レオパレスでアパート建築を考えているけれど「どのくらいの建築費用がかかるの？」「レオパレスって安いの？」と感じている人も多いかと思います。本記事ではレオパレスでアパートを建築した際にかかる費用を紹介します。本記事を読よめば、アパートを建築する際にどのくらいの費用がかかるのか、資金調達などの目安になるでしょう。
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レオパレスのアパート建築費
レオパレスでアパートを建築する際、おおよその予算は7,000万円～7,800万円（例えば80坪の土地で2階建ての木造アパートを建てる場合）です。国土交通省の建築着工統計調査を参考にすると木造で一坪56万円～73万円が相場になります。諸費用として建築費用の10%程度が必要になります。
アパート建築の相場
レオパレスに建築を依頼したからといって建築費が安くなるわけではありません。一般的なアパート建築の相場と大差はありません。また、建築費用は構造によって異なります。以下の表が構造別費用の相場です。
| 構造 | 建築費の相場 |
|---|---|
| 木造 | 7,000万円～7,800万円 |
| 鉄骨造（軽量・重量） | 8,500万円～1億円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 8,500万円～1億円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 1億1,000万円～1億2,000万円 |
レオパレスの一括借り上げ
レオパレスはオーナーから依頼され建築したアパートをそのままレオパレスが借上げ、空室の有無にかかわらず最長30年にわたって定額の賃料（家賃）を毎月支払う「30年一括借り上げ」を採用しています。
一見、家賃保証のついたこのシステムはオーナーにとって有益なものにみえますが、家賃の保証金額は2年ごとに見直され、空室保証や管理委託手数料の分、毎月の賃料は相場よりも低い設定になっています。空室率の高い期間が続くと家賃の値下げも避けられません。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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レオパレスの違法建築問題とその後
「レオパレス」と聞くと、レオパレスの違法建築問題を思い起こす人も多いかと思います。レオパレスが行った建築にどのような問題があったのか、ここではレオパレス問題について説明します。
レオパレス問題とは
レオパレス問題とは大きく分けて「不誠実な一括借り上げシステム」と「違法建築」の2つが指摘されます。
まず「不誠実な一括借り上げシステム」とはレオパレスがオーナーからアパートの建築工事を請け負い、そのアパート一棟を借り上げ、入居者に転貸する30年一括借り上げ保証の不誠実な運営です。
オーナーはアパートの空室率に関係なく、レオパレスに保証された額を毎月レオパレス側から振り込まれるというものですが、レオパレスは10年もたたないうちに約束した家賃を減額、思うように家賃収入を見込めなかったオーナーが次々と自己破産に追い込まれました。
契約自体に違法性はないですが、レオパレス側の不誠実な運営、管理が問題視されました。このような一括借り上げやサブリース契約に関する問題はレオパレス以外の物件でも同様の事態が懸念されます。
問題になった違法建築
特に問題視されているのがレオパレスの2018年に発覚した「違法建築問題」です。
界壁施工不備、外壁サイディングの施工不備、天井部施工不備の３点です。界壁とは、各住戸を区切る壁のこと。
建築当時の建築基準法上では、界壁は遮音、耐火の観点から小屋根・屋根裏まで達しなければならないと定められていましたが、レオパレスの物件は屋根裏部分の界壁がまったくない物件、界壁はあるけれど施工に不備があるものが主な問題となりました。
また、界壁内部充填材や外壁は設計図面と異なる部材で構成されていたことが発覚しました。
もっとも深刻なのは天井部の施工不備で、設計図面の2枚張りではなく、実際には1枚張り、2枚張りであっても定められた部材でないなどの不備が発覚し、3階建ての住宅に求められる準耐火構造基準を満たしておらず、入居者の命に係わる不備から該当物件に入居していた入居者約7669人に住み替えを促しました。
現在は問題ないのか
施工不備物件が問題となり、レオパレスは改修工事を実施。公式の発表によると今後、コロナの影響を受け一旦縮小していた施工体制の拡充を図り、2022年7月から2023年3月までに約6,000戸の改修工事を行い、残り約31,500戸については2024年末までの解消を目指すとしています。
大手不動産会社ということもありレオパレスの物件が問題視されましたが、これらの問題はレオパレスに限ったことではありません。
実際にレオパレス以外でも同じような問題は起きています。当時はメディアで大きく取り上げられ社会問題にもなりましたが、現在もレオパレスは企業活動を続けています。
現在、改修工事は着実に進んでいます、近いうちにこの問題を解消する日も近いでしょう。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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活用事例:木造重層アパート「グレイスペア」
(川木建設株式会社の土地活用事例)
アパートローンの組み方
実際にアパートを建てようと思った際に必要になるのが高額な資金です。アパートを建てる際は銀行とアパートローンの契約をします。ここではアパートローンとは何か、アパートローンの組み方について紹介します。
アパートローンとは
アパートを建築、購入する際は事業系ローンのアパートローンを組みます。
自分の住居を確保するための融資である住宅ローンは利用できません。アパートローンの審査は、借りたお金の使い道である「資金使途」も確認されます。
アパートローンの資金使途は、投資用住宅の関連費用です。また、同じ賃貸物件でも、賃貸併用住宅なら住宅ローンを利用して建てることができます。
アパートローンの金利
以下の表はアパートローン金利の目安になります。同じ金融機関であっても、ローンや条件によって金利は異なります。金利が安いローンほど審査が厳しくなります。
| 金融機関 | 金利 |
|---|---|
| 地方銀行 | 1~4.5% |
| 都市銀行 | 1~2% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2~2% |
| 信用金庫・信用組合 | 2％台 |
| ノンバンク | 3~4.5% |
頭金はいくら必要か
頭金はアパートを建築、購入する際に用意する自己資金のことです。
たとえば1,200万円の物件を購入する際に1000万円のローンを組み、残りの200万円を自己資金で用意する場合は、200万円が頭金となります。
10％~20%の頭金を用意しておくことでローンの審査に通りやすくなります。アパートローンを利用するなら、できるだけ多く自己資金を用意しておいたほうがよいでしょう。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
