め保証料、火災保険料、固定資産税や不動産取得税などの税金、司法書士手数料などです。

本体工事費はアパートの建築にかかる費用の75%ほどを占め、付帯工事費は15%、その他諸費用が10%となっています。諸費用を考慮せずにいて、後になって「思ったよりも費用がかかってしまった」という失敗は非常に多いため気を付けましょう。

例えば本体工事費が6,000万円の場合、全体の75%が6,000万円なので、「6,000万円÷0.75＝8,000万円」という計算でアパートの建築に全体で8,000万円かかることがわかります。ここから付帯工事費が15%とその他諸費用が10%なので、それぞれ1,200万円、800万円ということになります。

それでは本章では、坪単価がぞれぞれ木造が75万円、軽量鉄骨造が80万円、重量鉄骨造が90万円、鉄筋コンクリート造が95万円のときに、30坪、50坪、60坪、100坪のアパートの建築にかかる費用について計算します。
 

• 30坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	2,250万円	2,400万円	2,700万円	2,850万円
付帯工事費（15%）	450万円	480万円	540万円	570万円
その他諸費用（10%）	300万円	320万円	360万円	380万円
合計	3,000万円	3,200万円	3,600万円	3,800万円

• 50坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	3,750万円	4,000万円	4,500万円	4,750万円
付帯工事費（15%）	750万円	800万円	900万円	950万円
その他諸費用（10%）	500万円	約533万円	600万円	約633
合計	5,000万円	約5,333万円	6,000万円	約6,333

• 60坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	4,500万円	4,800万円	5,400万円	5,700万円
付帯工事費（15%）	900万円	960万円	1,080万円	1,140万円
その他諸費用（10%）	600万円	640万円	720万円	760万円
合計	6,000万円	6,400万円	7,200万円	7,600万円

• 100坪のアパートの建築にかかる費用

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
本体建築費（75%）	7,500万円	8,000万円	9,000万円	9,500万円
付帯工事費（15%）	1,500万円	1,600万円	1,800万円	1,900万円
その他諸費用（10%）	1,000万円	約1,067万円	1,200万円	約1,267万円
合計	1億円	約1億667万円	1億2,000万円	約1億2,667万円

アパートの坪単価について理解し建築費のイメージをしよう

建築する際の坪単価と延べ面積が分かれば本体工事費が分かってきます。そこに別途工事費や諸経費を加えて建築費のイメージができます。

より具体的にイメージする場合は、アパートの竣工までの流れを把握しておくと良いでしょう。坪単価を決定する8つのポイントを紹介してきたので、これらのポイントを考慮して置くことで、ある程度建築費用の概算をたてられるのではないでしょうか。

より詳しく建築費用を見積もりたい方は、イエウール土地活用で建築プランを見積もってみましょう。チャット形式の質問に答えるだけで、複数社から建築費用の見積もりを出すことができます。利用は無料でできますので、アパートの建築を考えている方はイエウール土地活用で問い合わせてみてください。