アパートの建て替えにかかる費用はいくら？資金の調達方法と建て替え時の見極め方も紹介！

アパートを経営している方の中には、老朽化や空室の増加などにより、建て替えを検討されている方も少なくないでしょう。

アパートの建て替えは、物件の資産価値を高め、集客力や収益性を改善する効果があります。しかし、リフォームに比べると高額な費用がかかるため、建て替えを行う際には入念な資金計画を立てる必要もあります。

本記事では、アパートの建て替え費用の相場と、建て替え費用の調達方法、また費用を節約するためのコツをご紹介します。

アパート建築費については以下の記事をご覧ください。

アパートの建て替えにかかる費用の相場とは？

アパートの建て替え時には、主に次の3つの費用が発生します。

更地にアパートを新築する場合と異なるのは、入居者がいる場合には立ち退き料を支払う必要があるほか、既存の建物の解体が必要となる点です。

ここでは建て替えの全体の流れと、それぞれの費用相場について詳しく解説します。

アパートを建てるのであれば、以下の記事もご覧ください。

アパートの「解体費用」の相場

古いアパートの取り壊しで発生する「解体費用」は、「アパートの延べ床面積 × 解体費用の坪単価」によって計算されます。解体費用の坪単価は、アパートの構造によって以下のような相場となっています。

解体費用には、使用する重機や廃材の処分に必要な費用も含まれているため、建物が大きく頑丈であるほど解体費用は増加します。

また、アスベストの有無や解体業者によっても金額は変わるため、正確な金額については、見積もりを取り寄せて確認しましょう。

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アパートの「建築費用」の相場

新しいアパートの「建築費用」は、「アパートの延べ床面積 × 建築費用の坪単価」の計算式で、大まかな見積もりが出せます。新築アパートの坪単価は、構造ごとに、全国平均で次のような相場となっています。

参照：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）

2階建てのアパートには、木造や鉄骨造、3階建て以上のアパートには鉄筋コンクリート造などが用いられることが多くなります。

また、戸数が増えるほど建築費用が増えるため、3LDKなどのファミリー向けアパートに比べると、ワンルームや1Kなど単身者向けアパートは費用が高額になる傾向にあります。

坪数別のアパート建築費用はこちらご覧ください。

実際にアパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。

アパート建て替えの全体の流れ

アパートの建て替えを行う場合、以下のような流れと期間を経て、新しいアパートの建築が完了します。

STEP

• アパートの建て替えプランを検討
• 入居者へ立ち退きを打診
• 入居者の立ち退きが完了：6ヶ月〜1年
• 解体工事：1ヶ月
• 新築工事：3〜4ヶ月

アパートの建て替えには高額な費用が発生するため、事前に建て替えプランを十分に検討しておく必要があります。

建て替えを決めた後は、少なくとも6ヶ月前には、入居者に対して立ち退きの打診を貸主本人が行い、退去してもらえるよう交渉しましょう。

また、工期については、古いアパートの解体工事に約1ヶ月、新しいアパートの新築工事に約3〜4ヶ月程度を見積もっておくと良いでしょう。

アパートの「立ち退き料」の相場

アパートの建て替えで入居者に支払う「立ち退き料」は、家賃の約6ヶ月分程度が相場です。立ち退き料の金額は、法律では定められておらず、入居者との話し合いによって決定します。

トラブルなどで立ち退きが遅れると、予定通りに工事を進められず、機会損失が膨らんでしまうため、入居者との交渉が難航する場合には引っ越し費用の上乗せすることもあります。

いずれにしても、入居者と良い関係を築き、退去までの十分な期間をとり、立ち退き費用を支払う意思を示すことで、揉めずに了承してもらえることが多いでしょう。

アパートの建て替え費用を調達する方法

アパートの建て替えには高額な費用がかかるため、アパートローンを組んで融資を受ける方も多いでしょう。

民間のアパートローンだけでなく、政府系金融機関の融資を受けるという選択肢もあるため、詳しくご紹介します。

民間のアパートローンを利用する

民間の金融機関のアパートローンは、本人が住むための住宅に利用できる「住宅ローン」よりも、金利や審査の面で厳しくなります。

そのためアパートローンを申し込む場合には、建築費用の1〜3割の自己資金を用意し、借入金額を抑えると審査に通りやすくなるでしょう。

なお、アパートローンでは本人の年収や属性よりも、アパートの立地や収益性をもとに審査が行われます。そのため、融資の対象年齢に制限を設けていない金融機関が多く、高齢のオーナーでも不利になることは少ないでしょう。

日本政策金融公庫から融資を受ける

賃貸を目的としたアパートの建築費用は、日本政策金融公庫からの融資も受けられます。国が出資する非営利機関のため、金利が低く、利息の負担が少ないメリットがあります。

民間のアパートローンは4%〜5%の金利が一般的ですが、日本政策金融公庫では1%〜3%の固定金利で融資を受けることが可能です。

一方で、返済期間は最長20年までとなっており、民間の30年〜35年程度と比べると短いほか、融資の限度額も7,200万円までと低く、担保となる不動産の評価が厳しいなどのデメリットもあります。

日本政策金融公庫のアパートローンを利用するメリット・デメリットや詳しい手順については、こちらのイエウールの過去の記事で解説しています。

住宅金融支援機構から融資を受ける

「フラット35」を提供する住宅金融支援機構でもアパート建築費用の融資を受けられます。アパート向けのローンで利用できるのは、「子育て世代向け省エネ賃貸住宅建設融資」「まちづくり融資(長期事業資金)」の2種類です。

省エネ性能の高いファミリー向けアパートを建築する方や、賃貸事業を営む方が受けられるローンで、敷地面積や建物の延べ床面積などの条件が設けられています。

低金利かつ最大35年の返済期間で融資を受けられるメリットがありますが、審査で不動産の利回りや収益性が重視される点に注意が必要です。

アパートの建て替え費用を抑えるポイント

アパートの建て替え費用は、以下の対策によって抑えることが可能です。

それぞれのポイントを解説します。

ちなみに、建築費が2000万円であればローコストアパートに分類されます。

固定資産税の賦課期日に注意する

不動産を所有する方には、毎年固定資産税が課されます。この固定資産税の評価額は毎年1月1日の賦課期日に決定されるため、年始の時点でアパートが建っているか更地の状態かによって納税額が変わります。

土地に課される固定資産税は、アパートが建っていると「住宅用地の特例」により課税評価額が1/6に減額されるため、1月1日時点でアパートが取り壊されているとこの特例が受けられず、その年の固定資産税が増加してしまう点に注意しましょう。

複数のハウスメーカーから相見積もりを取る

アパートの建て替えを検討する際には、複数のハウスメーカーから相見積もりを取り寄せ、プランや価格を比較することがポイントです。

また、解体と建築を別々の業者に依頼するのではなく、1社のハウスメーカーに依頼することで手間と費用を節約できます。

空いている土地は売却・転用も検討する

アパートの立地が複雑な地形で活用しにくい土地の場合や、駐車場を設けているのにあまり利用されていない場合などには、売却・転用する選択肢もあります。

たとえば、アパート1棟を建て替えるのではなく、アパートと戸建ての2棟を建築することで、土地を有効活用できるケースなども存在します。

ご自身の土地の場合、どのような配棟・活用方法が適しているのか、ハウスメーカーに相談してみるのも良いでしょう。

活用事例:コンサルティング事例③

エリア	東京都
土地面積(㎡)	359
延べ床面積(㎡)	445.69
工法	鉄骨造

老朽化したアパートの建て替えの場合、旧耐震基準のアパートでない限り「建物の老朽化による強度不足」という理由だけで立ち退き料なしに立ち退きを要求することは難しいでしょう。そんなときは、施工会社に立ち退きの進め方など相談してみましょう。

いずれにしても、建て替えを検討し始めた段階で施工会社から新しいアパートの建築費用の見積もりをもらう必要があるでしょう。建築費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて建築プランを比較するのがポイントです。

イエウール土地活用ならアパートやマンションの建築実績豊富な大手ハウスメーカーに一括で問い合わせをすることができます。

アパートを建て替えるタイミングの目安

アパートを建て替えるタイミングとしては、築年数や空室率ごとに以下のような目安があります。

中には建て替えではなく、リフォームなど他の選択肢が望ましい場合もあるため、ご自身にとって最適なタイミングを検討しましょう。
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築年数が30年以上

築年数が30年以上になると、アパートの建て替えを検討するタイミングです。木造アパートの場合は法定耐用年数が22年のため、このタイミングで建て替えを検討し始めても良いでしょう。

建物の耐久性に問題がない場合でも、設備・デザインが時代のニーズに合わなければ、空室率が上がりやすくなってしまいます。ローンの返済が終わる時期でもあるため、建て替えの資金計画も立てやすくなるでしょう。

空室率が50%以上

空室率が50%以上になると、収益性が悪化するほか、入居者の数も少なくなるため退去の打診もしやすく、建て替えの目安となるタイミングです。

収益性に支障がなければ、空室率が80%を超えてから建て替えを検討しても遅くありません。

ただし、家賃の見直しや管理会社・仲介会社の見直し、広告費の支払いで入居率の回復を行うことも可能なため、空室の発生原因を考慮して、建て替えは慎重に検討しましょう。

リフォームの費用対効果が低下

アパートの維持管理のためには、定期的なリフォームを実施する必要があります。一方で、築年数が経過すると、リフォームをしても集客効果が上がりにくくなる傾向にあります。

また、構造の基礎部分の修繕が必要になるなど、経年劣化によってリフォーム費用が高額になってくるタイミングでは、建て替えを検討するのも良いでしょう。

アパートの建て替え費用は延べ床面積と坪単価で決まる

前述したように、アパートの建て替え費用は、延べ床面積と坪単価によって計算できます。入居者がいる場合には立ち退き料と、立ち退きまでの期間も必要になるため、建て替えを実施するタイミングは十分に検討する必要があります。

また、​​日本政策金融公庫や住宅金融支援機構の融資を受けると、低金利で資金調達ができる場合もあるため、融資条件などを確認しておくと良いでしょう。

実際に建て替えを行う際には、「イエウール土地活用」を利用し、複数のハウスメーカー・建築会社からの見積もりを請求されてはいかがでしょうか。イエウール土地活用では、建て替え以外の売却・土地活用も含めた複数プランの提案を受けることが可能なため、ぜひご活用ください。