成年後見制度を利用してアパート建築を考えているなら、制度についての理解を深めておく必要があります。成年後見制度とはどのようなものなのか、基本的な内容だけではなく、誰が利用できるのかも知っておきましょう。
また、成年後見人が対象者の財産を利用してアパート建築ができるのか、可否も知っておかなければなりません。制度を正しく理解して、アパート建築に役立てましょう。
なお、アパートの建築費についてはこちらの記事で相場から予算別の建築事例まで詳しく解説されているので参考にしてください。
成年後見制度とは
成年後見制度を利用するなら、制度についての基礎知識を身につけておくことが大切です。どのような制度なのか、基本的な内容はもちろん、成年後見人になれる人の条件や権限なども知り、制度への詳細な理解を深めていきましょう。
成年後見制度とは
認知症や知的障害などにより、判断能力がなくなった人が不利益を被らないように、支援するものが成年後見制度です。成年後見人となるのは、たとえば認知症や知的障害などになった親の子供などであり、親自身が利用する制度ではありません。判断能力の有無は、医師の診断によって決定します。
成年後見人になれる人
成年後見人になるための資格は、特別決められていません。必要な資格はないため、誰でも成年後見人になれます。
成年後見人の権限
成年後見人が持つ権限は、次の通りです。
- 財産に関するすべての法律行為
- 本人自らが行った法律行為の取り消し
認知症や知的障害になった人の代わりに、財産に関するすべての法律行為を行えます。不動産の売買や契約などは財産に関する法律行為であるため、成年後見人が代理で行えると考えましょう。
また、本人が行った法律行為のうち、日常生活に関するもの以外は、成年後見人による取り消しができます。法律行為の取り消しによって、本人の不利益となる契約を解除できる点も成年後見人に認められた権限です。
成年後見制度によるアパート建築は可能なのか
成年後見人が対象者の財産を利用して、アパート建築が可能なのかを知っていきましょう。どのような場合に認められるのかを知っておくことで、成年後見制度を活用しやすくなります。
成年後見人として対象者の財産でアパート建築はできない
成年後見制度を利用してのアパート建築は、基本的にはほぼ不可能です。親自身が所有する土地でも、金融機関から融資を受けてのアパート建築はできません。
成年後見制度は、あくまでも認知症や知的障害によって判断能力が低下した人本人の利益や幸せのために使われるものです。そのため、子供が親の所有する土地を使ってアパート建築で収益化を目指すことは、本来の目的から外れてしまうため、原則制度の利用はできないと考えましょう。
本人の利益になる場合は認められる可能性もある
基本的には成年後見制度を利用してのアパート建築はできませんが、本人の利益になる場合においては、建築が認められるケースもあります。成年後見人自身ではなく、本人の利益となるケースに限定して、制度を利用してのアパート建築は可能です。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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成年後見人としてアパートの建築が難しい理由
成年後見制度で本人の財産を利用してアパートを建築することが難しい理由としては、次のものがあげられます。
- 本人の利益にならないから
- 本人の意思がわからないから
なぜ難しいのか、細かい理由まで知っていきましょう。
本人の利益にはならないから
アパート建築で成年後見制度が利用できない大きな理由は、本人の利益にならないからです。アパート建築による家賃収入は本人の利益になりますが、必ずしも経営が成功するとは限りません。
そもそもアパート経営自体が資産運用として必須ではないため、利益になるかどうかがわからず難しいと考えましょう。
また、アパート建築は家賃収入を得られるだけではなく、相続税の対策という効果もあります。相続税の対策によって恩恵を受けられるのは、相続をする子供であり、親自身ではありません。そのため、生前の相続対策は本人の利益になるとは認められず、アパートの建築は難しいです。
本人の意思がわからないから
本人の意思がわからないことも、制度を利用したアパート建築が難しい理由の1つです。判断能力があるときにアパート建築を計画していたとしても、判断能力のない現在時点ではその意思が継続してあるかはわかりません。
本人が建築の意思があるといっても、判断能力が認められない場合はそれが本心であるのか判断できないため、成年後見制度によるアパート建築は難しいといえるでしょう。
成年後見人がアパートを建築するためのポイント
成年後見人がアパートを建築するためのポイントは、次の通りです。
- 本人の利益になることを説明する
- 専門家に依頼する
- 自宅兼賃貸マンションにする
ポイントを押さえ、成年後見制度を利用したアパート建築を目指しましょう。
本人の利益になることを説明する
成年後見制度を利用してアパート建築をするなら、本人の利益になることを家事裁判官に説明する必要があります。主観ではなく、第三者が客観的に見て納得できる説明をしましょう。
専門家に依頼する
自身で家事裁判官に理由を説明するのが難しいなら、専門家に依頼することがおすすめです。成年後見制度に詳しい弁護士など、法律の専門家に説明してもらうとよいでしょう。
成年後見制度は法律に関係するものであるため、法律の知識があるプロに依頼することで、スムーズに説明してもらえます。
自宅兼賃貸マンションにする
収益化のみを目指したアパートではなく、自宅兼賃貸マンションにすると、成年後見制度を利用してアパートを建築しやすくなります。
賃貸マンションの利益はすべて親に渡すことにより、アパート建築が可能になったケースがあります。ただし、自宅兼賃貸マンションでも、すべての場合で建築が可能なわけではありません。大前提として、本人の利益が最優先されることは覚えておきましょう。
活用事例:（仮称）ベアーつきみ野
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 1613.69 |
| 延べ床面積(㎡) | 895.11 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造 |
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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成年後見制度を利用したアパート建築の注意点
成年後見制度を利用してアパート建築をする場合には、覚えておきたい注意点がいくつかあります。
- 必要性が認められない場合は建築できない
- 建築途中で利用することはできない
注意点を正しく理解しておきましょう。
必要性が認められない場合は建築できない
アパート建築が、本人にとって必要だと判断されない場合は、成年後見制度を利用したアパート建築はできません。成年後見人にとってではなく、本人にとって必要とみなされなければアパート建築ができない点には注意が必要です。
建築途中で利用することはできない
成年後見人が本人の財産を利用してアパートを建設するには建築前に許可を得ておく必要があり、途中からだと融資が受けられなかったり、裁判所からの許可が下りなくなったりすることは理解しておきましょう。
成年後見制度でアパートが建築できない場合の対処法
アパート建築ができない場合は、次の対処法も検討しましょう。
- 土地を売却する
- 家族信託を活用する
別の方法による資産運用の選択肢はあります。
土地を売却する
本人にとっての必要性が認められる場合は、成年後見人が代理人となり、土地の売却が可能です。土地の売却をすることでまとまった現金が得られるため、介護資金が必要な場合は許可が下りるケースもあります。
また、不動産を手放すことで固定資産税の負担もなくなるため、税負担が本人にとって重い場合も、売却の許可が下りることがあるでしょう。
家族信託を活用する
家族信託を活用することでも、資産運用は可能です。家族信託を利用すると、新築工事をする際に、本人を委託者として、子供に信託ができます。
家族信託なら、途中で委託者が判断能力を失ったとしても、委託された家族が代理となって各種契約手続きを進められます。万が一の事態に備えるなら、将来的な判断能力の低下を見越して、家族信託を選ぶとよいでしょう。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
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成年後見人としてのアパート建築は難しい
成年後見人が対象者の財産を利用してアパートの建築が可能なケースは少ないです。すべての場合で無理なわけではありませんが、難しいことは理解しておかなければなりません。
万が一利用できない場合に備えて、どのような対処法があるのかを知っておくのは大切です。条件やケースを正しく理解しておきましょう。
アパート経営には初期費用が多くかかります。経営を始めるという判断をするなら、まずはどのくらい必要なのかを確認しておくことをおすすめします。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。
予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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記事のおさらい
そもそも、成年後見制度とはどんな制度なのか？
成年後見制度によるアパート建築は可能ですか？
