アパート経営が儲からない理由｜13のリスクと対策

「アパート経営は儲からない」という声を聞いて、検討を迷っている方は多いのではないでしょうか。

実際には、儲からないと言われる背景には4系統13項目のリスクがあり、その大半は事前の対策で回避可能です。何が原因で、自分の場合はどう備えればよいのかを知ることが、後悔しない経営の第一歩になります。

この記事では、収入が減る・コストが増える・契約やパートナー選定で失敗する・見落としがちという4つの角度から13のリスクを整理し、それぞれの対策を解説します。読み終える頃には、自分の土地・資金状況でどのリスクが特に重要かが判断できる状態を目指します。

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アパート経営が儲からない【13リスク】と対策一覧

アパート経営で「儲からない」と言われる要因は、大きく収入が減る・コストが増える・契約やパートナー選定で失敗する・見落としがちな要因の4系統13項目に整理できます。

まずは全体像を一覧表で確認し、自分に当てはまりそうな項目を把握してから、以降の章で詳しく見ていきましょう。

▼アパート経営が儲からなくなる13のリスクと対策一覧）

※本表は監修者（石川龍明｜業界経験20年以上・コンサル実績444件以上）の実務知見にもとづき、イエウール編集部が一般的な傾向として整理したものです。発生タイミングは目安であり、実際の物件・エリア・契約条件により異なります。

13項目のうち、最も件数が多いのは「収入が減る」系と「コストが増える」系で、それぞれ4項目ずつです。契約・パートナー選定の失敗は3項目、見落としがちな要因は2項目に整理できます。
次の章では、まず「収入が減る4つのリスク」から詳しく見ていきましょう。

アパート経営は儲からない「収入が減る」4リスクと対策

「儲からない」と感じる最大の要因は、想定していた家賃収入がそのまま入ってこないことです。ここでは空室・家賃下落・家賃滞納・立地選定の失敗という収入減少の4つの要因と、それぞれの対策を解説します。

駅距離・競合・人口動態、3要因で決まる空室率の仕組みと対策

空室リスクは、アパート経営で最も頻繁に指摘される課題です。空室が発生する背景には駅距離・周辺の競合物件数・エリアの人口動態という3つの要因が関係しており、これらが重なるほど入居率は下がりやすくなります。

なぜこの3要因が空室に直結するのでしょうか。駅から遠い・周辺に同条件の新築物件が増えている・人口が減少傾向にあるエリアでは、そもそもの入居需要の総量が縮小しているため、賃料を下げても入居者が決まりにくくなります。単に「築年数が古いから」ではなく、需要と供給のバランスが崩れていることが根本の原因です。

確認する方法は、エリアの世帯数の推移・周辺の同条件物件の数・想定ターゲット層（単身者・ファミリーなど）の需要の厚みを調べることです。入居率が10%下がると、10戸のアパートでは年間で数十万円単位の収入減につながるケースが多く、放置すると数年でローン返済への影響が無視できないレベルになります。

新築100→築30年で70まで下がる、家賃下落の実態と対策

空室が埋まっていても、家賃そのものが下がり続けることで収入が減っていくのが、もう一つの落とし穴です。新築時の家賃を前提に収支計画を立てたまま更新していないケースは少なくありません。

▼築年数別の家賃下落傾向（新築時を100とした場合の目安）

築年数	家賃水準の目安
新築	100
築10年	90前後
築20年	80前後
築30年	70前後

※本表は公的な統計データではなく、賃貸市場における一般的な傾向を、監修者（石川龍明｜業界経験20年以上・コンサル実績444件以上）の実務経験をもとに整理したものです。実際の下落幅はエリア・設備・競合状況により異なります。

家賃が下がる理由は、築年数の経過そのものよりも周辺に新築物件が供給され続けることにあります。設備・デザインで見劣りする物件は、賃料を下げなければ入居者から選ばれなくなるため、じわじわと家賃水準が下がっていきます。この下落を前提に置かずに新築時の家賃でローン返済計画を組んでしまうと、築10〜15年目あたりで手残りが想定より大きく減っていることに気づくケースが目立ちます。

家賃滞納から明け渡しまで数か月無収入になる仕組みと対策

家賃滞納は空室や家賃下落と比べて発生頻度は低いものの、一度発生すると収入ゼロの期間が数か月単位で続くという点で影響が大きいリスクです。

滞納が長期化しやすい理由は、賃貸借契約の解除・明け渡しには法的な手続きが必要で、督促から契約解除、退去までに一定の時間がかかることにあります。保証会社への加入がない、または入居審査の基準が緩いと、滞納が発生した際にオーナー側の対応が後手に回りやすくなります。

滞納は個別の入居者の事情に左右されるため完全にゼロにはできませんが、仕組みで防ぐ余地が大きいリスクです。管理会社選定（後の章で解説）とあわせて、審査体制を確認しておくことが実質的な対策になります。

駅距離・周辺施設・将来人口、3軸で見る立地選定の失敗と対策

土地をお持ちの方は、立地は基本的に変更できないため、着工前の調査不足が経営期間全体に影響するという特徴があります。その土地の条件をどこまで正確に把握できているかが、以降の空室・家賃下落リスクの大きさを左右します。

立地条件で見落とされやすいのは、駅距離・周辺施設だけでなく将来の人口動態です。現在は需要があっても、将来的に人口減少が進むエリアでは、数年後に想定していた入居率を維持できなくなる可能性があります。駅距離・周辺施設・将来の人口動態という3つの軸で条件を確認することが、着工前にできる最大の対策です。

アパート経営は儲からない「コストが増える」4リスクと対策

収入面のリスクを抑えられても、コスト面の見通しが甘いと結局手残りが減るという結果になりやすいのがアパート経営です。ここではローン返済・修繕費・金利上昇・税負担というコストが増える4つの要因と、それぞれの対策を解説します。

自己資金0%・20%・30%で返済額はどう変わるか

アパート経営では、建築費の多くを融資でまかなうのが一般的です。ただし自己資金をほとんど入れずにフルローンで組むと、月々の返済額が大きくなり、家賃収入に対する返済の負担が重くなります。

負担が重くなる理由は、借入額が大きいほど総返済額に占める金利部分が増えるためです。同じ建築費でも、自己資金をどれだけ入れるかによって、借入額・月々の返済額・総支払利息が大きく変わります。

▼自己資金比率別の返済負担イメージ（建築費5,000万円・返済期間25年の場合）

自己資金比率	借入額	月々の返済額の目安
0%（フルローン）	5,000万円	最も高くなる
20%	4,000万円	0%と比べて2割程度軽くなる
30%	3,500万円	0%と比べて3割程度軽くなる

※借入額・返済期間・金利条件を一定と仮定した簡易計算です。実際の返済額は金利タイプ・金融機関の条件により異なるため、目安としてご参照ください。

自己資金比率を10〜20%上げるだけでも、総支払利息と月々の返済額の両方を軽くできることがわかります。着工前にどこまで自己資金を用意できるかを確認しておくことが、コスト面のリスクを抑える最初の一手です。

築10〜15年目に数百万円、想定外の修繕費が来る理由と対策

建物は年数が経つほど、外壁・屋根・給排水設備などの大規模修繕が必要になります。新築時の見積もりには含まれていないことが多く、想定していなかった出費として経営を圧迫する要因になります。

修繕費が「想定外」になりやすい理由は、新築時の建築費見積もりが竣工までのコストのみを対象にしており、竣工後10年・20年先の修繕費が計算に含まれていないことにあります。さらに、外壁・屋根・給排水などは劣化のタイミングが重なりやすく、同時期にまとめて費用が発生することも珍しくありません。

目安としては、築10〜15年目を境に大規模修繕の必要性が高まり、1回あたり数百万円規模の費用がかかるケースが多いとされています。修繕積立をせずにこの時期を迎えると、ローン返済と修繕費が同時に重なり、一時的に資金が不足する事態につながります。

※本記述は公的な統計データではなく、監修者（石川龍明｜業界経験20年以上・コンサル実績444件以上）の実務経験にもとづく傾向の整理です。実際の修繕時期・費用は建物の構造・規模・使用状況により異なります。

金利+0.5〜1.5%で返済額はどこまで増えるか

変動金利でローンを組んでいる場合、契約後に金利が上昇すると、月々の返済額がそのまま増えるという特徴があります。金利が低い時期に契約すると当初の負担は軽く見えますが、その分このリスクを抱えることになります。

変動金利は、市場全体の金利動向（政策金利など）に連動して見直されるしくみになっているため、契約者側で金利の上昇・下降をコントロールすることはできません。固定金利より当初の金利が低い分だけ、将来の上昇リスクを負っているという関係にあります。

▼金利上昇シナリオ別の返済額イメージ（借入額4,000万円・返済期間25年の場合）

金利の変化	月々の返済額への影響
変化なし	基準額のまま
+0.5%上昇	基準額よりやや増加
+1.0%上昇	基準額より明確に増加
+1.5%上昇	基準額より大きく増加

※借入額・返済期間を一定と仮定した簡易計算による目安です。実際の返済額は金融機関の金利見直し方式・返済方法により異なるため、目安としてご参照ください。

金利が1%上昇するだけでも、返済額への影響は経営年数が長いほど累積で大きくなります。契約時点で「もし金利が上がったら」というシナリオまで確認しておくことが、後悔しないための対策です。

元利均等返済と減価償却終了が重なると税金が増える仕組み

ローンの返済額自体が一定でも、経営を続けるほど税金の負担が重くなっていくという見落としがちな仕組みがあります。これは家賃収入が変わらなくても発生する、構造的な変化です。

元利均等返済では毎月の返済額は一定ですが、その内訳は年数が経つごとに金利部分が減り、本体（元金）部分の割合が増えるという変化をしています。ローンの金利部分は経費として計上できますが、元金部分は経費になりません。つまり同じ返済額でも、年数が経つほど経費として計上できる金額が減っていくのです。

金利部分の減少と減価償却費の終了という2つの要因が重なるタイミングでは、家賃収入が変わらなくても納税額が増えていきます。特に減価償却期間が短い木造・軽量鉄骨造では、この変化が早い時期に訪れる点に注意が必要です。

アパート経営は儲からない「契約・パートナー選定で失敗する」3リスクと対策

収入・コストの見通しが正しくても、契約内容やパートナー選定を誤ると経営の結果は大きく変わります。ここではサブリース契約・管理会社選定・建築会社選定という3つのリスクと対策を解説します。

2〜10年ごとの更新で保証賃料が下がる、サブリースの仕組みと対策

サブリースは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の家賃を保証する契約です。ただし「保証」という言葉のイメージと、実際の契約内容には差があるケースが少なくありません。

トラブルが起きやすい理由は、多くのサブリース契約に賃料改定条項が含まれていることです。契約更新のタイミング（2〜10年ごとが一般的）で、周辺相場や空室状況を理由に保証賃料が見直され、当初の想定より賃料が下がることがあります。「一生同じ賃料が保証される」という理解のまま契約すると、更新時に想定外の減額に直面することになります。

客付け力・クレーム対応スピードで差が出る、管理会社選びの基準

物件の管理を委託する管理会社は、日々の入居者対応から入居者募集まで幅広く関わるため、選び方次第で空室率や入居者満足度に差が出ます。建物のスペックが同じでも、管理会社が違うだけで結果が変わることがあります。

差が生まれる理由は、管理会社ごとに入居者ネットワークの広さ・クレーム対応のスピード・広告のかけ方が異なるためです。客付け力が弱い管理会社では、同じ条件の物件でも空室期間が長引きやすくなります。

想定空室率を揃えないと比較にならない、相見積もりの落とし穴

建築会社の選定は着工前の一度きりの判断ですが、提案力とアフターサポートの差が、その後何十年もの経営に影響します。建築費の見積もりだけを見て決めてしまうと、後になって差が表面化することがあります。

複数社を比較する際に多いのが、各社の提案の前提条件（想定空室率・設備仕様など）がそろっていないまま金額だけを比較してしまうケースです。前提が違えば見積もりの金額も当然変わるため、条件をそろえずに「安いから」で決めるのは危険です。

アパート経営は儲からない「見落としがち」な2リスクと対策

ここまでの10項目は比較的よく語られるリスクですが、節税目的だけでの参入・災害リスクの2つは見落とされやすい要因です。事前に意識しておくだけで対応の余地が大きく変わります。

節税になるなら赤字でもいい？その考え方が危険な理由

相続税対策などを理由に、節税目的だけでアパート経営を始めるケースがあります。土地の評価額を下げられる・所得税と相殺できるといった仕組みは事実ですが、それだけを目的に始めると本来の事業性を見落としがちです。

赤字経営に陥りやすい理由は、「節税になるなら赤字でもよい」という考え方そのものにあります。節税効果はあくまで税負担を軽減する範囲内の話であり、事業自体の赤字額がそれを上回れば、トータルでは損失が拡大します。

節税効果には上限があり、赤字額がその上限を超えると、節税で得た分より経営の損失のほうが大きくなります。「税金が減る」ことと「経営として成立している」ことは、必ずセットで確認する必要があります。

低頻度・高損失、火災保険と耐震等級で備える災害リスク

地震・火災などで建物が損壊すると、修復費用の負担とローン返済が同時に発生し、経営そのものが続けられなくなる可能性があります。発生頻度は低いものの、一度起きたときの影響が大きいという特徴があります。

災害リスクが見落とされやすい理由は、発生確率が低いため、日常の収支計算に組み込みにくいことにあります。空室・家賃下落のように毎月の収支に影響が見えるリスクとは異なり、備えの必要性を実感しにくいのです。

アパート経営で儲かる/儲からないを分ける選択肢の比較

ここまでの13のリスクは、いずれも「どの選択肢を選ぶか」で結果が大きく変わるという共通点があります。ここでは自己資金比率・サブリースと自主管理・新築と中古という3つの選択軸を比較し、判断の基準を整理します。

頭金0円〜3,000万円、返済負担はどこまで軽くなるか

H2④で解説したとおり、自己資金をどれだけ用意できるかで月々の返済負担は大きく変わります。ここでは頭金の金額別に、返済負担がどう変化するかを整理します。

▼頭金別の返済負担イメージ（建築費5,000万円・返済期間25年の場合）

頭金	借入額	月々の返済負担の目安
0円	5,000万円	最も重くなる
1,000万円	4,000万円	0円と比べてやや軽くなる
2,000万円	3,000万円	0円と比べて明確に軽くなる
3,000万円	2,000万円	0円と比べて大幅に軽くなる

※金利条件を一定と仮定した簡易計算による目安です。実際の返済額は金融機関の金利タイプ・条件により異なるため、目安としてご参照ください。

頭金を増やすほど返済負担は軽くなりますが、手元資金をすべて頭金に回すと、修繕費や空室時の備えが薄くなるというトレードオフもあります。「返済を軽くする」ことと「手元資金を残す」ことのバランスで判断する必要があります。

サブリースvs自主管理、向いている人の違い

H2⑤で解説したサブリースには落とし穴がある一方、自主管理（管理会社に業務委託しつつオーナー自身が判断する形式）にもリスクがあります。どちらが向くかは、時間の使い方とリスクの取り方次第で変わります。

30秒診断でタイプB（自己資金薄め×供給過多エリア）と出た方は、空室リスクの一部を管理会社に移せるサブリースとの相性が良い傾向があります。逆にタイプA（好立地×自己資金厚め）は、自主管理で収益性を高める選択肢も検討しやすい状況です。

新築vs中古、初期費用と修繕費のトレードオフ

アパート経営を検討する際、新築か中古かという選択も、初期費用と修繕費のバランスに直結します。新築は初期費用が重い一方で修繕費が読みやすく、中古はその逆の関係にあります。

▼新築と中古の初期費用・修繕費の比較

比較項目	新築	中古
初期費用	重い（建築費全額が必要）	新築より軽い傾向
修繕費の見通し	当面は読みやすい	購入直後から発生しうるため読みにくい
融資期間	法定耐用年数を長く確保しやすい	残存耐用年数により短くなりやすい

中古は初期費用を抑えられる一方、購入時点で既に経過した築年数分だけ、大規模修繕のタイミングが早く訪れる傾向があります。初期費用の低さだけで判断せず、購入後の修繕費まで含めた総コストで比較することが重要です。

アパート経営は本当に儲けるために ー あなたのタイプ別ネクストアクション

アパート経営が「儲からない」と言われる背景には、収入が減る・コストが増える・契約やパートナー選定で失敗する・見落としがちな要因という4系統13項目のリスクがあり、そのほとんどは事前の対策で回避できます。最後に、記事冒頭の診断結果タイプ別に、今すぐ取るべき行動を整理します。

どのタイプに当てはまっても、自分の土地・資金状況で具体的な数字を見てみないと判断がつかないという点は共通しています。複数社のプランを比較することで、初めて自分にとっての「儲かる経営」が具体的に見えてきます。