アパート建築費4000万円で建てられる物件は？施工業者の選び方を解説

アパートを新築する場合、坪単価に延べ床面積を掛けることで建築費の目安を計算することが可能です。

それでは、自己資金やアパートローンを含めた予算が4,000万円の場合、どのくらいの規模・グレードのアパートを建てられるのでしょうか。

本記事では、4,000万円の建築費で建てられるアパートの目安と費用の内訳、アパート経営の注意点、ハウスメーカーの選び方についてご紹介します。

アパート建築費については以下の記事をご覧ください。

アパート建築費4000万円で建てられる物件

4,000万円の建築費でアパートを建てる場合、約20坪〜40坪の物件が目安です。

たとえば40坪の木造アパートの場合、建ぺい率60%・容積率200%の土地で、ワンフロア24坪、最大3階建ての物件を建築できる計算となります。

建築費から逆算して建築可能なアパートの規模を調べる際には、国土交通省による「建築着工統計調査」を参考にすると良いでしょう。

2021年度の統計で、建ぺい率60%・容積率200%の場合のアパートの構造別・坪数別の建築費は、平均で以下の通りです。

	木造	鉄骨造	鉄骨鉄筋コンクリート造
10坪	880万円	1290万円	1500万円
20坪	1760万円	2580万円	2990万円
30坪	2630万円	3870万円	4490万円
40坪	3510万円	5160万円	5990万円
50坪	4390万円	6450万円	7490万円
60坪	5270万円	7750万円	8980万円
70坪	6140万円	9040万円	1億480万円
80坪	7020万円	1億330万円	1億1980万円
90坪	7900万円	1億1620万円	1億3480万円
100坪	8780万円	1億2910万円	1億4970万円

＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）

上記の表の中では、4,000万円の建築費で収まるのは木造で50坪未満、鉄骨造で40坪未満、鉄骨鉄筋コンクリート造で30坪未満となります。

アパートの建築費や、地域や建築会社によっても変動しますが、大まかな目安として押さえておくと良いでしょう。

アパートの構造別の坪単価とメリット・デメリット

前述の通り、アパートの建築費は「坪単価 × 延べ床面積」で概算することが可能です。

構造ごとの坪単価の目安は、下記の通りです。

• 木造：56万円～75万円
• 鉄骨造：83万円～110万円
• 鉄筋コンクリート造：83万円～110万円
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：96万円～125万円

＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）

坪単価100万円の鉄骨造アパートを建てる場合、4,000万円の予算では、延べ床面積40坪のアパートを建築できる計算です。

木造アパートは最も安価に建築可能ですが、防音性や耐久性に劣り、法定耐用年数が短めの建物となります。

一方で鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は、建築費は高額になりますが、耐久性が高く法定耐用年数も長く設定されています。

それぞれの構造ごとのメリット・デメリットは、以下の通りです。

構造	メリット	デメリット
木造	低コストで建築可能 設計の自由度が高い	防音性がやや低い 法定耐用年数が短い
鉄骨造	安価かつ耐久性に優れる 柱・梁が不要で居住空間が広い	耐熱性に劣る 断熱対策を必要とする
鉄骨鉄筋コンクリート造	耐久性が非常に高い 法定耐用年数が長い	初期費用が高額 地盤改良が必要なケースもある

アパートの坪単価の地域別相場

アパートを建築する際の坪単価は、アパートを建てる地域によっても異なります。

人件費が高い都市部ほど坪単価は高額になり、地方になると坪単価は割安になる傾向にあります。

主要都市でのアパートの建築費の坪単価は、下記の通りです。

地域	木造	鉄骨造	鉄骨鉄筋コンクリート造
東京都	59万円	124万円	117万円
神奈川県	55万円	91万円	100万円
大阪府	53万円	79万円	85万円
京都府	58万円	91万円	93万円
愛知県	58万円	67万円	83万円
福岡県	54万円	69万円	77万円
北海道	57万円	72万円	89万円

＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）

各都道府県の中でも、政令指定都市など賃貸物件のニーズが高い地域では坪単価は高額になり、郊外や人口の少ない地域では坪単価は安価となることが一般的です。

実際にアパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。

活用事例:Afit（戸建賃貸）

エリア	広島県
土地面積(㎡)	800
延べ床面積(㎡)	421.46
工法	木造在来
建築費用(円)	5,000万

アパート建築費4000万円の費用内訳と相場

建築費4,000万円でアパートを建てる場合、その費用の大部分はアパート本体の建築費に充てられますが、駐車場やフェンスの設置工事、地盤改良のための工事が発生する場合には、追加費用が必要となるケースがあります。

ここではアパートの建築費の内訳と費用相場について、以下の4つの費用項目をご紹介しましょう。

• 本体工事費
• 別途工事費(付帯工事費)
• 諸費用
• 設計費

それぞれ詳しく解説します。

本体工事費

本体工事費は、「坪単価 × 延べ床面積」で計算されるアパート本体の建築費を指します。

総工費のうち約7割が相場です。

本体工事費の内訳として、躯体4割、仕上げ4割、設備2割が目安とされています。

そのため電気工事や空調工事などの設備工事費が全体の2割を超えている場合、いずれかの設備工事が割高となっていることが考えられます。

別途工事費(付帯工事費)

別途工事費(付帯工事費)は、敷地内のアパート以外の構造物の建築費用を指します。

総工費のうち約2割が目安です。

別途工事費には、電気・ガス・水道などのライフラインを整備する費用も含まれます。

場合によっては、古いアパートの解体費用が含まれるケースもあります。

諸費用

諸費用に含まれる項目として、不動産取得税や登録免許税、火災保険料、ローン手数料などが挙げられます。

総工費のうち約1割が目安です。

また、現地調査にかかる費用や地盤調査費用なども含まれています。

竣工式や上棟式を実施する場合には、その実費も必要となります。

設計費

設計費は、アパートの設計者に支払う費用を指します。

ハウスメーカーに依頼した場合には総工費の1%〜3%程度、専門の設計事務所に依頼する場合には総工費の7％〜8%程度が目安です。

アパート建築費4000万円で物件を建てる際の注意点

建築費4,000万円でアパートを建てる場合には、自己資金の割合や新築する上でのメリット・デメリットなどを十分に把握しておく必要があります。

また、ハウスメーカーからの収支計画書だけではなく、ご自身で収支シミュレーションを実施することも大切です。

物件を建てる際の注意点としては、以下の3つのポイントが挙げられます。

• 建築費の10%〜30%の自己資金を用意する
• 中古と新築のメリット・デメリットを把握しておく
• 実質利回りを踏まえて収支シミュレーションを作る

それぞれ解説します。

建築費の10%〜30%の自己資金を用意する

物件を新築してアパート経営を始める際には、建築費の10%〜30%の自己資金を用意しておくと安心です。

4,000万円の建築費を想定している場合には、400万円〜1,200万円の自己資金が目安です。

自己資金を多めに用意しておくことで、アパートローンの審査が通りやすくなるほか、金利負担や月々の返済負担を抑えることが可能です。

収益性を向上させるメリットもあるため、可能な範囲で資金を用意しておきましょう。

中古と新築のメリット・デメリットを把握しておく

アパート経営を始める方法として、アパートの新築以外にも中古物件を購入する選択肢があります。

中古物件の場合は初期費用を抑えられるほか、すでに収益化の実績がある物件を入手できるメリットがあります。

一方で老朽化が進むと大規模リフォームが必要になるほか、減価償却のできる期間が短い点に注意が必要です。

アパートを新築する場合には、まとまった建築費を必要としますが、担保となる物件の価値も高いため審査に通りやすく、大手ハウスメーカーに建築を依頼すればランニングコストを抑えることも可能です。

新築物件は入居者が集まりやすく、長期間にわたり減価償却を計上して利益を圧縮できるメリットもあります。

アパート経営を始める際には、こうした中古と新築のメリット・デメリットを把握しておくと良いでしょう。

実質利回りを踏まえて収支シミュレーションを作る

アパートの収益性を計算する際には、必ず実質利回りを考慮して収支シミュレーションを作成することが大切です。

アパート経営では、「年間の家賃収入 ÷ アパートの建築費」で計算する表面利回りが使われることもありますが、実態に近い実質利回りで計算しなければ正確な収支計画を立てることができません。

実質利回りは、「(年間の家賃収入 – 年間の経費) ÷ アパートの建築費」で計算が可能です。年間経費には、税金や保険料の支払いやローン返済額を含みます。

この実質利回りを考慮しながら、収支シミュレーションを作成しましょう。

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アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。

例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。

イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。

アパート建築を依頼するハウスメーカーの選び方

アパート経営を成功させるためには、信頼できるハウスメーカーにアパート建築を依頼することが重要です。

アパート建築を依頼するパートナー選びの際には、次の3つのポイントが大切です。

• 複数の会社から見積もりを取る
• サポート実績や問い合わせ対応を確認する
• 収支計画書の誠実さで選ぶ

それぞれ解説します。

複数の会社から見積もりを取る

アパートを建築する際には、必ず複数のハウスメーカーからプランを取り寄せましょう。

1社のみのプランで建築を進めてしまうと、割高な費用を請求されても気づけず、将来的に収支が悪化するリスクが高まります。

複数の建築会社のプランを取り寄せて比較・検討することで、その地域での建築費の相場を把握できます。

そのほか、値下げ交渉を行う際の材料にもなるため、できるだけ多くのハウスメーカーに問い合わせてみましょう。

サポート実績や問い合わせ対応を確認する

ハウスメーカーへの問い合わせの際には、対応の質を確認しておくことも大切です。

問い合わせの際の対応が良好な会社は、手厚いアフターフォローを受けられる可能性も高まります。

また、その地域でアパート建築を手がけた実績のあるハウスメーカーであれば、地域の賃貸ニーズや競合物件に関しても詳しい情報を教えてもらえる可能性があります。

建築会社のホームページや評判・口コミなども確認して、信頼できるパートナーを選びましょう。

収支計画書の誠実さで選ぶ

建築するアパートのプランを請求した際には、アパート経営に関する収支計画書を取り寄せることが可能です。

収支計画書はアパート経営において非常に重要な資料となりますが、想定家賃の根拠が不明な場合や、修繕積立金が記載されていないなど、経営に関するリスクが書かれていないケースもあります。

そうした、信頼性に欠ける収支計画書を提示するハウスメーカーに建築を依頼するのは、避けた方が良いでしょう。

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アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。

限られた予算でアパートを建てる際は各プランの比較・検討を

4,000万円のアパート建築費で建てられる物件は、木造で50坪未満、鉄骨造で40坪未満、鉄骨鉄筋コンクリート造で30坪未満の広さが目安となります。

ただし建築する地域や施工する会社によっても坪単価が異なるため、最終的な金額はハウスメーカーから取り寄せる見積もりやプランで確認しましょう。

また、アパート経営を始める際には、10%〜30%の自己資金を用意し、中古と新築を比較した際のメリット・デメリットについても考慮しておく必要があります。

実質利回りや将来的なランニングコストも考慮して、収支シミュレーションを作ることも忘れないようにしてください。

なお、複数のハウスメーカーからのアパート建築プランを一括で取り寄せる際には、「イエウール土地活用」をご利用ください。イエウールでは、大手ハウスメーカー10社からの収益プランを比較・検討しながらアパート経営を始めることが可能です。まずはお気軽に無料診断をご利用ください。