1億5,000万円の建築費ではどんなアパートが建てられる？収益性についても解説します

「相続した土地でアパートを建てるなら、1億5000万円くらいの予算感になりそう」
「実際その金額で、どのくらいの規模のアパートが建つのか、収益は見合うのか知りたい」

1億5000万円という建築費に対して「思ったより小さい」「意外と余裕がある」のどちらの感想を持つかは、土地の坪数・構造・間取りの組み合わせ次第で大きく変わります。同じ予算でも、鉄骨造3階建て12戸のアパートになる場合もあれば、RC造4階建て8戸の高耐久物件になる場合もあり、選び方次第で将来の収益性も変わってきます。

本記事では、実際に建築費1億5000万円前後でアパートを建てた実例をもとに、どのような規模・構造のアパートが建てられるのか、また表面利回り・実質利回りで見た収益性はどの程度になるのかを、具体的な数値で解説します。坪数・構造別の建築費相場や、建築プランを決める際に押さえておきたいポイントも合わせて紹介しますので、ご自身の土地の条件と照らし合わせながら参考にしてください。

【シミュレーター設置】私のアパート建築費・利回りは？

アパート建築費の目安については、以下の記事もあわせてご覧ください。

1億5,000万円で建てられるアパートの事例3選

イエウール土地活用に寄せられた、直近2年間の累計1.4万人の見積もり・建築実例のうち、建築費1億5000万円前後でアパートを建てた実例を抽出して集計しました。土地の坪数や構造によって、建てられる規模がどう変わるのかを見ていきましょう。

【事例①】3階建ての鉄骨造アパート（200坪・12戸）

1億5000万円の予算があれば、比較的広い200坪の土地でも3階建て12戸のアパートを建てられます。この事例では、家賃5万円・満室経営の場合年間家賃収入が720万円になる計算です。ローンの返済や維持管理費を差し引いても、資産形成として十分な水準といえます。

戸数を増やせば家賃収入の総額は増えますが、1戸あたりの面積が狭くなるほど空室リスクへの対策が重要になります。この事例のオーナーは、若年層をターゲットにデザイン性の高い内装へ投資することで、入居率を高める工夫をしています。単身者向けの1Kなど戸数を確保しやすい間取りは、10代〜30代の入居者層に向けた設備投資と組み合わせることで、収益性を高めやすくなります。

3階建てアパートの建築費については、以下の記事もあわせてご覧ください。

【事例②】3階建ての鉄骨造アパート（120坪・12戸）

アパート建築費として1億円前後は比較的高額な部類に入ります。構造にもよりますが、100坪前後の土地・3階建て以上のアパートを建てる場合は、1億円ほどの予算を見込んでおくと想定外の予算オーバーを避けやすくなります。

この事例は120坪の土地に鉄骨造アパートを建築したもので、建築費1億2000万円は同条件のなかでは平均的な水準です。鉄骨造は今日のアパート建築で主流の構造で、坪単価はおよそ76万円が目安です（各構造の坪単価は3章で詳しく解説します）。

事例①と同じく各階4戸・3階建ての構成ですが、鉄骨造は木造に比べ坪単価が高い一方、建物としての印象が木造より良いとされ、家賃を高めに設定しやすいという違いがあります。家賃7万円・満室経営の想定では、年間家賃収入が1,008万円となり、事例①より高収益を狙える計算です。

2階建てアパートの建築費については、以下の記事もあわせてご覧ください。

【事例③】4階建ての鉄筋コンクリート造アパート（80坪・8戸）

この事例は、1億円以下でRC（鉄筋コンクリート）造アパートを建築したケースです。RC造は3階建て以上のアパート・マンション・高層ビルにも使われる構造で、耐久性が極めて高い特徴があります。オーナーは4階建てにして1フロアあたりの戸数を2戸に抑え、その分を駐車スペースと防犯設備へ投資しています。

徒歩10分圏内など利便性が高くない条件の土地では、周辺エリアのニーズに合わせた設備投資で、競合物件との差別化を図ることがより重要になります。この事例のように、駐車スペースやセキュリティ面へ資金を振り分けることで、立地条件のハンデを補っている点が参考になります。1億5000万円ほどの予算があれば、坪数によってはこうした設備投資に回す余裕があるケースも多いため、空室リスクへの対策を積極的に行うことで経営の安定につながります。

ここまでの3事例からもわかる通り、同じ1億5000万円前後の予算でも、坪数・構造・こだわるポイントによって建てられるアパートの姿は大きく変わります。「自分の土地ならどんなプランが実現できるのか」を具体的に知るには、複数の建築会社に見積もりを取り、プランを比較するのが確実です。

建築費1億5000万円のアパートの収益性は？

利回りとは

アパート経営における収益性は、利回りという指標で確認します。利回りには、年間家賃収入と建築費だけで計算する表面利回りと、諸経費などを考慮する実質利回りの2種類があります。

▼表：利回りの計算式

種類	計算式
表面利回り	1年間の家賃収入 ÷ 建築費 × 100
実質利回り	（1年間の家賃収入－諸経費）÷（建築費＋諸経費）× 100

※表面利回りは2つの数値だけで計算できるため、建築段階でも戸数と建築費が分かればおおよその収益性を確認できます。実質利回りは、より現実的な収支に近い数値です。

利回りを確認する際の注意点

表面利回りは、建築に関わる諸経費や経営で必要な維持管理費を含まない計算のため、表面利回りだけでそのアパートの収益性の良し悪しを判断することはできません。より現実的な数値は実質利回りですが、諸経費は実際に経営してみないと正確には分からない場合も多く、建築段階では表面利回りを参考にせざるを得ないのが実情です。

建築段階で提示される表面利回りには、空室率を考慮せずに計算されているケースがあります。満室想定の数字だけを見て収支計画を立てると、実際の稼働率が下がった際に返済が厳しくなる可能性があるため、必ず空室率を織り込んだ試算を建築会社に依頼してください。

事例①の収益性シミュレーション

1章で紹介した事例①の条件をもとに、具体的な収益をシミュレーションしてみましょう。

▼表：シミュレーションの前提条件

項目	条件
建築費	1億5000万円
坪数	200坪
構造・階数	鉄骨造・3階建て（12戸）
家賃	7万円
空室率	10%
自己資金	1500万円（建築費の1割）
諸経費率	15%
借入期間	30年
金利	2%

出典：試算条件は上記の坪単価・自己資金割合・空室率をもとに、2026年の一般的な市況水準でイエウール編集部が試算。自己資金は建築費の1割以上、より高利回りを目指す場合は3割程度の準備が推奨されます。

▼表：シミュレーション結果

	金額
返済額／月	約500,000円
年間支出（諸経費込）	約8,500,000円
手取り／年	約1,570,000円
表面利回り	6.8%
実質利回り	5.1%

※上記は2026年時点の市況を反映したシミュレーションです。実際の建築費・利回りは前面道路の幅員・地盤改良工事の有無・解体工事の有無・建材グレード・借入条件などにより大きく変動します。

このシミュレーション表を、どう使えばいい？

このシミュレーションは「同条件で試算した場合の目安」として使うものです。ご自身の土地の実質利回りをそのまま予測する数値としては使えません。地盤の状態や前面道路の幅員、金利タイプによって借入条件が変わり、手取り額は大きく上下するためです。

収益改善のためには、どれだけ満室経営を維持できるかが重要です。利回りを高めるためには、アパートを適正な費用で建てることも有効な手段です。詳しくは以下の記事をご覧ください。

【坪数・構造別】アパート建築費の相場

建築費は坪単価×延べ床面積で計算する

アパートの建築費は、坪単価×延べ床面積で計算できます。坪単価は構造ごとに異なり、目安は以下の通りです。

▼表：構造別の坪単価目安

構造	坪単価目安
木造	56万円
鉄骨造	76万円
鉄筋コンクリート造（RC）	94万円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）	120万円

出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」の構造別工事費予定額をもとに、イエウール土地活用編集部が2026年時点の水準へ換算して作成。坪単価は建築エリア・仕様グレードによって変動するため、参考値としてご覧ください。

坪単価に差が出る理由

最もコストが安いのは木造で、次いで鉄骨造です。鉄骨造は軽量鉄骨と重量鉄骨に分かれ、アパート建築の構造としては主流の位置づけです。RC造・SRC造は3階建て以上の建物に使われることが多く、耐久性能がもっとも高い分、坪単価も上がります。

坪単価が高い構造ほど、法定耐用年数が長く、融資の返済期間を長く組みやすいという違いがあります。近年の法改正により、条件を満たせば木造でも3階建てアパートを建てられるようになったため、初期費用を抑えつつ家賃収入を得たい方には木造3階建ても選択肢のひとつです。

坪数・構造別の建築費用の目安

50坪〜100坪ごとの建築費相場を構造別にまとめると、以下の通りです。

▼表：坪数・構造別の建築費目安

出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」の坪単価目安をもとに、坪単価×延べ床面積の単純計算でイエウール土地活用編集部が試算。実際の建築費は、設備グレード・付帯工事費（外構・解体・地盤改良など）を含まないため、実際の見積もりとは差が生じます。

この坪数・構造別の表を、どう使えばいい？

この表は「同じ坪数ならどの構造がどのくらい変わるか」という比較の出発点として使うものです。建築会社から届く見積もりの金額をそのまま予測する用途には使えません。付帯工事費や地盤改良の有無で、実際の総額はこの表より数百万円単位で上下することが多いためです。

木造は最もコストを抑えられるため、1億5000万円の予算があれば土地の条件によっては同じ敷地に複数棟建てることも可能です。また、100坪以下の土地であればSRC造でも1億円ほどで建てられる計算になります。ただし、実際の設備グレードや建物以外にかかる費用によって建築費は大きく変わるため、より詳しい費用感は建築プランで確認しましょう。

どんなアパートを建てればいいのか迷ったら

1億5000万円という予算をもとにアパートを建てる場合、どのような形態にするかは悩ましいところです。資金に余裕がある場合は、設備投資などで競争力を確保し高収益を狙うこともできます。ここでは、アパート形態を決めるうえで重要な3つのポイントを紹介します。

競合物件を参考にする

まずは、近くにある競合物件をもとにどのようなアパートを建てるかを検討する方法です。同じ地域にあるアパートが満室経営を続けているなら、そのエリアのニーズをしっかり反映させた物件である可能性が高いといえます。周辺にどのようなアパートがあるかを事前に確認し、間取り・設備・家賃を情報収集しておくと、いざ建築プランを検討する際にスムーズに判断できます。

地域や社会全体の動向を確認する

土地のあるエリアで今後どのような開発が予定されているか、人口の動向はどうかを確認しておくことも大切です。近々開発が予定されているエリアであれば人口増加も見込めるため、間取り数を確保できるアパートで高収益を狙いやすくなります。反対に人口減少が見込まれる場合は、間取り数よりも設備投資で競争力を確保したほうが良いこともあります。

こうした地域の動向に加え、現在の社会状況も考慮できると理想的です。「住まい」のあり方は時代の変化によって大きく左右されます。今日ではライフスタイルの変化に伴うニーズに応えるため、間取りに工夫を凝らしたアパートをラインアップする建築会社が増えています。ラインアップされているアパートにどのような特徴があるかを調べてみるのも、形態を決めるうえで参考になります。

複数の建築会社に相談する

3つ目は、複数の建築会社に相談することです。建築会社によって提案されるプラン内容は大きく異なるため、より条件に合ったプランを選ぶには複数のプランを比較検討することが欠かせません。

大手ハウスメーカーと契約する場合、あらかじめ規格化されたアパートから選ぶことが多くなります。各社が多様化するニーズや社会状況に照らし合わせたアパートを提案しているうえ、着工実績も豊富なため、入居者の口コミなど建築・経営の参考情報も多く、安心して任せやすいというメリットがあります。

「自分で一から自由にアパートをデザインしたい」場合は、規格化されたアパートでは設計変更が難しいため、設計事務所＋工務店でのアパート建築が向いています。ただし、この場合は設計料が割高になりやすい点・工期が長くなりやすい点に注意してください。

複数の建築会社に足を運んで相談するのは、日々予定が詰まっている方にとって骨の折れる作業です。そこでおすすめしたいのが、土地活用比較サイトの活用です。

上場企業のSpeeeが運営する国内最大級の土地活用比較サイトイエウール土地活用なら、スマホから最短5分の情報入力で、一度に複数の建築会社へプラン請求ができます。無料で利用できるため、アパート建築を検討している方はぜひ一度利用してみてください。

まとめ｜1億5000万円の予算は、余裕を持った投資が可能

建築費1億5000万円は、アパート建築のなかでも比較的多額な部類に入ります。そのため、土地の坪数や条件によって差はあるものの、収益を安定的に確保しながら、設備投資にも回せる余裕を持った建築が可能です。

ただし、本記事で紹介した表面利回り・実質利回りの差や、坪数・構造による建築費の違いを踏まえずに判断すると、想定より手取り収入が少なくなる可能性があります。読み終えた今、次に取るべき行動を整理しておきましょう。

1億5000万円でアパートを建てる際は、本記事のポイントを参考に、ご自身の土地に最適なプランを選んで建築に臨んでください。

他にもアパート建築のノウハウを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

土地の広さ別アパート建築費から調べる