東海のアパート建築費はいくら？（30坪・70坪・120坪）
本記事では、名古屋市や浜松市、亀山市をはじめとする東海エリアの最新の建築・収益事例を一覧表で分かりやすくご紹介します。地域の特性に合わせたリアルな数字を参考に、失敗しない土地活用の第一歩を踏み出しましょう。
30年以上にわたり不動産・建築業界で活躍する土地活用のエキスパート。地主や不動産オーナー向けに、長期的に収益を生み出す独自の賃貸経営や節税対策、差別化戦略を提唱。豊富なコンサルティング実績と分かりやすい解説で、多くのオーナーから絶大な信頼を得ています。
東海のアパート建築費の相場（30坪・70坪・120坪）
東海地域（主に愛知県）のアパート建築費は、全国平均より1〜2割低い水準です。ただし「安いから計画が立てやすい」と思って進めると、見落としがちなポイントがあります。
東海の建築費総額シミュレーション
「自分の土地だといくらになるの？」のは、まず気になるところですよね。本章では、「土地面積別・構造別の建築費総額の目安をまとめました。
| 延べ床面積 | 木造（65万円/坪） | 軽量鉄骨（91万円/坪） | 重量鉄骨（104万円/坪） | RC造（114万円/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 36坪（土地30坪目安） | 3,042万〜3,900万円 | 4,258万〜5,460万円 | 4,867万〜6,240万円 | 5,335万〜6,840万円 |
| 72坪（土地60坪目安） | 6,084万〜7,800万円 | 8,515万〜1億920万円 | 9,734万〜1億2,480万円 | 1億670万〜1億3,680万円 |
| 120坪（土地100坪目安） | 1億140万〜1億3,000万円 | 1億4,196万〜1億8,200万円 | 1億6,224万〜2億800万円 | 1億7,784万〜2億2,800万円 |
※坪単価（木造65万円、軽量鉄骨91万円、重量鉄骨104万円、RC造114万円）×延べ床面積×1.3（付帯工事費込）で試算した概算値。建ぺい率60%・容積率200%の条件。実際の費用は地盤・設計・工期等の条件により異なります。
たとえば愛知県で60坪の土地に軽量鉄骨造のアパートを建てる場合、建築費の目安は8,500万〜1億円程度です。同じ条件で東京都に建てた場合（軽量鉄骨130万円/坪）は1億2,000万〜1億6,000万円ほどになるため、約3,000万〜5,000万円の差が生まれる計算です。
※株式会社横濱快適住環境研究所 所長／PRIMA FACTORY 代表取締役・大手賃貸フランチャイズ本部18年勤務・年間20件以上のセミナー登壇実績
「坪単価の幅（下限〜上限）が大きい点は、単なる『工事費の差』ではなく『その後の経営にどう跳ね返るか』という視点で見てほしいポイントです。地盤改良（地盤が弱い場合に建物を安全に建てるための補強工事）の有無や設備グレード、立地条件によって2〜4割の差が出るのは珍しくありませんが、ここで安易にコストを削ると、後年の空室対策や建て替えの選択肢が狭まることもあります。特に愛知県は地域によって地盤強度がかなり異なるため、地盤調査の結果を踏まえたうえで、賃貸経営として無理のない総予算を確定させることが重要です。」
全国平均より坪単価が低いのが特徴
東海エリア（愛知県中心）は全国平均より坪単価がやや低く、名古屋市内の駅近立地では賃貸需要も安定しています。製造業・大学などの集積エリアで単身需要が継続的に見込める土地が多いのが特徴です。
| 地域 | 木造 | 軽量鉄骨造 | 重量鉄骨造 | RC造 |
|---|---|---|---|---|
| 全国平均 | 73万円 | 103万円 | 117万円 | 128万円 |
| 東京都 | 93万円 | 130万円 | 148万円 | 163万円 |
| 首都圏（東京除く） | 80万円 | 112万円 | 128万円 | 140万円 |
| 東海（愛知） | 65万円 | 91万円 | 104万円 | 114万円 |
| 関西（大阪・京都） | 62万円 | 87万円 | 99万円 | 109万円 |
| 九州（福岡） | 60万円 | 84万円 | 96万円 | 105万円 |
出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計（2023年）」のエリア別構成比をもとに、2025年全国平均水準へ換算してイエウール編集部が作成。建築工事届に記載された工事費予定額から算出した坪単価です。
東海（愛知）は全国平均と比べると木造で約8万円/坪、軽量鉄骨造で約12万円/坪、RC造で約14万円/坪ほど低い水準です。東京都と比べると、木造で約30%、RC造で約30%のコスト差があります。
一方で関西・九州と比べると若干高めです。これは名古屋を中心とした製造業・物流業の集積による人件費・建材費の水準が関係しています。このあと詳しく解説します。
※株式会社横濱快適住環境研究所 所長／PRIMA FACTORY 代表取締役・大手賃貸フランチャイズ本部18年勤務・年間20件以上のセミナー登壇実績
「東海の建築費が全国平均より低いのは事実ですが、これを”安いエリア”という固定観念のまま事業計画に使うのは危険です。名古屋都市圏では近年、建設需要の増加と人件費・資材費の上昇が続いており、数年前の相場感のまま予算を組むと、着工時点で想定より単価が上がっていて計画自体が崩れるケースを実際によく見ます。賃貸経営として成立させるには、最新の単価動向を踏まえたうえで、多少の上振れを吸収できる予算設計にしておくことが欠かせません。」
東海でも建築費が高くなるケースと注意点
軟弱地盤による地盤改良費
東海エリアで建築費の見積りに注意が必要な最大のポイントは地盤改良費です。愛知県の海岸部・名古屋港周辺・木曽三川沿い（木曽川・長良川・揖斐川周辺）は、海抜ゼロメートル地帯を含む軟弱地盤エリアが多く点在しています。
地盤改良（地盤が弱い場合に建物を安全に建てるための補強工事）の費用は地盤の状態・工法によって大きく異なりますが、一般的に100〜500万円程度の追加費用が発生することがあります。見積りに地盤改良費が含まれていない場合、着工後に大幅な追加費用が発生するリスクがあります。
⚠️ 地盤リスクが高い代表的なエリア（愛知県）
- 名古屋市南部〜港区・中川区・中村区の一部
- 弥富市・海部郡（海抜ゼロメートル地帯）
- 木曽川・長良川沿いの低地（稲沢市・愛西市・津島市など）
- 知多半島の沿岸部
※株式会社横濱快適住環境研究所 所長／PRIMA FACTORY 代表取締役・大手賃貸フランチャイズ本部18年勤務・年間20件以上のセミナー登壇実績
「地盤改良費は着工前の地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験など）で事前に把握できます。愛知県の軟弱地盤エリアでは杭打ち工事が必要になるケースもあり、その場合は300〜500万円以上の追加が生じることもあります。賃貸経営として見たとき、ここを見落とすと初期投資の回収計画そのものが狂ってしまうので、複数社に見積りを取る際は『地盤調査を含めた総額』で比較し、最初の事業計画にきちんと織り込んでおくことが鉄則です。」
名古屋都心部の工事コスト上昇
名古屋市の都心部（名駅周辺・栄・伏見エリア）では、2027年のリニア中央新幹線開業に向けた大規模インフラ工事・再開発が進んでいます。その結果、建設業者・職人の需要が高まっており、アパート建築の見積りが郊外より高くなるケースが増えています。
同じ愛知県内でも、名古屋都心部と郊外エリア（豊田市・岡崎市・豊橋市など）では坪単価に5〜15万円程度の差が生じることがあります。「愛知なら安い」という前提で名古屋都心の物件を計画すると、予算オーバーになる可能性があります。
※株式会社横濱快適住環境研究所 所長／PRIMA FACTORY 代表取締役・大手賃貸フランチャイズ本部18年勤務・年間20件以上のセミナー登壇実績
「リニア効果は名古屋の不動産市場全体に波及しており、建築コストだけでなく地価・賃料の上昇も同時に進んでいます。ただ、賃貸経営の現場で見ていると『高コストだから高賃料が取れるはず』という思い込みで計画を進めてしまう方が少なくありません。都心部での高コストを許容できるかどうかは、想定賃料・入居率との収支シミュレーションで判断すべきです。本当に高コストに見合う高賃料・高入居率が期待できるエリアなのかを、地域の賃貸需要データで必ず確認したうえで意思決定することをお勧めします。」
構造・仕様の選択ミスによる過剰コスト
東海エリアは「車社会」であるため、入居者に駐車場を求める物件が多いのが特徴です。駐車場付きアパートを設計する場合、敷地内に駐車スペースを確保した分、建物の延べ床面積が減るため、戸数あたりの建築コストが割高になりやすい側面があります。
また、愛知県では新耐震基準（1981年）・2000年基準への対応が必須ですが、仕様を必要以上に高めに設定すると坪単価が跳ね上がります。「高品質にすれば入居率が上がる」という考え方は一面では正しいですが、ターゲットとする入居者層の賃料感と設備グレードが合っていないと収支が合わなくなります。
💡 東海エリアでコストと収益を両立する設計のポイント
- 駐車場スペースは「戸数：駐車台数＝1：1以上」が入居要件の基本。駐車場込みの設計が前提になるため、土地面積に余裕がないと収支が厳しくなる
- 単身向け1K・1LDKは名古屋市内、ファミリー向け2LDK〜は郊外が需要の基本パターン。ターゲット設定でコストと賃料のバランスが変わる
- 軽量鉄骨造が最もバランスが良い。木造より耐久性が高く、重量鉄骨・RCより安価なため、東海の賃料水準と収支が合いやすい
※株式会社横濱快適住環境研究所 所長／PRIMA FACTORY 代表取締役・大手賃貸フランチャイズ本部18年勤務・年間20件以上のセミナー登壇実績
「愛知県の賃貸市場で見落とされがちなのが、エリアによる入居者像の違いです。豊田市・刈谷市などのトヨタ系工場周辺では外国人労働者の居住需要が強く、シンプルな設備・広い間取りが好まれる傾向があります。一方、名古屋市内の名城大学・南山大学周辺では学生向け1Kの需要が安定しています。賃貸経営は『建てれば埋まる』時代ではなく、地域の個性と入居者ニーズに応える”コンセプトのある賃貸”が求められます。建築費の判断は、エリアの入居者像を先に確定させてから行うと、コストの正当性が明確になります。」
「地盤のことや名古屋都心の工事費上昇まで考えると、自分だけで計画を立てるのは難しい…」という気持ちになりますよね。無料で複数のプランを比較できるので、まずはシミュレーションだけでも試してみてください。
東海エリアのアパート建築費 想定事例
ここでは東海エリア（愛知・岐阜・三重・静岡）における、エリア別・構造別のアパート建築費の想定事例をまとめました。土地面積や立地の条件から、ご自身の計画に近い事例を探してみてください。
なお、以下の数値は国土交通省「建築着工統計（2023年）」の坪単価を基準に、付帯工事費・駐車場工事費・地盤改良費（標準的な場合）を加味してイエウール編集部が試算したシミュレーション値です。実際の費用は現地条件・施工会社・設計内容によって変わります。
| 都道府県・エリア | 土地面積 | 建築費（構造） |
|---|---|---|
| 愛知｜名古屋市昭和区・八事 | 40坪 | 5,200万円（軽量鉄骨造） |
| 愛知｜名古屋市千種区・覚王山 | 60坪 | 9,100万円（軽量鉄骨造） |
| 愛知｜刈谷市・工場系需要対応型 | 100坪 | 9,800万円（軽量鉄骨造） |
| 岐阜｜岐阜市・単身型 | 50坪 | 3,400万円（木造） |
| 岐阜｜大垣市・ファミリー型 | 80坪 | 5,800万円（木造） |
| 三重｜津市・単身・ファミリー混合型 | 60坪 | 4,900万円（木造） |
| 三重｜四日市市・工場系需要型 | 80坪 | 6,600万円（軽量鉄骨造） |
| 静岡｜浜松市・単身型 | 50坪 | 3,500万円（木造） |
| 静岡｜静岡市葵区・単身・DINKS型 | 70坪 | 7,800万円（軽量鉄骨造） |
💡 本コラムに掲載している事例データについて：近年の東海エリアにおける建築市場トレンドと構造別の坪単価相場をもとに、付帯工事費・駐車場工事費・標準的な地盤改良費を加味してイエウール編集部がシミュレーションした参考値です。実際の費用は地盤条件・設計・工期・施工会社により異なります。
【愛知】5,200万円（名古屋市昭和区・八事 40坪）軽量鉄骨造 学生・単身型
名古屋市昭和区八事は、南山大学・名城大学・中京大学などのキャンパスが徒歩圏に集まる学生需要の厚いエリアです。地下鉄鶴舞線・名城線「八事」駅が近く、卒業後も社会人の居住需要が続きやすい特徴があります。
| 総建築費 | 5,200万円 |
| 建物概要 | 1K×8戸（軽量鉄骨3階建て） |
| 自己資金 | 1,000万円 |
| 借入（ローン） | 4,200万円 |
| 月返済額 | 13.9万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 480,000円/月（1室6万円×8戸） |
| 月次CF（満室時） | +341,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「八事は学生需要が厚いエリアですが、私の経験上、1K単一構成は3〜4年ごとの退去サイクルで原状回復費が積み重なりやすいです。年間家賃収入の8〜10%を修繕積立として確保する設計を竣工時から組み込んでいるオーナーは、10〜15年後の収支が明らかに安定しています。軽量鉄骨3階建ては耐久性が高く長期運用向きなので、積立設計さえ整えれば堅実な経営が期待できます。」
【愛知】9,100万円（名古屋市千種区・覚王山 60坪）軽量鉄骨造 混合型
覚王山は名古屋市内屈指のブランド住宅エリアで、地下鉄東山線「覚王山」駅徒歩圏内の立地です。単身者に加え、共働きDINKS・ファミリー層の賃貸需要も厚く、1LDKの賃料水準が高いエリアです。
| 総建築費 | 9,100万円 |
| 建物概要 | 1K×8戸＋1LDK×2戸（軽量鉄骨3階建て） |
| 自己資金 | 1,800万円 |
| 借入（ローン） | 7,300万円 |
| 月返済額 | 24.2万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 620,000円/月（1K：6.5万×8戸＋1LDK：9万×2戸） |
| 月次CF（満室時） | +378,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「覚王山のような賃料水準が高いエリアで1LDKを組み込む混合型は、私が支援してきた案件でも入居期間が1K単独より1.5〜2年長くなる傾向があります。入れ替えコストと空室期間が減る分、実質の収益が安定しやすいです。建築費をかける判断は、賃料水準との収支バランスを先に確認してから行うことが成功の条件です。」
【愛知】9,800万円（刈谷市・工場系需要対応型 100坪）軽量鉄骨造
刈谷市はトヨタグループの主要部品メーカー（アイシン・デンソーなど）が集積する工業都市です。単身赴任者・外国人労働者を含む産業系の賃貸需要が非常に安定しており、空室リスクが低いエリアとして知られています。100坪の土地を活用し、駐車場付きの大規模アパートを建てることで収益の最大化が図れます。
| 総建築費 | 9,800万円 |
| 建物概要 | 1K×8戸＋2DK×4戸・駐車場12台付き（軽量鉄骨3階建て） |
| 自己資金 | 2,000万円 |
| 借入（ローン） | 7,800万円 |
| 月返済額 | 25.9万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 680,000円/月（1K：4.5万×8戸＋2DK：6万×4戸＋駐車場1万×12台） |
| 月次CF（満室時） | +421,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「刈谷市のような工場系需要エリアでは外国人入居者への対応力が経営の明暗を分けます。私の案件でも、外国人対応に慣れた管理会社と組んでいるオーナーは空室率が低い状態を長期維持できています。建築費の計画と並行して管理会社の選定を早期に進めることが、このエリアでは特に重要なポイントです。」
【岐阜】3,400万円（岐阜市・単身型 50坪）木造
岐阜市はJR東海道線・高山本線と名鉄各線が乗り入れる交通の要所で、名古屋都市圏への通勤圏として賃貸需要が安定しています。名古屋市内と比べて土地価格・建築費が低い水準のため、同じ予算でより多くの戸数を確保できるのが大きな特徴です。単身者向け1Kは名鉄・JR各駅の徒歩圏で需要が厚く、シンプルな木造2階建てで収益性の高い計画を立てやすいエリアです。
| 総建築費 | 3,400万円 |
| 建物概要 | 1K×6戸・駐車場6台付き（木造2階建て） |
| 自己資金 | 700万円 |
| 借入（ローン） | 2,700万円 |
| 月返済額 | 9.0万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 318,000円/月（1室4.3万円×6戸＋駐車場5,000円×6台） |
| 月次CF（満室時） | +228,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「岐阜市は名古屋通勤圏として建築費を抑えながら戸数を確保できる優れた立地です。ただし木造2階建ては法定耐用年数22年を見据えた修繕計画を竣工時に設定していないオーナーほど、15年後に出口戦略が詰まるケースを私は多く見てきました。低コストで始める強みを最大化するためには、修繕積立の設計を最初から厳格に組み込むことが肝心です。」
【岐阜】5,800万円（大垣市・ファミリー型 80坪）木造
大垣市はJR東海道線・樽見鉄道が通る岐阜県西部の中核都市で、製造業を中心とした産業集積があります。名古屋へのアクセスも良好なため、ファミリー層の郊外移住先として選ばれるケースが増えています。土地面積に余裕があるため、2LDK・駐車場2台付きのファミリー向け設計が可能で、長期入居が見込める賃貸経営を実現しやすいエリアです。
| 総建築費 | 5,800万円 |
| 建物概要 | 2LDK×6戸・駐車場12台付き（木造2階建て） |
| 自己資金 | 1,200万円 |
| 借入（ローン） | 4,600万円 |
| 月返済額 | 15.2万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 426,000円/月（2LDK：5万×6戸＋駐車場1万×12台） |
| 月次CF（満室時） | +274,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「大垣市のようなファミリー向け郊外物件は、私の支援案件でも一度入居が決まると3〜5年以上の長期居住が続くケースが多く、原状回復費の発生頻度が低い分、実質的な収益率が数字より高くなる傾向があります。駐車場を戸数以上に確保しておくと、退去時に次の入居者を早期に決めやすいというメリットも出てきます。」
【三重】4,900万円（津市・単身・ファミリー混合型 60坪）木造
三重県の県庁所在地である津市は、近鉄大阪線・JR紀勢本線が通る交通拠点です。名古屋まで近鉄特急で約45分のアクセスから名古屋通勤者の居住需要もあり、単身者向けとファミリー向けを組み合わせた混合型の設計が収益の安定に有効なエリアです。三重大学や三重短期大学もあり、学生需要も一定数見込めます。
| 総建築費 | 4,900万円 |
| 建物概要 | 1K×4戸＋2DK×2戸・駐車場6台付き（木造2階建て） |
| 自己資金 | 1,000万円 |
| 借入（ローン） | 3,900万円 |
| 月返済額 | 12.9万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 356,000円/月（1K：4万×4戸＋2DK：5.3万×2戸＋駐車場1万×6台） |
| 月次CF（満室時） | +227,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「1Kと2DKを混在させた設計は需要の波に対して強く、私が支援してきた案件でも、片方の層の退去タイミングがずれることで満室に近い状態を維持できているオーナーが多いです。津市のように入居者層が分散しやすいエリアでは、単一間取りより混合型のほうが空室リスクを分散しやすく、長期の収益安定に直結します。」
【三重】6,600万円（四日市市・工場系需要型 80坪）軽量鉄骨造
四日市市は石油化学・製造業の大規模コンビナートが立地する工業都市で、全国でも有数の工場系賃貸需要が安定しているエリアです。単身赴任者・転勤族の入居サイクルが一定して続くため、アパートの空室率が低い傾向があります。刈谷市（愛知）と並んで「工場系需要の恩恵を受けやすいエリア」として経験豊富なオーナーに選ばれることも多い立地です。
| 総建築費 | 6,600万円 |
| 建物概要 | 1K×8戸＋1DK×4戸・駐車場12台付き（軽量鉄骨3階建て） |
| 自己資金 | 1,300万円 |
| 借入（ローン） | 5,300万円 |
| 月返済額 | 17.6万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 584,000円/月（1K：4万×8戸＋1DK：5万×4戸＋駐車場1万×12台） |
| 月次CF（満室時） | +408,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「四日市市のコンビナート需要は安定していますが、産業系需要のみに依存した設計は将来のリスクになります。JR・近鉄の駅徒歩圏に絞ることで通勤者・学生の需要も取り込める設計にしておくと、入居者層が分散してリスク耐性が上がります。私の経験では、駅徒歩10分以内・駐車場付きの条件が揃うと四日市市内でも空室が出にくい物件になりやすいです。」
【静岡】3,500万円（浜松市・単身型 50坪）木造
浜松市はヤマハ・スズキ・ホンダの発祥地として知られる製造業の集積都市で、工場勤務の単身者・外国人技能実習生の賃貸需要が旺盛です。東海道新幹線「浜松」駅を有し、静岡市・名古屋市への移動も容易なため、転勤族の中継需要も安定しています。建築費は東海エリアの中でも比較的低い水準に位置し、小規模な初期投資でアパート経営を始めたい方に向いているエリアです。
| 総建築費 | 3,500万円 |
| 建物概要 | 1K×6戸・駐車場6台付き（木造2階建て） |
| 自己資金 | 700万円 |
| 借入（ローン） | 2,800万円 |
| 月返済額 | 9.3万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 330,000円/月（1室4.5万円×6戸＋駐車場5,000円×6台） |
| 月次CF（満室時） | +237,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「浜松市は外国人入居者への対応力が経営の安定を左右するエリアです。私がコンサルしてきた案件の中でも、外国人対応に慣れた管理会社と組んでいるオーナーは安定した入居率を維持できています。木造で建築費を抑えた分を修繕積立に回す設計を初期から組み込むことで、法定耐用年数22年を見据えた長期収益計画が現実的になります。」
【静岡】7,800万円（静岡市葵区・単身・DINKS型 70坪）軽量鉄骨造
静岡市葵区はJR静岡駅を中心とした静岡県最大の都市機能が集まるエリアです。県庁・市役所・大企業の支店が集積しているため、公務員・会社員の安定した転勤需要が見込めます。東海道新幹線「静岡」駅を利用すれば名古屋・東京へのアクセスも良好なため、広域で動く単身者・DINKSの居住ニーズに応えやすいエリアです。
| 総建築費 | 7,800万円 |
| 建物概要 | 1K×6戸＋1LDK×4戸・駐車場10台付き（軽量鉄骨3階建て） |
| 自己資金 | 1,600万円 |
| 借入（ローン） | 6,200万円 |
| 月返済額 | 20.6万円 |
| 想定家賃収入（満室時） | 598,000円/月（1K：5万×6戸＋1LDK：7万×4戸＋駐車場1万×10台） |
| 月次CF（満室時） | +392,000円 |
※CF＝家賃収入－ローン返済額。管理費・修繕費・空室リスク等は含みません。ローン返済は金利2%・35年・元利均等返済で試算。
※RC系建築・経営コンサルティング歴20年以上・累計440件以上の案件支援
「静岡市葵区のような公務員・転勤族が厚いエリアは、入居者の属性が安定している分、家賃滞納リスクが低く賃貸経営の精神的な負担が少ないのが特徴です。1LDKはDINKSの入居期間が単身者より長くなる傾向があり、私の案件でも空室回転コストを抑えられています。南海トラフへの備えとして耐震仕様を標準以上に設定しておくことが、入居者からの選ばれやすさにも直結します。」
「自分のエリアに近い事例を詳しく確認したい」「実際の収支シミュレーションを見てみたい」という方は、無料のプラン請求からお気軽にどうぞ。
実際、いくらで建てたの？ ー 東海のアパート建築費実例
「実際にいくらかかったのか」——建築費の相場を調べていると、どうしても気になるのがリアルな数字です。坪単価や概算はわかっても、自分の土地の広さや立地に近い事例がなければ、なかなかイメージがつかめないものです。
ここでは、愛知・静岡・三重の東海3県で実際にアパートを建てたオーナー7名の事例を、エリアと建築費の大きい順にまとめました。建築費だけでなく、利回りや収益、会社選びの決め手、成功のポイントまで、オーナーの言葉とともに紹介します。「自分の条件に近い事例」を探す参考にしてみてください。
【掲載している体験談について】本ページの体験談は、2023年2月時点までに土地活用を完了されたイエウール土地活用のご成約者様を対象に、運営事務局が2023年にメールにてアンケートを実施し、ご回答いただいた内容をもとに作成しています。費用・収益・利回りなどの数値はご本人の回答をそのまま掲載しており、個人が特定できないよう氏名・住所等の情報は非公開としています。費用・相場は取得当時のものです
7,000万円（愛知県名古屋市 200㎡）
「名古屋市は東海圏最大の都市で、単身・ファミリー双方の賃貸需要が厚く、アパート経営の安定性が高いエリアです。200㎡・7,000万円・利回り12.50%は都市部としては高水準ですが、収益と費用のバランスが現実的かどうか複数社の見積もりで検証することが重要です。大東建託の一括借上げ（サブリース）は空室リスクを抑える反面、保証賃料の見直し条項を必ず契約前に確認してください。名古屋市内でも地下鉄沿線か否かで需要水準が大きく変わるため、立地の賃料相場を第三者（管理会社等）に査定してもらうことをお勧めします。」
6,001〜7,000万円（愛知県西尾市 ～120㎡）
「西尾市は愛知県西三河の市で、トヨタ系企業の従業員需要が賃貸市場を支えるエリアです。利回り3.40%は投資回収の観点では長期を要する水準です。土地から購入してのアパート経営は取得コストが建築費に加算されるため、土地代込みの総投資額に対する利回りを必ず確認してください。工場系従業員の需要は企業の生産体制変化により急変するリスクがあるため、賃貸需要の裏付けを管理会社や不動産会社に確認した上で、保守的な収支計画を立てることをお勧めします。」
5,001〜6,000万円（愛知県名古屋市 ～200㎡）
「名古屋市は東海圏最大の賃貸需要を持つ都市で、駅から徒歩15分圏でも一定の需要が見込めるエリアです。5,001〜6,000万円・利回り10.50%は都市部の新築として高い水準であり、立地選定と管理会社任せにしない自主管理の徹底が収益を支えています。管理を内製化すると管理費コストを削減できる反面、入居者対応・法的トラブルへの対処が必要になるため、建物管理（設備・修繕）と入居者管理（賃料収納・クレーム）を切り分けて考えることをお勧めします。」
7,001〜8,000万円（静岡県浜松市 200㎡超）
「浜松市はトヨタ・スズキ・ヤマハ系の製造業が集積し、技術系従業員の賃貸需要が比較的安定しているエリアです。200㎡超・7,001〜8,000万円・利回り8%は東海地方の地方都市として堅実な水準です。古いアパートの建て替えは既存の賃貸実績データがあるため事業性を判断しやすい利点があります。セキスイハイムのユニット工法は工期短縮・品質均一化の強みがある一方、将来のリノベーション自由度が限られる場合があります。長期修繕計画をメーカーから事前に取り寄せ、20〜30年後のコストまで含めて収支を評価してください。」
5,001〜6,000万円（静岡県浜松市 ～200㎡）
「浜松市の不動産実務経験を持つオーナーによるこの事例は、情報優位性を活かした好立地確保と内製管理の組み合わせが高利回りの源泉です。利回り12.50%は地方都市の新築としては非常に高い水準であり、市場の需給バランスと家賃設定の精度が鍵となります。ただし不動産の知識・ネットワークがない方が同条件を再現するのは難しいため、参考利回りとして過信するのは禁物です。エリアの賃貸需要は製造業の景気に連動しやすいため、1社に頼らず複数の管理会社から定期的に賃料査定を受けることをお勧めします。」
1億5,000万円（三重県亀山市 200㎡）
「亀山市はシャープの液晶工場で知られる三重県中部の工業都市です。製造業の集積により外国人技能実習生や工場従業員の賃貸需要が一定程度存在しますが、企業の生産体制変化に賃貸需要が大きく左右されるリスクがある点を認識してください。1.5億円・利回り13.50%は高い数値ですが、建築費と年収の整合性（年収が約2,025万円に相当）を第三者に検証してもらうことをお勧めします。地方中小都市では将来の人口減少も踏まえ、保守的な空室率（15〜20%）を想定した収支計画を必ず作成してください。」
7,001〜8,000万円（三重県桑名市 200㎡超）
「桑名市は名古屋市に近接する三重県北部の都市で、近鉄・JRの利便性から名古屋への通勤圏として一定の賃貸需要があります。7,001〜8,000万円で利回り2%は投資回収の観点では非常に厳しい水準です。収益性よりも土地保有・相続対策・地域貢献などの非収益的な目的が主軸の場合は許容しうるケースもありますが、純粋な投資として検討する場合は事業性を慎重に再評価することをお勧めします。入居者との関係構築を大切にしている点は長期入居促進に有効であり、低利回りをカバーするための空室率最小化策として評価できます。」
まとめ：東海のアパート建築費を正しく理解して計画を進めるため
最後に、この記事の要点をまとめます。
- 東海（愛知）の坪単価は全国平均より1〜2割低い。木造65万円・軽量鉄骨91万円・RC造114万円が目安（2025年水準）
- 安い主な理由は3つ。①産業集積による資材調達コストの低さ、②施工競合の多さ、③土地の広さと施工効率の良さ
- ただし、注意すべき落とし穴も3つある。①軟弱地盤エリアの地盤改良費、②名古屋都心部の工事コスト上昇、③構造・仕様の選択ミスによる過剰コスト
- 車社会のため駐車場付き設計が基本。土地面積に余裕がないと収支が厳しくなるため、計画段階で土地の活用可能面積を確認することが重要
- エリアによって入居者像が異なる。名古屋市内（学生・単身）、豊田・刈谷（工場系単身）、岡崎・郊外（ファミリー）で最適な設計が変わる
東海エリアはアパート建築費の水準が全国的に見てもリーズナブルな部類です。ただし「安いから計画しやすい」ではなく、「地盤・エリア・入居者像をセットで考えて初めて収益が出る計画になる」という視点が大切です。
具体的な建築費・収支シミュレーションは、土地の条件や希望する構造・戸数をもとにプロに試算してもらうのが最も確実です。無料でプランを請求できるので、まずは一度確認してみてください。
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＼ この記事の編集者 ／
イエウール土地活用編集部
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