アパートの建築費は「坪単価 × 延べ床面積」で大まかに計算することが可能です。
たとえば坪単価100万円のアパートを建てる場合、5,000万円の予算では、50坪の広さの物件が建築できる計算です。
ただしアパートを新築してアパート経営を始める際には、自己資金の割合や収支シミュレーションなど、事前に考慮すべき注意点が存在します。
本記事では、建築費5,000万円でアパートを建てる場合に、建築できるアパートの目安や費用の内訳、物件を設計する際のポイントなどをご紹介します。
建築費5000万円で建てられるアパートの目安
建築費5,000万円で建てられるアパートの広さは、約30坪〜50坪が目安となります。
建ぺい率60%・容積率200%の土地に50坪の木造アパートを建てる場合には、ワンフロア30坪で最大3階建ての物件が建築可能です。
1部屋7坪のワンルームアパートであれば、ワンフロア4部屋、総戸数12部屋の物件が建ちます。
アパートの建築費がすでに決まっている場合には、国土交通省の「建築着工統計調査」を参照すると、予算内で建てられる物件の目安を知ることが可能です。
建ぺい率60%・容積率200%の場合で、アパートの構造別・坪数別の平均建築費は、以下の通りとなっています。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | |
| 10坪 | 880万円 | 1290万円 | 1500万円 |
| 20坪 | 1760万円 | 2580万円 | 2990万円 |
| 30坪 | 2630万円 | 3870万円 | 4490万円 |
| 40坪 | 3510万円 | 5160万円 | 5990万円 |
| 50坪 | 4390万円 | 6450万円 | 7490万円 |
| 60坪 | 5270万円 | 7750万円 | 8980万円 |
| 70坪 | 6140万円 | 9040万円 | 1億480万円 |
| 80坪 | 7020万円 | 1億330万円 | 1億1980万円 |
| 90坪 | 7900万円 | 1億1620万円 | 1億3480万円 |
| 100坪 | 8780万円 | 1億2910万円 | 1億4970万円 |
＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）
5,000万円以下の建築費で建てられるのは、木造アパートで60坪以下、鉄骨造アパートで40坪以下、鉄骨鉄筋コンクリート造アパートで40坪以下であることがわかります。
ただし建築費が割高な都市部でアパートを建てる場合や、各部屋の設備にこだわる場合には、平均よりも建築費が高額になるケースが多いため注意しましょう。
アパートの建築費は坪単価×延べ床面積で決まる
前述の通り、アパートの建築費は「坪単価×延べ床面積」の計算式で大まかに見積もることが可能です。
坪単価50万円のアパートであれば100坪の広さ、坪単価100万円のアパートでは50坪の広さのアパートが建てられる計算です。
ただし、建築可能なアパートの延べ床面積は、土地ごとの「建ぺい率」「容積率」によって変動します。
建ぺい率は建築面積の上限、容積率は延べ床面積の上限を指す用語です。
たとえば敷地面積が100坪で、建ぺい率60%・容積率200%の場合には、建築面積60坪、延べ床面積200坪の広さが最大となります。
アパートの構造ごとの坪単価
アパートの坪単価はアパートの構造によって大きく変動します。
それぞれの構造別の坪単価の相場は、下記の通りです。
- 木造：56万円～75万円
- 鉄骨造：83万円～110万円
- 鉄筋コンクリート造：83万円～110万円
- 鉄骨鉄筋コンクリート造：96万円～125万円
＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）
賃貸物件では、木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年の法定耐用年数が定められています。
木造や鉄骨造は初期費用を抑えられる一方で、寿命が短く減価償却できる年数も短くなる点に注意が必要です。
鉄筋コンクリート造は坪単価が高く初期費用が高額になりますが、物件の担保価値が高まり融資が受けやすくなるメリットもあります。
こうした構造ごとの特徴を踏まえ、アパートの構造を決めると良いでしょう。
アパートの地域ごとの坪単価
アパート建築費の坪単価は、アパートを建てる地域によっても変動します。
人件費が高い都市部ほど建築費は高く、地方や郊外の賃貸ニーズが少ない地域では建築費が安くなる傾向にあります。
主要都市におけるアパート建築費の坪単価は、下記の通りです。
| 地域 | 木造 | 鉄骨造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 東京都 | 59万円 | 124万円 | 117万円 |
| 神奈川県 | 55万円 | 91万円 | 100万円 |
| 大阪府 | 53万円 | 79万円 | 85万円 |
| 京都府 | 58万円 | 91万円 | 93万円 |
| 愛知県 | 58万円 | 67万円 | 83万円 |
| 福岡県 | 54万円 | 69万円 | 77万円 |
| 北海道 | 57万円 | 72万円 | 89万円 |
＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）
各都道府県のエリア内でも、賃貸ニーズや建築会社のプランによって坪単価は異なるため、最終的な金額はハウスメーカーから提示される見積もりや収支計画書を確認すると安心です。
アパート建築費シュミレーター
手軽にアパート建築費の試算ができる「アパート建築費シュミレーター」は、過去の建築事例をもとに、瞬時に試算ができて便利です。
イエウールの下記記事内の後半にあり、坪数や建ぺい率、土地所在地や構造などの試算条件を入力するだけですぐに算出できるので、ぜひご試してみてください。
内部リンク：https://ieul.jp/column/articles/386/
たとえば、試算条件を次のように入力します。
- 坪数：40坪
- 建ぺい率：50%
- 容積率：200%
- 土地所在地：京都府京都市上京区
- 構造：軽量鉄骨造
上記の条件の試算結果は、「予想建築費 5,000 万円」となります。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。
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活用事例:コンサルティング事例②
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 426.06 |
| 延べ床面積(㎡) | 941.04 |
| 工法 | 鉄骨造 |
アパート建築費5000万円の費用内訳と総工費に占める割合
5,000万円の建築費でアパートを建てる場合、一般的には以下のような割合で費用が発生します。
- 本体工事費：約70%
- 別途工事費：約20%
- 諸費用：約10%
それぞれの費用項目について、詳細な内訳・明細についてご紹介しましょう。
本体工事費
本体工事費はアパート本体を建築するための費用です。
前述した「坪単価 × 延べ床面積」の計算で大まかな目安を知ることが可能です。
一般的に本体工事費の内訳には、「躯体・仕上げ・設備」の3つが挙げられます。
それぞれ40%・40%・20%の割合で構成されることが多く、建築費5,000万円の場合は、2,000万円・2,000万円・1,000万円の割合で予算が組まれます。
そのため、たとえば設備工事に1,000万円以上の費用が発生している場合には、割高な工事が発生していると判断できるでしょう。
別途工事費(付帯工事費)
別途工事費(付帯工事費)とは、アパート本体以外の工事にかかる費用を指し、駐車場や外壁、地盤改良のための費用が含まれます。
電気・ガス・水道の引き込み工事にかかる費用も計上されるほか、古い建物の解体工事を同時に依頼した場合には、解体費用が別途工事費に含まれるケースもあります。
諸費用
諸費用には、不動産取得税や登録免許税、火災・地震保険料、アパートローンの手数料や保証料などが含まれます。
また、オーナーの判断によっては地鎮祭や竣工式を行う場合の費用が別途発生するほか、入居者を集めるための広告費を計上する場合もあります。
設計費
設計費はアパートの設計を発注する際にかかる費用で、発注先により費用相場は異なります。
大手ハウスメーカーに依頼する場合は工事費の1％〜3％が目安、工務店・設計事務所へ別々に依頼する場合で工事費の7%〜8%が目安です。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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アパート建築費5000万円で建築工事を進める際の注意点
アパートを新築してアパート経営を始める場合には、利回りや出口戦略など考慮すべき注意点があります。
主なポイントは次の3点です。
- 実質利回りを踏まえて収支計画を作成する
- 建築費の10%〜30%は自己資金で支払う
- アパート経営の出口戦略を考慮しておく
それぞれ解説します。
実質利回りを踏まえて収支計画を作成する
アパート経営の収益性は、表面利回りではなく実質利回りを計算して考慮する必要があります。
表面利回りと実質利回りは、以下の計算式で求めることが可能です。
- 表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 建築費
- 実質利回り = (年間の家賃収入 – 諸経費) ÷ 建築費
表面利回りではアパート経営に必要な経費を考慮していないため、アパートの収益性を考える際には不十分です。
収支計画を立て、収支シミュレーションを考える際には、必ず実質利回りをもとに試算しましょう。
建築費の10%〜30%は自己資金で支払う
新築アパートを建築し経営を始める際、アパートローンを利用する場合は、建築費のうち10%〜30%の自己資金を用意しておくことが大切です。
5,000万円の建築費を予定している場合には、500万円〜1,500万円が目安となります。
自己資金を多めに用意することでアパートローンの審査が通りやすくなり、月々の返済負担を抑えることも可能です。
また、建築費のうち諸費用に含まれる支出は、自己資金で支払う必要がある点にも注意しましょう。
アパート経営の出口戦略を考慮しておく
アパートを新築してアパート経営を始める場合には、将来の出口戦略を念頭に置いて建築を進める必要があります。
出口戦略とは、アパート経営を終わらせるタイミングや方法を考えることです。相続や、売却による利益確定などの例が挙げられます。
たとえば10年後にアパートを売却するなど短期保有を目的としている場合には、少なくとも今後10年間は満室経営を目指せる物件を建築し、可能な限り建築費を抑えた方が良いでしょう。
一方で30年後にアパートを解体し、更地にして別の土地活用に転用する場合には、耐久性の高い構造でアパートを建築するべきと言えます。
また、アパート経営では、大規模修繕のためのリフォーム代や固定資産税などのランニングコストも発生する点にも注意が必要です。
アパート建築費5000万円で建てる物件に悩んだ時の考え方
新築するアパートの設備や規模を決める際に、どのような物件を建てたら良いのか迷われる方も少なくありません。
アパートを建築する際のポイントとして、以下の3つを押さえておきましょう。
- 近隣の競合物件を確認する
- 開発状況や人口増減をもとに考える
- 複数のハウスメーカーに相談する
それぞれ解説します。
近隣の競合物件を確認する
新築するアパートの設計では、同じ地域にある満室経営の競合物件を参考にするのがおすすめです。
間取りや家賃相場を参考にしながらアパートの設計を進めることで、収益性の高いアパート経営を実現しやすくなります。
具体的な建築プランは、ハウスメーカーや建築会社と相談しながら決めるとなお安心です。
開発状況や人口増減をもとに考える
アパートを建てる地域の再開発の予定や、人口の増減などのデータをもとに建築プランを立てることも大切です。
また、大学や企業オフィスが多く単身者の賃貸ニーズが高い地域や、保育園・小学校が近くファミリー層の賃貸ニーズが高い地域など、それぞれの立地条件に合わせて間取りを検討することも効果的です。
複数のハウスメーカーに相談する
ハウスメーカーからの建築プランを取り寄せる際には、複数の会社に問い合わせると良いでしょう。
1つの会社のみに依頼する場合と比較して、割高な建築費を請求されるリスクを抑えられるほか、地域の建築費の相場を把握し、価格交渉に役立てることも可能です。
大手ハウスメーカーが手がける規格化されたアパートのほか、地域密着型の工務店に依頼して自由に設計するアパートなど、さまざまな選択肢を検討することをおすすめします。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
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建築費5000万円でアパートを建てる場合は専門家にも相談を
建築費5,000万円でアパートを建てる場合、木造で60坪以下、鉄骨造で40坪以下、鉄骨鉄筋コンクリート造で40坪以下の広さの物件が目安となります。
アパートの建築費は「坪単価×延べ床面積」で大まかに見積もることが可能なため、土地の広さなども考慮して建築するアパートを決めると良いでしょう。
ただしアパート経営を始める際には、10%〜30%の自己資金を用意し、実質利回りを計算して収支計画を建てることも必要です。
10年後や30年後の出口戦略も想定しながらアパートを新築すると、後悔のないアパート経営を実現できるでしょう。
なお、大手ハウスメーカーの建築プランを一括で取り寄せる際には、「イエウール 土地活用」をご利用ください。イエウールでは、提携するハウスメーカー10社から収益プランを一括で取り寄せ、比較・検討しながらアパート経営を始めることが可能です。プラン請求は無料で利用できるため、お気軽にお試しください。
